?? 物業(yè)公司如何提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率

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• 132****1547

  你要把收繳物業(yè)費(fèi)的整體情況做個(gè)數(shù)據(jù)分析，按社會(huì)職業(yè)成分分、按收入狀況分、按年齡段分、按對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿情緒分等等，按不同情況分類后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司自己本身上的問題，業(yè)主方面的問題比物業(yè)公司老板身上的問題容易解決。
  物業(yè)公司老板身上的問題解決不了一切都是空談，只有換老板或換掉這個(gè)物業(yè)公司。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:37:16
• 135****7163

  收費(fèi)是物業(yè)工作開展后的收獲（結(jié)果）
  能收獲多就需要前期的工作做得好
  業(yè)主滿意率高就意味著交費(fèi)的業(yè)主多
  所以，收費(fèi)率高就需要日常工作做的較好。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:37:03
• 144****6612

  我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是：
  1.首先引導(dǎo)業(yè)主交付時(shí)辦理銀行卡支付方式；
  2.日常管理服務(wù)工作扎實(shí)開展，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流，贏得業(yè)主的理解、支持和配合（這絕不能玩虛的，否則**終是自食其果），尤其是針對(duì)空置或不常居住的業(yè)主，定期做好關(guān)懷（尤其是針對(duì)災(zāi)害性天氣后給他報(bào)一個(gè)平安、節(jié)假日給一個(gè)問候）；對(duì)于房產(chǎn)工程質(zhì)量遺留問題，及時(shí)協(xié)調(diào)處理；
  3.盡量不積累問題，尤其是因物業(yè)服務(wù)不到位的問題，要及時(shí)化解，否則，陳年老賬越久越多；
  4.盡量引導(dǎo)業(yè)主年初、季度初就全年交費(fèi)，避免年底再集中突擊；
  5.分片包干、責(zé)任到人、納入考核，大家會(huì)各顯神通；
  6.上述方式你都切實(shí)做了，還不奏效的，建議你采取技術(shù)處理等方式對(duì)他做好善意提醒，再不奏效的，請(qǐng)你毫不猶豫的將他送上法庭，法院100個(gè)支持你（但是你每年的催繳書面記錄必須妥善保留）
  7.以上都不行，不能達(dá)到你們項(xiàng)目盈虧平衡的，請(qǐng)你們老總快刀斬亂麻，毫不猶豫地把這個(gè)項(xiàng)目扔了。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:36:49
• 143****3601

  1、利用春節(jié)將至機(jī)會(huì)，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達(dá)業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問候。此做法符合當(dāng)?shù)亓?xí)俗、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括：“某物業(yè)管理公司某服務(wù)中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”，落款除單位外，還應(yīng)有服務(wù)中心經(jīng)理簽名?！八投Y”活動(dòng)要求管理人員共同參加，并要與業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)交流。管理費(fèi)催交的序幕由此拉開。
  2、按照中國(guó)人過年的習(xí)慣，過完十五年方結(jié)束。故農(nóng)歷十五以后，再次以物業(yè)管理公司服務(wù)中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時(shí)附帶一張服務(wù)中心致業(yè)主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業(yè)主主動(dòng)按時(shí)繳納管理費(fèi)等等。同時(shí)，服務(wù)中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動(dòng)，主題圍繞“物業(yè)管理服務(wù)的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)”等內(nèi)容進(jìn)行。
  3、“溫馨提示”預(yù)定繳納時(shí)間截止后５日內(nèi)，在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝，對(duì)繳納管理費(fèi)業(yè)主表示感謝并公布名單。同時(shí)宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，不交管理費(fèi)是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動(dòng)繳納管理費(fèi)，此階段約為7－１0天。
  4、敦促期結(jié)束后，開始實(shí)施連續(xù)催交行動(dòng)。選擇統(tǒng)一行動(dòng)時(shí)間，以每三天或每四天發(fā)一款的頻率，將事先設(shè)計(jì)好的十款管理費(fèi)催交通知書分次送達(dá)未交管理費(fèi)的業(yè)主。為強(qiáng)化效果、增加壓力，管理費(fèi)催交通知書的顏色應(yīng)由淺變深，口吻、內(nèi)容也應(yīng)逐步趨于強(qiáng)硬。自第六款開始，要求業(yè)主簽收，并計(jì)收滯納金，此階段是催交工作**為艱苦的時(shí)期。
  5、催款通知書全部發(fā)出，業(yè)主逾期仍然未交管理費(fèi)，則服務(wù)中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”，對(duì)未交管理費(fèi)業(yè)主進(jìn)行譴責(zé)并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進(jìn)一步督促，將每棟欠費(fèi)業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時(shí)，加強(qiáng)“管理費(fèi)與業(yè)主義務(wù)”以及相關(guān)法規(guī)知識(shí)等的宣傳。
  6、經(jīng)過以上二個(gè)月左右的工作，業(yè)主欠交管理費(fèi)的面一般會(huì)縮減到業(yè)主總數(shù)的１０％以內(nèi)。這表明管理費(fèi)催交取得決定性的勝利。余下欠費(fèi)業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主，應(yīng)采用聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)共同做工作，采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問題的**終徹底解決。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:36:10

相關(guān)問題

• 問 ?? 物業(yè)公司如何做好物業(yè)費(fèi)收費(fèi)管理
  答

  1、全天候服務(wù)，24小時(shí)值守，也就是我們通常說的物業(yè)服務(wù)沒有雙休日、節(jié)假日的服務(wù)，這就要做到晝夜監(jiān)控、隨時(shí)服務(wù)； 2、必須實(shí)行專業(yè)化管理和服務(wù)，配備各類專業(yè)技術(shù)人員，按計(jì)劃運(yùn)行，按規(guī)程操作，按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，使設(shè)施、設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長(zhǎng)業(yè)主物業(yè)使用壽命，這其實(shí)暗含了替業(yè)主管理資產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)職能； 3、按照合同約定履職，不得缺斤短兩、縮水服務(wù)，降低服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并隨時(shí)接受業(yè)主的監(jiān)督，同時(shí)還要強(qiáng)調(diào)陽(yáng)光操作，取信于業(yè)主； 4、不斷提高運(yùn)用現(xiàn)代化手段服務(wù)水平，不斷改進(jìn)服務(wù)方式方法，比如電腦收費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)溝通、首問責(zé)任制、一站式服務(wù)等； 5、實(shí)行人性化管理，親情化服務(wù)。物業(yè)管理的**高境界就是情感管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須真心誠(chéng)意地為業(yè)主服務(wù)，把業(yè)主當(dāng)親人，視服務(wù)為天職，真正做到想業(yè)主所想、急業(yè)主所急、幫業(yè)主所需。有了這樣的職業(yè)態(tài)度和服務(wù)意識(shí)，就沒有管不好的物業(yè)、服務(wù)不好的業(yè)主。

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• 問 ?? 物業(yè)費(fèi)太低,物業(yè)公司想提高物業(yè)管理費(fèi),該如何操作
  答

  不可以，漲費(fèi)程序還是比較復(fù)雜的；首先要對(duì)漲費(fèi)情況進(jìn)行公示，如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未成立業(yè)主大會(huì)的，除了要進(jìn)行公示外，要獲得占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主（雙過半業(yè)主）同意。

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• 問 ?? 物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)如何漲
  答

  【進(jìn)入我們的頭條，就可以免費(fèi)咨詢法律問題哦】朋友們，你們交物業(yè)費(fèi)交了多少年了?想必大家都遇到過物業(yè)費(fèi)上調(diào)的情況，可是你們想過沒，到底誰(shuí)才有權(quán)決定物業(yè)費(fèi)該不該上調(diào)?有什么標(biāo)準(zhǔn)?總不能是看物業(yè)單位的心情決定吧！上調(diào)物業(yè)費(fèi)的合法程序又是怎么樣的?說漲就漲當(dāng)然不行！不要傻傻的繳物業(yè)費(fèi)了，法律哥來教你看物業(yè)費(fèi)該不該漲，又該怎么收費(fèi)！1、物業(yè)費(fèi)是否可以上調(diào)?物業(yè)費(fèi)作為一項(xiàng)收費(fèi)，肯定是可以彈性升降的，但是，上漲是由業(yè)主決定！在現(xiàn)實(shí)生活中，很多小區(qū)的物業(yè)都是直接張貼通知：從某年某月起物業(yè)費(fèi)上漲多少。而業(yè)主大多數(shù)根本就不知為何漲，只是被通知了，這是物業(yè)單位強(qiáng)行漲價(jià)的手段。其實(shí)，業(yè)主才是真正有權(quán)決定物業(yè)費(fèi)是否上調(diào)的人。根據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有等級(jí)劃分的，包括門崗人數(shù)、巡邏人數(shù)、服裝、安全、清潔衛(wèi)生、綠化面積、甚至連每天垃圾清掃幾次都有嚴(yán)格要求，達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)才能進(jìn)行對(duì)應(yīng)層次的收費(fèi)。所以要想變更物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主以及占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”表決同意后才可以上漲。所以說，經(jīng)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)考核以后，小區(qū)沒有達(dá)到上漲物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，雙過半業(yè)主沒有同意漲價(jià)的話，漲價(jià)通知就是無(wú)效的，業(yè)主可以拒絕強(qiáng)制收費(fèi)。這里需要注意的是，如果物業(yè)漲價(jià)后業(yè)主不管是因?yàn)橛X得合理還是沒有注意，已經(jīng)按照提價(jià)支付了的話，如果支付人數(shù)已經(jīng)達(dá)到雙過半，即使沒有召開業(yè)主大會(huì)，法院也會(huì)認(rèn)為漲價(jià)提議已經(jīng)得到大家認(rèn)可。所以大家在繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)一定要問清楚，仔細(xì)一點(diǎn)。2、上調(diào)物業(yè)費(fèi)的合法流程根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是必須確保有雙過半以上的業(yè)主參與討論。由于物業(yè)費(fèi)上漲需經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意，所以一般可以由業(yè)委會(huì)牽頭，通過召開業(yè)主大會(huì)集體討論，共同表決。得到同意后方可上調(diào)收費(fèi)同時(shí)張貼告示。當(dāng)業(yè)主與物業(yè)單位就物業(yè)費(fèi)問題產(chǎn)生矛盾后，首先可與物業(yè)公司協(xié)商解決，若協(xié)商無(wú)果，可對(duì)物業(yè)單位擅自上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)等問題進(jìn)行實(shí)名投訴，向有關(guān)部門申請(qǐng)行政調(diào)查，走司法程序解決。物業(yè)費(fèi)雖是小事，但確是關(guān)系長(zhǎng)久的大事。如果你有還有法律相關(guān)的問題或者需要律師幫助的，歡迎點(diǎn)擊上方頭像，進(jìn)入我們的頭條咨詢我們的律師！==================================溫馨提示：進(jìn)入我們的頭條號(hào)即可咨詢?cè)诰€律師

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• 問 物業(yè)公司及收費(fèi)情況
  答

  一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因分析1、業(yè)主認(rèn)識(shí)有誤區(qū) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。目前業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)和管理范圍存在一定的誤區(qū)。將其它行業(yè)、部門的責(zé)任強(qiáng)加物業(yè)公司，總是以供暖不好、小區(qū)內(nèi)丟自行車、聲控?zé)魮p壞、樓道墻面被裝修破壞等種種事由拒交物業(yè)費(fèi)。事實(shí)上供暖不好，業(yè)主應(yīng)該與供暖公司取得聯(lián)系，供暖是商品，而這種商品的銷售單位是供暖公司。小區(qū)內(nèi)的安全事件要看物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)所簽的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中如何約定的，還要看是否屬于物業(yè)公司收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目。如果是免費(fèi)的，物業(yè)公司對(duì)丟自行車是沒有責(zé)任的。樓道中的聲控?zé)羧缭谖飿I(yè)公司做成本核算時(shí)已記入成本，物業(yè)公司將負(fù)責(zé)壞燈泡的更換，否則應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)費(fèi)中沒有樓道刮大白這項(xiàng)支出，樓道屬于所有業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，這部分費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)。2、業(yè)主的集體觀念比較差許多業(yè)主沒有意識(shí)到交物業(yè)費(fèi)不僅是維護(hù)自己的利益，也是維護(hù)整個(gè)小區(qū)的集體利益?，F(xiàn)在的事實(shí)是如果有人不交物業(yè)費(fèi)，馬上就會(huì)有人效仿，也不交物業(yè)費(fèi)。這樣發(fā)展下去真正吃虧的還是廣大業(yè)主。 目前有的物業(yè)管理項(xiàng)目還存在“誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)管理”的模式，由開發(fā)商直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)公司，一旦確定則可以成為永久。在法規(guī)法令還不夠完善的今天，若開發(fā)商缺乏自律或自身經(jīng)營(yíng)發(fā)生困難的前提下，往往會(huì)損害業(yè)主的利益。例如開發(fā)商往往拖欠、挪用或不按規(guī)定繳納維修基金。雖說業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)的主人，但成立了“實(shí)質(zhì)”意義上的業(yè)主委員會(huì)的項(xiàng)目比例還相當(dāng)小，即使是成立了業(yè)主委員會(huì)，這種松散的群眾自治組織也不能有效行使自主權(quán)。 3、物業(yè)管理不規(guī)范，質(zhì)價(jià)不符 目前物業(yè)管理理論和實(shí)踐發(fā)展迅速，但立法相對(duì)滯后，使得一些新出現(xiàn)的情況無(wú)法可依。由于管理的不規(guī)范，一些現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也形同虛設(shè)。特別是收費(fèi)方面，沈陽(yáng)市各個(gè)小區(qū)的差異很大，大致分為高、中、低三個(gè)檔次：高檔的物業(yè)管理公司收費(fèi)由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商以合同的形式確定。中檔的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府制定，一般在每平方米每月0. 5—1.0元。低檔的物業(yè)管理公司，屬簡(jiǎn)單服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)，一般按每戶每月9—12元收取。在實(shí)際運(yùn)作過程中，物業(yè)公司為了贏利，往往在服務(wù)上大打折扣，與承諾的相差很遠(yuǎn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)的期望值高于實(shí)際，造成心理價(jià)位的不平衡，長(zhǎng)期就形成了膩煩心理，就出現(xiàn)以不交費(fèi)形式的抗?fàn)帯?、業(yè)主對(duì)開發(fā)商的不滿情緒加在物業(yè)管理公司身上（1）對(duì)開發(fā)商建筑質(zhì)量有意見。建筑質(zhì)量問題已成為社會(huì)高度關(guān)注的焦點(diǎn)，有些建筑質(zhì)量問題，直接造成物業(yè)管理先天不足，物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，前期規(guī)劃的綠地不能達(dá)標(biāo)，停車場(chǎng)不能正常使用等。 （2）對(duì)開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)有意見。為迎合消費(fèi)者和加快樓盤的銷售，開發(fā)商往往夸大宣傳，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)情況與承諾差距甚遠(yuǎn)，而物業(yè)管理公司無(wú)力兌現(xiàn)承諾。 5、追繳欠費(fèi)缺乏必要的法律依據(jù) 物業(yè)公司的性質(zhì)是服務(wù)為主的服務(wù)性行業(yè)，只要是業(yè)主稍微對(duì)物業(yè)公司有一點(diǎn)不滿意都會(huì)用不交費(fèi)用來威脅，物業(yè)公司與業(yè)主之間雖然有合約束縛，物業(yè)公司是企業(yè)性質(zhì)，企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，要想業(yè)主履行合約就必須得通過法律途徑。但如果物業(yè)公司事無(wú)巨細(xì)的都通過法律的話，將是一項(xiàng)龐大的工程。業(yè)主不交費(fèi)用，物業(yè)公司入不敷出，是造成物業(yè)管理市場(chǎng)混亂的直接原因。因?yàn)槲飿I(yè)公司的入不敷出，造成好多人不愿意選擇此項(xiàng)工作，以至于物業(yè)公司的工作人員專業(yè)素質(zhì)不是很高，物業(yè)管理市場(chǎng)將處于惡性循環(huán)的狀態(tài)。二、解決物業(yè)收費(fèi)難的必由之路 筆者認(rèn)為，要解決物業(yè)收費(fèi)難的問題，不是物業(yè)公司自身能夠做到的，這必須借助政府的力量，讓政府干預(yù)，制定條例，改變游戲規(guī)則。先付物業(yè)管理費(fèi)用，再享受服務(wù)，讓現(xiàn)在物業(yè)公司追著業(yè)主要錢，變成業(yè)主主動(dòng)給物業(yè)公司交錢，這樣對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主都有約束力。因?yàn)楫吘刮飿I(yè)公司面對(duì)的是成千上百的業(yè)主，而業(yè)主只面對(duì)一個(gè)物業(yè)公司。這樣，物業(yè)公司不再因?yàn)闃I(yè)主不交費(fèi)用處于被動(dòng)狀態(tài)采取過激行為，業(yè)主也可以定時(shí)享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 1、推行物業(yè)管理的先期介入。物業(yè)項(xiàng)目先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費(fèi)的困難。當(dāng)前，政府應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理的先期介入制度。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，就將物業(yè)委托給中標(biāo)的物業(yè)管理公司，讓其參入物業(yè)的設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。先期介入的物業(yè)管理公司由開發(fā)商選聘，管理費(fèi)用也由開發(fā)商支付。雖然開發(fā)商支付了一定的費(fèi)用，增加了開發(fā)成本，但卻有效解決了人們購(gòu)房**為關(guān)心的兩個(gè)問題：一是住宅質(zhì)量，二是物業(yè)管理問題。待業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定續(xù)聘或解聘原由開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司。這樣，物業(yè)管理公司既有一定的利益，又有責(zé)任，同時(shí)還有被解聘的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司就有了發(fā)展的動(dòng)力。 2、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理收費(fèi)與效益緊密相連。所謂一分價(jià)錢一分貨，每一個(gè)業(yè)主都期望也有權(quán)利在其繳納管理費(fèi)的同時(shí)得到更高的回報(bào)和滿意的服務(wù)，而每一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)過程中付出辛苦與熱情的物業(yè)管理公司也都將從汗水和笑容中收獲到應(yīng)得的報(bào)償，所以作為業(yè)主、住戶有理由要求物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是質(zhì)價(jià)相符?！渡蜿?yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》已明確，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。也就是必須遵循物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的原則，才能夠在愈來愈激烈的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站得住，走得穩(wěn)。物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格站在全體業(yè)主的立場(chǎng)上，向廣大業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高自身的服務(wù)意識(shí)，端正從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度，并牢固樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨和理念，方能在物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)并保持不敗。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主、住戶，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商、物業(yè)管理公司利益的敏感問題。物業(yè)管理公司要強(qiáng)化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機(jī)制，使收費(fèi)與提供的服務(wù)相符合。要加強(qiáng)收費(fèi)的內(nèi)外監(jiān)督，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和成本核算，規(guī)范收費(fèi)行為。公開服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，接受業(yè)主、住戶，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。 3、物業(yè)管理公司應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)自身不斷提高服務(wù)質(zhì)量的能力，明確崗位職責(zé)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的行為，建立并落實(shí)責(zé)權(quán)利相結(jié)合的質(zhì)量責(zé)任制，實(shí)行有效的監(jiān)督和考核。物業(yè)管理工作難度較大，矛盾較多，面對(duì)這些物業(yè)管理公司決不能忽視物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理公司在保證良好服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)在所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)積極拓展其他有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，努力增加收益，減輕自身負(fù)擔(dān)。做到收支平衡，維持企業(yè)的正常運(yùn)行。4、建立物業(yè)管理公共賬戶制度，讓業(yè)主放心?？山梃b國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)行的提取固定傭金的辦法，即使用一個(gè)公共賬戶來管理物業(yè)管理費(fèi)的收支。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)合同每月從物業(yè)管理費(fèi)中提取一定的傭金，賬戶上資金是盈是虧與物業(yè)管理公司沒有直接關(guān)系，債權(quán)債務(wù)都屬于全體業(yè)主所有。實(shí)行公共賬戶制度，業(yè)主不僅明確各項(xiàng)開支的情況，也不會(huì)懷疑管理企業(yè)克扣管理費(fèi)。實(shí)行公共賬戶，業(yè)主委員會(huì)不再僅僅是一種形式，他們可以真正行使參與管理的權(quán)利和義務(wù)，充分體現(xiàn)業(yè)主的主人翁地位。這樣，凡是公共賬戶的收支，均由業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，如果住戶不繳管理費(fèi)，受影響的是全體業(yè)主，而不是物業(yè)管理公司，以此避免欠費(fèi)情況的發(fā)生，有效的提高物業(yè)管理費(fèi)用收繳率，解決物業(yè)管理公司收費(fèi)難的問題。 5、業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理新觀念。有個(gè)正確的認(rèn)識(shí)、理解和尊重，不要把物業(yè)管理公司看成是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下房管所的翻版，而應(yīng)看成是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，依靠提供物業(yè)管理服務(wù)和收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)生存與發(fā)展的物業(yè)管理市場(chǎng)主體。其次，應(yīng)樹立收費(fèi)與服務(wù)、繳費(fèi)與消費(fèi)的物業(yè)管理新觀念，收費(fèi)與服務(wù)、繳費(fèi)與消費(fèi)要協(xié)調(diào)一致，物業(yè)管理公司作為收費(fèi)者，收了業(yè)主的錢，就應(yīng)該提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，不能多收費(fèi)少服務(wù)，或只收費(fèi)不服務(wù)；業(yè)主也不能要求物業(yè)管理公司少收費(fèi)多服務(wù)、低收費(fèi)高質(zhì)量服務(wù)等。同時(shí)，業(yè)主作為物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者只有盡自己的義務(wù)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，才能享受物業(yè)管理服務(wù)：交納多少費(fèi)用，享受多少服務(wù)；交納了哪項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用，就只能享受該項(xiàng)物業(yè)管理的服務(wù)；不能認(rèn)為自己只要交納了部分的費(fèi)用，就可以享受所有的物業(yè)管理服務(wù)，或者就應(yīng)該享受高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。第三，參與物業(yè)管理活動(dòng)的各主體要有物業(yè)管理新觀念來認(rèn)識(shí)自身角色。對(duì)政府部門，要認(rèn)識(shí)政府部門不過是物業(yè)管理市場(chǎng)的管理者、服務(wù)者，而不是市場(chǎng)的參與者和主人；對(duì)物業(yè)管理公司，要認(rèn)識(shí)物業(yè)管理公司是物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主體，供給主體和被選聘的對(duì)象，而不是物業(yè)管理市場(chǎng)的制造者、占有者和控制者；對(duì)業(yè)主、住戶、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，要認(rèn)識(shí)自己是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體和選聘主體，要正確行使自己的權(quán)利，履行法定義務(wù)。積極發(fā)揮自治自律的作用，協(xié)助物業(yè)管理公司搞好管理。第四，參與物業(yè)管理活動(dòng)的各主體要有依法行使權(quán)利和履行義務(wù)的物業(yè)管理新觀念。政府部門在看待和管理物業(yè)管理市場(chǎng)時(shí)，要用法治的眼光和態(tài)度處處以法律規(guī)定為行動(dòng)的準(zhǔn)繩，以法律規(guī)定為發(fā)展和管理物業(yè)管理市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，而非以前的人治觀念。隨著《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的出臺(tái)，對(duì)尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納進(jìn)一步明確，對(duì)解決物業(yè)費(fèi)收繳的難意義重大。同時(shí)解決好物業(yè)收費(fèi)難題，有利于物業(yè)管理工作正常地開展；有利于改善城市居民的居住環(huán)境；有利于提高城市的文明程度，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道。

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• 問 ??物業(yè)公司要物業(yè)費(fèi)嗎？物業(yè)公司能隨意漲物業(yè)費(fèi)嗎？
  答

  不可以。物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費(fèi)；另一方面，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則。因此，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則：第一，不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。第二，與用戶的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，這又違背市場(chǎng)規(guī)則。第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高，對(duì)商業(yè)部門的收費(fèi)比對(duì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。第四，微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項(xiàng)目越多，工作量越大，賠本就越多。

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