??我是本村村民想買一處宅基地，應該怎樣交易

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• 155****1778

  　房屋作為不動產，是村民的合法財產，不能出賣給本村村民以外的人，只可以出賣給本村村民，村民對宅基地只有使用權、沒有所有權，不能買賣，同村村民間可以轉讓，雙方向縣級國土資源局申請宅基地使用權變更登記手續(xù)。
  　　參考：1、《土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
  　　農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
  　　農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  　　農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
  　　2、《浙江省農村宅基地管理辦法》第八條 農村村民宅基地的所有權屬于集體，個人只有使用權，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。
  　　第二十條 個人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關規(guī)定辦理土地使用權登記。農戶在建房竣工驗收合格后30日內向縣土地行政主管部門申請土地登記，領取集體土地使用證。
  　　因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效后30日內向縣土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-08-15 17:09:24
• 137****1420

  農村土地都是歸集體的，土地管理法中有明確的相關規(guī)定，農村集體的土地是禁止轉讓、買賣。如果雙方均為同一經濟組織村民的，經村委會允許的，可以有條件的轉讓。但是需要符合三大原則：
  1、農村宅基地買賣需進行使用權主體變更登記，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，如果宅基地買賣轉移宅基地使用權，應該依照規(guī)定進行審查、批準，完成權力主體的變更登記。
  需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門不理產權過戶登記手續(xù)，還要進行宅基地使用權的主體變更。如果不進行宅基地使用權的變更，房屋根本就沒有發(fā)送轉移。
  2、宅基地購買者的資格有限制，宅基地使用權主體影視農業(yè)集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或者其他規(guī)定的身份。因經濟發(fā)展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法轉讓，但宅基地使用權的購買者，有資格限制。
  宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或者其他農業(yè)集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉讓時，購買者已經將戶口遷入本鄉(xiāng)或者本村，成為本集體經濟組織內部成員。
  3、轉讓后原則：一戶一宅。土地管理法明確規(guī)定，宅基地遵守一戶一宅的標準。雙方進行宅基地買賣應該滿足這個標準的限制。
  如果宅基地數量超標，以后進行分戶建房或現有房屋拆遷、改造、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，超過部分需歸還集體經濟組織。

  查看全文↓ 2018-08-15 17:08:53
• 137****9219

  農村土地都是歸集體所有的，土地管理法中有明確的相關規(guī)定，農村集體的土地是禁止轉讓、買賣。如果雙方均為同一經濟組織村民的，經村委會允許的，可以有條件的轉讓，但需要符合三大原則：
  1、農村宅基地買賣需進行權利（使用權）主體變更登記
  《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，如果宅基地房屋通過買賣轉移宅基地使用權（使用權主體發(fā)生變化），應當依照規(guī)定進行審查、批準，完成權利主體的變更登記。
  需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續(xù)，還要進行宅基地使用權的主體變更。如果不進行宅基地使用權的變更，房屋根本就沒有發(fā)生轉移。
  2、宅基地購買者的資格有限制
  宅基地使用權主體應是該農業(yè)集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經濟發(fā)展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但宅基地使用權的購買者（受讓主體），有資格限制。
  宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或其他農業(yè)集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉讓時，購買者已經將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經濟組織內部成員。
  3、轉讓后原則：一戶一宅
  《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守“一戶一宅”的標準。雙方進行宅基地買賣是，應該滿足這個標準的限制。
  如果宅基地數量超標，以后進行分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，超過部分需歸還集體經濟組織。

  查看全文↓ 2018-08-15 17:08:29

相關問題

• 問 ??本村村民之間買賣宅基地是否合法？
  答

  根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。所以，本村村民是可以進行宅基地買賣的，但是農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

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• 問 請問本村村民買本村的宅基地可以嗎?
  答

  宅基地買賣只能在集體經濟組織內部進行，而且還要滿足幾個條件。具體見下文。農村房屋的買賣可以分為三大類：一類是城市居民與農村居民之間的農村房屋買賣;一類是農村居民與本集體經濟成員之間的農村房屋買賣;一類是農村居民與非本集體經濟成員之間的農村房屋買賣。一、對于城市居民到農村購買農村房屋的效力，在司法實踐中已沒有任何爭議，根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》等相關法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農村購買房屋的合同屬于無效合同。二、對于非同一集體經濟組織成員的房屋買賣合同效力，根據《土地管理法》的規(guī)定，農村的土地屬于本集體經濟組織所有，也就是說只有本集體經濟組織成員才享有本集體土地的使用權，所以《物權法》第一百五十三條作出如下規(guī)定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。因此，非同一集體經濟組織成員簽訂的房屋買賣合同也屬于無效合同，因為根據法律規(guī)定是不能辦理宅基地過戶登記的。農村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉讓給非本集體成員，那么無疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權益，該合同屬于無效合同。三、對于同一集體經濟組織成員的房屋買賣行為法律沒有禁止，只是規(guī)定，一旦村民將房屋轉讓他人后，不能再申請宅基地。不過即使是同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣也要符合以下幾個條件：(1)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織成員;(2)轉讓行為須征得集體經濟組織同意;(3)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。(4)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件?！∫罁缦拢骸锻恋毓芾矸ā?2004年修訂)第八條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)〔1999〕39號)規(guī)定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證?！蛾P于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)〔2004〕234號 )規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！秶鴦赵恨k公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)〔2007〕71號)第二點規(guī)定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發(fā)。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！段餀喾ā?2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過)第一百六十二條規(guī)定， 宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。農戶依照前款規(guī)定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。

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• 問 我想買一處宅基地，不知道個人宅基地可以過戶嗎？謝謝！
  答

  可以過戶，但有限制?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！钡诹龡l規(guī)定：“ 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！?所以，宅基地屬于集體所有，農民只有使用權，故農民個人之間不能私下轉讓。根據地隨房走的原則，房屋過戶給您后，宅基地使用權也相應轉讓。您在申請房屋過戶手續(xù)時可同時辦理相應的宅基地過戶手續(xù)。

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• 問 本村村民買賣宅基地沒有宅基地證，如果對方反悔怎么辦？求解答。
  答

  你好，農村宅基地只有集體土地使用證，沒有房產證和土地證之類的東西，原則上農村宅基地不中買賣，抵押。對宅基地附著物（房屋）可以買賣，但沒有房產證，只有按民間交易的形式（合約）如于到拆遷補償的問題，只給拆遷維修費和集體土地補償費，不按國有土地上的房屋補償，關于補償費歸誰的問題，這要看你們買賣合約簽訂的內容，國家法律對農村房屋買賣不保護。農村房屋買賣局限于本村村民之間。

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• 問 農村村民宅基地審批流程是怎樣的？
  答

  《土地管理法》第六十二條規(guī)定有宅基地審批程序。《土地管理法》第六十二條　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

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