土地出讓稅收如何處理

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• 136****7154

  (一)營業(yè)稅
  
  《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
  
  本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。
  
  (二)企業(yè)所得稅
  
  本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎勵或財政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進(jìn)行具體判定。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2008]151號)規(guī)定，對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。
  
  財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅[2011]70號)對此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：
  
  1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件;
  
  2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;
  
  3.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。
  
  本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項用途，因此不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的3個條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應(yīng)在取得政府獎勵或財政補(bǔ)貼3000萬元時，計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
  
  (三)土地增值稅
  
  企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  
  根據(jù)《土地增值稅》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。
  
  《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。返還3000萬元地價款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  
  該觀點(diǎn)與大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函[2008]188號)觀點(diǎn)一致，即“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目?！?br/>
  此外，青島市地稅局《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發(fā)[2008]100號)規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財政補(bǔ)貼款項，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
  
  (四)契稅
  
  企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元，應(yīng)全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按全額征收契稅

  查看全文↓ 2018-07-14 11:55:42
• 155****6581

  國稅總局2016第18號公告：
  第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
  銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
  第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
  當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
  當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
  房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
  支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
  第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:54:58
• 147****0292

  土地出讓金： 實(shí)際使用土地面積×單位面積金額借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款 印花稅不同的合同有不同的稅率喔 大多的合同稅率是萬分之五印花稅大多是直接記入“管理費(fèi)用”的，還有“固定資產(chǎn)”，“固定資產(chǎn)清理”借：管理費(fèi)用 貸：銀行存款契稅，稅率3%--5%，要根據(jù)你當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況單位的新建廠房竣工后應(yīng)該記入固定資產(chǎn)， 如果土地是劃撥土地，就不用作價入賬；
  如果是繳納了土地出讓金所取得的土地，那么辦理土地證所支付的相關(guān)費(fèi)用及稅金，應(yīng)該計入無形資產(chǎn)。借：無形資產(chǎn) 貸：現(xiàn)金（銀行存款） 希望可以有幫助

  查看全文↓ 2018-07-14 11:54:32

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• 問 ??土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收如何計算？
  答

  首先土地出讓金方面：經(jīng)濟(jì)適用房分兩種，經(jīng)濟(jì)適用房管理的房子，一般就是集資建房或者是回遷房，也就是常說的二類經(jīng)濟(jì)適用房，交易的時候買方出3%的土地出讓金。另外一種就是經(jīng)濟(jì)適用房立項的房子，批地的時候就是按照經(jīng)濟(jì)適用房審批的，交易的時候要繳納10%的綜合地價款，如果房本上面加蓋了方形章，寫著按經(jīng)濟(jì)適用房管理，那就是3%的土地出讓金。其次稅費(fèi)方面：稅費(fèi)是上繳給國家的，具體的明細(xì)與普通房屋一樣，90㎡以下的繳納總房款的1%。

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• 問 土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收怎樣計算？
  答

  　土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。

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• 問 ??哪位清楚土地出讓稅收如何處理？
  答

  1、一級市場土地出讓主要是契稅，稅率為4%，即土地出讓金總額的4%；2、國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓不同，轉(zhuǎn)讓需要交納的費(fèi)用有 營業(yè)稅5%，城建稅2.5*當(dāng)?shù)囟惵?，印花稅萬分之五，土地增值稅：土地增值稅應(yīng)納稅額的計算按下列公式進(jìn)行：土地增值稅=出售房地產(chǎn)的總收入—扣除項目金額應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額×適用稅率土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.因此，若土地增值額超過扣除項目金額50%以上，即同時適用二檔或三檔以上的稅率的，則需分檔計算。

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• 問 ??哪位知道土地出讓稅收如何處理？
  答

  一、增值稅及附加(出讓方)：1、按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5%的增值稅。2、按繳納的增值稅繳納7%的城建稅和3%的費(fèi)附加。二、印花稅和契稅(雙方)：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。三、土地稅(出讓方)：1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的額，繳納土地稅。2、規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。3、稅率的確定四檔：額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。為計算方便，可以通過速算公式計算：土地稅稅額=額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)(0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。

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• 問 土地出讓稅收如何處理？補(bǔ)交土地出讓金如何處理所得稅，土地增值稅？
  答

  達(dá)到清算期限時，成本未取得等原因，先按又取得的成本計算繳納土地增值稅。后期重新取得成本發(fā)票，只要是真實(shí)的，可重新清算，退稅當(dāng)然也是可以的。不過要和稅務(wù)管理員聯(lián)系溝通。

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