?? 如何寫物業(yè)管理方案

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• 158****1656

  一、前言及項目和企業(yè)簡介。
  二、物業(yè)管理的總體規(guī)劃與承諾：理念追求、模式追求、模式選擇工作計劃（一般均為三年）、物管目標(biāo)、承諾保證措施。
  三、人員配備計劃與人員培訓(xùn)和管理。
  四、物質(zhì)裝備計劃：房、裝備和資金。
  五、維修基金使用方案。
  六、物業(yè)服務(wù)費用收支測算：依據(jù)、原則、說明、收、支、措施。
  七、管理規(guī)章制度。
  八、檔案管理。
  九、物業(yè)前期管理。
  十、物業(yè)日常管理。
  十一、智能化系統(tǒng)管理。
  十二、客戶服務(wù)與社區(qū)文化建設(shè)。

  查看全文↓ 2018-07-15 01:03:48
• 148****7385

  可參考下面的實例：
  XX小區(qū)地面停車位管理方案
  為了規(guī)范XX小區(qū)地面車輛停放秩序，保障小區(qū)內(nèi)各方合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、XX《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和西安市停車管理有關(guān)規(guī)定，特制定本管理方案。
  一、地面車卡發(fā)放辦法
  1、地面停車位登記制度
  XX業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中心辦理房屋交接手續(xù)時，由具體交房人員負(fù)責(zé)在“車位需求登記表”登記該戶業(yè)主信息，并當(dāng)面告知業(yè)主此車卡登記僅為留存業(yè)主及車輛信息所用，“車位需求登記表”中登記的序號不作為地面停車卡排隊序號。
  2、地面停車位車卡發(fā)放方式
  XX地面停車卡發(fā)放以抽簽形式進行，抽簽時間以樓宇集中裝修期結(jié)束時間節(jié)點為準(zhǔn)，車卡有效期限為一年。已購買XX地下停車位的業(yè)主，不再參與地面停車卡抽簽。
  3、地面停車位車卡抽簽準(zhǔn)備階段：
  在抽簽實施工作開始之前的一個月，由客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)通知各自分管區(qū)域內(nèi)已入住業(yè)主具體抽簽時間，并做好記錄，以備后期查詢。對于重點客戶，可通過呼叫中心錄音電話通知，并保存好錄音資料。
  4、地面停車位車卡抽簽實施階段：
  （1）抽簽工作實施當(dāng)天，由XX客戶服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)組織所有符合抽簽條件的業(yè)主在規(guī)定的時間和場地進行抽簽，并做好記錄。秩序維護服務(wù)中心負(fù)責(zé)抽簽現(xiàn)場秩序的維持。
  （2）為了保證抽簽工作的公正性及透明度，并將抽簽結(jié)果在小區(qū)進行公示。
  （3）XX地面停車位為林間全體業(yè)主共同所有，因此車卡抽簽比例將依據(jù)小區(qū)入住情況具體核算，在**大限度滿足現(xiàn)有業(yè)主停車需求的同時也需保證后續(xù)入住業(yè)主的車位使用。
  二、地面停車位車卡辦理流程
  1、業(yè)主辦理停車卡，需簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》（期限為一年），業(yè)主須攜帶持卡人身份證復(fù)印件，車輛行駛證復(fù)印件。車卡的有效期均為一年，且每戶業(yè)主僅限辦理1張停車卡。
  2、符合辦理手續(xù)的業(yè)主，辦理新車卡時由客服接待員與業(yè)主簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議須由經(jīng)辦人簽字、服務(wù)中心經(jīng)理審核簽字、主管副總審批，行政主管根據(jù)審批手續(xù)在《XX地面或地下停車服務(wù)協(xié)議》上加蓋“XX物業(yè)服務(wù)中心公章”；客服接待員填寫“地面停車卡領(lǐng)用登記表”。
  3、協(xié)議簽訂后，收費人員負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理停車卡押金、停車服務(wù)費收繳手續(xù)，并由客服接待員領(lǐng)取停車裸卡；
  4、客服員核實業(yè)主交款憑證后，在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”上登記停車卡辦理的相關(guān)信息，并通知弱電主管辦理裸卡注冊授權(quán)手續(xù)；
  5、弱電主管應(yīng)于兩個工作日內(nèi)辦理車卡授權(quán)手續(xù)，將已授權(quán)的車卡移交給客服接待員，并在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”填寫授權(quán)、移交相關(guān)記錄；
  6、業(yè)主停車卡故障時，客服接待員負(fù)責(zé)核對停車卡信息，留存業(yè)主車卡、填寫“故障停車卡登記表”，通知弱電主管進行核查，弱電主管應(yīng)于兩個工作日內(nèi)排除故障并將車卡移交客服接待員，由收卡的客服接待員簽字確認(rèn)；
  7、業(yè)主停車卡丟失，需持已簽訂的《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》前往物業(yè)服務(wù)中心辦理補卡手續(xù)，客服接待員負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主房號核對業(yè)主丟失的車卡信息，核對無誤后，收費人員收取業(yè)主補卡費，由客服接待員領(lǐng)取停車卡并填寫“地面停車卡續(xù)費登記表”，通知弱電主管授權(quán)輸卡，弱電主管于兩個工作日內(nèi)辦理原車卡注銷手續(xù)及新車卡注冊授權(quán)手續(xù)，新卡授權(quán)應(yīng)與原卡同等期限，并將停車卡移交客服接待員，并簽字確認(rèn)。
  三、地面停車位管理制度
  1、小區(qū)車位采取不固定車位方式,對停放在車位上的車輛實行統(tǒng)一管理。
  2、小區(qū)地面停車依照市物價【20XX】XX號“XX市物價局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價格的批復(fù)”文件規(guī)定的80元/輛·月收取車位服務(wù)費。
  3、XX區(qū)域所有地面停車卡為“一車一卡”制，只限指定車輛使用，不得轉(zhuǎn)借、涂改、偽造。
  4、 車輛進出小區(qū)和停車位時,秩序維護員認(rèn)“證”對車,通行證與車牌號不符者,秩序維護員有權(quán)阻止該車輛進入小區(qū)。
  5、車主(司機)須保管好通行證,如通行證/車卡丟失或損壞,車主(司機)要立即到物業(yè)服務(wù)中心辦理補辦手續(xù)。
  6、凡在XX區(qū)域地面停車位停放的車輛，其駕駛?cè)藛T應(yīng)遵守本管理辦法，服從小區(qū)工作人員的管理和指揮，按規(guī)定位置停放車輛，自覺維護車場內(nèi)秩序。
  7、 停放在XX地面車位的車輛，請注意關(guān)好車門車窗，勿在車內(nèi)存放貴重物品，物業(yè)服務(wù)中心對車輛及車內(nèi)物品無保管義務(wù)。
  8、臨時進出車輛的停放管理
  （1）臨時進出車輛進入小區(qū)前需在門崗處進行登記后方可進入。
  （2）臨時進出車輛依照市物價市物價【20XX】XX號“XX市物價局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價格的批復(fù)”文件規(guī)定的4元/輛·次（連續(xù)停車每8小時為一次）收取車位服務(wù)費。外來車輛不允許在小區(qū)內(nèi)過夜。
  （3）XX小區(qū)原則上禁止出租車入內(nèi),如遇有乘載老、弱、病、殘、孕等特殊乘客或攜帶過重物品的,門崗執(zhí)勤人員視情況可予以臨時放行。
  （4）送貨車輛必須進行登記方可進入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)需服從秩序維護員的管理,不得隨意停放。
  （5）進入小區(qū)內(nèi)的車輛不得鳴喇叭,同時接受秩序維護員指揮,按規(guī)定車位和地點停放,對不按規(guī)定停放的車輛，秩序維護員有權(quán)依照物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)管理規(guī)定處理。
  （6）停放在小區(qū)的車輛內(nèi)不要遺留貴重物品、重要文件等,離車時車主(司機)要鎖好門窗,否則后果自負(fù)。

  查看全文↓ 2018-07-15 01:03:34
• 137****5896

  物業(yè)管理方案是根據(jù)不同類型的物業(yè)，及物業(yè)的實際情況和管理這的整體管理思路來制定的。大概框架是 項目簡介、企業(yè)簡介、企業(yè)管理特色、企業(yè)同類項目展示、項目分析、項目服務(wù)模式設(shè)想及策劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、項目組織架構(gòu)、部門職能、崗位職責(zé)、人員配置、規(guī)章制度、應(yīng)急預(yù)案等。

  查看全文↓ 2018-07-15 01:03:18

相關(guān)問題

• 問 如何寫物業(yè)管理
  答

  首先你要確定小區(qū)物業(yè)是否有權(quán)利對外承包公共設(shè)施,如果物業(yè)沒有權(quán)利處置并收益公共設(shè)施帶來的效益,所以你現(xiàn)在確定能承包廣告位?

  全部5個回答>
• 問 如何寫物業(yè)管理費漲價通知
  答

  根據(jù)自己的規(guī)定來！

  全部4個回答>
• 問 物業(yè)管理方案確認(rèn)單中物業(yè)管理概述怎么寫
  答

  可參考下面的實例：XX小區(qū)地面停車位管理方案為了規(guī)范XX小區(qū)地面車輛停放秩序，保障小區(qū)內(nèi)各方合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、XX《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和西安市停車管理有關(guān)規(guī)定，特制定本管理方案。一、地面車卡發(fā)放辦法1、地面停車位登記制度XX業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中心辦理房屋交接手續(xù)時，由具體交房人員負(fù)責(zé)在“車位需求登記表”登記該戶業(yè)主信息，并當(dāng)面告知業(yè)主此車卡登記僅為留存業(yè)主及車輛信息所用，“車位需求登記表”中登記的序號不作為地面停車卡排隊序號。2、地面停車位車卡發(fā)放方式XX地面停車卡發(fā)放以抽簽形式進行，抽簽時間以樓宇集中裝修期結(jié)束時間節(jié)點為準(zhǔn)，車卡有效期限為一年。已購買XX地下停車位的業(yè)主，不再參與地面停車卡抽簽。3、地面停車位車卡抽簽準(zhǔn)備階段：在抽簽實施工作開始之前的一個月，由客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)通知各自分管區(qū)域內(nèi)已入住業(yè)主具體抽簽時間，并做好記錄，以備后期查詢。對于重點客戶，可通過呼叫中心錄音電話通知，并保存好錄音資料。4、地面停車位車卡抽簽實施階段：（1）抽簽工作實施當(dāng)天，由XX客戶服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)組織所有符合抽簽條件的業(yè)主在規(guī)定的時間和場地進行抽簽，并做好記錄。秩序維護服務(wù)中心負(fù)責(zé)抽簽現(xiàn)場秩序的維持。（2）為了保證抽簽工作的公正性及透明度，并將抽簽結(jié)果在小區(qū)進行公示。（3）XX地面停車位為林間全體業(yè)主共同所有，因此車卡抽簽比例將依據(jù)小區(qū)入住情況具體核算，在**大限度滿足現(xiàn)有業(yè)主停車需求的同時也需保證后續(xù)入住業(yè)主的車位使用。二、地面停車位車卡辦理流程1、業(yè)主辦理停車卡，需簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》（期限為一年），業(yè)主須攜帶持卡人身份證復(fù)印件，車輛行駛證復(fù)印件。車卡的有效期均為一年，且每戶業(yè)主僅限辦理1張停車卡。2、符合辦理手續(xù)的業(yè)主，辦理新車卡時由客服接待員與業(yè)主簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議須由經(jīng)辦人簽字、服務(wù)中心經(jīng)理審核簽字、主管副總審批，行政主管根據(jù)審批手續(xù)在《XX地面或地下停車服務(wù)協(xié)議》上加蓋“XX物業(yè)服務(wù)中心公章”；客服接待員填寫“地面停車卡領(lǐng)用登記表”。3、協(xié)議簽訂后，收費人員負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理停車卡押金、停車服務(wù)費收繳手續(xù)，并由客服接待員領(lǐng)取停車裸卡；4、客服員核實業(yè)主交款憑證后，在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”上登記停車卡辦理的相關(guān)信息，并通知弱電主管辦理裸卡注冊授權(quán)手續(xù)；5、弱電主管應(yīng)于兩個工作日內(nèi)辦理車卡授權(quán)手續(xù)，將已授權(quán)的車卡移交給客服接待員，并在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”填寫授權(quán)、移交相關(guān)記錄；6、業(yè)主停車卡故障時，客服接待員負(fù)責(zé)核對停車卡信息，留存業(yè)主車卡、填寫“故障停車卡登記表”，通知弱電主管進行核查，弱電主管應(yīng)于兩個工作日內(nèi)排除故障并將車卡移交客服接待員，由收卡的客服接待員簽字確認(rèn)；7、業(yè)主停車卡丟失，需持已簽訂的《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》前往物業(yè)服務(wù)中心辦理補卡手續(xù)，客服接待員負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主房號核對業(yè)主丟失的車卡信息，核對無誤后，收費人員收取業(yè)主補卡費，由客服接待員領(lǐng)取停車卡并填寫“地面停車卡續(xù)費登記表”，通知弱電主管授權(quán)輸卡，弱電主管于兩個工作日內(nèi)辦理原車卡注銷手續(xù)及新車卡注冊授權(quán)手續(xù)，新卡授權(quán)應(yīng)與原卡同等期限，并將停車卡移交客服接待員，并簽字確認(rèn)。三、地面停車位管理制度1、小區(qū)車位采取不固定車位方式,對停放在車位上的車輛實行統(tǒng)一管理。2、小區(qū)地面停車依照市物價【20XX】XX號“XX市物價局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價格的批復(fù)”文件規(guī)定的80元/輛·月收取車位服務(wù)費。3、XX區(qū)域所有地面停車卡為“一車一卡”制，只限指定車輛使用，不得轉(zhuǎn)借、涂改、偽造。4、 車輛進出小區(qū)和停車位時,秩序維護員認(rèn)“證”對車,通行證與車牌號不符者,秩序維護員有權(quán)阻止該車輛進入小區(qū)。5、車主(司機)須保管好通行證,如通行證/車卡丟失或損壞,車主(司機)要立即到物業(yè)服務(wù)中心辦理補辦手續(xù)。6、凡在XX區(qū)域地面停車位停放的車輛，其駕駛?cè)藛T應(yīng)遵守本管理辦法，服從小區(qū)工作人員的管理和指揮，按規(guī)定位置停放車輛，自覺維護車場內(nèi)秩序。7、 停放在XX地面車位的車輛，請注意關(guān)好車門車窗，勿在車內(nèi)存放貴重物品，物業(yè)服務(wù)中心對車輛及車內(nèi)物品無保管義務(wù)。8、臨時進出車輛的停放管理（1）臨時進出車輛進入小區(qū)前需在門崗處進行登記后方可進入。（2）臨時進出車輛依照市物價市物價【20XX】XX號“XX市物價局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價格的批復(fù)”文件規(guī)定的4元/輛·次（連續(xù)停車每8小時為一次）收取車位服務(wù)費。外來車輛不允許在小區(qū)內(nèi)過夜。（3）XX小區(qū)原則上禁止出租車入內(nèi),如遇有乘載老、弱、病、殘、孕等特殊乘客或攜帶過重物品的,門崗執(zhí)勤人員視情況可予以臨時放行。（4）送貨車輛必須進行登記方可進入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)需服從秩序維護員的管理,不得隨意停放。（5）進入小區(qū)內(nèi)的車輛不得鳴喇叭,同時接受秩序維護員指揮,按規(guī)定車位和地點停放,對不按規(guī)定停放的車輛，秩序維護員有權(quán)依照物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)管理規(guī)定處理。（6）停放在小區(qū)的車輛內(nèi)不要遺留貴重物品、重要文件等,離車時車主(司機)要鎖好門窗,否則后果自負(fù)。

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• 問 物業(yè)管理公司運營方案怎么寫
  答

  商業(yè)地產(chǎn)的概念其實沒有非常劃一的說法，也可以說是商業(yè)房地產(chǎn)，廣義上說是含有商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)投資開發(fā)和經(jīng)營管理的范疇可以成為商業(yè)地產(chǎn)，也就是除了政府辦公用地用房，民居，農(nóng)耕用地，山林牧場之類以外的地產(chǎn)和房產(chǎn)都可以歸納為商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)和房產(chǎn)。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)，估計大家比較接受的是承載著商品交易和流通的地產(chǎn)和房產(chǎn)這個領(lǐng)域范疇，在這個范疇里頭，我排除了很多房地產(chǎn)發(fā)展商劃入商業(yè)地產(chǎn)范疇的酒店業(yè)，因為我個人認(rèn)為酒店是旅游服務(wù)業(yè)范疇的。那么今天我們就略談這個狹義的商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)房地產(chǎn)）的一些涉及投資、開發(fā)和經(jīng)營管理方面的問題。商業(yè)地產(chǎn)是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)（住宅為代表）蓬勃發(fā)展后的新一輪房地產(chǎn)增長熱點，眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資者和發(fā)展商在地圈得差不多了，房子賣得差不多的時候，為了滿足穩(wěn)定的“流水”，不約而同的想到了以收租為主要表現(xiàn)形式的商業(yè)地產(chǎn)，以便滿足穩(wěn)定的投資回報和現(xiàn)金流。當(dāng)然也不乏因為商業(yè)地產(chǎn)的升溫，IR比傳統(tǒng)的地產(chǎn)要好的情況下毅然決定進軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)。然而，這些眾多的半路出家的投資者和開發(fā)商，其實對商業(yè)地產(chǎn)是毫無認(rèn)識的，可問題又出現(xiàn)在他們都自以為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)做的有聲有色，商業(yè)地產(chǎn)也不過就是加入所謂的商業(yè)概念罷了。但這就是大錯特錯的了！正因為眾多的似是而非，許許多多的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資和和發(fā)展商都不幸陷入了商業(yè)地產(chǎn)的泥潭，不嫩自拔，那些比較幸運的。選了一塊好地頭，近水樓臺嘗到了些許甜頭，信心滿滿的向著另外一些泥潭進軍著，還有一些更幸運的，通過一些包裝和營銷，把商鋪東砍西切，割得零零碎碎，將一大幫小業(yè)主拉了進來墊了背，然后公司都關(guān)掉走人，剩下小業(yè)主們獨守空鋪，枉自嗟嘆，聽天由命去了。于是，全國上下到處都是爛尾商業(yè)項目，單單一個廣州市就有300多萬平方米空置商業(yè)面積，可是，更大更多的商業(yè)項目卻又不斷的上馬，形成一個惡性循環(huán)。究其緣由，**直接的就是投資者和發(fā)展商把商業(yè)地產(chǎn)等同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)來對待和處理，而沒有根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的實際采取獨特的處理和運作手法。簡單說，傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)歸根結(jié)底就是做商品房，其主要的交易對象是商品房，買賣雙方關(guān)注的是這種承載于實體商品房之上的建筑上蓋的所有權(quán)和使用權(quán)以及其使用收益或者增值收益。而商業(yè)地產(chǎn)，其核心卻不是實體的商鋪，而是商鋪之上的商業(yè)價值或者說是“商機”，沒有了商業(yè)價值，沒有了商機，它就成了一個沒有居住使用功能的商品房（或者叫商業(yè)單位好了），也就更無法談收益了！換句話說，商業(yè)地產(chǎn)實際上重點在商業(yè)二字，而非地產(chǎn)二字，有形實體的建筑上蓋不過是一個應(yīng)該承載著眾多商機的“平臺”罷了。因此，我個人有個觀點，更喜歡把現(xiàn)在表現(xiàn)為商場、賣場、市場、百貨公司、超市、購物中心、商業(yè)街、商鋪以及寫字樓等等商業(yè)地產(chǎn)的不同形式通稱為：“商業(yè)平臺”，我覺得這樣更為貼切，因為它們都是承托著**重要的“商機”！無法提供“商機”的商業(yè)地產(chǎn)就不是成功的商業(yè)地產(chǎn)，那只不過是一個房子罷了。所以我常說，我從事商業(yè)地產(chǎn)20年，不是出租商鋪給客戶，我主要是出租“商機”的。如果大家都認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)和核心是提供商業(yè)機會，為商家和客戶提供一個交易和流通的平臺，那么很自然，其投資開發(fā)和經(jīng)營管理等就不可以套用傳統(tǒng)房地產(chǎn)的套路了。那么它應(yīng)該采取什么樣的套路呢？我且按照20年來的經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)出來的一些得到成功案例驗證的方法和模式，略說一二吧！我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)和經(jīng)營管理，歸納起來就是三個階段和一個過程。何謂三個階段和一個過程，就是商業(yè)地產(chǎn)具體到一個個案項目上，其投資開發(fā)和經(jīng)營管理應(yīng)該分成三個重要的階段和一個全面把控的過程，第一階段是“商業(yè)規(guī)劃”階段，第二階段是“開發(fā)統(tǒng)籌”階段，第三階段是“運營推廣”階段；一個過程就是貫穿三個階段的全面把控的項目目標(biāo)管理過程。我又將其簡稱為八個字：“規(guī)劃、開發(fā)、運營、管理”。我們現(xiàn)在假設(shè)已經(jīng)獲得了一個地塊，具備了投入的資金，也有了各方面專業(yè)的人才，萬事俱備，可以開始啟動項目了。這時候，許多不了解商業(yè)地產(chǎn)項目投資開發(fā)和經(jīng)營管理的人，一般就是按照傳統(tǒng)套路，搞方案設(shè)計，做建筑規(guī)劃，然后報方案，擴初，修建詳規(guī)，出設(shè)計，報建，出建筑規(guī)劃許可證，施工許可證等等，然后組織施工，策劃公司找市場數(shù)據(jù)資料編報告搞策劃書，投廣告，找中介代理，招商或者賣鋪，公關(guān)公司后者廣告公司策劃開業(yè)，然后規(guī)模浩大的開業(yè)典禮，物管公司派保安巡邏打架，清潔工掃地擦玻璃，電工開空調(diào)電梯換燈泡，諸如此類。能夠到物管公司接入的項目已經(jīng)是算走運的了，很多在招商的時候已經(jīng)門可羅雀，更不幸的可能在施工一半，或者挖了個大坑，或者豎起幾根鋼筋柱子也就偃旗息鼓了，**不幸的可能圖紙還沒有出完就OVER了。那些封了頂?shù)?，老板還算有內(nèi)容的啦！這就是通常見到的，或者目前普遍存在的情況。實際上商業(yè)地產(chǎn)項目不是這么簡單的建個樓房，找個商家，配個管家就OK的，應(yīng)該按照項目整體投資，分成三個階段做好一個過程，落實：“規(guī)劃、開發(fā)、運營、管理”。首先，在正式項目啟動后，立即需要進行的工作不是建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計，而是進行商業(yè)地產(chǎn)特有的“商業(yè)規(guī)劃”。我是極力反對用建筑規(guī)劃取代商業(yè)規(guī)劃的，而這又是許多人非常容易犯的錯誤，以為一個好的，特別的建筑規(guī)劃就是商業(yè)規(guī)劃，而實際上商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃根本是兩回事，并且重要的是商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該是建筑規(guī)劃的基礎(chǔ)和前提，沒有一個符合項目投資需要的商業(yè)規(guī)劃，項目已經(jīng)注定提高了50%以上的投資風(fēng)險！那有人問，什么是商業(yè)規(guī)劃呢？商業(yè)規(guī)劃主要就是解決項目的經(jīng)營定位和發(fā)展定位，還有項目的投資回報策略。通常商業(yè)規(guī)劃包括但不限于項目概念性策劃和商業(yè)方向，初步市場調(diào)查和分析評估，深度市場調(diào)研和分析評估，經(jīng)營定位和發(fā)展定位，商業(yè)模式和市場細(xì)分，投資回報預(yù)測和分析，根據(jù)定位進行劃分布局，設(shè)計交通組織動線，提供商業(yè)指標(biāo)和設(shè)計要點，指導(dǎo)建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計等等。以上個各項工作又包含著不同的細(xì)節(jié)和分支，例如，一個看似簡單的初步市場調(diào)查和分析評估，其內(nèi)涵和工作內(nèi)容就相當(dāng)?shù)呢S富，比如市場調(diào)查的廣度、深度、范圍、區(qū)域、區(qū)間、覆蓋率、時間、期限等等，更需要針對確定的調(diào)查方向和清單選擇調(diào)查的方法和方式以及判斷分析數(shù)據(jù)的模型和評估結(jié)果的代表性和關(guān)聯(lián)度等等。有了初步市場調(diào)查還不等于可以定位了，還要根據(jù)初步的市場調(diào)查結(jié)果采取深入的市場調(diào)研和分析評估，才能據(jù)此探討定位和確認(rèn)定位，才能確定商業(yè)模式等一系列工作的方略。來到這一步才可以開始著手進行建筑的規(guī)劃和設(shè)計工作，有關(guān)建筑和報建層面的事情大家都很熟悉了，就不多說吧。做好了第一階段的“商業(yè)規(guī)劃”，就馬上進入第二階段的“開發(fā)統(tǒng)籌”階段，這個階段和第一階段具有非常緊密的鏈接，通常在第一階段的尾聲已經(jīng)著手這個階段的工作準(zhǔn)備。所謂“開發(fā)統(tǒng)籌”，也非指宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)工作（比如征地立項報建公關(guān)之類），而是如何將一階段的規(guī)劃和設(shè)計落實到具體的建筑修建工程，如何處理進度和質(zhì)量，當(dāng)然更重要的開發(fā)統(tǒng)籌工作就是如何把一階段得到的市場調(diào)查信息和定位等等策略，實現(xiàn)市場接軌，實現(xiàn)市場“變現(xiàn)”，也就是我們大家都非常關(guān)心的招商工作了，也就是我們廣東話說的項目“行街”！招商通常被理解為營銷工作之一，其實不然，營銷工作是任何時候都需要的，營銷是一種手段，不是目的，就等于我后面說的管理一樣，管理也不是目的，而是手段。我更希望將招商工作作為本階段重要的一個核心內(nèi)容來處理。因為招商是講求統(tǒng)一策略的，也是在商業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)上，根據(jù)定位和市場信息進行整合資源的一個關(guān)鍵過程，它包含了很多細(xì)節(jié)和不容的分階段枝節(jié)，例如招商市場咨詢策略的制定，市場咨詢的跟蹤和定位微調(diào)，招商整體策略，商家組合選擇策略，定價策略，租期，招商條件，招商營銷策劃，招商VI和BI策略，營銷推廣和公關(guān)策略，招商團隊，動員培訓(xùn)，招商進度管理和銷控調(diào)整等等事項，篇幅所限，恕不詳述！正因為這個階段的工作起到承上啟下的關(guān)鍵作用，能否實現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃的藍(lán)圖和實現(xiàn)的質(zhì)量如何，就是這個階段的考核標(biāo)準(zhǔn)了，因此我覺得此階段就是一個不折不扣的從“無”到“有”的開發(fā)過程，就是一個由“零碎”到“整合”的統(tǒng)籌過程。好了，通過大家努力，第二階段完滿成功的話，我們馬不停蹄的跑進第三階段“運營推廣”。這一階段的存在和劃分也是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)思維觀念下，顯得備受爭議和可有可無。一般大家對前兩個階段還是可以接受和認(rèn)同，但這個階段的概念和意義就不是那么容易認(rèn)識和理解了。許多發(fā)展商和投資者在招商成功以后也就大排筵席慶功分紅去了，剩下的工作只不過是找個有點關(guān)系或者有點名氣的物業(yè)管理公司接手，等待開業(yè)和收取管理費。初一看，這樣好像也很正路，沒有什么不妥，高級的選名牌物管，抵擋的選關(guān)系物管，似乎約定俗成。但是，正是這樣的思維和觀念，造成了巨大的商業(yè)價值浪費，甚至毀滅了一個具備潛在商機的平臺。因為他們?nèi)狈α松虡I(yè)運營的理念，不知道“商機”并非聽天由命，而是可以人為鍛造的。而一個好的商業(yè)運營系統(tǒng)，往往可以短時間內(nèi)開拓出許多為人忽視的商機，造就商業(yè)地產(chǎn)加速增值，塑造商業(yè)品牌附加無形價值。把傳統(tǒng)出租商鋪，轉(zhuǎn)化為出租商機。所以，我常戲言：“招商的成功，就是痛苦的開始”！招商成功了，意味著你需要展開一段堅韌不拔的痛并快樂著的“運營推廣”歷程。所謂“運營推廣”就是把無為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治，把“不變應(yīng)萬變”轉(zhuǎn)化為“知萬變應(yīng)萬變”來適應(yīng)市場，形成互動，用市場“無形之手”來推動商業(yè)價值的提升，拓展商機。本階段的工作其實不是在建筑竣工交吉之日開始的，往往需要在招商工作的后半段時間里頭就要計劃安排。由于目前國內(nèi)還沒有成熟的這種商業(yè)地產(chǎn)的運營推廣系統(tǒng)的概念和理論，我暫且根據(jù)20年來的工作總結(jié)，斗膽稱為“商業(yè)運營系統(tǒng)”。這種商業(yè)運營的系統(tǒng)核心是“商業(yè)MBO體系”，它是由一系列的策劃、營銷、推廣、公關(guān)、廣告、宣傳、品牌、客戶關(guān)系管理、消費習(xí)慣管理、當(dāng)然也包含物管等等構(gòu)成，各種體系枝節(jié)暫且省略，蓋因其內(nèi)容龐大繁復(fù)，實在罄竹難書！有關(guān)的這個體系我會在以后的文章專門論述的。至此，一個商業(yè)項目的投資才真正畫上一個逗號！這就是商業(yè)地產(chǎn)項目的三個階段，“一個管理”實質(zhì)上是統(tǒng)領(lǐng)著三個階段的全個過程，或者簡單說類似“項目管理”，只是這種管理過程不是簡單的為管理而管理的過程，而是一個隨時把控，隨時互動，隨時修正的，目的旨在達(dá)成商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報和努力減低成本和減少風(fēng)險的全面過程，它在三個階段當(dāng)中無時無刻都要重視和掌握，具體的說，不外就是如何整合處理涉及項目的“人”、“財”、“物”、“信息”和“技術(shù)”等等方面的資源，使其利益貢獻(xiàn)**大化。我一向認(rèn)為：管理沒有好壞之分，只有有效和無效之別，我們需要的是有效的管理！能夠達(dá)至目標(biāo)的管理，只是我們需要怎樣恰如其分的運用

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• 問 ?? 如何編寫物業(yè)管理方案
  答

  ★關(guān)鍵性內(nèi)容1、項目的整體設(shè)想與構(gòu)思；2、組織構(gòu)件與人員配置；3、費用測算與成本控制；4、管理方式、運作程序及管理措施。實質(zhì)性內(nèi)容1、管理制度的制訂；2、檔案的建立與管理；3、人員的培訓(xùn)與管理；4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；6、管理指標(biāo)；7、物資裝備；8、工作計劃等?！?、組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；2、對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關(guān)信息及資料；3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作；4、確定組織構(gòu)架和人員配置；5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案；7、測算物業(yè)管理服務(wù)費用（合同總價和單價）；8、對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整；9、排版、印制、裝幀。

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