??自建自用房地產(chǎn)如何確定房產(chǎn)稅納稅依據(jù)

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• 138****8795

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令2008年第52號(hào)）第三條 定：“
  條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。但單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。
  　　前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！?br/>因此，您本單位的自建自用行為，并不是有償?shù)奶峁l例規(guī)定的勞務(wù)，所以無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。
  需要提醒的是：第五條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：
  　　……；
  　?。ǘ﹩挝换蛘邆€(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；”
  所以，當(dāng)您轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)涉及到建筑業(yè)和銷售不動(dòng)產(chǎn)兩道營(yíng)業(yè)稅。
  至于房產(chǎn)稅，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（（86）財(cái)稅地字第8號(hào)）第十九條的規(guī)定：“關(guān)于新建的房屋如何征稅？
  　　納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。
  　　納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。
  　　納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租,出借的新建房屋,應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！?/span>

  查看全文↓ 2018-07-15 18:13:35
• 143****9361

  　企業(yè)自建房屋作經(jīng)營(yíng)使用，需要按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，每年按照房產(chǎn)原值減除當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的扣除額后的價(jià)值的1.2%繳納。 　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》 　　第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 　　前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。 　　第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 　　沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。 　　房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。 　　第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％

  查看全文↓ 2018-07-15 18:12:04
• 147****6405

  自建自用房屋，是免營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的，但是房產(chǎn)稅是不免的。納稅人自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅。
  如果自建房屋將其銷售的，應(yīng)對(duì)自建行為按照建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)銷售行為按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。

  查看全文↓ 2018-07-15 18:11:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 自建自用房產(chǎn)稅如何繳納
  答

  《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）規(guī)定，對(duì)單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售明確應(yīng)當(dāng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為征收營(yíng)業(yè)稅，本文從自建自用自售代建等方面對(duì)有關(guān)稅收政策進(jìn)行闡述及風(fēng)險(xiǎn)提示，旨在幫助納稅人準(zhǔn)確把握稅收政策，謹(jǐn)慎處置相關(guān)事宜，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。什么是自建行為 　　關(guān)于自建行為的定義，新《細(xì)則》第五條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：“單位或者個(gè)人自己新建(以下簡(jiǎn)稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為”，可以理解“自建行為”是指單位或者個(gè)人自己新建建筑物的行為。所謂自己新建建筑物，是指擁有施工能力的單位或個(gè)人自行建造建筑物后供自己使用或?qū)ν怃N售的行為。就其形式來(lái)看，自建行為有自建自用、自建自售和自營(yíng)工程等。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1994]159號(hào)）“關(guān)于自建建筑物征稅問(wèn)題”的解釋，是指單位或個(gè)人在1994年1月1日以后建成并未繳納“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅的建筑物。風(fēng)險(xiǎn)提示： 一是所謂“自建”是指單位或者個(gè)人自己新建建筑物的行為。這里的“自己”是指擁有施工能力的單位或個(gè)人。二是指1994年1月1日以后建成并未繳納“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅的建筑物，如果已經(jīng)繳納了建筑環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，雖符合“自建”定義仍無(wú)需再繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；1994年1月1日以前建成雖符合“自建”定義現(xiàn)銷售的仍無(wú)需繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。自建自用涉及哪些稅收 　　自建自用不繳納營(yíng)業(yè)稅。自建自用，顧名思義是為了滿足自己生產(chǎn)或生活的需要，單位或個(gè)人自行建造建筑物后供自己使用。根據(jù)《細(xì)則》第五條的規(guī)定，對(duì)單位或個(gè)人自建建筑物，凡用于銷售的應(yīng)當(dāng)繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；只要沒(méi)有發(fā)生銷售行為，例如用于自用、出租、對(duì)外投資等，就不能“視同發(fā)生應(yīng)稅行為”，其自建行為不繳納營(yíng)業(yè)稅。自建自用房屋需要繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（（86）財(cái)稅地字第8號(hào)）第十九條“關(guān)于新建的房屋如何征稅”問(wèn)題，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。根據(jù)上述規(guī)定，按建成之次月起或驗(yàn)收之次月起開(kāi)始計(jì)算房產(chǎn)稅，不滿一個(gè)年度的應(yīng)按從開(kāi)始計(jì)征月份起的次月開(kāi)始算起，對(duì)于實(shí)際使用前的月份可在按年計(jì)算的房產(chǎn)稅中進(jìn)行相應(yīng)比例的扣減。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房需要繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。風(fēng)險(xiǎn)提示： 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）明確“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末”，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應(yīng)依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；終止繳納的時(shí)間應(yīng)以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。自建自售“視同”發(fā)生應(yīng)稅勞務(wù) 　　對(duì)于自建自售，《細(xì)則》明確“視同”提供應(yīng)稅勞務(wù)，對(duì)“自建”環(huán)節(jié)征收建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，制定這項(xiàng)稅收政策的立法本意主要是為了平衡稅收負(fù)擔(dān)，確保自建自售建筑物和采取發(fā)包方式由外單位承接的建筑物稅負(fù)公平。但對(duì)自建自售業(yè)務(wù)的自建行為在征稅時(shí)，由于其收入要在不動(dòng)產(chǎn)銷售時(shí)才能體現(xiàn)，因此必須對(duì)自建環(huán)節(jié)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行核定，稅法規(guī)定可順序按該納稅人當(dāng)月或**近時(shí)期提供的同類建筑勞務(wù)的平均價(jià)格核定，如果納稅人當(dāng)月或**近時(shí)期沒(méi)有提供同類建筑勞務(wù)的，則按組成計(jì)稅價(jià)格核定，組成計(jì)稅價(jià)格＝工程成本×(1＋成本利潤(rùn)率)÷(1－營(yíng)業(yè)稅稅率)，政策授權(quán)成本利潤(rùn)率由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。對(duì)單位銷售自建房屋，如果房屋是由本單位所屬施工隊(duì)伍建造的，應(yīng)在征收“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)征收“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅；如果房屋是由其他單位或個(gè)人施工建造的，只征收“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅，不征收“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人銷售自建自用住房，如果房屋是由本人（含家庭成員）建造的應(yīng)在銷售時(shí)征收“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅。如果房屋是由其他單位或個(gè)人施工建造的，不征收“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》財(cái)稅字[1999]210號(hào)規(guī)定，個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，筆者理解應(yīng)當(dāng)是免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)個(gè)人自建自用住房銷售則應(yīng)按照現(xiàn)行政策，對(duì)照上述原則確定是否征收“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅。對(duì)“代建”房屋行為，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1998]554號(hào)）明確，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡(jiǎn)稱乙方)的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。風(fēng)險(xiǎn)提示： 對(duì)納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。如果該住房是由本單位所屬施工隊(duì)伍建造的，則還應(yīng)征收“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅，否則，不予征收。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2007]13號(hào)）規(guī)定，根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。除上述規(guī)定情形外，單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分（職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額），屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

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• 問(wèn) ??如何確定房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
  答

  房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：納稅人將原有的房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)如何征收房產(chǎn)稅的依據(jù)是什么？
  答

  1、《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》2、《上海房產(chǎn)稅征收管理細(xì)則》《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》2011年01月28日為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，有效配置房地產(chǎn)資源，根據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神，上海市政府決定開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)?，F(xiàn)結(jié)合本市實(shí)際，制定本暫行辦法。一、試點(diǎn)范圍試點(diǎn)范圍為本市行政區(qū)域。二、征收對(duì)象征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。除上述征收對(duì)象以外的其他個(gè)人住房，按國(guó)家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。三、納稅人納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為納稅。四、計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。五、適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。六、稅收減免（一）本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法另行制定。（二）本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（四）符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（五）持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。（六）其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。七、收入用途對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。八、征收管理（一）房產(chǎn)稅由應(yīng)稅住房所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。（二）房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。（三）凡新購(gòu)住房的，購(gòu)房人在辦理房地產(chǎn)登記前，應(yīng)按地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，主動(dòng)提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關(guān)信息的查詢結(jié)果。地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要，會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)新購(gòu)住房是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅予以審核認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果書(shū)面告知購(gòu)房人。應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳清房產(chǎn)稅稅款。交易當(dāng)事人須憑地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的認(rèn)定結(jié)果文書(shū)，向登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)登記；不能提供的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記。（四）納稅人應(yīng)按規(guī)定如實(shí)申報(bào)納稅并提供相關(guān)信息，對(duì)所提供的信息資料承擔(dān)法律責(zé)任。納稅人未按規(guī)定期限申報(bào)納稅的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。（五）應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅的征收管理除本暫行辦法規(guī)定外，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體征收管理辦法，由市地稅局負(fù)責(zé)制定。九、部門(mén)職責(zé)（一）建立工作機(jī)制市政府成立由市財(cái)政、地稅、住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、公安、民政、人力資源社會(huì)保障、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)組成的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)構(gòu)，建立健全工作機(jī)制，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。（二）協(xié)同征收管理市住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、財(cái)政、公安、民政、人力資源社會(huì)保障、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)要積極配合地方稅務(wù)機(jī)關(guān)建立應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅征收控管機(jī)制，根據(jù)本市對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的需要，提供相關(guān)信息，共同做好應(yīng)稅住房的認(rèn)定工作。（三）實(shí)現(xiàn)信息共享市地稅、住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、財(cái)政、公安、民政、人力資源社會(huì)保障、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)要共同建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)信息共享。十、評(píng)估機(jī)制房產(chǎn)稅稅基評(píng)估工作在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由市地稅、財(cái)政、住房保障房屋管理、規(guī)劃國(guó)土資源等部門(mén)共同組織實(shí)施。十一、其他事項(xiàng)本暫行辦法未涉及的其他事項(xiàng)，按國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)中的具體規(guī)定，由市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門(mén)制訂，并報(bào)市政府同意后公布執(zhí)行。本暫行辦法自2011年1月28日起施行《上海房產(chǎn)稅征收管理細(xì)則》根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〈上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》(滬府發(fā)〔2011〕3號(hào))的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)公告如下：一、從2011年1月28日起，凡在本市新購(gòu)住房的購(gòu)房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)(以下簡(jiǎn)稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān))申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)。二、購(gòu)房人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)減免房產(chǎn)稅認(rèn)定時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)房產(chǎn)稅認(rèn)定申報(bào)表，并提交下列資料(原件和復(fù)印件)：(一)房產(chǎn)交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書(shū)；(二)新購(gòu)住房的契稅完稅憑證；(三)購(gòu)房人及其家庭成員的有效身份證明；(四)購(gòu)房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明；(五)無(wú)住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明(申請(qǐng)計(jì)入無(wú)住房同住人的提供)；(六)其他有關(guān)書(shū)面證明文件、資料。三、購(gòu)房人提交本公告第二條所列資料后，從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取《原有住房信息查詢申請(qǐng)表》，向房屋狀況信息部門(mén)查詢?cè)凶》壳闆r，并將取得的原有住房書(shū)面查詢結(jié)果(原件)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到購(gòu)房人提供的原有住房書(shū)面查詢結(jié)果后的10個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果，向購(gòu)房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書(shū)》。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)需要會(huì)同住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、公安、民政、人力資源社會(huì)保障等部門(mén)復(fù)核購(gòu)房人提供的有關(guān)信息。四、購(gòu)房人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)全額繳納房產(chǎn)稅的，需提交本公告第二條(一)、(二)、(三)、(六)所列資料(購(gòu)房人家庭成員的有效身份證明除外)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收齊購(gòu)房人提供的申報(bào)資料后，根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果，當(dāng)場(chǎng)向購(gòu)房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書(shū)》。五、房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人本人辦理。購(gòu)房人為二人及以上的，可以書(shū)面委托其他購(gòu)房人代為辦理。委托購(gòu)房人以外的其他人代為辦理的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)公證的委托書(shū)。申請(qǐng)計(jì)入無(wú)住房同住人的，應(yīng)當(dāng)由同住人本人辦理。委托他人代為辦理的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)公證的委托書(shū)。六、年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算公式：年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購(gòu)住房單價(jià)(或核定的計(jì)稅價(jià)格)×70%×稅率七、納稅人應(yīng)當(dāng)在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款，繳清當(dāng)年度應(yīng)納稅款。未按時(shí)足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。八、應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前繳清截至辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記當(dāng)月應(yīng)當(dāng)繳納的房產(chǎn)稅。九、納稅人未按規(guī)定辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)，以及未繳、少繳、滯繳應(yīng)納稅款的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和其他有關(guān)規(guī)定處理。十、本公告自2011年1月28日起執(zhí)行。特此公告。上海市地方稅務(wù)局二0一一年一月三十日

• 問(wèn) 投資性房地產(chǎn)交房產(chǎn)稅嗎？投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定？
  答

  以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物屬于投資性房地產(chǎn)，若該建筑物屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍，則需要以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。以這種方式繳納的房產(chǎn)稅是與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的，因而應(yīng)當(dāng)通過(guò)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算。也就是說(shuō)，對(duì)于從租計(jì)征的房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)通過(guò)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算，而不是通過(guò)“管理費(fèi)用”科目核算。

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• 問(wèn) ?? 自用房產(chǎn)稅如何計(jì)算
  答

  房產(chǎn)自用為原值的70%，再乘以1.2%，為房產(chǎn)稅。征收范圍稱房產(chǎn)稅“課稅范圍”，具體指開(kāi)征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。[2] 房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：（1）從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；（2）從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：（1）以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）（2）以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)[2]

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