??安置房以兒子名義簽訂購(gòu)房合同,贈(zèng)與有效嗎 法院

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• 155****3178

  贈(zèng)與公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)對(duì)贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)給與公證的法律程序。
  所需材料：
  1、申請(qǐng)人的身份證、戶口簿；
  2、所贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)證明；
  3、贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)屬于共有的，應(yīng)提供共有權(quán)證明及共有人同意贈(zèng)與的意見(jiàn)；
  4、贈(zèng)與合同或贈(zèng)與書(shū)原件；
  5、公證員認(rèn)為其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
  注：（1）申請(qǐng)人在贈(zèng)與合同公證中指贈(zèng)與人與受贈(zèng)人雙方，在贈(zèng)與書(shū)公證中僅指贈(zèng)與方。
  （2）申請(qǐng)人申請(qǐng)此項(xiàng)公證應(yīng)當(dāng)親自到公證處來(lái)辦理。
  告知事項(xiàng)：
  1、贈(zèng)與人贈(zèng)與的房屋必須是贈(zèng)與人個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)。如果贈(zèng)與人贈(zèng)與的房屋屬于贈(zèng)與人與配偶（或者其他人）共有的財(cái)產(chǎn)，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)與配偶(或者其他人)共同簽訂贈(zèng)與合同并共同申辦公證或者取得共有人的書(shū)面同意。
  2、簽訂贈(zèng)與合同必須是出于自愿，必須是真實(shí)的意思表示，如果因?yàn)閻阂獯ɑ蛘呤艿狡墼p、脅迫等原因?qū)е乱馑急硎静徽鎸?shí)，則可能導(dǎo)致贈(zèng)與合同無(wú)效，公證處可以撤銷公證書(shū)。
  3、不得以簽訂贈(zèng)與合同的方式逃避稅收或者履行其他法定義務(wù)，否則，因此所導(dǎo)致?lián)p失及后果由申請(qǐng)人自己承擔(dān)。公證處可以撤銷公證書(shū)。
  4、如果贈(zèng)與人的真實(shí)意思是將所贈(zèng)與的房屋僅贈(zèng)與給受贈(zèng)人個(gè)人所有，不作為受贈(zèng)人與其配偶的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，那么贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)明確地將“所贈(zèng)與的房屋僅作為受贈(zèng)人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不作為受贈(zèng)人與其配偶的夫妻共有財(cái)產(chǎn)”的意思表示寫(xiě)入贈(zèng)與合同。
  5、贈(zèng)與合同公證書(shū)收到后，需要辦理登記過(guò)戶手續(xù)的要馬上到政府有關(guān)部門(mén)辦理登記過(guò)戶手續(xù)，如贈(zèng)與物為房產(chǎn)、車輛、股權(quán)等財(cái)產(chǎn)需要到相關(guān)部門(mén)去辦理變更登記手續(xù)。如不及時(shí)接受贈(zèng)與物，不及時(shí)去辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，一旦出現(xiàn)預(yù)料不到的后果由當(dāng)事人自已負(fù)責(zé)。
  6、如將房產(chǎn)贈(zèng)與未成年的，根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，贈(zèng)與后，監(jiān)護(hù)人除非為未成年人利益不得處分該財(cái)產(chǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-17 12:44:51
• 145****6157

  有法律效力的。只是債的法律效力，不是物權(quán)的法律效力。
  　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》和司法部《公證程序規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將與本公證事項(xiàng)有關(guān)的法律事宜告知如下：
  　　一、贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
  　　二、贈(zèng)與合同經(jīng)公證后，贈(zèng)與人將喪失任意撤銷權(quán)，贈(zèng)與人負(fù)有交付贈(zèng)與物的義務(wù)。這是公證贈(zèng)與合同與未公證贈(zèng)與合同**重要的區(qū)別。
  　　三、贈(zèng)與人所處分的財(cái)產(chǎn)必須是你合法所有并有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)陳述事實(shí)、提供真實(shí)、合法的身份材料、財(cái)產(chǎn)憑證等證明材料。如虛構(gòu)、隱瞞事實(shí)（如贈(zèng)與人虛構(gòu)、隱瞞婚姻狀況，虛構(gòu)、隱瞞財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真實(shí)方式、隱瞞財(cái)產(chǎn)存在共有人的情況等），或提供的材料不真實(shí)、不合法，將影響贈(zèng)與合同的效力，由此給對(duì)方當(dāng)事人或他人造成的損失由當(dāng)事人承擔(dān)。發(fā)現(xiàn)前述情況，公證處將不予辦理公證，預(yù)收的公證費(fèi)按規(guī)定不予全額退還。
  　　四、簽訂贈(zèng)與合同應(yīng)出于贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的自愿，如有受脅迫或受欺騙等情況必須如實(shí)告知公證員。
  　　五、贈(zèng)與可以附義務(wù)。但所附義務(wù)有一定限度，即所附義務(wù)應(yīng)當(dāng)?shù)陀谫?zèng)與物價(jià)值。贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。
  　　六、按照《婚姻法》的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系期間接受贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有，但贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)除外，是否在贈(zèng)與合同中確定所贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)只歸受贈(zèng)人一方所有，不作為其與配偶的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，由贈(zèng)與人和受贈(zèng)人協(xié)商決定。
  　　七、因贈(zèng)與人故意或者重大過(guò)失致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
  　　八、贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣(mài)人相同的責(zé)任。
  　　九、受贈(zèng)人有下列情況之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；（二）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使。
  　　因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈(zèng)與。贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起六個(gè)月內(nèi)行使。
  　　撤銷權(quán)人撤銷贈(zèng)與的，可以向受贈(zèng)人要求返還贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)。
  　　十、以逃避債務(wù)為目的的贈(zèng)與，因違反法律的規(guī)定而無(wú)效。
  　　十一、贈(zèng)與已被抵押的財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)不受影響。
  　　十二、贈(zèng)與合同公證書(shū)收到后，需要辦理登記過(guò)戶手續(xù)的要馬上到政府有關(guān)部門(mén)去辦理登記過(guò)戶手續(xù)，如贈(zèng)與物為房產(chǎn)、土地使用權(quán)、車輛、股權(quán)（股份）等財(cái)產(chǎn)的需要到相關(guān)部門(mén)去辦理變更登記手續(xù)。如不及時(shí)接受贈(zèng)與物，不及時(shí)去辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，一旦出現(xiàn)預(yù)料不到的后果由當(dāng)事人自己負(fù)責(zé)。
  　　綜上，希望能幫到您

  查看全文↓ 2018-07-17 12:44:34
• 141****5941

  房屋贈(zèng)與，指一方(贈(zèng)與人)自愿把自己所有的房屋無(wú)償贈(zèng)與他人(受贈(zèng)人)，他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書(shū)面合同。
  一父母為子女出資買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)給誰(shuí)?
  在處理離婚糾紛中父母為子女出資所購(gòu)房屋歸屬問(wèn)題時(shí)，應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第17條、第18條，《婚姻法解釋(三)》第7條，《婚姻法解釋(二)》第22條等法律、司法解釋之規(guī)定，區(qū)分父母出資購(gòu)房的時(shí)間、房屋登記的所有權(quán)人、父母出資購(gòu)房的出資比例及出資方式等因素來(lái)確定該房屋所有權(quán)的**終歸屬。
  (一)父母出全資
  1. 父母出全資未登記
  (1)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第1款規(guī)定認(rèn)定為對(duì)其子女一方的贈(zèng)與。受贈(zèng)一方子女可以獲得該債權(quán)轉(zhuǎn)化物——不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。
  (2)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第2款規(guī)定將該出資認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈(zèng)與一方子女。相應(yīng)地，子女雙方以該共同受贈(zèng)的出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，是婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
  2. 父母出全資已登記
  (1)婚后由一方父母出資為其已婚子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，視為只對(duì)自己其子女一方的贈(zèng)與。
  (2)由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外
  (二)父母部分出資(往往是**款)
  1. 以父母自己名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)過(guò)戶到子女一方名下的情形。
  (1)如果該不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶發(fā)生在子女結(jié)婚前，顯然，該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)屬于子女婚前財(cái)產(chǎn)。
  (2)如果該不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動(dòng)產(chǎn)登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
  (3)如果該不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動(dòng)產(chǎn)登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還該不動(dòng)產(chǎn)的貸款，則該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。
  2. 以子女名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記在一方子女或雙方子女名下的情形。
  (1)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚前，則該出資屬于接受該出資子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
  (2)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚后，則根據(jù)婚姻法解釋(二)第22條第2款規(guī)定應(yīng)將該出資認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。相應(yīng)地，婚后以子女一方或雙方名義簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并以該出資作為**款所購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，不管登記在子女一方還是雙方名下都應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
  ——**高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購(gòu)房所有權(quán)歸屬問(wèn)題》，載奚曉明主編、**高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁(yè)。
  二父母把房產(chǎn)贈(zèng)與給子女，怎么過(guò)戶?
  1.父母能否將房產(chǎn)過(guò)戶給未成年子女?
  可以，法律并沒(méi)有禁止未成年人登記為產(chǎn)權(quán)人，法無(wú)禁止即可為，故，未成年人是可以作為房屋產(chǎn)權(quán)人，并可登記在不動(dòng)產(chǎn)簿上。
  2.房屋贈(zèng)予過(guò)戶流程是怎樣的?
  (1)房屋贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書(shū)面合同，即贈(zèng)與書(shū)。根據(jù)規(guī)定，房屋贈(zèng)與一定要采用書(shū)面形式。
  (2)房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人憑房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同等材料，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。
  (3)辦理公證。根據(jù)國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定，直系親屬間房屋贈(zèng)與，公證手續(xù)不是必須辦理的。
  (4)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記。
  (5)贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里的交付以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但當(dāng)事人之間訂立了書(shū)面贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與人已將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交給受贈(zèng)人的，根據(jù)**高人民法院的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與成立。
  3.直系親屬房屋贈(zèng)與過(guò)戶需要繳納哪些費(fèi)用?
  個(gè)人所得稅：不征收
  契稅：受贈(zèng)人繳納，再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，按照正常的房屋買(mǎi)賣(mài)計(jì)稅。
  三父母離婚，可以約定把房屋贈(zèng)與給未成年子女嗎?
  1.離婚是否可將共有房屋贈(zèng)與未成年子女?
  可以，子女作為未成年人，雖然不具有完全的民事行為能力，但根據(jù)《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第6條規(guī)定：“無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與、報(bào)酬，他人不得以行為人無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無(wú)效?！?，也就是說(shuō)子女接受贈(zèng)與的行為是有效的，故父母可將共有房產(chǎn)贈(zèng)與自己的子女。
  2.夫妻選擇何種離婚方式才能將共有房產(chǎn)贈(zèng)與子女?
  我國(guó)有到民政局協(xié)議離婚和到法院訴訟離婚兩種離婚方式，但對(duì)于將夫妻共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與小孩這種請(qǐng)求法院一般不予處理，也不會(huì)這樣判決，法院對(duì)財(cái)產(chǎn)處理的原則僅僅是給夫妻雙方分割妥當(dāng)。故對(duì)于夫妻雙方約定共同房產(chǎn)贈(zèng)與小孩**好還是通過(guò)到民政局協(xié)議離婚的方式進(jìn)行。雙方可在離婚協(xié)議中將贈(zèng)與房產(chǎn)事宜約定清楚或者單獨(dú)簽訂一份贈(zèng)與合同作為離婚協(xié)議的附件。
  3.離婚協(xié)議中夫妻約定將房產(chǎn)贈(zèng)與子女的，一方反悔可以撤銷嗎?
  實(shí)務(wù)中有兩種觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為，在未過(guò)戶前可以適用合同法第一百八十六條自由撤銷權(quán)的規(guī)定;第二種認(rèn)為，離婚協(xié)議中的贈(zèng)與條款不同于單純的贈(zèng)與行為，不能適用自由撤銷權(quán)的規(guī)定。筆者同意第二種觀點(diǎn)：
  (1)離婚協(xié)議中的房產(chǎn)贈(zèng)與條款與整個(gè)離婚協(xié)議是一個(gè)整體，不能單獨(dú)行使任意撤銷權(quán)。
  離婚協(xié)議是夫妻雙方對(duì)婚姻關(guān)系的解除、財(cái)產(chǎn)分割、子女撫育以及債務(wù)承擔(dān)等涉及人身財(cái)產(chǎn)事項(xiàng)協(xié)商一致的協(xié)議，并帶有感情因素，并不等同于一般意義上的贈(zèng)與合同，可以理解為是附條件的贈(zèng)與。并不因贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移，贈(zèng)與人就當(dāng)然有權(quán)撤銷贈(zèng)與，因此對(duì)離婚協(xié)議的審查不能簡(jiǎn)單適用合同法等價(jià)有償?shù)脑瓌t，而應(yīng)著重從是否有違當(dāng)事人真意、是否侵害子女和女方利益等角度進(jìn)行考量。
  實(shí)踐中，有些人為了達(dá)到離婚的目的，在離婚協(xié)議中作出一些虛假的承諾，又在離婚后對(duì)財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題反悔，要求變更或者撤銷關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的協(xié)議。這是一種不誠(chéng)信的行為，任何一方?jīng)]有特殊原因，都應(yīng)接受這一決定所帶來(lái)的法律后果、保護(hù)未成年子女的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
  (2)根據(jù)婚姻法司法解釋二第九條規(guī)定：男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題反悔，請(qǐng)求變更或者撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)依法駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。
  四將房屋贈(zèng)與給子女可以逃避債務(wù)嗎?
  某服務(wù)中心系蔡某出資成立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。2009年5月15日，服務(wù)中心借劉某20萬(wàn)元。2010年，服務(wù)中心再向劉某借款。2010年6月1日，服務(wù)中心向劉某出具承諾書(shū)，載明蔡某借劉某現(xiàn)金50萬(wàn)元。2011年12月23日，蔡某與女兒蔡某某簽訂《贈(zèng)與協(xié)議》，約定將其名下房產(chǎn)贈(zèng)與蔡某某。隨后，蔡某將房屋過(guò)戶給蔡某某。2012年5月21日，劉某提起訴訟，請(qǐng)求判令服務(wù)中心還款。2014年2月24日，因服務(wù)中心搬走不知去向，法院依劉某申請(qǐng)追加蔡某為被執(zhí)行人。法院查明，蔡某無(wú)銀行存款，名下兩套房屋，已贈(zèng)與女兒蔡某某，因此裁定終結(jié)執(zhí)行程序。劉某認(rèn)為蔡某贈(zèng)與房屋是惡意逃避債務(wù)的行為，起訴至法院請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與。

  查看全文↓ 2018-07-17 12:40:47
• 143****5855

  1、拆遷安置房可以買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)合同合法有效只要是在國(guó)有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買(mǎi)賣(mài)。如果還沒(méi)有辦理出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，只是說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。
  2、買(mǎi)賣(mài)合同只要符合一般買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件即可，不論名字是叫買(mǎi)賣(mài)合同，還是買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，誠(chéng)信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，和名字沒(méi)有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)合同生效要件，不能使無(wú)權(quán)處分等等。上海市高級(jí)人民法院對(duì)拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)有專門(mén)的法律解答和法院判決實(shí)例。
  3、買(mǎi)賣(mài)合同只是債權(quán)，要想保住房屋一定過(guò)戶到買(mǎi)家名下，還是要通過(guò)律師陪購(gòu)，確保購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益。任何合同都有風(fēng)險(xiǎn)，即使買(mǎi)賣(mài)合同有效，也還是需要聘請(qǐng)律師陪購(gòu)。

  查看全文↓ 2018-07-17 12:40:30
• 144****9771

  當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。訂立合同的雙方必須在合同上簽字或摁手印，如本人不能參與的，可以委托代理人訂立合同。如果既不是合同本人簽名，又沒(méi)有取得受托人委托，以他人名義簽名的合同應(yīng)為無(wú)效合同。你雖然以你兒子名義與房產(chǎn)商簽訂了購(gòu)房合同，但事后又沒(méi)有得到你兒子的追認(rèn)或同意，該合同對(duì)你兒子不具有法律效力。
  因此，你可以向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，要求確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效，并要求法院判決房產(chǎn)商退還你支付的購(gòu)房款。

  查看全文↓ 2018-07-17 12:40:18

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 安置房以兒子名義簽訂購(gòu)房合同,贈(zèng)與有效嗎法院？請(qǐng)問(wèn)有哪位大神可以解釋下？
  答

  房屋被抵押的情況下簽訂購(gòu)房合同，如果不是如實(shí)事先告知的、欺瞞對(duì)方的，那么就是違反《合同法》第六條規(guī)定：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。對(duì)于有無(wú)效力的還要有：合同簽定時(shí)要有條款的說(shuō)明或者簽定時(shí)欺瞞事實(shí)的證據(jù)、或者對(duì)方自己承認(rèn)存在欺瞞的，才能被認(rèn)定為無(wú)效！

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)非本人簽訂購(gòu)房合同，已網(wǎng)簽，有效嗎？
  答

  1、購(gòu)房合同一般都需要購(gòu)房人簽字確認(rèn)，這是公民的權(quán)利。因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定，合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字生效。 2、如果購(gòu)房人確因特殊情況而無(wú)法簽字的，可以書(shū)面委托其他成年公民作為代理人進(jìn)行簽名和捺印。 3、只要有購(gòu)房人的書(shū)面委托，代理人代簽就是有效的。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有什么 如何簽訂簽訂購(gòu)房合同
  答

  從古至今，衣食住行就是人們的四大基本需求?，F(xiàn)如今，人們的衣食都有了保障，便越發(fā)關(guān)心起了住房問(wèn)題。而一撥又一撥的購(gòu)房熱，買(mǎi)家往往失去理智，自覺(jué)不自覺(jué)地鉆進(jìn)了不法房地產(chǎn)商設(shè)置的各種陷阱。面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交房、拖延辦證、“零風(fēng)險(xiǎn)投資”等讓購(gòu)房人吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生，從而引發(fā)大量的商品房買(mǎi)賣(mài)合同方面的糾紛。那么，在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢?總結(jié)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 廣告(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)陷阱 為了賣(mài)掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)對(duì)綠化、會(huì)館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買(mǎi)房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫(xiě)入合同的心理，瞞天過(guò)海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。 銷售陷阱 中國(guó)人買(mǎi)東西向來(lái)有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)樓盤(pán)觀者如潮，那些想買(mǎi)房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開(kāi)發(fā)商就給買(mǎi)房人設(shè)下了陷阱： 其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品 房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買(mǎi)房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買(mǎi)房人認(rèn)為自己得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買(mǎi)房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。 其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。開(kāi)發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選**差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到**后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。

• 問(wèn) 怎樣簽訂購(gòu)房合同?簽訂購(gòu)房合同流程是什么? 
  答

  第一購(gòu)買(mǎi)之前簽訂的合同，一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，在你定下這個(gè)房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)跟你簽訂一個(gè)定房書(shū)之類的東西，這時(shí)你要要求開(kāi)發(fā)商給你提供一個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本，拿到之后，有比較充分的時(shí)間對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過(guò)程中的一些重點(diǎn)方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作?！　〉诙?，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件，象項(xiàng)目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時(shí)，要再次對(duì)這些證件進(jìn)行審核，這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開(kāi)工許可證，**重要的一個(gè)就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商跟你說(shuō)這個(gè)房子不需要辦理銷售許可證，應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過(guò)上網(wǎng)查詢銷售許可證的號(hào)，是不是跟審批的范圍相一致。　　再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可，如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對(duì)他的資格進(jìn)行審核，比如說(shuō)執(zhí)照以及跟開(kāi)發(fā)商之間的授權(quán)書(shū)等?！　〉谌?，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購(gòu)房，需要有營(yíng)業(yè)照的復(fù)印件等等?！　〉谒模诤炗嗁?gòu)買(mǎi)合同之前的一些手續(xù)，如果買(mǎi)售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場(chǎng)簽定合同的，需要事前簽訂授權(quán)書(shū)，并且經(jīng)過(guò)公正。如果是16歲以下人購(gòu)房的，比如說(shuō)由家長(zhǎng)買(mǎi)房，寫(xiě)孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人，必須在未簽約前，必須到公證處進(jìn)行公證。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些 如何簽訂購(gòu)房合同
  答

  決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開(kāi)始就進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的圈套。 　 康橋律師事務(wù)所律師王青鋒等人認(rèn)為，目前許多房產(chǎn)交易還處在“賣(mài)方”市場(chǎng)階段，許多房地產(chǎn)商借其優(yōu)勢(shì)地位，與消費(fèi)者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等的合同，亟需政府有關(guān)部門(mén)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控。同時(shí)，消費(fèi)者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開(kāi)發(fā)商提供的合同文本上加“附頁(yè)”等，這是法律允許的，也是必要的。 專家們提醒消費(fèi)者在簽合同時(shí)尤其應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 檢查開(kāi)發(fā)商的“五證兩書(shū)”原件是否齊全，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并要抄下證件的號(hào)碼。 房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細(xì)約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，可以以“附頁(yè)”或“附條件合同”的形式簽訂。 約定房子面積。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測(cè)量方法要明晰，將開(kāi)發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫(xiě)入合同。 交房時(shí)間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開(kāi)發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過(guò)長(zhǎng)延遲交樓時(shí)間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無(wú)房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 房子的保修期限和范圍。依據(jù)國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量問(wèn)題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并對(duì)維修期限、條件作出約定。