?? 物業(yè)費(fèi)如何測(cè)算

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• 135****4623

  按業(yè)主房屋建筑面積計(jì)算，每平米，每個(gè)月，再乘以一年，也就是12個(gè)月。物業(yè)費(fèi)用于物業(yè)公司的人工工資，辦公材料，用品，設(shè)備，維護(hù)維修，服裝，福利，交通費(fèi)用，獎(jiǎng)金，稅費(fèi)，利潤(rùn)，公共設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)，小修，綠化，水電費(fèi)，保潔，保安，垃圾清運(yùn)，等等開(kāi)支，都是從物業(yè)費(fèi)里出。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:54:14
• 133****4799

  物業(yè)費(fèi) = 所使用物業(yè)的面積 * 單位面積費(fèi)率
  
  物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：
  
  物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法規(guī)定，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，通常寫字樓、商業(yè)及工業(yè)園區(qū)等非住宅類實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，即由合同雙方協(xié)商定價(jià)；普通住宅前期物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)實(shí)府指導(dǎo)價(jià)。
  
  物業(yè)公司及開(kāi)放企業(yè)參考政府公示的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)決定。
  
  物業(yè)費(fèi)計(jì)算：一般由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)及設(shè)備設(shè)施狀況（如有電梯與無(wú)電梯）參考政府指導(dǎo)價(jià)或協(xié)商確定基準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)不同情況分為不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通常物業(yè)費(fèi)按物業(yè)的建筑面積收取，計(jì)價(jià)方式為元/平方米，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按月、季度或年收取，但一次預(yù)收不可超過(guò)一年。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:53:56
• 136****4790

  一、物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算方法 一般而言，住宅小區(qū)的公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成主要包括：管理、服務(wù)人員的工資及福利費(fèi)；公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅收等。各項(xiàng)具體費(fèi)用的測(cè)算方法如下：
  1、 工資及福利費(fèi)測(cè)算 工資及福利費(fèi)用主要由物業(yè)管理公司人員的基本工資以及按規(guī)定提取的職工福利費(fèi)、加班費(fèi)、服裝費(fèi)（不含獎(jiǎng)金）等構(gòu)成。
  （1） 基本工資（元/月） 基本工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平以及企業(yè)性質(zhì)、效益、工作崗位等因素確定。
  （2） 福利費(fèi)（元/月） 福利費(fèi)包括： 福利基金—按職工工資總額的14%計(jì)算。 工會(huì)經(jīng)費(fèi)—按職工工資總額的2%計(jì)算。 教育經(jīng)費(fèi)—按職工工資總額的1.5%計(jì)算。 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)—包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待（失）業(yè)保險(xiǎn)、住房基金等。其中待（失）業(yè)保險(xiǎn)按工資總額的1%計(jì)算，其他各項(xiàng)按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定。
  （3）加班費(fèi)（元/月） 通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個(gè)工作日計(jì)算。
  （4）服裝費(fèi)（元/月）按每人每年2套測(cè)算，將年服裝費(fèi)總額除以12個(gè)月，測(cè)算出每月服裝費(fèi)。根據(jù)以上測(cè)算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費(fèi)。每平方米建筑面積工資及福利費(fèi)＝
  2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)是指住宅小區(qū)的公共部位如過(guò)道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費(fèi)，以及室外上下水管道、電氣、燃?xì)獠糠值娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，樓宇公共照明費(fèi)等。該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算，既可以根據(jù)公司從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)確定，也可以按以下方法測(cè)算。 普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折舊費(fèi)按25年計(jì)算，公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。測(cè)算步驟為：
  （1） 測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%
  （2）測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費(fèi)月折舊費(fèi)=
  （3）測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)維修保養(yǎng)費(fèi)＝月折舊費(fèi)×40%除了以上方法外，一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，還可以分別列項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算，然后加總求和。一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成如下：
  （1）公共照明系統(tǒng)費(fèi)用 = 電費(fèi) + 維修費(fèi)，其中：電費(fèi) = 照明電器的總功率×每日開(kāi)啟時(shí)間×30天×電費(fèi)單價(jià)維修費(fèi)：通常根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)估算得出
  （2）給排水費(fèi)用 = 電費(fèi) + 維修費(fèi)，其中：電費(fèi) = 給排水設(shè)備用電總功率×每日開(kāi)啟時(shí)間×30天×電費(fèi)單價(jià)維修費(fèi)：通常根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)估算得出
  （3）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)
  （4）消防系統(tǒng)維修費(fèi)
  （5）公共建筑道路維修費(fèi)將上述
  （1）-
  （5）項(xiàng)費(fèi)用加總，除以所管物業(yè)總面積，即為每平方米公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用。
  3、電梯費(fèi)用電梯費(fèi)用= 其中： 電梯使用率 = 平均每天開(kāi)啟時(shí)間/24。不同物業(yè)電梯使用時(shí)間和頻率會(huì)有差別，可以通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行估算，大致在0.3~0.6之間。 電梯年檢費(fèi) = 年檢費(fèi)總額/12月
  4、 綠化費(fèi) 綠化費(fèi)包括綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)及其他費(fèi)。可按實(shí)際面積匡算出每項(xiàng)費(fèi)用的年總支出，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e中。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟木G化費(fèi)＝
  5、 清潔衛(wèi)生費(fèi) 小區(qū)清潔衛(wèi)生費(fèi)包括清潔工具購(gòu)置費(fèi)、勞保用品費(fèi)、衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和其他費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)本公司已往的經(jīng)驗(yàn)或參照同行業(yè)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)確定。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟那鍧嵭l(wèi)生費(fèi)＝
  6、 保安費(fèi) 保安費(fèi)是指封閉小區(qū)公共秩序的維護(hù)費(fèi)。它包括裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、保安用房及人員住房租金等。各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)已往的經(jīng)驗(yàn)或參照同行業(yè)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)確定。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟谋０操M(fèi)＝
  7、 辦公費(fèi) 辦公費(fèi)主要包括：交通費(fèi)（車輛的蠔油、維修保養(yǎng)、保險(xiǎn)養(yǎng)路費(fèi)用）、通訊費(fèi)（含電話、電傳、手機(jī)、電報(bào)等）、低質(zhì)易耗品費(fèi)（含紙張、筆墨、打印費(fèi)等）、書報(bào)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)、辦公用房租金、辦公水電費(fèi)、節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)已往的經(jīng)驗(yàn)綜合測(cè)算得出。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟霓k公費(fèi)＝
  8、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是指物業(yè)管理公司所擁有的交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、綠化消防設(shè)備及其他設(shè)備所提取的折舊費(fèi)，計(jì)算公式：固定資產(chǎn)月折舊額＝ 每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟恼叟f費(fèi)＝
  9、 法定稅收 物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)，即：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅是按公司經(jīng)營(yíng)總收入的5%征收。按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”的原則，測(cè)算時(shí)可按前幾項(xiàng)之和為基數(shù)，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟臄?shù)額。城市維護(hù)建設(shè)稅通常按營(yíng)業(yè)稅的7%測(cè)算。教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%測(cè)算。兩稅一費(fèi)合計(jì)為經(jīng)營(yíng)收入的5.5%，測(cè)算是可按前幾項(xiàng)合計(jì)的5.5%計(jì)算確定。 具體條例規(guī)定請(qǐng)查看當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法！

  查看全文↓ 2018-07-14 11:53:42

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  一、物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。二、一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.00元 /平方米·月 (已包含稅、費(fèi) )二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.75元 /平方米·月 (已包含稅、費(fèi) )三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.45元 /平方米·月 (已包含稅、費(fèi) )四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.35元 /平方米·月(已包含稅、費(fèi) )三、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)同時(shí)標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動(dòng)幅度，以及實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問(wèn) 底商的物業(yè)費(fèi)如何測(cè)算？
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  不一樣,底商的物業(yè)費(fèi)要比住宅的高,具體情況你可以去物業(yè)問(wèn)下

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• 問(wèn) 如何測(cè)算物業(yè)費(fèi)呢？怎么算的？
  答

  物業(yè)費(fèi)收繳率，有兩種統(tǒng)計(jì)方法：1、額度的收繳率=實(shí)收物業(yè)費(fèi)額÷園區(qū)物業(yè)費(fèi)總額×100%；園區(qū)物業(yè)費(fèi)總額也叫應(yīng)收物業(yè)費(fèi)總額。2、戶數(shù)收繳率=實(shí)收物業(yè)費(fèi)戶數(shù)÷園區(qū)業(yè)主總戶數(shù)×100%。由于單位面積物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一定，所以用第二種比較多。主要是方便，還能看出已繳戶數(shù)比例。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??測(cè)算物業(yè)費(fèi)應(yīng)掌握哪些信息
  答

  需要開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書，具體內(nèi)容有項(xiàng)目建筑面積、綠化面積、房屋附屬設(shè)備設(shè)施清單、項(xiàng)目出入口個(gè)數(shù)、總戶數(shù)、樓棟數(shù)、地面地下停車位數(shù)等還要加上項(xiàng)目部或管理處的日常開(kāi)支一切運(yùn)營(yíng)成本。

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