賣房合同價(jià)做低有風(fēng)險(xiǎn)嗎

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• 157****1646

  做低房價(jià)的做法對(duì)買賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，如買家雖可在契稅上節(jié)省一些開支，但是日后轉(zhuǎn)讓時(shí)，卻有可能會(huì)被征收更多的稅費(fèi)；賣家也有可能面臨無法及時(shí)收到房款的尷尬情形。
  風(fēng)險(xiǎn)一：買家負(fù)擔(dān)加重而違約
  合同價(jià)以外的部分，都應(yīng)以現(xiàn)金方式支付，這會(huì)加大買家的負(fù)擔(dān)，由此可能會(huì)造成違約并承擔(dān)責(zé)任。
  購房者一般會(huì)根據(jù)手中的資金量，以及自己的工資收入來確定住宅的總價(jià)，但如果碰到做低房價(jià)的情形，而被要求支付更多的現(xiàn)金時(shí)，往往會(huì)面臨資金短缺的困境。當(dāng)然，有些買家不想錯(cuò)過一次購房機(jī)會(huì)，同時(shí)考慮到自己也能節(jié)省一些稅費(fèi)，一般會(huì)選擇向親朋好友借錢。但這是一步險(xiǎn)棋，走得好，能暫時(shí)度過難關(guān)；如果走不好，則有可能會(huì)導(dǎo)致交易中斷，并承擔(dān)違約責(zé)任。
  有人認(rèn)為，雙方簽訂的是陰陽合同，可視作無效合同。但實(shí)際上并非如此， 即使簽的是陰陽合同，一旦發(fā)生糾紛，法院仍然會(huì)認(rèn)為合同有效而要求繼續(xù)履行。因此買家因?yàn)闊o法付款而造成違約之后，肯定要承擔(dān)違約責(zé)任。
  風(fēng)險(xiǎn)二：出售房屋稅負(fù)加重
  可以肯定的是，做低房價(jià)會(huì)加重日后轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)的稅賦負(fù)擔(dān)。
  做低房價(jià)買家看似是沾了不小的便宜，但買家有可能會(huì)付出更大的代價(jià)。如果 買家日后要出售這套住宅，他要承擔(dān) 的稅費(fèi)就可能要多付不少，現(xiàn)在已經(jīng)加強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)交易信息的登記制度，也就是說，未來所有房屋都可查到交易記錄，因此稅費(fèi)一旦從嚴(yán)征收，這些成交記錄必將作為納稅依據(jù)。
  風(fēng)險(xiǎn)三：賣家面臨處罰
  做低房價(jià)其實(shí)是一種逃稅行為，一旦被查處，肯定會(huì)面臨相應(yīng)的處罰。此外賣家還面臨著無法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。
  協(xié)議的效力到底有多大，往往取決于買賣雙方。 萬一有買家“假戲真做”，那么這對(duì)賣家來說，將會(huì)遭遇噩夢(mèng)，追討起來不但耗時(shí)，還會(huì)耗費(fèi)巨大精力。
  風(fēng)險(xiǎn)四：無法通過“評(píng)估關(guān)”
  做低房價(jià)，還會(huì)面臨無法通過“評(píng)估關(guān)”的風(fēng)險(xiǎn)，這將會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，并導(dǎo)致交易中斷，甚至引起糾紛。
  現(xiàn)在房產(chǎn)交易中心都已建立評(píng)估系統(tǒng)。該系統(tǒng)的主要功能是評(píng)判合同價(jià)是否合理，并防止交易雙方逃稅。所有二手房交易房源在繳稅過戶之前，都必須經(jīng)由評(píng)估系統(tǒng)審核價(jià)格，明顯低于市場價(jià)的成交房源可能被退件，并由指定評(píng)估公司重新估價(jià)，而后按照評(píng)估價(jià)納稅。

  查看全文↓ 2018-07-18 09:43:23
• 147****8983

  不能。因?yàn)椋贤请p方法律行為，需要在雙方共同協(xié)商一致后才能成交。單方行為無效

  查看全文↓ 2018-07-18 09:42:36
• 155****4129

  不可以，簽訂合同時(shí)是你們雙方真實(shí)意愿表達(dá)，所以合同是有效的。虛假報(bào)稅屬于行政范圍，稅務(wù)局會(huì)讓你們雙方補(bǔ)足稅款，并可能處以罰款。

  查看全文↓ 2018-07-18 09:42:14
• 152****9657

  有風(fēng)險(xiǎn)——
  　　房屋買賣對(duì)于每一個(gè)家庭來說都是重大事項(xiàng)。由于房屋總價(jià)高，在二手房買賣中，要交稅款數(shù)額也比較大，因而，在現(xiàn)在二手房交易中，簽訂陰陽合同、做低房屋總價(jià)以逃稅的現(xiàn)象是相當(dāng)普遍的。為此，房產(chǎn)交易和稅務(wù)部門也制定了相應(yīng)的規(guī)定，在二手房買賣中，對(duì)標(biāo)的房屋進(jìn)行估價(jià)，交易雙方網(wǎng)簽契約約定的房價(jià)和估價(jià)不一致時(shí)，取高計(jì)算營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅等稅費(fèi)。而稅務(wù)部門出具的房產(chǎn)發(fā)票是以網(wǎng)簽契約約定的房價(jià)為準(zhǔn)的，這個(gè)房產(chǎn)發(fā)票價(jià)格也就是房產(chǎn)和稅務(wù)部門認(rèn)可的房屋買入價(jià)，發(fā)票由買方取得并持有。
  　　做低總價(jià)對(duì)買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于買方來說，將來再賣出該套房屋時(shí)，其持有的房產(chǎn)發(fā)票可以在計(jì)算營業(yè)稅和個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額中依法扣除，因此，做低房屋總價(jià)總會(huì)導(dǎo)致發(fā)票上的價(jià)格偏低，將來賣房時(shí)可以扣除的數(shù)額偏少，要交的稅款相應(yīng)的就多；對(duì)于賣方來說，網(wǎng)簽備案的契約是房產(chǎn)和稅務(wù)部門認(rèn)可的，效力比雙方私下約定的高，因此，如果做低總價(jià)，買方**后主張按做低后的價(jià)格，也就是網(wǎng)簽契約約定的價(jià)格進(jìn)行交易，那么賣方就存在只能按做低后的總價(jià)賣出房屋的風(fēng)險(xiǎn)

  查看全文↓ 2018-07-18 09:41:09
• 147****1387

  ■風(fēng)險(xiǎn)之房屋業(yè)主篇：
  　　比如一套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為80萬元的房屋，買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后遞交給房管局及稅務(wù)機(jī)關(guān)的過戶價(jià)則是以60萬元成交的。這樣，剩余20萬元差價(jià)所產(chǎn)生的營業(yè)稅、個(gè)稅及土地增值稅等稅費(fèi)就可以輕易避掉了。
  　　專家提示：雖然表面上看似避掉了些許稅費(fèi)，但是對(duì)于賣方來說，**大的風(fēng)險(xiǎn)就是買方的誠信問題。雖然私下的協(xié)議上約定80萬元分為兩次支付，但如果買方并沒有按期支付甚至拖欠，那么，賣方將會(huì)陷入尷尬局面。如不催討，幾十萬元的錢泡湯當(dāng)然得不償失；可如果催討不著，向法院起訴的話，一來法院可能會(huì)因?yàn)檫@種交易行為違規(guī)而判定為“無效合同”，二來，因賣方存在明顯的偷逃稅的行為，將予以一定的經(jīng)濟(jì)處罰，結(jié)果將會(huì)是“偷雞不成蝕把米”。
  ■風(fēng)險(xiǎn)之購房客戶篇：
  　　第一，"做低合同價(jià)"的銀行貸款實(shí)際比例也會(huì)有所降低。如80萬元的房屋，按七成20年計(jì)算，其銀行實(shí)際貸款額為56萬元，**24萬元。而60萬元的房屋，銀行實(shí)際貸款額卻為42萬元，按此計(jì)算，除了客戶所要支付銀行**的18萬元之外，其做低合同價(jià)所產(chǎn)生的差額20萬還需另外補(bǔ)齊，即38萬元。對(duì)于客戶買房來說，無形中加大了許多購房成本。第二，“做低合同價(jià)”對(duì)于買方來說，也存在著同樣的風(fēng)險(xiǎn)。
  　　專家提示：假如買方為這套房子實(shí)際上支付了80萬元，可現(xiàn)在購房合同上的價(jià)格是60萬元，那么將來在轉(zhuǎn)手時(shí)，買方必須為這20萬元差價(jià)付出代價(jià)。因?yàn)?，根?jù)政策規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)按售房收入減去購買房屋合同上所簽價(jià)款的差額計(jì)征稅費(fèi)。假設(shè)這套房屋的未來出售價(jià)為100萬元，按其實(shí)際價(jià)格80萬元計(jì)算，客戶轉(zhuǎn)手交易時(shí)只需交20萬差額的稅費(fèi)即可。但是，如按照合同上的價(jià)格60萬元計(jì)算的話，該套房屋轉(zhuǎn)手交易時(shí)必須繳納差額40萬的稅費(fèi)。由此可見，其風(fēng)險(xiǎn)性較大。另外，國家的賣房稅費(fèi)政策多變，很難保證其未來稅收政策不會(huì)有所變動(dòng)，買家日后也有可能因此而付出更多的代價(jià)。

  查看全文↓ 2018-07-18 09:41:03

相關(guān)問題

• 問 賣房合同價(jià)做低有風(fēng)險(xiǎn)嗎
  答

  如果是為了合理避稅，有些中介是會(huì)這么建議你們做的。但是如果是正式合同這么做，就請(qǐng)你注意了，以后打官司都打不贏的。

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• 問 ??如果我想避稅的話，賣房合同價(jià)做低有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  如果是為了合理避稅，有些中介是會(huì)這么建議你們做的。但是如果是正式合同這么做，就請(qǐng)你注意了，以后打官司都打不贏的。

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• 問 買房寫低合同價(jià)有哪些風(fēng)險(xiǎn) 需要注意什么
  答

  買房時(shí)，無論出什么問題，足智多謀的置業(yè)顧問總能想出抵抗的招數(shù)，比如近年來，二手房交易過程中買賣雙方采取“做低合同價(jià)”方式逃避稅費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。據(jù)調(diào)查，北京市二手房市場上約有50%的客戶在交易時(shí)以“做低合同價(jià)”方式進(jìn)行避稅。 所謂“做低合同價(jià)”，就是老百姓常說的“黑白合同”。比如一套房屋實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為80萬元，而買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后給房管部門和稅務(wù)機(jī)關(guān)的成交過戶價(jià)只有60萬元。這樣，剩余20萬元差價(jià)所產(chǎn)生的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅及土地增值稅等稅費(fèi)就被輕易避掉。 “做低合同價(jià)”表面上為買賣雙方節(jié)省了不少錢，事實(shí)上，暗含諸多交易風(fēng)險(xiǎn)，就上述舉例而言，表面上看買賣雙方避掉了20萬元差價(jià)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，但實(shí)際上對(duì)賣方來說，增加了買方的誠信和違約風(fēng)險(xiǎn)。如果買方?jīng)]有按期支付甚至拖欠過戶價(jià)之外的20萬元，那么賣方將會(huì)陷入尷尬境地。賣方一旦催討不成向法院起訴，不但會(huì)因交易行為違反法律規(guī)定而被判定為“無效合同”，而且會(huì)因存在明顯的偷逃稅行為而受到經(jīng)濟(jì)處罰，其結(jié)果將是“偷雞不成蝕把米”。對(duì)買方來說，也存在風(fēng)險(xiǎn)。仍就上述舉例而言，買方實(shí)際支付購房款80萬元，而購房合同上的價(jià)格是60萬元。不僅會(huì)因?yàn)檫`反法律規(guī)定而被確認(rèn)為無效，而且將來買方出售房屋時(shí)，會(huì)獨(dú)自為交易雙方共同承擔(dān)的20萬元差價(jià)付出代價(jià)。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出售時(shí)，按售房收入減去購買房屋合同上所簽價(jià)款的差額計(jì)征稅費(fèi)。 另外，“做低合同價(jià)”對(duì)房屋中介公司看似沒有風(fēng)險(xiǎn)。但這種避稅萬式所產(chǎn)生的法律糾紛實(shí)際上也會(huì)涉及中介公司，不僅影響到二手房交易的**終成功，而且會(huì)影響中介公司的成長與發(fā)展。 “做低合同價(jià)”還會(huì)影響銀行貸款。二手房交易中，為了避稅，往往采取做低合同價(jià)的方法，簽訂兩個(gè)合同，即所謂的陰陽合同，而在交易中采取貸款的客戶往往以陰合同為準(zhǔn)（價(jià)格較高者），為防范“陰陽合同”和“分價(jià)合同”導(dǎo)致的銀行信用風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，緩解因網(wǎng)簽信息查詢通道不暢導(dǎo)致的信息核實(shí)難、風(fēng)險(xiǎn)大、成本高等問題，北京市銀監(jiān)局時(shí)全面網(wǎng)簽推行后北京市存量房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了深入調(diào)研，井向轄內(nèi)銀行下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》。該通知要求，銀行必須采用網(wǎng)簽合同和其正本中的房屋成交價(jià)格作為審批的必要依據(jù)，解決“陰陽合同”、“分價(jià)合同”問題。目此現(xiàn)實(shí)中作低合同價(jià)將會(huì)影響到需要貸款的客戶。

• 問 做低房價(jià)合同有什么風(fēng)險(xiǎn)？有哪位網(wǎng)友知道，謝謝！
  答

  壞處大了去了，擾亂市場秩序，尤其一線城市的房地產(chǎn)市場，比如北京，上海，廣州，深圳，將一片混亂，房價(jià)過低，擁有購買能力的人會(huì)大大增加，房產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)短暫供不應(yīng)求，一線城市的人口會(huì)越來越多，交通崩潰，治安混亂，房地產(chǎn)頁也將崩盤，股票大跌，很多房地產(chǎn)公司即將倒閉，國家稅收也要收到嚴(yán)重的打擊，總之，太多太多影響了，房價(jià)只能讓老百姓接受不了，不可能讓每個(gè)人都能輕松買房，尤其在中國現(xiàn)在貧富差距這么大 情況下，房價(jià)低到一定程度，老百姓不是買不起房，而是買不到房。

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• 問 請(qǐng)問大家，做低房價(jià)合同有什么風(fēng)險(xiǎn)？有人可以介紹下嗎。
  答

  現(xiàn)在很多二手房交易中，上下家為了避免多繳稅，會(huì)聽取中介做低合同價(jià)的辦法，市場上很多人都是這么操作的。這算是陽合同。上下家應(yīng)該在事先已經(jīng)在中介處簽訂過一份陰合同，這個(gè)份合同的房子價(jià)錢才是真正的成交價(jià)。這樣做的前提是，必須在過戶前確定上下家已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，沒有一方會(huì)反悔進(jìn)而導(dǎo)致糾紛。

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