?? 房子好壞怎么看

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• 155****1451

  有沒有常聽買了房的人這么說：“房子住得舒不舒服，和物業(yè)有直接關(guān)系；物業(yè)真的是太重要了，太便宜不敢住，還是要選品牌物業(yè)……”。從這些看法中可以明確一點(diǎn)，那就是：買房子千萬不能忽略物業(yè)。
  
  因?yàn)槲飿I(yè)選的好，自己以后住著也舒心；選的不好，以后可能就會很＂鬧心＂了。那么，該如何判斷物業(yè)的好壞呢？實(shí)際上，判斷物業(yè)的好壞之前，還得看你買的是什么房子，是期房、現(xiàn)房還是二手房呢？因?yàn)榉课蓊愋筒煌?，所以考察物業(yè)的方法也會有所不同。
  一、期房
  如果買的是期房，那么就會有很多東西沒辦法親眼看到的，只能根據(jù)規(guī)劃給出大概的預(yù)測。但這個(gè)并不準(zhǔn)確，因此需要從以下幾個(gè)方面綜合考察物業(yè)：
  1、參考物業(yè)前期記錄
  在實(shí)際生活中，有不少地區(qū)都會對小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行記錄，而這個(gè)就可以作為衡量物業(yè)管理水平和物業(yè)服務(wù)水平的參考了。因此，大家在考察物業(yè)時(shí)別忘了這個(gè)。
  2、物業(yè)費(fèi)定價(jià)是否適中？
  物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循質(zhì)價(jià)相符的原則，如果物業(yè)費(fèi)定價(jià)過低，勢必會在日常管理中降低標(biāo)準(zhǔn)，更不可能會有高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。一般來說，開發(fā)企業(yè)自己的物業(yè)，運(yùn)作成熟、資金更有保證，業(yè)主一般花費(fèi)較低的物業(yè)管理費(fèi)，能獲得較優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
  3、專業(yè)設(shè)施是否依靠專業(yè)公司
  在考察小區(qū)物業(yè)公司的時(shí)候，一定要問清楚小區(qū)里將來有哪些配套設(shè)施，為什么要這么問呢？因?yàn)樵O(shè)施越好，越需要實(shí)力強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的物業(yè)公司管理。
  
  二、現(xiàn)房
  不同于期房，現(xiàn)房很多配套設(shè)置都已初見端倪。但，各位購房者也不能拘泥于樓盤內(nèi)部所見，還需要多走多問多驗(yàn)證：
  1、看物業(yè)公司對小區(qū)情況的熟悉程度
  其實(shí)，物業(yè)公司專業(yè)素質(zhì)到底是如何的，完全是可以從工作人員對小區(qū)的熟悉情況就能看出端倪的。而且不止，還能從物業(yè)公司的接待態(tài)度上看出這個(gè)公司服務(wù)態(tài)度。
  2、看小區(qū)日常細(xì)節(jié)進(jìn)行判斷
  小區(qū)綠化修剪是否整齊、樓道清掃是否干凈、非小區(qū)居民和車輛進(jìn)出小區(qū)保安是否有登記等。從這些方面可以衡量物業(yè)公司的日常工作是否到位。
  3、看物業(yè)費(fèi)收繳率
  如果業(yè)主對物業(yè)公司不滿，**直接行為就是拒繳物業(yè)費(fèi)。若是商品房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳過低，說明業(yè)主對物業(yè)公司的意見較大，這時(shí)候購房者對物業(yè)公司的服務(wù)水平就要打個(gè)問號。
  
  三、二手房
  買二手房的時(shí)候，能更直觀的考察物業(yè)服務(wù)水平，還需重點(diǎn)溝通交接清楚業(yè)主原來裝修可能隱藏或遺留的一些問題。因此，具體可從以下幾個(gè)方面入手：
  1、物業(yè)管理制度和具體執(zhí)行情況
  查看小區(qū)摩托車、電瓶車等都停在哪里。如果都停在樓道里，或者是推進(jìn)電梯上上下下，則很容易損壞電梯，也側(cè)面反映出物業(yè)公司的管理素質(zhì)。
  2、隱蔽工程、管線排布情況
  這兩項(xiàng)也可以去詢問物業(yè)公司，房子有沒有因?yàn)檠b修引發(fā)工程質(zhì)量問題。如果有，具體是什么問題，物業(yè)公司應(yīng)該對這些問題很明晰，否則只能說明物業(yè)管理不善。
  總之，物業(yè)是房屋的軟實(shí)力，好的物業(yè)能讓房子漲值。但在現(xiàn)實(shí)中并非房價(jià)高的小區(qū)，物業(yè)質(zhì)量服務(wù)就一定好，因此大家還需要從不同的方面綜合判斷，仔細(xì)考察。

  查看全文↓ 2018-07-17 02:20:55
• 148****9023

  怎么看戶型好壞？戶型是房屋的命脈，但是很多人卻不會看戶型。更有甚者，連戶型圖也看不懂。其實(shí)看戶型是很簡單的事情，今天小編就來給大家科普下。為了能夠直觀地表達(dá)，小編配圖不會使用真實(shí)房屋圖片，而是采用戶型圖。并且會在戶型圖上注解！圖片均來自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考學(xué)習(xí)！
  
  買房子要注意什么：[3]怎么看戶型好壞
  工具/原料
  常識：戶型圖都是上北下南，左西右東朝向。
  
  怎么看戶型好壞
  1
  觀察戶型是否規(guī)則，杜絕奇形怪狀
  
  戶型規(guī)則，**好是正方形?；蛘邔ΨQ戶型。理由有二：1，整理利用率高，實(shí)際生活面積大；2，風(fēng)水好。（如果你不信風(fēng)水可以忽略第二條）。
  
  買房子要注意什么：[3]怎么看戶型好壞
  買房子要注意什么：[3]怎么看戶型好壞
  2
  觀察客廳是否朝南
  
  主要是看客廳是否有朝南的陽臺，或者朝南的窗戶?？蛷d朝北風(fēng)水不好，而且冬天陰冷。
  
  買房子要注意什么：[3]怎么看戶型好壞
  3
  觀察客廳南北是否都有窗戶（陽臺），能否讓空氣對流。（判斷是否南北通透戶型）。
  
  北邊沒有窗戶的戶型，觀察是否所有的臥室都朝南。（判斷是否全南戶型）。
  
  兩個(gè)都不是的，垃圾戶型無疑。
  
  買房子要注意什么：[3]怎么看戶型好壞
  買房子要注意什么：[3]怎么看戶型好壞
  4
  南北戶型前提下：
  
  觀察朝南的房間有幾個(gè)？朝北的房間有幾個(gè)？
  
  朝南的房間越多越好，朝北的房間控制在0-1個(gè)。兩房**多一個(gè)朝北，三房四房只能一個(gè)朝北。朝北的越多，戶型越差。
  
  買房子要注意什么：[3]怎么看戶型好壞
  5
  第四觀察是否明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)
  
  簡單說，就是看廚房衛(wèi)生間是否有窗戶。廚房沒窗戶嗆自己，衛(wèi)生間沒窗戶濕氣出不去。臥室里面的衛(wèi)生間必須要有窗戶，具體看我的另一篇經(jīng)驗(yàn)，介紹臥室衛(wèi)生間的。
  
  買房子要注意什么：[3]怎么看戶型好壞
  6
  第五觀察是否有走廊，走道，比較“雞肋”的地方
  
  走道是用來走的，然而除了走，也沒什么用了。但是走道是你卻是你花錢買下來的。除了每天走個(gè)一兩次，連盆花都擺不下。不要笑，小戶型的房子更是如此?？偣簿褪?0平的房子，你指望走道能寬的讓你拜盆栽？
  
  買房子要注意什么：[3]怎么看戶型好壞
  END
  注意事項(xiàng)
  怎么看戶型好壞？還有一點(diǎn)要注意，就是開門不能對著衛(wèi)生間門，臥室門不能正對著客廳。沒找到合適的圖片就沒有放上來。

  查看全文↓ 2018-07-17 02:20:36
• 135****7052

  方法/步驟
  1、通過百度地圖，針對房子進(jìn)行定位，了解房子周邊情況，如百度地圖看不清楚之間，可能過羅盤進(jìn)行補(bǔ)充。見下圖，紅圈處為房子所在。
  
  如何看房子好壞
  通過查看，能定了解到房子外部環(huán)境有以下信息
  
  ㈠ 、得位方位
  
  1、 東南方位，東南有樓主出女能人，三五里村莊內(nèi)都有名聲。
  
  2、 西南方位。為砂，主老婆健康能干。老母建而有壽，婦女能力強(qiáng)，家中料理的井井有條。賢良內(nèi)助。家富積千倉，所生子女聰明俊秀。
  
  3、 東北方位，為平地，低為水，屋主排行第三，此屋屋主有位，且八運(yùn)艮宮當(dāng)運(yùn)位。東北平地，為水，主富，財(cái)源不斷，兒女有出息。
  
  ㈠ 其它位方位
  
  1、 正東方位，為平地，平水，（平地，不是很明顯凹）不主兇，也能小富。
  
  2、 正西方位，有樓。兌上預(yù)防肝肺有病，也主好爭斗，防健康有問題或者有異外事故致傷致亡?？谏嗍欠嵌啵乙兹枪偎竞屠为z之災(zāi)。
  
  3、 正南方位。預(yù)防主胃與肺癌,心血急發(fā)病證多，可能會主破財(cái)與傷災(zāi)，主出風(fēng)流之人.事業(yè)發(fā)展受阻.。
  
  4、 正北方位，為水，預(yù)防妻子月經(jīng)不調(diào),重者腎多虛，易出腎臟、泌尿系統(tǒng)疾病。損人丁，尤其是老婆（屬鼠）家人.不利，但由于只是平地不是真水，所以兇稍減。
  
  5、 西北方位，為樓，老父壽短,在家不主事。
  
  綜論：從大環(huán)境來看此房東北方為平地，屋住排行老三，為當(dāng)位，當(dāng)運(yùn)房，而房子大環(huán)境對女性（母親、及妻子）較有利，主出賢良內(nèi)助，也能小富。不足之處為，由于正北為平地，需預(yù)防你或妻子水月經(jīng)不調(diào),重者腎多虛，易出腎臟、泌尿系統(tǒng)疾病。要注意預(yù)防因口舌引起的禍及官司和牢獄之災(zāi)。宅居前高后低,富不長，東低西高為白虎抬頭,出惹事生非,出匪人,也是易有傷病之災(zāi)，建議在2023年之前搬家。
  
  針對內(nèi)環(huán)進(jìn)通過羅盤進(jìn)行定位后進(jìn)行布局。二三四樓布局如圖。
  
  如何看房子好壞
  綜論：房間內(nèi)格局，比較好，（詳情見圖），建議多種綠色植物，養(yǎng)魚、放水飾等。形成人與自然的和諧格局。
  
  1、 正東為廁所不用時(shí)，記得關(guān)門。
  
  2、 此房目前格局為前通后通的格局，犯穿堂煞，漏財(cái)，需設(shè)置不通氣玄關(guān)。
  
  3、 灶臺，盡量移近冰箱。
  
  4、 西南、東南請放置發(fā)財(cái)樹或其它樹種。
  
  5、 正西處要放置水飾。
  
  6、 位置；置空為正南處。
  
  如何看房子好壞步驟閱讀
  

  查看全文↓ 2018-07-17 02:20:11
• 135****7208

  房子作為一種價(jià)值不菲的特殊商品，購買前一定要精挑 細(xì)選。
  1、判斷住宅質(zhì)量。在一般情況下，要買到施工質(zhì)量一流的房子，自然要找施工質(zhì)量一流的公司承建的項(xiàng)目，這些施工企業(yè)有嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系，一般來說施工質(zhì)量有保證。 由于房屋施工過程中，等量部門在不同階段都會進(jìn)行檢查， 因此對于地基沉降變形、房屋直縫開裂等嚴(yán)重質(zhì)量問題都會 及早把關(guān)，這樣的房子一般是不會交到用戶手中的。針對查看現(xiàn)房的購房者本人，應(yīng)注意的質(zhì)量問題有以下幾個(gè)：一是門窗的密實(shí)度是否合適，開啟關(guān)閉是否順暢。二是對于已做過粗裝修的居室，看其墻面是否平整，不能有很明顯的起伏；地面應(yīng)光潔，不能起砂；門框、窗框邊緣等易 受撞擊處是否密實(shí)，不應(yīng)有縫隙。三是衛(wèi)生間、廚房地面是 否做過坡處理，主要是為了自然排水（絕不能往門口處傾斜， 不然水要流進(jìn)居室內(nèi)）。廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格， 磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。四是室內(nèi)是否有暖 氣回水或其他管線穿過。因?yàn)橛休^多管線越穿居室，會造成 裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響房屋整體感。另外，該居室的自來水水質(zhì)、各種電路、閉路電線、電話線插座位置等，也應(yīng)作細(xì)致的了解，以免今后麻煩。
  2、考察樓盤品質(zhì)。一是樓盤品性，即指樓盤檔次的高低。 具體表現(xiàn)為樓盤所屬內(nèi)在的配置的多少及好壞、樓盤的朝向 和環(huán)境、樓盤戶型設(shè)計(jì)是否合理等。例如普通多層商品房住 宅、基本要求有供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、車庫、電話線路、有線電視、通郵等；如高層住宅，除上述基本生活 配套設(shè)施外，須另行配套電梯、職能系統(tǒng)、消防通道、消防 設(shè)施等。高層住宅在其自身諸多的優(yōu)勢，如果采用名牌、性能好、 質(zhì)量穩(wěn)定的電梯，購買高層住宅時(shí)可作考慮。如大型住宅小區(qū)須有配套的幼兒園、商店、車庫、物業(yè)管理辦公室等。二是樓盤質(zhì)量，即指建筑的質(zhì)量。大多包含很多方面內(nèi) 容，大致有建材質(zhì)量、裝潢質(zhì)量、樓盤新舊程度。對于大多 數(shù)消費(fèi)者來說，對樓盤質(zhì)量好壞較難清楚地把握，但有時(shí)可 以根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推測。例如客戶可以用手輕輕敲一下墻 壁，就很容易發(fā)現(xiàn)墻體是空心磚還是實(shí)心磚；摸一下下水管道質(zhì)地，搞清是塑料還是鑄鐵。值得注意的是，在購買頂樓時(shí)，要認(rèn)真仔細(xì)地查看天花 板是否潮濕，如潮濕，日后就很可能會滲水，還要認(rèn)真查看衛(wèi)生間是否容易排水，廚房是否可以改造裝潢等。
  3、辨別戶型優(yōu)劣。判斷一個(gè)戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，關(guān)鍵是看它的功能分區(qū)和動靜分區(qū)是否合理。一般來說，居室、餐廳 和廚房是住宅中的動區(qū)，它應(yīng)靠近入戶區(qū)設(shè)置；臥室是靜區(qū)， 它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。同時(shí)室內(nèi)交通應(yīng)盡可能便捷，空間尺度要舒適。起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向、視野和 采光口，地面的比例不治理環(huán)境 1/7。由于起居廳兼交通通道，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少、留出足夠擺放家具的穩(wěn) 定空間。廳宜作成長方形，在入口設(shè)一過渡空間，以增加戶 內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。主臥室**好有好的朝向，寬度不宜小于 3 米，面積應(yīng)大于 12 平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于 10 平方米。餐廳和起居廳空間宜相對獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐 廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，**好做成明餐廳，凈寬度不宜小于 2.4 米。廚房應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于 1.5 米。按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽臺。帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得 1.6 小于米，如為沐浴則凈寬度不得治理環(huán)境 1.2 米?？蓪⑾匆聶C(jī)放在對著起居室的衛(wèi)生間前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。陽臺欄桿應(yīng)主高 1.1 米。為了保證起居室有良好的視野 和采光，其實(shí)體的欄板應(yīng)降至 0.85~0.9 米（上加橫欄桿）， 或?qū)⒎忾]陽臺的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明，起居廳也 可做成落地窗，外加透空欄桿。

  查看全文↓ 2018-07-17 02:19:56

相關(guān)問題

• 問 ?? 房子好壞怎么看？
  答

  看周圍環(huán)境的好壞1、樓房的好壞，首先要這棟樓房周圍的環(huán)境情況，前后左右的道路、河流和人工建筑物的情況，對整棟樓房的休戚相關(guān)。 首先是看河流和道路，如果有河流和道路彎環(huán)抱著樓房為吉，如果有河流或道路的彎弓頂向著樓房，是反弓水不吉，道路或河流筆直地沖來是為箭煞，不吉。2、看建筑物或山體，后面有高大平整的建筑物或者方、園、尖的秀麗山體做后托為吉，后面低矮或后面零亂、空缺、有尖射、過于逼壓等不吉，前方避壓、閉塞、有屋箭、屋角等形如兇器的建筑物沖射不吉，前方開曠、景色秀美吉;左邊的建筑物高于右邊一般為吉，右邊的建筑物比左邊的高，是有奇形怪狀的建筑物一般不吉。3、看地形地勢，樓房不宜建在孤山頂上，不宜建在水體上，建在山脈的脊線上和水體上是不好的選擇。不能建在懸崖峭壁的下面等。4、看周圍有沒有寺廟、軍警部門、火葬場、公墓、監(jiān)獄、神壇等，陽宅應(yīng)該遠(yuǎn)離這類建筑物。 總體來說，周圍山清水秀，后有高靠，前有秀水，環(huán)境整潔優(yōu)美，沒有明顯的形煞，采光通風(fēng)良好，祥和安靜，是為好的環(huán)境，也就的了。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ?? 怎么看房子戶型好壞？
  答

  首先我們要清楚，戶型圖是什么？戶型圖就是住房的平面空間布局圖，即對各個(gè)獨(dú)立空間的使用功能、相應(yīng)位置、大小進(jìn)行描述的圖型?？梢灾庇^的看清房屋的走向布局。簡單的說，就是把房屋的格局用平面的方式畫下來，使人能更直觀的了解房屋的狀態(tài)?！　‘?dāng)前的戶型分類：　　1、經(jīng)濟(jì)型，又稱緊湊型，普通標(biāo)準(zhǔn)；　　2、小康型，又稱中品型，中擋標(biāo)準(zhǔn)；　　3、舒適型，又稱高品型，高擋標(biāo)準(zhǔn)；　　4、豪華型，又稱消費(fèi)型，超級標(biāo)準(zhǔn)?！　粜腿娣治觯骸　。ㄒ唬┦褂霉δ堋　?、主要功能:　　私密區(qū)（靜區(qū)）-主臥、臥室、書房、起居廳、專用陽臺和花園、特殊用房等　　公共區(qū)（動區(qū)）-客廳、餐廳、娛樂健身用房、共用景觀陽臺和花園等　　2、輔助功能：　　專用區(qū)（人流量疏區(qū)）-主衛(wèi)、主臥專用儲藏室、車庫、工人房等　　共用區(qū)（人流量密區(qū)）-公衛(wèi)、廚房、共用儲藏區(qū)、洗衣區(qū)等　?。ǘ┢矫娉叨取　?、面寬-房屋東西墻面之間的寬度尺寸（習(xí)慣上采用相對墻體軸線設(shè)計(jì)尺寸）　　2、進(jìn)深-與面寬垂直方向的深度尺寸（習(xí)慣上采用相對墻體軸線設(shè)計(jì)尺寸）　　3、面積-一般情況下等于面寬×進(jìn)深　　1）單室面積-單一功能有獨(dú)立周邊界限的空間平面面積（例：臥室、書房）　　2） 組合面積-多個(gè)單一功能有獨(dú)立周邊界限的空間平面面積之和（例：主臥+主衛(wèi)+專用儲藏室）　　3） 交叉組合面積-兩個(gè)或多個(gè)獨(dú)立功能有共用周邊界限的空間平面面積（例：客廳、餐廳、通道、玄關(guān)）　　4） 交通面積-僅作交通聯(lián)系的有獨(dú)立或共用周邊界限的空間平面面積（例：通道、玄關(guān)）　　一般的好房型講求住宅內(nèi)部使用功能區(qū)分明確，公共活動區(qū)、私密休息區(qū)、輔助區(qū)之間都有較明顯的劃分，各自有專門的使用功能；動靜有別?！　」不顒訁^(qū)：供起居交流用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等?！　∷矫苄菹^(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。　　輔助區(qū)：對以上兩部分區(qū)域功能起輔助作用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等?！　≡u價(jià)房型時(shí)，可考慮以下幾個(gè)方面：　　1、活動區(qū)與休息區(qū)明確分開，休息區(qū)相對集中。2、盡量減少在活動區(qū)內(nèi)墻上開門;使完整墻面更多。3、相互聯(lián)系方便。4、房屋位置合理，進(jìn)門有小門廳過渡。5、廳**好朝南向或景觀向。6、廳平面避免不可利用的銳角室向。7、大廳與分戶門之內(nèi)室設(shè)門斗過渡性空間。8、在廳內(nèi)墻上忌隨處開門妨礙廳的使用，忌門與門相對開。9、廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風(fēng)，無暗房。10、居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間或樓梯。11、廚后間外**好能配以陽臺，既可通風(fēng)，又可彌補(bǔ)廚房使用面積和臨時(shí)使用功能的不足。12、食寢分離、居寢分離。13、入口處**好有玄關(guān)。14、餐廳與起居室空間上相互貫通;形成自然通風(fēng)。15、衛(wèi)生間不宜離主臥室太遠(yuǎn)，更不要穿越客廳?！　∽x懂戶型圖關(guān)鍵是要從紛繁復(fù)雜而又精致的房型圖冊上找出**重要的六個(gè)指標(biāo)　　一、開間、進(jìn)深。戶型好壞，開間、進(jìn)深非常重要。開間是指房間的寬度，一般在3至3.9米之間。進(jìn)深是指房間的長度，一般控制在5米左右。如果進(jìn)深過深，開間狹窄，則不利于采光、通風(fēng)。一般的戶型圖上都會標(biāo)注出進(jìn)深、開間這兩個(gè)指標(biāo)，在兩根拉出的直線中間夾雜著的數(shù)字，如4.2米、3.9米就是了。一般來講，進(jìn)深的總數(shù)值越小越好，而開間則是越大越好?！　《⒚娣e。大多數(shù)戶型圖都會標(biāo)注戶型的總建筑面積，但是這個(gè)數(shù)據(jù)與實(shí)際交房的標(biāo)準(zhǔn)存在上下浮動的誤差。因此，很多戶型圖上把面積標(biāo)注為建筑面積約為多少平方米，或是使用大于等于符號，這都是正常的現(xiàn)象。另外，在看戶型圖時(shí)，一定要注意辨別建筑面積與實(shí)際使用面積之間的差別，這就需要向售樓員詢問樓盤的公攤面積有多少。用建筑面積減去公攤的面積，就是戶型的實(shí)際使用面積。公攤面積越小的房子，得房率越高，也越實(shí)惠?！　∪?、配比。戶型的合理與否，并不在于大小，而在于房屋各個(gè)部分之間的比例與布局關(guān)系。這個(gè)關(guān)系取決于設(shè)計(jì)者對于整個(gè)房型的把握，更關(guān)系到日常生活的細(xì)節(jié)。比如在總面積不大的情況下，次臥只留8至9平方米的狀況很常見，但這樣的狀況在實(shí)際使用中很難施展。另外，也有的戶型將衛(wèi)生間的開門直接對著客廳、餐廳，這樣的位置擺放，在看戶型圖的時(shí)候，不會覺得有很大問題，但在實(shí)際生活中可能就會遇到諸如室內(nèi)空氣不好的問題了。因此，在看戶型圖時(shí)，需要購房者仔細(xì)研究，慢慢考量?！　∷?、孤立單元。在很多戶型圖上，某一住宅的單元戶型圖，往往占據(jù)著版面至少70%的部分，而整層的平面圖則位于畫面中不被注意的一小角上。千萬不可忽略這并不引人注意的一小角。舉個(gè)例子：一個(gè)樓面上，一般會有電梯、走道、樓梯、強(qiáng)電弱電、過道窗等，每個(gè)因素對日常的使用都有或多或少、或利或弊的影響。把房型放回樓層平面里看，就能了解到它受這些配件的影響程度。如果深入一些來看，相鄰房型的影響也不容忽視。遮擋采光與否、私密性得到保障與否，這些都很關(guān)鍵?！　∥濉⒔Y(jié)構(gòu)。房型在某些時(shí)候是需要“先天不足后天補(bǔ)”的。所以，了解房型的可變結(jié)構(gòu)也很要緊。如：哪些墻能動，哪些墻千萬別動；下水管、上水管的位置、電線走向等，也都要盡可能地掌握。這些信息在購買期房時(shí)，尤其要向售樓員了解清楚。到入住的時(shí)候，萬一不能如您所愿，而去鋌而走險(xiǎn)動一些承重墻、管道，將好好的房子改造壞了，那就得不償失了?！　×?、家具擺放。有些戶型圖為了達(dá)到一種效果，會把圖內(nèi)的桌椅板凳制作成不等比例的圖樣，使購房者形成該空間能夠容納大型成套家具的錯(cuò)覺。因此，戶型圖上的家具比例是不能輕信的。這一點(diǎn)較為隱蔽，購房者看戶型圖時(shí)需要格外小心?！　】炊畱粜蛨D必須掌握的技巧　　戶型平面圖，我們平時(shí)看到的戶型圖就是某套型住宅的平面布置圖戶型圖的作用大家**清楚，主要看空間布局是否合理，面積尺度是否合適等等，具體的看法將在后面敘述，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，有尺寸的圖紙**好。　　平面圖觀看方向與我們平時(shí)看地圖是一致的，也就是上北下南左西右東。掌握了這個(gè)準(zhǔn)則，就可以清楚地辨別戶型平面圖的方向，并在內(nèi)心建立空間模型來感覺戶型設(shè)計(jì)中的空間效果。　　戶型圖中的各個(gè)區(qū)域都標(biāo)明了家具的擺放，這可不是開發(fā)商在善意地幫助業(yè)主做家居設(shè)計(jì)，這實(shí)際上也是一種平面圖上常見的心理誤導(dǎo)。“設(shè)計(jì)軟件中的各種家具都是一個(gè)比例，出于戶型圖美觀和空間感的考慮，一般都會將家具的尺寸縮小，從而顯得房子特別寬敞?！　『芏鄳粜蛨D中，各空間的間隔會采用養(yǎng)眼的、深淺不一的色彩，這種溫馨色彩的運(yùn)用不僅僅是為了顯示更清晰，更是對購房者心理的一種暗示，使其產(chǎn)生空間感知上的錯(cuò)覺，迅速對圖紙上的戶型產(chǎn)生好感，忽略實(shí)際的開間和尺寸?！　∧軠?zhǔn)確地判斷空間尺度，需要戶型圖上標(biāo)注出開間、進(jìn)深的具體尺寸(開間指寬度，進(jìn)深指住宅的長度)?！皩⒏鱾€(gè)房間的具體尺寸和實(shí)際中的面積做一個(gè)比較，這樣對所購期房的實(shí)際大小就有個(gè)大致的概念，大面寬小進(jìn)深的房屋采光和通風(fēng)條件良好，居住舒適，但較浪費(fèi)土地；小面寬大進(jìn)深的房屋則會出現(xiàn)黑廳、黑過道、暗衛(wèi)生間等問題?！　】磻粜蛨D時(shí)，除了看單套戶型的朝向、房間間隔、布局外，還要看這個(gè)戶型和旁邊戶型的聯(lián)系會是怎樣的，要把這個(gè)戶型放到整棟樓的平面中來看，還要看一下這個(gè)戶型前后的建筑物大概有多遠(yuǎn)的距離，有沒有建筑物會遮擋這套房子的光線，也就是說要把戶型圖放到整棟建筑和整個(gè)小區(qū)樓盤的大范圍來看?！　√暨x戶型還應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：　　1、在100平方米左右的房子戶型設(shè)計(jì)中，兩居室起居室的面寬**低在3.8-4米，廳要大于20平方米，主臥要大于12平方米，面寬在3米左右，另一個(gè)臥室要大于10平方米，面寬也在3米左右。廚房要大于3平方米；三居室的起居室面寬大于4，面積要大于24。對于板樓而言，進(jìn)深要比較短，一般在12-13米，面寬則在6米左右?！　?、基本元素包括采光，熱，隔音，降噪和通風(fēng)。對于采光和通風(fēng)，一般面寬比上進(jìn)深在1：1.5比較合適。在這方面板樓比塔樓有優(yōu)勢?！　?、具體空間上，廚房一定要有，而且應(yīng)該是中式的。盡管可能使用比較少，但一定要能開火。餐廳可以相對小一些。儲物間一定要有，非常重要，中等衣帽間大小即可，兩平方米左右，非常實(shí)用。　　4、功能分區(qū)要明確，流線設(shè)計(jì)要合理?！　√暨x戶型八大忌諱　　1、忌大而無當(dāng)。大戶型不能簡單的理解為中小戶型圖紙的放大。它應(yīng)該是一種全新理念上的設(shè)計(jì)，房屋整體功能要相應(yīng)增加；房屋高度的合理增加；新型的采光設(shè)計(jì)、裝修效果等也應(yīng)有改進(jìn)和提高，切忌大而無當(dāng)。從我國目前家庭結(jié)構(gòu)看，長時(shí)間內(nèi)都將是三口之家。主導(dǎo)戶型至少在十年內(nèi)仍會以三室一廳或兩室一廳為主?！　?、忌一覽無余。許多老的戶型，進(jìn)入戶門后沒有玄關(guān)設(shè)計(jì)，廳內(nèi)景象一覽無余，房屋整體缺乏層次感，臥室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關(guān)的設(shè)計(jì)多種多樣，通常有“密閉式”和“屏風(fēng)式”兩種設(shè)計(jì)，前者會多占用一些空間，后者實(shí)際上是一個(gè)完整方廳的一扇屏風(fēng)，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術(shù)造型?？善鸬截S富內(nèi)涵的作用?！　?、忌廚廁扎堆。不少蹩腳的戶型設(shè)計(jì)中，廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設(shè)計(jì)應(yīng)予棄用。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長的距離，其房門也**好別設(shè)計(jì)成相對或并列的形式。在起居室**好不直接看到衛(wèi)生間的房門，通過套房的整體戶型設(shè)計(jì)的層次和曲折巧設(shè)衛(wèi)生間，廚房由于多和餐廳相連，可以設(shè)在靠近戶門的位置?！　?、忌廳內(nèi)多門。起居室(廳)內(nèi)的戶門過多，形成了對廳的實(shí)際面積的擠占。過去的設(shè)計(jì)中往往忽略了這一點(diǎn)，在實(shí)際使用當(dāng)中，起居室往往變成了過廊和走道，而人們都愿意在廳中擺放沙發(fā)、電視，多門的起居廳使得以上家具難以擺放，起居廳的連續(xù)墻應(yīng)保持在3米以上，以擺放家具?！　?、忌光線暗淡。在選擇住房時(shí)要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推?！　?、忌動靜相擾。所謂動靜結(jié)合實(shí)際上也就是房間功能組合要趨于合理。例如按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些，戶門**好不要直接面對著廳。同時(shí)衛(wèi)生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動的空間，設(shè)置音箱、電視等發(fā)聲設(shè)備的地方應(yīng)該和主臥室盡可能的保持一段距離，以免互相干擾。　　7、忌廚房深藏不露。廚房在使用中要排放煙氣、產(chǎn)生噪音，所以切記不要把廚房設(shè)計(jì)在單元房的深處。另外，要注意廚房或衛(wèi)生間中管道的處理，如果管道太多且明置，既不美觀又?jǐn)D占空間是一種不可取的設(shè)計(jì)?！　?、忌房屋通透性差。房間之間和公共活動區(qū)域的通風(fēng)狀況的好壞，也是衡量戶型設(shè)計(jì)成功與否的一個(gè)重要標(biāo)志之一。過于曲折的戶型設(shè)計(jì)往往使室內(nèi)空氣阻隔，夏日室內(nèi)空氣偏高。戶內(nèi)的空氣對流是一項(xiàng)很重要的環(huán)保指標(biāo)，只不過長期以來不太被人重視罷了。

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• 問 有誰懂得怎么看房子好壞?
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  真正的行業(yè)專家告訴你如何看房子的質(zhì)量購房者并不一定懂得建筑質(zhì)量如何鑒別，那么如何才能避免建筑質(zhì)量問題呢?自己去多看看有些用處，但購房者畢竟不是專家，有時(shí)實(shí)在沒有別的辦法，要謹(jǐn)記一點(diǎn)就是要選擇有信譽(yù)的開發(fā)企業(yè)。除了開發(fā)商信譽(yù)外，購房者對較中意的住房**好從其施工階段就開始考察。經(jīng)常到工地去看看，看其施工過程是否規(guī)范。雖然購房者不能進(jìn)行全面對照判斷，但窺一斑見全豹，從一些細(xì)節(jié)即可大致評判。一、基礎(chǔ)部分　　基礎(chǔ)的形式是多種多樣的，例如大家看到**多的樁基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎(chǔ)就可以了，當(dāng)然要根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件來決定采用什么形式的基礎(chǔ)。高層住宅的地下室或地下停車庫一般就是利用箱形深基礎(chǔ)來建成的。基礎(chǔ)和其他的一些鋼筋混凝土受力構(gòu)件在房屋建好以后我們就無法看到了，但這些隱蔽工程在建造和竣工時(shí)都有相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)理報(bào)告和竣工驗(yàn)收報(bào)告，通過這些報(bào)告資料我們就可以驗(yàn)證該房屋的主體質(zhì)量情況和它的安全性能。相反如果開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)無法給我們提供這方面的資料，那么我們就有理由懷疑該住宅的可靠性?！《?、墻體　　鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種情況，如果外墻面采用飾面磚，就應(yīng)該主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，我們就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫；清水磚墻目前在低層別墅中應(yīng)用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，我們要注意的是清水磚墻的溝縫是否飽滿，磚是否密實(shí)。在觀察外墻時(shí)還有很重要的一點(diǎn)要提醒大家，如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)的裂縫有貫穿性的，那么此房屋一定在設(shè)計(jì)或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就應(yīng)該請房屋質(zhì)量鑒定部門進(jìn)行重新鑒定?！　⊥鈮B水是多層住宅的一個(gè)質(zhì)量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水，部位一般在樓板頂部，即圈梁與預(yù)制空心板搭接部位；外墻窗框滲水，這主要就是窗框與墻體之間的聯(lián)接不密實(shí)，防水性能不好而造成的；墻洞滲水，這主要是施工中留下的腳手架洞沒有封補(bǔ)嚴(yán)密而造成的；陽臺滲水，陽臺挑梁板出現(xiàn)倒坡泛水等。所以我們在看房時(shí)應(yīng)該選擇在雨天去，注意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點(diǎn)。在防水問題上我們建議盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外墻，因?yàn)橘N面的水平縫隙容易積水而造成墻面滲水。對于內(nèi)墻面除了觀察有無裂縫外，還要觀察墻的凸凹度，不得有較大面積的空鼓、開裂，另外水平和垂直墻線是否是一條直線也是確定墻體質(zhì)量的重要標(biāo)志。對于廚房和衛(wèi)生間的內(nèi)墻面我們一般選用漂亮的貼面瓷磚來裝飾，檢查瓷磚粘貼好壞的小竅門就是用一個(gè)鑰匙敲敲瓷磚，如果瓷磚貼得較密實(shí)則聲音越小越細(xì)，如果瓷磚貼得密實(shí)度較差則聲音越大越空。用鑰匙在一排或一列貼好的瓷磚上劃一下，就可以判斷出這些瓷磚貼的質(zhì)量的好壞了。三、樓地面　　樓地面包括兩層含義：一個(gè)是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板首先我們要確定這樓板是預(yù)制板還是現(xiàn)澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預(yù)制構(gòu)件，我們要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫，它產(chǎn)生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時(shí)座漿不勻；二是預(yù)制板的質(zhì)量不過關(guān)，繞度過大?！　≈懈邔印⒏邔臃课莸臉前逯饕乾F(xiàn)澆板，現(xiàn)澆板的整體性和防水性都比較好，我們主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現(xiàn)象，其混凝土的強(qiáng)度等級用肉眼是觀察不出來的，我們可以看質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告，如果混凝土的質(zhì)量過差，用手可以把凸的地方摳掉，例如在柱子的轉(zhuǎn)角處等是檢查的好地方。　　在這里要特別強(qiáng)調(diào)的是廚房和衛(wèi)生間的地坪必須是現(xiàn)澆整體板，不能用預(yù)制板，這是根據(jù)它們的特殊防水要求來做的，對于廚房和衛(wèi)生間的地坪我們可以進(jìn)行閉水試驗(yàn)：灌水20至30mm深度，保持24小時(shí)，如果地坪沒有滲水現(xiàn)象說明是合格的。我們還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒有倒坡和地面積水的現(xiàn)象。四、屋面　　在我們的民用住宅中屋頂?shù)男问酱蠖鄶?shù)是平屋頂和坡屋頂。屋頂**主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于選擇了頂層的住戶來說，屋面就是一個(gè)很重要的質(zhì)量指標(biāo)。首先我們要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現(xiàn)澆板和預(yù)制板兩種，現(xiàn)澆板的防水性能遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水涂料：還有剛性防水，如用細(xì)石鋼筋混凝土澆筑防水層。兩種防水措施都有各自的優(yōu)點(diǎn)和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用剛性防水，也不能保證100%的可靠。屋面的滲漏多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化的部位，比如屋面板與墻體的聯(lián)接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困繞設(shè)計(jì)、施工單位和用戶的大問題，現(xiàn)在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但筆者認(rèn)為屋面防水質(zhì)量的好壞主要取決于施工的質(zhì)量。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設(shè)置架空通風(fēng)層，這樣有利于空氣流動利散熱。五、樓梯　　在住宅建筑中樓梯多為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它是房屋結(jié)構(gòu)中較為復(fù)雜的部分，也是體現(xiàn)設(shè)計(jì)和施工單位水平的一個(gè)標(biāo)志。首先我們應(yīng)觀察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有沒有高低不平或下滑的感覺，腳踏在上面是否覺得太窄，每上一步是否覺得踏步過高，樓梯的進(jìn)口高度是否過低，樓梯的扶手是否牢固?！　≡谥懈邔右陨系淖≌校娞菔侵饕拇怪苯煌üぞ?，對于普通公寓，每10000平方米設(shè)置一組客梯(兩臺)，而對于高檔公寓，每7500平方米需設(shè)置一組客梯，客梯與貨梯的比例是3：1或4：1，即3臺客梯或4臺客梯對應(yīng)1臺服務(wù)貨梯，服務(wù)梯可以兼作消防梯。乘坐電梯的舒適和快捷是一個(gè)判別的標(biāo)準(zhǔn)，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運(yùn)行、選層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值，制動器、限速器、報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠，另外還應(yīng)有應(yīng)急燈、求救按扭，高檔的電梯還應(yīng)有閉路監(jiān)視器。這時(shí)的樓梯就是發(fā)生緊急事故時(shí)的主要逃生通道，樓梯寬度不宜過小，樓梯口應(yīng)有明顯標(biāo)記，并設(shè)置防火門，還要有消防設(shè)施，如滅火器、消防水龍頭和水槍。六、門窗　　門窗是房屋中的兩個(gè)圍護(hù)部件，我們檢查門窗總的要求就是安裝平正堅(jiān)固、無翹曲變形、開啟方便靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、功能合理、便于維修，零配件裝配齊全、位置準(zhǔn)確?！　〕Ｓ瞄T窗材料有木、鋼、鋁合金、塑料、玻璃等。木門窗制作簡易，適于手工加工，是傳統(tǒng)一直被廣泛采用的一種形式。鋼門窗強(qiáng)度高、斷面小、擋光少、能防火，所用鋼門窗型材經(jīng)不斷改進(jìn)，形成多種規(guī)格系列產(chǎn)品。普通鋼門窗易生銹、重量大、導(dǎo)熱系數(shù)較高?，F(xiàn)在新型發(fā)展起來的滲鋁空腹鋼門窗、鍍塑鋼門窗、彩板鋼門窗、中空塑鋼窗都大大改善了鋼門窗的防蝕和節(jié)能性能，已在民用住宅中推廣使用?！　′X合金門窗質(zhì)輕、挺拔精致、密閉性能好，在要求較高的房屋中己廣泛采用。但鋁合金導(dǎo)熱系數(shù)大，保溫較差且造價(jià)偏高。目前用絕緣性能較好的材料，如塑料做隔離層制成的塑鋁窗則能大大提高鋁合金門窗的熱工性能。塑料門窗的熱工性能好、加工精密、耐腐蝕，是很有發(fā)展前途的門窗類型。目前我國生產(chǎn)的塑料門窗成本偏高，強(qiáng)度、鋼度及耐老化性能尚待提高，但隨著塑料工業(yè)的發(fā)展，高強(qiáng)、耐老化的塑料門窗使用壽命已達(dá)30年以上，塑料門窗必將獲得越來越多的應(yīng)用?！　≡谶@里我們還要強(qiáng)調(diào)進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄；門窗玻璃應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。七、給排水設(shè)施　　一般住宅每戶的給水管道直經(jīng)是15毫米，我們首先要弄清楚該住宅的供水方式是怎樣的，屋頂是否設(shè)有高位水箱，或者是采用水泵提升的形式。如果我們已經(jīng)選定了層次，尤其是頂層的住戶，一定要親自檢查這套住房中**遠(yuǎn)端的水龍頭的出水水壓有多大，能否滿足家用熱水器的啟動水壓，對于這一點(diǎn)是不能將就的，也許你認(rèn)為可以安裝家用加壓管道水泵來解決水壓不足的問題，可日前市場上的所有加壓管道泵的質(zhì)量都無法得到很好的保證，在使用過程中頻繁的啟動和停止，它的壽命是比較短暫的，而且很容易將管道里的銹水抽出來，影響了我們用水的質(zhì)量。在裝修過程中，給水管道一般都做成了暗管，所以在安裝時(shí)，一定要使管道平直，盡量減少接口，管線要選擇**近的路線。在封管前，一定要進(jìn)行放水試驗(yàn)，檢查所有的接口不得滲漏?！　∫话闶覂?nèi)的排水立管應(yīng)靠墻角設(shè)置，離墻面的凈距不應(yīng)大于50毫米。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。對于選擇了底層的住戶，一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理，底層的排水系統(tǒng)是否獨(dú)立。如果底層的下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連的，那么我們要看其管徑是否在一樓變大。在看完室內(nèi)后，千萬不要忘記看看室外，散水的坡度、陰溝是否通暢，化糞池是否離自己住房太近等等。八、電氣　　隨著人們生活水平的日益提高，家用電氣的品種繁多，對住宅電氣線路的功率和安裝都提出了更高的要求。首先每戶進(jìn)戶線的功率載荷要滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。在裝修過程中，所有線路都應(yīng)用絕緣管穿線埋設(shè)。多項(xiàng)插座和各種開關(guān)都應(yīng)有可靠的接地線。電話線路、公共閉路電視天線是否如期開通。配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠?、電子監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備是否正常運(yùn)行，各類管線是否安全可靠

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• 問 哪位懂得怎么看房子好壞?
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  　鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種情況，如果外墻面采用飾面磚，就應(yīng)該主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，我們就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫；清水磚墻目前在低層別墅中應(yīng)用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，我們要注意的是清水磚墻的溝縫是否飽滿，磚是否密實(shí)。在觀察外墻時(shí)還有很重要的一點(diǎn)要提醒大家，如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)的裂縫有貫穿性的，那么此房屋一定在設(shè)計(jì)或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就應(yīng)該請房屋質(zhì)量鑒定部門進(jìn)行重新鑒定。

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• 問 怎么看房子質(zhì)量的好壞
  答

  真正的行業(yè)專家告訴你如何看房子的質(zhì)量購房者并不一定懂得建筑質(zhì)量如何鑒別，那么如何才能避免建筑質(zhì)量問題呢?自己去多看看有些用處，但購房者畢竟不是專家，有時(shí)實(shí)在沒有別的辦法，要謹(jǐn)記一點(diǎn)就是要選擇有信譽(yù)的開發(fā)企業(yè)。除了開發(fā)商信譽(yù)外，購房者對較中意的住房**好從其施工階段就開始考察。經(jīng)常到工地去看看，看其施工過程是否規(guī)范。雖然購房者不能進(jìn)行全面對照判斷，但窺一斑見全豹，從一些細(xì)節(jié)即可大致評判。一、基礎(chǔ)部分　　基礎(chǔ)的形式是多種多樣的，例如大家看到**多的樁基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎(chǔ)就可以了，當(dāng)然要根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件來決定采用什么形式的基礎(chǔ)。高層住宅的地下室或地下停車庫一般就是利用箱形深基礎(chǔ)來建成的?；A(chǔ)和其他的一些鋼筋混凝土受力構(gòu)件在房屋建好以后我們就無法看到了，但這些隱蔽工程在建造和竣工時(shí)都有相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)理報(bào)告和竣工驗(yàn)收報(bào)告，通過這些報(bào)告資料我們就可以驗(yàn)證該房屋的主體質(zhì)量情況和它的安全性能。相反如果開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)無法給我們提供這方面的資料，那么我們就有理由懷疑該住宅的可靠性?！《w　　鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種情況，如果外墻面采用飾面磚，就應(yīng)該主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，我們就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫；清水磚墻目前在低層別墅中應(yīng)用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，我們要注意的是清水磚墻的溝縫是否飽滿，磚是否密實(shí)。在觀察外墻時(shí)還有很重要的一點(diǎn)要提醒大家，如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)的裂縫有貫穿性的，那么此房屋一定在設(shè)計(jì)或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就應(yīng)該請房屋質(zhì)量鑒定部門進(jìn)行重新鑒定。　　外墻滲水是多層住宅的一個(gè)質(zhì)量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水，部位一般在樓板頂部，即圈梁與預(yù)制空心板搭接部位；外墻窗框滲水，這主要就是窗框與墻體之間的聯(lián)接不密實(shí)，防水性能不好而造成的；墻洞滲水，這主要是施工中留下的腳手架洞沒有封補(bǔ)嚴(yán)密而造成的；陽臺滲水，陽臺挑梁板出現(xiàn)倒坡泛水等。所以我們在看房時(shí)應(yīng)該選擇在雨天去，注意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點(diǎn)。在防水問題上我們建議盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外墻，因?yàn)橘N面的水平縫隙容易積水而造成墻面滲水。對于內(nèi)墻面除了觀察有無裂縫外，還要觀察墻的凸凹度，不得有較大面積的空鼓、開裂，另外水平和垂直墻線是否是一條直線也是確定墻體質(zhì)量的重要標(biāo)志。對于廚房和衛(wèi)生間的內(nèi)墻面我們一般選用漂亮的貼面瓷磚來裝飾，檢查瓷磚粘貼好壞的小竅門就是用一個(gè)鑰匙敲敲瓷磚，如果瓷磚貼得較密實(shí)則聲音越小越細(xì)，如果瓷磚貼得密實(shí)度較差則聲音越大越空。用鑰匙在一排或一列貼好的瓷磚上劃一下，就可以判斷出這些瓷磚貼的質(zhì)量的好壞了。三、樓地面　　樓地面包括兩層含義：一個(gè)是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板首先我們要確定這樓板是預(yù)制板還是現(xiàn)澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預(yù)制構(gòu)件，我們要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫，它產(chǎn)生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時(shí)座漿不勻；二是預(yù)制板的質(zhì)量不過關(guān)，繞度過大?！　≈懈邔?、高層房屋的樓板主要是現(xiàn)澆板，現(xiàn)澆板的整體性和防水性都比較好，我們主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現(xiàn)象，其混凝土的強(qiáng)度等級用肉眼是觀察不出來的，我們可以看質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告，如果混凝土的質(zhì)量過差，用手可以把凸的地方摳掉，例如在柱子的轉(zhuǎn)角處等是檢查的好地方?！　≡谶@里要特別強(qiáng)調(diào)的是廚房和衛(wèi)生間的地坪必須是現(xiàn)澆整體板，不能用預(yù)制板，這是根據(jù)它們的特殊防水要求來做的，對于廚房和衛(wèi)生間的地坪我們可以進(jìn)行閉水試驗(yàn)：灌水20至30mm深度，保持24小時(shí)，如果地坪沒有滲水現(xiàn)象說明是合格的。我們還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒有倒坡和地面積水的現(xiàn)象。四、屋面　　在我們的民用住宅中屋頂?shù)男问酱蠖鄶?shù)是平屋頂和坡屋頂。屋頂**主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于選擇了頂層的住戶來說，屋面就是一個(gè)很重要的質(zhì)量指標(biāo)。首先我們要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現(xiàn)澆板和預(yù)制板兩種，現(xiàn)澆板的防水性能遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水涂料：還有剛性防水，如用細(xì)石鋼筋混凝土澆筑防水層。兩種防水措施都有各自的優(yōu)點(diǎn)和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用剛性防水，也不能保證100%的可靠。屋面的滲漏多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化的部位，比如屋面板與墻體的聯(lián)接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困繞設(shè)計(jì)、施工單位和用戶的大問題，現(xiàn)在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但筆者認(rèn)為屋面防水質(zhì)量的好壞主要取決于施工的質(zhì)量。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設(shè)置架空通風(fēng)層，這樣有利于空氣流動利散熱。五、樓梯　　在住宅建筑中樓梯多為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它是房屋結(jié)構(gòu)中較為復(fù)雜的部分，也是體現(xiàn)設(shè)計(jì)和施工單位水平的一個(gè)標(biāo)志。首先我們應(yīng)觀察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有沒有高低不平或下滑的感覺，腳踏在上面是否覺得太窄，每上一步是否覺得踏步過高，樓梯的進(jìn)口高度是否過低，樓梯的扶手是否牢固?！　≡谥懈邔右陨系淖≌校娞菔侵饕拇怪苯煌üぞ?，對于普通公寓，每10000平方米設(shè)置一組客梯(兩臺)，而對于高檔公寓，每7500平方米需設(shè)置一組客梯，客梯與貨梯的比例是3：1或4：1，即3臺客梯或4臺客梯對應(yīng)1臺服務(wù)貨梯，服務(wù)梯可以兼作消防梯。乘坐電梯的舒適和快捷是一個(gè)判別的標(biāo)準(zhǔn)，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運(yùn)行、選層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值，制動器、限速器、報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠，另外還應(yīng)有應(yīng)急燈、求救按扭，高檔的電梯還應(yīng)有閉路監(jiān)視器。這時(shí)的樓梯就是發(fā)生緊急事故時(shí)的主要逃生通道，樓梯寬度不宜過小，樓梯口應(yīng)有明顯標(biāo)記，并設(shè)置防火門，還要有消防設(shè)施，如滅火器、消防水龍頭和水槍。六、門窗　　門窗是房屋中的兩個(gè)圍護(hù)部件，我們檢查門窗總的要求就是安裝平正堅(jiān)固、無翹曲變形、開啟方便靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、功能合理、便于維修，零配件裝配齊全、位置準(zhǔn)確?！　〕Ｓ瞄T窗材料有木、鋼、鋁合金、塑料、玻璃等。木門窗制作簡易，適于手工加工，是傳統(tǒng)一直被廣泛采用的一種形式。鋼門窗強(qiáng)度高、斷面小、擋光少、能防火，所用鋼門窗型材經(jīng)不斷改進(jìn)，形成多種規(guī)格系列產(chǎn)品。普通鋼門窗易生銹、重量大、導(dǎo)熱系數(shù)較高?，F(xiàn)在新型發(fā)展起來的滲鋁空腹鋼門窗、鍍塑鋼門窗、彩板鋼門窗、中空塑鋼窗都大大改善了鋼門窗的防蝕和節(jié)能性能，已在民用住宅中推廣使用?！　′X合金門窗質(zhì)輕、挺拔精致、密閉性能好，在要求較高的房屋中己廣泛采用。但鋁合金導(dǎo)熱系數(shù)大，保溫較差且造價(jià)偏高。目前用絕緣性能較好的材料，如塑料做隔離層制成的塑鋁窗則能大大提高鋁合金門窗的熱工性能。塑料門窗的熱工性能好、加工精密、耐腐蝕，是很有發(fā)展前途的門窗類型。目前我國生產(chǎn)的塑料門窗成本偏高，強(qiáng)度、鋼度及耐老化性能尚待提高，但隨著塑料工業(yè)的發(fā)展，高強(qiáng)、耐老化的塑料門窗使用壽命已達(dá)30年以上，塑料門窗必將獲得越來越多的應(yīng)用。　　在這里我們還要強(qiáng)調(diào)進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄；門窗玻璃應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。七、給排水設(shè)施　　一般住宅每戶的給水管道直經(jīng)是15毫米，我們首先要弄清楚該住宅的供水方式是怎樣的，屋頂是否設(shè)有高位水箱，或者是采用水泵提升的形式。如果我們已經(jīng)選定了層次，尤其是頂層的住戶，一定要親自檢查這套住房中**遠(yuǎn)端的水龍頭的出水水壓有多大，能否滿足家用熱水器的啟動水壓，對于這一點(diǎn)是不能將就的，也許你認(rèn)為可以安裝家用加壓管道水泵來解決水壓不足的問題，可日前市場上的所有加壓管道泵的質(zhì)量都無法得到很好的保證，在使用過程中頻繁的啟動和停止，它的壽命是比較短暫的，而且很容易將管道里的銹水抽出來，影響了我們用水的質(zhì)量。在裝修過程中，給水管道一般都做成了暗管，所以在安裝時(shí)，一定要使管道平直，盡量減少接口，管線要選擇**近的路線。在封管前，一定要進(jìn)行放水試驗(yàn)，檢查所有的接口不得滲漏?！　∫话闶覂?nèi)的排水立管應(yīng)靠墻角設(shè)置，離墻面的凈距不應(yīng)大于50毫米。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。對于選擇了底層的住戶，一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理，底層的排水系統(tǒng)是否獨(dú)立。如果底層的下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連的，那么我們要看其管徑是否在一樓變大。在看完室內(nèi)后，千萬不要忘記看看室外，散水的坡度、陰溝是否通暢，化糞池是否離自己住房太近等等。八、電氣　　隨著人們生活水平的日益提高，家用電氣的品種繁多，對住宅電氣線路的功率和安裝都提出了更高的要求。首先每戶進(jìn)戶線的功率載荷要滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。在裝修過程中，所有線路都應(yīng)用絕緣管穿線埋設(shè)。多項(xiàng)插座和各種開關(guān)都應(yīng)有可靠的接地線。電話線路、公共閉路電視天線是否如期開通。配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠睢㈦娮颖O(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備是否正常運(yùn)行，各類管線是否安全可靠