房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還應(yīng)如何處理

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• 149****3612

  取得土地出讓金返還款是沖成本？還是計(jì)收入？上述觀點(diǎn)似乎存在一定的缺陷，要正確處理好上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為，在遵循稅收法定主義原則下具體問(wèn)題具體分析。首先讓我們了解有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的相關(guān)法律規(guī)定。《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部第53號(hào)令）第二十一條規(guī)定，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成土地閑置：土地權(quán)利清晰；安置補(bǔ)償落實(shí)到位；沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的其他基本條件?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）第四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2007] 277 號(hào)）第十八條規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。
  關(guān)于土地使用權(quán)出讓收入范圍，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）第一條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款。關(guān)于土地使用權(quán)出讓金的上繳和使用，《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)第二條規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。關(guān)于土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)第三條規(guī)定，土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補(bǔ)償支出，土地開(kāi)發(fā)支出，支農(nóng)支出，城市建設(shè)支出和其他支出?！敦?cái)政部關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》的通知》(財(cái)綜[2006]68號(hào))第十五條規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)支出包括前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及財(cái)政部門(mén)規(guī)定的與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財(cái)政部門(mén)核定的預(yù)算安排。
  從上述法律規(guī)定上看，國(guó)有土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)“凈地”出讓?zhuān)恋爻鲎屒?，征地拆遷補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)，納入儲(chǔ)備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時(shí)，以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓的，土地出讓金為總成交價(jià)款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，實(shí)行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。
  上述案例，A企業(yè)收到的返還款中，征地拆遷補(bǔ)償22000萬(wàn)元是代墊款項(xiàng)不屬于應(yīng)稅范圍，應(yīng)通過(guò)業(yè)務(wù)往來(lái)進(jìn)行賬務(wù)處理。收到的資金占用費(fèi)屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”行為，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅2000×5%=100萬(wàn)元，但該收入不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，不計(jì)入土地增值稅清算收入，計(jì)入收入總額繳納企業(yè)所得稅。
  墊付時(shí)：借：其它應(yīng)收款 22000萬(wàn)元
  貸：銀行存款 22000萬(wàn)元
  收到返還款時(shí)：借：銀行存款24000萬(wàn)元
  貸：其它應(yīng)收款22000萬(wàn)元
  其它業(yè)務(wù)收入2000萬(wàn)元
  借：其他業(yè)務(wù)支出100萬(wàn)元
  貸：應(yīng)交稅金—營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)元
  返還的公共配套設(shè)施費(fèi)，是土地出讓前政府應(yīng)進(jìn)行的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，相應(yīng)形成土地使用權(quán)出讓成本。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，外購(gòu)的資產(chǎn)，以購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為成本。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第五十六條規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)，所稱(chēng)歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。該筆費(fèi)用政府在土地出讓時(shí)既未實(shí)際發(fā)生也未實(shí)際收取，A企業(yè)在收到該返還款時(shí)，應(yīng)直接沖減土地成本。由于返還的公共配套設(shè)施費(fèi)，屬于政府土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，納入財(cái)政預(yù)算管理，因此，A企業(yè)應(yīng)按要求進(jìn)行施工，竣工驗(yàn)收并取得合法憑據(jù)后再計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。
  繳納土地出讓金時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)120000萬(wàn)元
  貸：銀行存款120000萬(wàn)元
  收到返還款時(shí)：借：銀行存款20000萬(wàn)元
  貸：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20000萬(wàn)元
  竣工驗(yàn)收后：借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 20000萬(wàn)元
  貸：銀行存款 20000萬(wàn)元
  返還的回遷房安置費(fèi)，也屬于政府土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，納入財(cái)政預(yù)算管理。由于企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)已墊付了征地拆遷補(bǔ)償金，并按規(guī)定繳納了土地出讓金，因此，A企業(yè)收到返還款的行為屬于預(yù)售回遷房，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。在土地增值稅處理上，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在企業(yè)所得稅處理上，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出包括回遷房建造支出。
  收到返還款時(shí)：借：銀行存款 6000萬(wàn)元
  貸：經(jīng)營(yíng)收入--商品房銷(xiāo)售收入 6000萬(wàn)元
  借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 300萬(wàn)元
  貸：應(yīng)交稅金—營(yíng)業(yè)稅 300萬(wàn)元
  支付建筑安裝及其他費(fèi)用時(shí)：借：經(jīng)營(yíng)成本——商品房銷(xiāo)售成本
  貸：銀行存款
  A企業(yè)按政府要求進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，實(shí)際工程支出大于返還的回遷房安置費(fèi)6000萬(wàn)元時(shí)，確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：經(jīng)營(yíng)成本——商品房銷(xiāo)售成本;小于則在計(jì)算土地增值稅時(shí)抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不作賬務(wù)處理。
  返還的物流園財(cái)政補(bǔ)貼，屬于政府補(bǔ)助，如不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)規(guī)定的不征稅收入條件，應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》第八條的規(guī)定確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。在稅務(wù)處理上，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金 行政事業(yè)性收費(fèi) 政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]151號(hào)）規(guī)定，企業(yè)取得的各類(lèi)財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。會(huì)計(jì)上將政府補(bǔ)助收入計(jì)入“遞延收益”，而稅法規(guī)定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的，那末在所得稅年度申報(bào)時(shí)，凡應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額但企業(yè)仍在“遞延收益”帳戶核算的政府補(bǔ)助收入，通過(guò)《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》（附表三）中“確認(rèn)為遞延收益的政府補(bǔ)助”欄調(diào)增應(yīng)納稅所得額。在未來(lái)的年度內(nèi)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于該收入不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，不計(jì)入土地增值稅清算收入，不征收土地增值稅。
  取得時(shí)：借：銀行存款10000萬(wàn)元
  貸：遞延收益10000萬(wàn)元
  按二年分?jǐn)傔f延收益，每年分?jǐn)?000萬(wàn)元
  借：遞延收益 5000萬(wàn)元
  貸：營(yíng)業(yè)外收入 5000萬(wàn)元
  綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)收到土地出讓金返還款時(shí)，財(cái)稅處理上應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分別進(jìn)行處理。返還屬于政府應(yīng)支出的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，應(yīng)沖減土地成本；返還代墊的征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)作往來(lái)業(yè)務(wù)處理，超返還部分作營(yíng)業(yè)外收入；返還的屬于土地使用權(quán)出讓收入使用范圍，并納入財(cái)政預(yù)算管理的回遷房安置費(fèi)和市政配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)作經(jīng)營(yíng)收入；屬于政府補(bǔ)助的返還款，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年收入總額，符合不征稅收入條件的，按相關(guān)規(guī)定處理

  查看全文↓ 2018-07-14 11:19:31
• 138****9337

  　在城市建設(shè)中，地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房和基礎(chǔ)設(shè)施等原因，對(duì)收取的土地出讓金實(shí)行一定比例或額度返還，房地產(chǎn)企業(yè)取得返還款應(yīng)如何處理？這直接關(guān)系到所得稅的計(jì)稅基礎(chǔ)、土地增值稅扣除項(xiàng)目金額和營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算，下面通過(guò)一則案例進(jìn)行分析。
  
  　　案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司）作為B市政府招商引資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)某物流園，先期向B市財(cái)政墊付征地拆遷補(bǔ)償資金2.2億元，通過(guò)招拍掛程序取得土地使用權(quán)支付土地出讓金1.2億元。B市政府要求該項(xiàng)目二年內(nèi)建成，分次返還A公司土地出讓金6億元。其中：征地拆遷補(bǔ)償2.4億元（含資金占用費(fèi)2000萬(wàn)元）；公共配套設(shè)施費(fèi)2億元，用于物流園區(qū)道路、供水、供電、排水、通信、照明、綠化和土地平整；財(cái)政補(bǔ)貼1億元，用于補(bǔ)償該公司建設(shè)期間的損失；回遷房安置費(fèi)6000萬(wàn)元，用于安置拆遷戶。A公司對(duì)取得的返還款應(yīng)如何處理？是沖成本？還是計(jì)收入？征納雙方出現(xiàn)了兩種不同的觀點(diǎn)。
  
  　　法理分析
  
  　　要處理好上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為，在遵循稅收法定主義原則下，應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。首先，我們先了解土地出讓的相關(guān)法律規(guī)定?！堕e置土地處置辦法》（國(guó)土資源部第53號(hào)令）第二十一條規(guī)定，供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的其他基本條件?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)）第十八條規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。關(guān)于土地出讓收入范圍，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）第一條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。土地出讓收入使用范圍包括土地開(kāi)發(fā)支出?！秶?guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）第十五條規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)支出包括前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及財(cái)政部門(mén)規(guī)定的與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
  
  　　從上述法律規(guī)定上看，國(guó)有土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)，納入儲(chǔ)備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時(shí)，土地出讓金為總成交價(jià)款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，實(shí)行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。
  
  　　上述案例，A公司收到返還的征地拆遷補(bǔ)償屬于墊付款項(xiàng)，不屬于應(yīng)稅范圍，應(yīng)通過(guò)業(yè)務(wù)往來(lái)進(jìn)行賬務(wù)處理。墊付時(shí)，借：其他應(yīng)收款，貸：銀行存款。收到返還款時(shí)，作相反分錄沖回。返還的資金占用費(fèi)，應(yīng)認(rèn)定A公司為B市提供金融保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)行為，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理上，
  
  　　借：銀行存款
  
  　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入；
  
  　　計(jì)提營(yíng)業(yè)稅，
  
  　　借：其他業(yè)務(wù)支出
  
  　　　　貸：應(yīng)交稅金——營(yíng)業(yè)稅。
  
  　　收到返還的公共配套設(shè)施費(fèi)，是土地出讓前政府應(yīng)支出的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，相應(yīng)形成土地出讓成本。由于B市在土地出讓時(shí)，既未實(shí)際發(fā)生該筆費(fèi)用，也未實(shí)際收取，且返還的公共配套設(shè)施費(fèi)又屬于政府土地出讓收入的使用范圍，納入財(cái)政預(yù)算管理。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第五十六條規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)，所稱(chēng)歷史成本，指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。因此，A公司收到該返還款時(shí)，應(yīng)沖減土地成本，待公共配套設(shè)施竣工驗(yàn)收后，憑合法有效票據(jù)，再計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。會(huì)計(jì)處理上，繳納土地出讓金，
  
  　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
  
  　　　　貸：銀行存款；
  
  　　收到返還款，
  
  　　借：銀行存款
  
  　　　　貸：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
  
  　　設(shè)施竣工驗(yàn)收后，
  
  　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
  
  　　　　貸：銀行存款。
  
  　　收到的回遷房安置費(fèi)，也屬于政府土地出讓收入的使用范圍，因A公司在取得土地使用權(quán)時(shí)已墊付了征地拆遷補(bǔ)償金，并按規(guī)定繳納了土地出讓金。所以A公司收到該返還款時(shí)，應(yīng)認(rèn)定其為預(yù)售回遷房應(yīng)稅行為，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。在土地增值稅處理上，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。所得稅處理上，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出包括回遷房建造支出。會(huì)計(jì)處理上，以實(shí)際收到的返還款計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入——商品房銷(xiāo)售收入，并計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加。
  
  　　支付回遷房建設(shè)工程費(fèi)用時(shí)，
  
  　　借：經(jīng)營(yíng)成本——商品房銷(xiāo)售成本
  
  　　　　貸：銀行存款
  
  　　實(shí)際工程支出大于返還的回遷房安置費(fèi)時(shí)，確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，
  
  　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
  
  　　　　貸：經(jīng)營(yíng)成本——商品房銷(xiāo)售成本；
  
  　　小于則在計(jì)算土地增值稅時(shí)，抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不作賬務(wù)處理。
  
  　　A公司收到的財(cái)政補(bǔ)貼屬于政府補(bǔ)助，在會(huì)計(jì)處理上，應(yīng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助第八條的規(guī)定確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。取得時(shí)，借：銀行存款，貸：遞延收益，如按二年分?jǐn)傔f延收益，每年分?jǐn)?000萬(wàn)元，
  
  　　借：遞延收益5000萬(wàn)元
  
  　　　　貸：營(yíng)業(yè)外收入5000萬(wàn)元。
  
  　　稅務(wù)處理上，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號(hào)）規(guī)定，企業(yè)取得的各類(lèi)財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。A公司在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)，通過(guò)《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》（附表三）中“確認(rèn)為遞延收益的政府補(bǔ)助”欄調(diào)增應(yīng)納稅所得額5000萬(wàn)元，在第二年度內(nèi)，再調(diào)減應(yīng)納稅所得額5000萬(wàn)元。如符合《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號(hào)）規(guī)定的不征稅收入條件，則作不征稅收入處理。

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• 153****0865

  要處理好上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為，在遵循稅收法定主義原則下，應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。首先，我們先了解土地出讓的相關(guān)法律規(guī)定?！堕e置土地處置辦法》（國(guó)土資源部第53號(hào)令）第二十一條規(guī)定，供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的其他基本條件?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)）第十八條規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。關(guān)于土地出讓收入范圍，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）第一條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。土地出讓收入使用范圍包括土地開(kāi)發(fā)支出。《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）第十五條規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)支出包括前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及財(cái)政部門(mén)規(guī)定的與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
  　　從上述法律規(guī)定上看，國(guó)有土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)，納入儲(chǔ)備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時(shí)，土地出讓金為總成交價(jià)款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，實(shí)行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:17:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 土地出讓金如何返還？土地出讓金的返還方式是如何的？
  答

  　土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買(mǎi)安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助.

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• 問(wèn) 土地出讓金返還時(shí)間是幾時(shí)? 什么是土地出讓金返還？土地出讓金的返還哪些費(fèi)用
  答

  所謂土地出讓金返還獲獎(jiǎng)勵(lì)款，就是在土地出讓過(guò)程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競(jìng)拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎(jiǎng)勵(lì)。二、土地出讓金的返還由兩部分組成：（1）土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)及土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用；（2）土地的增值溢價(jià)部分。成本部分的返還流程：土地整理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)、國(guó)土部分認(rèn)可后提出申請(qǐng)，由財(cái)政部門(mén)返還。土地增值溢價(jià)部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級(jí)財(cái)政留成部分向政府提出申請(qǐng)，由財(cái)政部門(mén)返還。

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• 問(wèn) 土地出讓金如何返還
  答

  政府返還不屬于流轉(zhuǎn)稅應(yīng)稅收入，不需要計(jì)征流轉(zhuǎn)稅，但應(yīng)并人收人總額計(jì)征企 業(yè)所得稅?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十二條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（九）項(xiàng)所稱(chēng)其他 收人，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第（一）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)規(guī)定的收入外的其 他收人，包括補(bǔ)貼收入等?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得 稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號(hào)）規(guī)定，企業(yè)取得的各類(lèi)財(cái)政性資金，除屬于國(guó) 家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)人企業(yè)當(dāng)年收人總額。本條所稱(chēng)財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來(lái)源于政府及其有關(guān)部門(mén)的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、 貸款貼息，以及其他各類(lèi)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、 先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；所稱(chēng)國(guó)家投資，是指國(guó)家 以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本（股本）的直接投資?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅 〔2011〕70號(hào)）第一條規(guī)定，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì) 人收人總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅 所得額時(shí)從收人總額中減除：(一） 企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專(zhuān)項(xiàng)用途的資金撥付文件；(二） 財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法或具體管理 要求；(三） 企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出 所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷(xiāo)不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)取得的財(cái)政性資金符合上述條件的可作為不征稅收人。企業(yè)取得 政府土地出讓金返還款，是政府為了招商引資所給予企業(yè)的一種財(cái)政優(yōu)惠，通常情況并沒(méi) 有規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用途，對(duì)于企業(yè)取得的這類(lèi)沒(méi)有規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用途的財(cái)政返還收人，需要計(jì)人當(dāng)期 的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

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• 問(wèn) ??土地出讓金如何返還？土地出讓金的返還方式是怎樣的？
  答

  　土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買(mǎi)安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助.

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• 問(wèn) ??土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收如何計(jì)算？
  答

  首先土地出讓金方面：經(jīng)濟(jì)適用房分兩種，經(jīng)濟(jì)適用房管理的房子，一般就是集資建房或者是回遷房，也就是常說(shuō)的二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，交易的時(shí)候買(mǎi)方出3%的土地出讓金。另外一種就是經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的房子，批地的時(shí)候就是按照經(jīng)濟(jì)適用房審批的，交易的時(shí)候要繳納10%的綜合地價(jià)款，如果房本上面加蓋了方形章，寫(xiě)著按經(jīng)濟(jì)適用房管理，那就是3%的土地出讓金。其次稅費(fèi)方面：稅費(fèi)是上繳給國(guó)家的，具體的明細(xì)與普通房屋一樣，90㎡以下的繳納總房款的1%。

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