房產(chǎn)交易過(guò)程中的細(xì)節(jié)問(wèn)題有那些

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• 133****8395

  在購(gòu)房時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題：
  1、基本的“五證”齊全。
  一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
  2、使用規(guī)范的合同文本。
  一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
  3、相關(guān)證明文件有效。
  如果是買期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
  4、買期房要約定條件和時(shí)限。
  對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
  5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。
  所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
  6、檢查房屋質(zhì)量。
  在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。
  7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。
  一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。
  對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

  查看全文↓ 2018-06-28 14:36:42
• 147****0045

  購(gòu)房過(guò)程中涉及到法律問(wèn)題有哪些？ 作為購(gòu)房者來(lái)講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問(wèn)題，就是說(shuō)先得安居才能樂(lè)業(yè)，所以，對(duì)于老百姓來(lái)講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問(wèn)題。
  但是在購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)是如果購(gòu)房者比較謹(jǐn)慎，對(duì)于購(gòu)房的知識(shí)比較了解，很多問(wèn)題是可以避免的

  查看全文↓ 2018-06-28 14:35:27
• 157****5932

  關(guān)于樓盤預(yù)售
  
  　　開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房應(yīng)當(dāng)具備五證，分別是：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。
  
  　　“五證”中**重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。需要提醒的是，在審查“五證”時(shí)一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。如果對(duì)原件還有疑惑，可以請(qǐng)專業(yè)律師到相關(guān)部門核實(shí)真?zhèn)?，確保所購(gòu)房屋萬(wàn)無(wú)一失。
  
  　　對(duì)預(yù)售證應(yīng)查看原件，確認(rèn)其真實(shí)性；是否在批準(zhǔn)預(yù)售的有效期之內(nèi)；核對(duì)所購(gòu)房屋是否在批準(zhǔn)銷售房屋的范圍之內(nèi)。
  關(guān)于合同簽訂
  
  　　在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要認(rèn)真、不厭其煩、完整地閱讀合同，不明確的內(nèi)容不可輕信銷售人員的解釋，必要時(shí)咨詢有關(guān)專業(yè)人士，修訂完善后方可簽字。
  
  　　要求簽訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商局聯(lián)合制定的商品房買賣合同示范文本，在合同中盡可能地爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。
  
  　　善用補(bǔ)充協(xié)議和合同附件。對(duì)于合同里沒(méi)有提及的又認(rèn)為重要的可要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議，或要求把小區(qū)平面圖、樓宇分層平面圖和所購(gòu)房屋平面圖都作為合同附件。
  
  　　附件或其粘貼處要加蓋出賣人的公章，買受人應(yīng)在附件上簽字，以免將來(lái)雙方就附件有無(wú)及真?zhèn)萎a(chǎn)生爭(zhēng)議。
  
  　　合同簽完后，買受人**好要求將合同復(fù)印一份，由出賣人加注“本合同原件暫存出賣人處，此復(fù)印件與原件無(wú)異”，并加蓋公章，以免買受人在取得合同原件前與出賣人發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)陷于被動(dòng)。
  關(guān)于付款問(wèn)題
  
  　　買受人合同簽訂前已先行支付的定金、訂金、預(yù)付款如何處理應(yīng)約定清楚，免得付款時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。選擇分期付款，應(yīng)盡可能對(duì)付款次數(shù)及付款期限作詳細(xì)約定。
  
  　　如果選擇了按揭貸款的付款方式，對(duì)于不能取得按揭貸款如何處理要約定清楚，**好約定可以解除合同。
  
  　　對(duì)于買受人的逾期付款違約責(zé)任的約定和出賣人逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)實(shí)質(zhì)性對(duì)等。約定的交房期限不宜過(guò)長(zhǎng)，要增加開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約成本。在簽約時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開(kāi)發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。
  當(dāng)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持填寫(xiě)“城市規(guī)劃變更與實(shí)施”、“市政工程施工”等作為順延交房的條件時(shí)，可考慮接受，但須約定以“取得有關(guān)部門證明”且“該情形必然影響施工工期”作為條件。
  關(guān)于交房問(wèn)題
  
  　　戶型有面積誤差怎么辦？購(gòu)房合同中應(yīng)當(dāng)明確合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，如果沒(méi)有約定的，法律規(guī)定3％之內(nèi)的部分多退少補(bǔ)，超過(guò)3％的部分，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不足3％的部分，由開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人雙倍返還該部分房?jī)r(jià)款。
  
  　　如果開(kāi)發(fā)商選擇“以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)”的內(nèi)容，建議拒絕接受。
  
  　　只有驗(yàn)收合格才能交房，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。什么是驗(yàn)收合格呢，簡(jiǎn)而言之就是必須取得建設(shè)行政主管部門的驗(yàn)收備案證明。包括施工單位出具工程竣工報(bào)告、監(jiān)理單位具有完整的監(jiān)理資料，并出具工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、勘查、設(shè)計(jì)單位提出質(zhì)量檢查報(bào)告、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件；有消防、環(huán)保、防雷、人防等主管部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與供電、給排水等營(yíng)運(yùn)部門簽訂的有關(guān)合同協(xié)議，及已經(jīng)達(dá)到正常使用條件的證明材料等幾個(gè)部分。
  
  商品房面積的構(gòu)成
  
  　　商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中，**容易出現(xiàn)問(wèn)題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。
  
  　　建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中卻沒(méi)有約定，需要購(gòu)房者另行約定。
  
  規(guī)劃設(shè)計(jì)變更
  
  　如果開(kāi)發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進(jìn)行拆除，改為他用，就會(huì)損害購(gòu)房者的利益。由于合同中對(duì)此問(wèn)題很少涉及，往往使購(gòu)房者申訴無(wú)門。所以，在簽訂合同時(shí)，如果可以，一定要盡量把相關(guān)材料附上去。 　

  查看全文↓ 2018-06-28 14:35:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房產(chǎn)交易過(guò)程中需交那些費(fèi)用？
  答

  1、印花稅：房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五 　　申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交費(fèi)用1、登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元;2、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本3、印花稅：5元/件4、契稅：普通住宅繳納房?jī)r(jià)款的1.5%;(注：別墅、度假村以及第建筑平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納)5、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購(gòu)房款的2%

• 問(wèn) 房產(chǎn)交易需要注意些什么？在房產(chǎn)交易過(guò)程中要注意哪些問(wèn)題？
  答

  一、買方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、核實(shí)賣方身份買二手房的第一步就需要做到底事情就是核實(shí)與你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房產(chǎn)證上名字和身份證上的名字是不是同一個(gè)等等，好還是到房產(chǎn)交易查詢一下房屋的權(quán)屬情況。2、核實(shí)戶口情況在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況，了解房屋是不是已經(jīng)有戶口，房屋的戶口有沒(méi)有被遷出，如果沒(méi)有，打算什么時(shí)候遷出，好留下一部分房款等到戶口遷出后再支付。3、核實(shí)費(fèi)用結(jié)清問(wèn)題交房時(shí)，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視、電話費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)清情況，看看賣家有沒(méi)有將這些費(fèi)用都結(jié)清，否則一旦交完房，這些費(fèi)用都將由買方自己承擔(dān)。二、賣方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、注意明確委托方式和期限賣方大多數(shù)情況下會(huì)通過(guò)中介公司予以掛牌出售，這時(shí)要記得除了明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限才可以。2、注意謹(jǐn)慎收取定金中介公司找到客戶后會(huì)同賣方議價(jià)，如果賣方接受購(gòu)買條件，則從中介處簽收定金，一些中介公司可能會(huì)要求保管定金，賣方對(duì)此要慎重。3、注意簽約細(xì)節(jié)簽約時(shí)賣方要記得將房屋的狀況如實(shí)告知買方，要提供“三項(xiàng)證明”，比如房屋共有人同意出售的證明等，還有就是將交易流程與房款支付掛鉤，確保在房屋過(guò)戶前后可以拿到房款。4、注意避免違約責(zé)任交房和過(guò)戶是賣方的兩大義務(wù)，也需買方，如果買方不，賣方應(yīng)書(shū)面催告買方，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任，而且在簽署合同時(shí)就要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。另外，一定要注、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 在房產(chǎn)交易過(guò)程中遇法院凍結(jié)怎么辦?
  答

  如果是正常的買賣行為，則應(yīng)立即委托專業(yè)律師，對(duì)法院查封房產(chǎn)提出異議。如果購(gòu)房款仍然可以挽回，則可跟賣方協(xié)商退款；如果購(gòu)房款無(wú)法挽回，則要求法院支持正常買賣行為，剩余房款可配合法院查封。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)交易過(guò)程中賣房方受托人的法律責(zé)任
  答

  你好，可以將賣房方委托方中介公司共同為被告，起訴法院要求退款賠償損失

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)交易過(guò)程中應(yīng)注意什么？如何解決定金糾紛？
  答

  買房小心合同坑，定金糾紛協(xié)商先，不成就找法院判。

  全部3個(gè)回答>