繼承房產(chǎn)有的說(shuō)稅費(fèi)高，有的說(shuō)便宜，到底怎么才劃算

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• 133****0562

  “繼承”、“贈(zèng)與”和“買賣”，3種過(guò)戶方式都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)。父母還在世，只能采取“贈(zèng)與”或“買賣”兩種方式將房產(chǎn)過(guò)戶給子女。如果考慮到將來(lái)女兒出售房產(chǎn)時(shí)需要繳納的稅費(fèi)，“買賣”的稅費(fèi)有時(shí)候還可能低于“贈(zèng)與”。
  　　贈(zèng)與：首次過(guò)戶時(shí)只繳3%契稅
  　　房產(chǎn)“贈(zèng)與”需要繳納的稅費(fèi)有契稅、公證費(fèi)以及登記費(fèi)等，其中**主要的是契稅，為房屋評(píng)估價(jià)格的3%，一般來(lái)說(shuō)也就是市場(chǎng)價(jià)格的3%。目前市價(jià)為120萬(wàn)元的房屋，契稅為3.6萬(wàn)元。如果子女在房產(chǎn)證滿5年后再出售且是唯一住房，可以免繳營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅，只需繳納少量的手續(xù)費(fèi)。如果兒女在受贈(zèng)后不足5年即出售房子，或者子女擁有多套物業(yè)，按照目前的操作方式，子女只能按據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時(shí)還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)將來(lái)子女以150萬(wàn)元賣出這套房產(chǎn)，則在兩次轉(zhuǎn)手過(guò)程中父女總共需要繳納的稅費(fèi)可能高達(dá)40萬(wàn)元。
  　　買賣：5年內(nèi)再次轉(zhuǎn)手可少繳稅
  　　父母如果將房產(chǎn)“賣”給子女，則需要繳納評(píng)估價(jià)總額1%的個(gè)人所得稅。由于房產(chǎn)證未過(guò)5年，還要繳納增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅。子女需要繳納1%的契稅。他們共需繳6.8萬(wàn)元。
  　　當(dāng)以后子女再次轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)時(shí)，若取得房產(chǎn)證滿5年且是唯一住房，女兒只需繳納少量交易手續(xù)費(fèi)。
  　　若房產(chǎn)證未滿5年或者擁有多套房屋的話，則需要繳納總額1%的個(gè)人所得稅及增值部分5.5%的營(yíng)業(yè)稅，兩次交易的稅費(fèi)共9.95萬(wàn)元。
  　　可以看出，如果子女將來(lái)不等房產(chǎn)證滿5年即賣出房子，父女之間采用“買賣”的方式比“贈(zèng)與”更省錢。此外，如果女兒房產(chǎn)證超過(guò)5年，應(yīng)該先賣掉這一套房再買大房，可以節(jié)省不少稅費(fèi)。
  　　繼承：稅費(fèi)**省
  　　理論上講，通過(guò)繼承的方式將房產(chǎn)留給女兒是稅費(fèi)**少的一種方式，如果沒有別的考慮，可以等到父母過(guò)世之后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶，這一過(guò)程只需要繳納極少的登記費(fèi)和印花稅。
  　　子女通過(guò)繼承方式取得房產(chǎn)證滿5年之后，如果再出售該房產(chǎn)時(shí)沒有其他物業(yè)，則可同時(shí)免繳個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，只需要繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。
  　　即使在房產(chǎn)證不到5年的情況下出手，也只需要繳納1%的個(gè)人所得稅和5.5%的營(yíng)業(yè)稅，總費(fèi)用只有9.75萬(wàn)元

  查看全文↓ 2018-08-13 18:33:33
• 136****3120

  1.親人之間的過(guò)戶，贈(zèng)與和繼承都很劃算，**劃算的就是繼承了。如果是父母子女之間的過(guò)戶，繼承的成本**低。只需交納280元的登記費(fèi),沒有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅無(wú)。但條件比較單一，只有屬于有繼承關(guān)系的直系親屬之間的房產(chǎn)可以這么做。稅費(fèi)：200元公證費(fèi)、280元登記費(fèi)?？傆?jì)480元。
  2.目前不少購(gòu)房的市民有這樣的想法,用贈(zèng)與過(guò)戶逃避一些費(fèi)用。但實(shí)際上這種方式也不省錢。當(dāng)然,如果出售的房子離上次交易時(shí)間未滿5年,需要交納營(yíng)業(yè)稅的情況下,還是贈(zèng)與劃算些。稅費(fèi)：1050元公證費(fèi)(交易金額的千分之三)、280元登記費(fèi)、契稅10500元、總計(jì)11830元。

  查看全文↓ 2018-08-13 18:33:01
• 145****4156

  由于房子過(guò)戶時(shí)所交稅費(fèi)和房產(chǎn)購(gòu)買年限及面積等因素有關(guān)，為了便于計(jì)算，我們分別以1，一套面積80平方米，價(jià)值300萬(wàn)的普通住宅；2，一套面積152平米，價(jià)值690萬(wàn)的非普通住宅為例，且上述兩房產(chǎn)均滿五年且唯 一。
  方法一、繼承
  繼承房產(chǎn)所涉及稅費(fèi)多少與房屋價(jià)值和是否法定繼承人有關(guān)，與房屋是否滿五唯 一和是否非普宅無(wú)關(guān)。
  1、計(jì)算
  （1）、以上述300萬(wàn)的房子辦理繼承過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：1萬(wàn)元的房屋評(píng)估費(fèi)用＋2.54萬(wàn)元的公證費(fèi)用＋80元的登記費(fèi)＋5元的權(quán)證印花稅＝35505元
  （2）、以上述690萬(wàn)的房子辦理繼承過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：1.975萬(wàn)元的房屋評(píng)估費(fèi)用＋4.14萬(wàn)元的公證費(fèi)用＋80元的登記費(fèi)＋5元的權(quán)證印花稅＝61230元
  備注：一般來(lái)說(shuō)子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳契稅，因此繼承比贈(zèng)與的方式少了一大筆契稅。同樣，通過(guò)繼承、遺贈(zèng)取得的房產(chǎn)，都可以免收個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。
  2、辦理手續(xù)時(shí)需提交證明
  （1）辦理繼承權(quán)公證
  辦理地點(diǎn)：房屋所在地公證處
  提供資料：被繼承人死亡證明；房屋的產(chǎn)權(quán)證明；戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；繼承人的身份證件；合法機(jī)關(guān)出具的合法繼承人名單證明；如有遺囑，還需提交原房屋權(quán)屬人立有的遺囑原件；如果部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，須出具放棄財(cái)產(chǎn)承諾證明。
  （2）辦理房屋過(guò)戶登記
  辦理地點(diǎn)：廣州市房地產(chǎn)交易中心
  提供資料：《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》；身份證明原件；房地產(chǎn)權(quán)證書原件；繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈(zèng)公證書；契稅完稅憑證原件。
  提醒：繼承公證手續(xù)不能代辦，必須親自到公證處辦理。
  3、繼承的房產(chǎn)再出售所涉及稅費(fèi)
  （1）300萬(wàn)普通住宅滿五年且唯 一住房則免征個(gè)稅；如果是滿二未滿五，賣方需支付300*1%=3萬(wàn)的個(gè)稅；如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價(jià)300萬(wàn)÷1.05*5.6％=16萬(wàn)的增值稅。（注：此處證滿兩年也是從繼承前房屋購(gòu)買之日開始算，并非繼承之日開始算）
  因此案例1中轉(zhuǎn)售繼承房產(chǎn)（滿五且唯 一），賣方免征個(gè)稅；買方需繳納測(cè)繪費(fèi)108.8元+評(píng)估費(fèi)1.5萬(wàn)+契稅（按首套房算）3萬(wàn)+手續(xù)費(fèi)85元，買方共計(jì)繳納約4.52萬(wàn)。
  （2）以690萬(wàn)的非普通住宅計(jì)算，滿五唯 一免征個(gè)稅，但需要交納非普通住宅的增值稅，稅費(fèi)為房屋總價(jià)690萬(wàn)÷1.05*5.6％=36.8萬(wàn)。
  因此案例2中的轉(zhuǎn)售繼承的非普通住宅，賣方共需繳納增值稅36.8萬(wàn)；買方需繳納測(cè)繪費(fèi)206.7元+評(píng)估費(fèi)3.45萬(wàn)+契稅（非普宅3%）20.7萬(wàn)+手續(xù)費(fèi)85元，買方共計(jì)繳納約23.84萬(wàn)。
  分析：繼承房產(chǎn)需要父母死亡證明，因此父母在世時(shí)無(wú)法辦理繼承過(guò)戶，只能通過(guò)立遺囑，確保日后房產(chǎn)歸兒女所有，優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)**少，缺點(diǎn)是證明手續(xù)復(fù)雜，而且房子要等父母過(guò)世后才能辦理過(guò)戶。
  方法二、贈(zèng)與
  贈(zèng)與房產(chǎn)所涉及稅費(fèi)多少與房屋價(jià)值、是否直系親屬、房屋是否滿五唯 一和是否非普宅均有一定關(guān)系。
  1、計(jì)算
  （1）以案例中300萬(wàn)的房子辦理贈(zèng)與過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：1萬(wàn)元的房屋評(píng)估費(fèi)用＋2.54萬(wàn)元的公證費(fèi)用+80元的登記費(fèi)＋9萬(wàn)契稅，約12.5元。
  （2）以案例中690萬(wàn)的房子辦理繼承過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：1.975萬(wàn)元的房屋評(píng)估費(fèi)用＋4.14萬(wàn)元的公證費(fèi)用＋80元的登記費(fèi)＋5元的權(quán)證印花稅＋20.7萬(wàn)契稅，約26.82元
  備注：父母的住房一般都住滿5年以上且屬于近親屬之間的贈(zèng)與，因此可免收增值稅和個(gè)人所得稅。但贈(zèng)與比繼承需多交3%的契稅，事實(shí)上，繼承和贈(zèng)送的費(fèi)用差別也主要在契稅上面。
  2、辦理手續(xù)時(shí)需提交證明
  父母帶《身份證》、《戶口簿》、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《父子關(guān)系證明》和子女帶《身份證》、《戶口簿》、《婚姻證明》一同到當(dāng)?shù)毓C處辦理《房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與合同》公證，然后再帶上述手續(xù)到當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，將該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到子女名下即可。
  提醒：贈(zèng)與公證手續(xù)不能代辦，必須親自到公證處辦理
  3、贈(zèng)與的房產(chǎn)再出售所涉及稅費(fèi)
  （1）300萬(wàn)普通住宅滿五年且唯 一住房則免征個(gè)稅；如果是滿二未滿五，賣方需支付300*1%=3萬(wàn)的個(gè)稅；如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價(jià)300萬(wàn)÷1.05*5.6％=16萬(wàn)的增值稅。（注：此處證滿兩年也是從繼承前房屋購(gòu)買之日開始算，并非繼承之日開始算）
  因此案例1中轉(zhuǎn)售繼承房產(chǎn)（滿五且唯 一），賣方，免征個(gè)稅；買方需繳納測(cè)繪費(fèi)108.8元+評(píng)估費(fèi)1.5萬(wàn)+契稅（按首套房算）3萬(wàn)+登記費(fèi)80元，買方共計(jì)繳納約4.52萬(wàn)。
  （2）以690萬(wàn)的非普通住宅計(jì)算，滿五唯 一免征個(gè)稅，但需要交納非普通住宅的增值稅，稅費(fèi)為房屋總價(jià)690萬(wàn)÷1.05*5.6％=36.8萬(wàn)。
  因此轉(zhuǎn)售案例2中繼承的非普通住宅，賣方共需繳納增值稅約36.8萬(wàn)；買方需繳納測(cè)繪費(fèi)206.7元+評(píng)估費(fèi)3.45萬(wàn)+契稅（非普宅3%）20.7萬(wàn)+手續(xù)費(fèi)85元，買方共計(jì)繳納約23.84萬(wàn)。
  分析：出售贈(zèng)與房屋和出售繼承房屋一樣，都需按照正常的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納；贈(zèng)與房產(chǎn)所涉及稅費(fèi)多少與房屋價(jià)值、是否滿五唯 一和是否非普宅均有一定關(guān)系，但與是否直系親屬贈(zèng)與并無(wú)關(guān)系。
  方法三、買賣
  1、計(jì)算
  （1）以案例中300萬(wàn)的房子辦理買賣過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：80元的登記費(fèi)+1%的契稅3萬(wàn)+測(cè)繪費(fèi)109元，約3.01萬(wàn)元。
  （2）以案例中690萬(wàn)的房子辦理買賣過(guò)戶，承擔(dān)費(fèi)用包括：80元的登記費(fèi)+3%的契稅20.7萬(wàn)，約20.7萬(wàn)元。
  備注：房屋買賣可不經(jīng)公證直接過(guò)戶，贈(zèng)與和繼承過(guò)戶則必須經(jīng)過(guò)公證程序，另外交納公證費(fèi)。評(píng)估費(fèi)是評(píng)估公司收取，貸款買房需評(píng)估，全款交易可無(wú)需評(píng)估。通過(guò)買賣過(guò)戶房產(chǎn)，按二手房常規(guī)交易標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，而父母與子女間買賣交易，還可以省下公證費(fèi)。
  2、辦理手續(xù)時(shí)需提交證明
  父母和子女的身份證原件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、購(gòu)房合同還有房產(chǎn)證、土地證等。到房屋所在地的房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。
  提醒：中介代理收費(fèi)一般為房款的2%左右
  3、買賣過(guò)戶的房產(chǎn)再出售所涉及稅費(fèi)
  （1）300萬(wàn)普通住宅滿五年且唯 一住房則免征個(gè)稅；如果是滿二未滿五，賣方需支付300*1%=3萬(wàn)的個(gè)稅；如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價(jià)300萬(wàn)÷1.05*5.6%=16萬(wàn)的增值稅。
  注：此處證滿兩年也是從繼承前房屋購(gòu)買之日開始算，并非繼承之日開始算
  因此案例1中轉(zhuǎn)售繼承房產(chǎn)（滿五且唯 一），賣方免征個(gè)稅；買方需繳納測(cè)繪費(fèi)108.8元+評(píng)估費(fèi)1.5萬(wàn)+契稅（按首套房算）3萬(wàn)+登記費(fèi)80元，買方共計(jì)繳納約4.52萬(wàn)。
  （2）以690萬(wàn)的非普通住宅計(jì)算，滿五唯 一免征個(gè)稅，但需要交納非普通住宅的增值稅，稅費(fèi)為房屋總價(jià)690萬(wàn)÷1.05*5.6%=36.8萬(wàn)。
  因此案例2中轉(zhuǎn)售繼承非普通住宅，賣方共需繳納增值稅約36.8萬(wàn)；買方需繳納測(cè)繪費(fèi)206.7元+評(píng)估費(fèi)3.45萬(wàn)+契稅（非普宅3%）20.7萬(wàn)+登記費(fèi)80元，買方共計(jì)繳納約23.84萬(wàn)。
  分析：從省錢角度來(lái)看，如果是普通住宅，父母不通過(guò)中介并以買賣方式過(guò)戶給子女**省錢，雙方直接到房地產(chǎn)交易中心辦理，主要承擔(dān)1%的契稅。如果是非普通住宅，買賣過(guò)戶契稅較高，繼承過(guò)戶的方式能省一大筆稅費(fèi)，主要承擔(dān)公證費(fèi)。但過(guò)戶手續(xù)只能在產(chǎn)權(quán)人去世后才可辦理。
  而無(wú)論是通過(guò)繼承、贈(zèng)與還是買賣過(guò)戶給子女的房子，再轉(zhuǎn)售所涉及的稅費(fèi)均按正常二手房交易標(biāo)準(zhǔn)收，稅率與房產(chǎn)是否滿五唯 一、是否非普通住宅有關(guān)。

  查看全文↓ 2018-08-13 18:32:20

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