??我想問下買二手房，現(xiàn)房主是二房東，有和原房東公證過但是沒過戶，現(xiàn)在產(chǎn)權證在二房東手里，買此房有風險嗎？

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• 141****8616

  房子未過戶就擁有合法產(chǎn)權，產(chǎn)權以房產(chǎn)證為準。公證只能證明本次交易的存在以及合理性，不能保證房子產(chǎn)權的合法性，也就是說如果有糾紛了，你可以把公證書拿出來證明這個房子你按照合法途徑進行過交易，甚至可以找賣家退貨，因為賣家沒權利賣無產(chǎn)權房，當然可以退貨。但是公證書卻不能使你擁有這套房子的合法產(chǎn)權。
  
  沒有產(chǎn)權房子就不是你的，你就沒有資格以及權利對房子進行買賣。國家沒動你的房子，你可以使用，但你沒有權利對房子的產(chǎn)權進行變更。
  
  道理其實搞明白了就是這么簡單。所以千萬不要買不能過戶的沒有房產(chǎn)證的房子。

  查看全文↓ 2018-08-09 13:32:50
• 131****6081

  像這種情況 ，一般都是壓部分房款，就是不要把錢全部給原房主，至于壓多少，出于安心自己斟酌著辦 ，當然也要雙方協(xié)商的。房產(chǎn)過戶是要原房主（已婚要求夫妻雙方都在場，單身要有單身證明，喪偶要有相關證明，比如戶口本婚姻狀況那欄，要注明：喪偶）和買方都在場的情況下才能更名過戶，你現(xiàn)在只是有公證書，沒有過戶，至于繳多少稅，當然是按照你之后更名過戶時天朝的政策來。押尾款這個方法其實也是有點對買家不利的，而且很多賣家并不認可， 其實有很多中介為了促成交易，其中風險都沒有提醒買方。雖說兩證在你手里，但是房產(chǎn)證和土地證是拿身份證和戶口本就可以辦掛失的！簡單來說，就是五年會發(fā)生很多事，你是難預料的，到時候找不到原房主，你要怎么辦？房產(chǎn)大廳更名只認雙方當事人和手續(xù)，只是有公證書是遠遠不夠的。其實買完房子還是立馬過戶比較保險，因為天朝政策一直在變，還有你預料不到的人心和意外 。
  

  查看全文↓ 2018-08-09 13:32:30
• 157****3227

  一、房屋買賣只公正不過戶可以嗎
  二手房交易時選擇房屋公證，而不直接過戶的行為，通常是想少交營業(yè)稅，還可能是因為房屋本身還沒有辦下房產(chǎn)證或有其他問題。一般希望做公證的多數(shù)是房屋中介、炒房者或房屋本身有問題的，如辦不下房產(chǎn)證的人，他們?yōu)榱俗屬彿空甙残模瓦M行房屋公證，但事實上，這種做法并不保險，對房屋交易也沒有保障。
  我國規(guī)定不動產(chǎn)權是登記注冊制，沒有產(chǎn)權證，就仍沒有所有權。所以，做了房屋公證后，房子還是賣房者的。中介很可能在公證之后，撤銷委托書或補辦房產(chǎn)證。因此，建議購房者買二手房時還是直接過戶比較保險，不要一味貪圖便宜。辦理房屋公證后，房屋產(chǎn)權仍處于不穩(wěn)定狀態(tài)，買房者承擔著很大的風險。那么房屋買賣只公正不過戶有什么風險呢？
  第一種，為了想要逃避營業(yè)稅，暫不過戶。
  這樣的房子雖然有了產(chǎn)權，看上去很保險，但仍存在著交易不成功的風險。由于房屋整體出于增值趨勢，賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進行了公證，但法院就此類糾紛判決時，不一定會判房子屬于購房者。
  第二種，房屋權利受到限制。
  比如，房屋產(chǎn)權所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權利就不能全面行使。如果購房者購買了這樣的房子，將承擔很大風險，房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進行了房屋交易公證，也屬于無效。
  第三種，房屋共有人不同意賣房。
  房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時要房主與共有人都同意才行。
  第四種，賣房者對房屋沒有產(chǎn)權，只有使用權。
  比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒有將房子產(chǎn)權轉給職工個人，此時居住者對房子只有使用的權利，而沒有買賣的權利。這樣的房屋買賣合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。
  第五種，聯(lián)建房、小產(chǎn)權房拿不到產(chǎn)權證。
  購房者在購買這類房屋后，是無法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對這類房屋進行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔。
  第六種，產(chǎn)權證仍在辦理的過渡類型房產(chǎn)。
  當房地產(chǎn)公司的相關手續(xù)不齊全時，開發(fā)商可能會推遲給買受人發(fā)放房產(chǎn)證，此時一手買房人面臨拿不到房產(chǎn)證的風險。一手賣房人再賣出后，風險就轉嫁給了二手購房者。
  

  查看全文↓ 2018-08-09 13:32:18

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• 問 ??我想問下買二手房，現(xiàn)房主是二房東，有和原房東公證過但是沒過戶，現(xiàn)在產(chǎn)權證在二房東手里，買此房有風險嗎？
  答

  風險一：房屋遭惡意出售當房屋價格波動比較大的時候，有些房屋所有權人會利用買主沒有辦理過戶登記手續(xù)的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。如果房屋所有權人與第三人存在惡意串通的情形，那么，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋的買方可以請求法院確認房屋所有權人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，然后要求房屋所有權人繼續(xù)履行合同。如果第三人不存在與原房主惡意串通行為，僅基于對房屋登記公示公信原則的信賴，并支付了房屋合理的價格，合法取得了房屋的所有權，那么，買方只能要求房屋所有權人承擔違約責任。風險二：房屋遇法院查封在二手房的買賣過程中，有不少房屋所有權人因為有其他債務糾紛，所以擔心房屋被國家機關查封而急于將名下房屋轉讓的情形。如果在簽訂房屋買賣合同的時候，房屋所有權人明知出售的房屋已被國家機關采取了查封等強制措施，合同一般認定為無效。因此給買方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。如果房屋被查封的情形出現(xiàn)在辦理房屋過戶手續(xù)的過程中，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續(xù)的，買方可以請求解除合同并要求房屋所有權人承擔相應的違約責任。

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• 問 我想問下買二手房，現(xiàn)房主是二房東，有和原房東公證過但是沒過戶，現(xiàn)在產(chǎn)權證在二房東手里，買此房有風險嗎？
  答

  如果二房東和原房東的公證是房屋委托公證，二房東憑借房屋委托公證書，房屋產(chǎn)權證，契證，原房主身份證復印件，可代替原房主和你辦理過戶。

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• 問 買二手房，現(xiàn)房主是二房東，有和原房東公證過但是沒過戶，現(xiàn)在產(chǎn)權證在二房東手里，買此房有風險嗎？
  答

  你好，你只能跟第一房東簽訂合同才有效，才能辦理過戶手續(xù)。第二房東可以簡單寫份協(xié)議。追問請問這協(xié)議怎么寫？求教追答絕對沒有必要辦兩次過戶，費用會高很多。因為你第二次過戶不滿兩年應交納5·6的營業(yè)稅。

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• 問 做二房東怎么找房源? 怎樣做毛坯房二房東
  答

  一般可以通過網(wǎng)站、租房APP、租房群、豆瓣小組或其他論壇找到租房相關信息。一、**常見的房屋出租形式1.中介毫無疑問，中介擁有的房源**多。房東為圖省事兒，把閑置的房子交給租房中介進行出租，他們在自己的網(wǎng)站或APP上發(fā)布信息，向租房的人收取中介費。同一個城市的中介費是差不多的，北京一般是一個月房租。2.二房東北京是二房東存在**為普遍的地方，這些人自己租下房東的房子，再轉租給其他人，以掙取差價。通過二房東租房有一定風險，如果真的看上了房子又只能這樣租，務必請二房東出示租賃合同、身份證明原件及復印件，能見到原房東是更有保障。3.房東直租即直接從房東手里租房就可以了。這種方式一方面可以省掉中介費，一方面能提高我們的居住保障。因為涉及到家電維修、各類費用歸責、定價之類的時候，房東才是有話語權和執(zhí)行權的。但目前能找到房東直租的渠道比較少。

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• 問 二房東交房產(chǎn)稅嗎？二房東要不要交稅？
  答

  個人所得稅。個人取得的再轉租所得是屬財產(chǎn)租賃所得。根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，應當按“財產(chǎn)租賃所得”征收個人所得稅。財產(chǎn)租賃所得，以一個月內(nèi)取得的收入為一次。財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。需要特別說明的是：對能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次(月)從租金收入中扣除計算繳納個人所稅，但不再重復扣除基本費用標準。同時還準予扣除在轉租過程中實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。另外還準予扣除能夠提供有效，準確憑證，證明由納稅義務人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。財產(chǎn)租賃所得個人所得稅的法定稅率為20%，但對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

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