??請問二手房估價是按什么估價？

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• 147****1230

  以例子來說明一下：
  一套二手房的報價為80萬元，如果我們按照**2成來計算的話，就是需要16萬元，再加上4萬元的稅費(fèi)（當(dāng)房子滿五唯一，好省去個稅與增值稅），那么這樣算來準(zhǔn)備個20多萬應(yīng)該綽綽有余了！
  但是，當(dāng)實(shí)際需要付**時卻被告知起碼得準(zhǔn)備28萬元，中介**終給予的**價格為何會多了點(diǎn)呢？
  原來，BANK對該房屋的評估價是65萬，可貸款額度至多為8成，即52萬（65*0.8）。房屋售價是80萬，而可貸款額度至多為52萬，意味著至少要準(zhǔn)備28萬的**款了。
  這里的二手房為首套首貸，但卻難以執(zhí)行**低**標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際的**比例往往比規(guī)定的**低**比例要高很多，造成這種現(xiàn)象，主要的原因就是銀行對該房屋的評估價達(dá)不到客戶實(shí)際的購買價。
  那么，是不是評估價越高就越好呢？
  評估價影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的**款就可以少一點(diǎn)。評估價還影響交易的稅費(fèi)，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例，評估價越高，繳納的稅費(fèi)也越多。簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金；評估價高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實(shí)際支付的**款可以少一點(diǎn)。評估價過高或者過低，都不好，因?yàn)閷τ谫I房人來說，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納**款。所以，評估價適中比較好。
  影響評估價的因素有哪些？
  二手房評估價：采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實(shí)際成交價格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。
  然后結(jié)合待評估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀，以及其它因素，計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。
  所以呢，在買房的時候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對二手房進(jìn)行評估時，會考慮房屋的折舊率

  查看全文↓ 2018-07-19 19:40:22
• 146****9279

  1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進(jìn)行市值評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準(zhǔn)確的物業(yè)市值價格。
  2、繼承公證：申請人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機(jī)關(guān)出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權(quán)屬人立有的遺囑（如有遺囑），亦應(yīng)提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，必須出具放棄財產(chǎn)承諾證明。
  3、房屋測繪：申請人須到房地產(chǎn)測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領(lǐng)取測繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
  4、繼承登記：申請人持房地產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請繼承登記手續(xù)。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請書》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理，并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后，即發(fā)放已更改權(quán)屬人的房產(chǎn)證明。
  5、規(guī)定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權(quán)屬等事項是法院判決、裁定或調(diào)解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實(shí)地測繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的，必須提交規(guī)劃部門的報建審核書或處理決定書
  繼承需要公證,公證費(fèi)是房屋評估值的2%,正常過戶就不需要了.
  如果房屋沒過五年,正常過戶要交營業(yè)稅,繼承不用交.
  繼承的房子如果以后想賣的話,永遠(yuǎn)都有個人所得稅(全部房款的20%)如果正常過戶的話如果超過五年以后你父母(夫妻)只有這一套房子就沒有個稅,如果有的話也沒有這么多(房款差額的20%或房款的1.5%或1%根據(jù)房子的情況不同而定).
  我國的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時，如果有多個繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續(xù)。
  辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶需要有效的證明和具體的步驟：
  一、需要有效的證明
  1，老人的遺產(chǎn)，是所有繼承人的共同財產(chǎn)。
  2，繼承人對共有的財產(chǎn)的分割協(xié)議，只要每個繼承人同意并簽字，即可產(chǎn)生效力，任何繼承人都不得違約。
  3，如果每個繼承人對繼承的共有財產(chǎn)分割，無異議，可以憑此協(xié)議辦理過戶手續(xù)。
  二、房屋繼承登記步驟。辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)必須經(jīng)過房屋評估、繼承公證、申請產(chǎn)權(quán)登記等辦理過程。凡領(lǐng)取 《房地產(chǎn)權(quán)證》的房屋，當(dāng)房屋的權(quán)屬人死亡后，其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。大致步驟 如下：
  1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進(jìn)行市值評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準(zhǔn)確的物業(yè)市值價格。
  2、繼承公證：申請人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機(jī)關(guān)出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權(quán)屬人立有的遺囑（如有遺囑），亦應(yīng)提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，必須出具放棄財產(chǎn)承諾證明。
  3、房屋測繪：申請人須到房地產(chǎn)測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領(lǐng)取測繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
  4、繼承登記：申請人持房地產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請繼承登記手續(xù)。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請書》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理， 并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后，即發(fā)放已更改權(quán)屬人的房產(chǎn)證明。
  5、規(guī)定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權(quán)屬等事項是法院判決、裁定或調(diào)解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實(shí)地測繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的，必須提交規(guī)劃部門的報建審核書或處理決定書。
  辦理房屋繼承的流程：
  一、手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明；
  二、到區(qū)或市公證處（原外銷商品房到市公證處）辦理繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：
  1、被繼承人死亡證明；
  2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；
  3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；
  4、繼承人的身份證件；
  有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納）。
  三、辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。
  申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件： 《房地產(chǎn)登記申請書》（原件）、身份證明（復(fù)印件）、房地產(chǎn)權(quán)證書（原件）、 繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件） 契稅完稅憑證（原件）。
  四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。
  房地產(chǎn)繼承過戶所需的費(fèi)用
  辦理房地產(chǎn)繼承過戶有一些費(fèi)用發(fā)生，主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價費(fèi)用及房地產(chǎn)過戶的稅費(fèi)：
  1、繼承權(quán)公證費(fèi)用;
  繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的2%來收取，**低不低于200 元。
  2、房地產(chǎn)價值評估費(fèi)用；
  根據(jù)滬價房（1996）第088號文評估費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)價值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來計算，
  房地產(chǎn)價格總額(萬元) 累進(jìn)計費(fèi)率‰
  100以下(含100) 5
  101以上至1000部分 2.5
  1001以上至2000部分 1.5
  2001以上至5000部分 0.8
  5001以上至8000部分 0.4
  8001以上至10000部分 0.2
  10000以上部分 0.1
  3、房地產(chǎn)繼承過戶稅費(fèi)。
  由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。
  4、契稅
  法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。
  如一套100萬的房子辦理繼承過戶，要承擔(dān)5000元的房屋評估費(fèi)用＋2萬元的公證費(fèi)用＋500元合同印花稅＋100元的登記費(fèi)＋5元的權(quán)證印花稅＝25605元，費(fèi)用可觀，所以有的人在購買房地產(chǎn)的時候直接將房屋登記在子女名下。
  但如果雙方申報的房屋價值符合市場價的，一般可以免掉評估費(fèi)用、而且公證費(fèi)用如果只公證簽名的，僅需要數(shù)百元，這樣費(fèi)用就大大的節(jié)省了。
  

  查看全文↓ 2018-07-19 19:40:13
• 133****4971

  結(jié)合待評估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。
  采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實(shí)際成交價格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。
  二手房，以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)：
  
  房屋因素
  
  （1）折舊：年折舊－2%
  
  （2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
  
  （3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價；若是樓頂另－5%
  
  （4）朝向：無朝南外門窗－5%
  
  環(huán)境因素
  
  （1）無物業(yè)管理－5%
  
  （2）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5%
  
  （3）有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15%
  （1）建筑造價是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進(jìn)貨價。
  
  它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
  
  （2）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費(fèi)用是拆除
  清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。
  因?yàn)樗谧≌瑑r值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。
  
  在計算時，都采用按當(dāng)時工資和材料價格水平預(yù)告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2%；磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；簡單結(jié)構(gòu)為0。
  
  （3）使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正
  常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟(jì)條件決定的社會必
  要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。
  
  房屋折舊費(fèi)的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
  
  造價－殘值 造價×（1－殘值率）
  
  消費(fèi)者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
  
  舊房價格=造價－年折舊費(fèi)已使用年數(shù)
  
  房屋評估費(fèi)
  目前對于新房免評估，二手房需要進(jìn)行抵押物價值評估，涉及費(fèi)用，按照評估價值的千分之三收取，**低收費(fèi)300元，**高1500元。
  

  查看全文↓ 2018-07-19 19:40:05

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• 問 二手房估價是按什么估價？
  答

  深圳目前是按國土局核定價來過戶的、也是這個價來交契稅和營業(yè)稅的

  全部3個回答>
• 問 二手房 估價
  答

  沒有標(biāo)準(zhǔn) 看你的手里的錢數(shù)而定 只要房管局過的去就可以了

  全部4個回答>
• 問 ??房產(chǎn)繳納契稅怎樣估價？二手房稅費(fèi)是按評估價交還是按實(shí)際交易價格算？？
  答

  二手房稅是按照稅局的評估價收的。目前來說，評估價不是很透明。營業(yè)稅：契稅發(fā)票滿兩年是不收的，個稅按照“評估價（地稅的評估價）-原業(yè)主價格-合理費(fèi)用”*20%，契稅是家庭的“唯一住房”或者“二套住房建面小于90”按照一個點(diǎn)收。交稅還是你自己去稅局交，不要讓中介代繳，不然很容易被忽悠。再說業(yè)主急用錢管你啥事情，他要急用錢他自己去想辦法，別被中介騙了。

  全部3個回答>
• 問 二手房過戶稅費(fèi)是按評估價還是合同價？
  答

  去年7.11以后就是以評估價開始計稅的。

  全部3個回答>
• 問 ??二手房估價由什么決定?什么情況要評估價?
  答

  　二手房價格決定因素　　二手房價格決定因素1：自身品質(zhì)　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話，一套房子可能會有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例?！　《址績r格決定因素2：交通改善　　地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動著房價的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價上漲了約兩成?！　《址績r格決定因素3： 新盤入市　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動了整個區(qū)域的樓市價值，二手房源的價格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價格。　　二手房價格決定因素4 ：地王托市　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會帶動周邊二手房價上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價”，單價飆至12萬元/平方米。

  全部3個回答>