土地出讓金如何返還

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• 137****2902

  政府返還不屬于流轉(zhuǎn)稅應(yīng)稅收入，不需要計征流轉(zhuǎn)稅，但應(yīng)并人收人總額計征企 業(yè)所得稅?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第二十二條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第
  （九）項所稱其他 收人，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第
  （一）項至第
  （八）項規(guī)定的收入外的其 他收人，包括補貼收入等?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得 稅政策問題的通知》（財稅〔2008〕151號）規(guī)定，企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國 家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計人企業(yè)當(dāng)年收人總額。本條所稱財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財政補助、補貼、 貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、 先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；所稱國家投資，是指國家 以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實收資本（股本）的直接投資?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅 〔2011〕70號）第一條規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計 人收人總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅 所得額時從收人總額中減除：(一） 企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；(二） 財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理 要求；(三） 企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出 所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)取得的財政性資金符合上述條件的可作為不征稅收人。企業(yè)取得 政府土地出讓金返還款，是政府為了招商引資所給予企業(yè)的一種財政優(yōu)惠，通常情況并沒 有規(guī)定專項用途，對于企業(yè)取得的這類沒有規(guī)定專項用途的財政返還收人，需要計人當(dāng)期 的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:09:07
• 132****6927

  依據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，
  　　《土地管理法》第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。
  　　收回出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)補償，具體按原交納的土地出讓金，扣除已使用土地年限折算的土地出讓金，再考慮銀行利息予以補償，如取得土地后進行道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入的，還應(yīng)當(dāng)按開發(fā)的實際給予補償。
  鑒于城市改造中收回土地使用權(quán)大部分是零星土地，且出讓金利息和開發(fā)投入補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)難以確定，建議收回零星土地使用權(quán)時,按 各地 慣例做法將原交納的土地出讓金全額退還，利息和開發(fā)投入不再補償。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:08:31
• 154****8489

  　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房
  　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。
  第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)
  目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。
  某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。
  第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進行返還。
  般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。
  但是在經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是。
  因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補償。
  案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。
  第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館)
  公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。此業(yè)務(wù)實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費”。
  企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:08:02
• 142****3034

  一、土地出讓金返還是什么
  所謂土地出讓金返還獲獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。
  二、土地出讓金的返還由兩部分組成：
  （1）土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉(zhuǎn)的費用；
  （2）土地的增值溢價部分。
  成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經(jīng)由評估機構(gòu)核實、國土部分認(rèn)可后提出申請，由財政部門返還。
  土地增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:07:40

相關(guān)問題

• 問 土地出讓金如何返還？土地出讓金的返還方式是如何的？
  答

  　土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助.

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• 問 土地出讓金返還時間是幾時? 什么是土地出讓金返還？土地出讓金的返還哪些費用
  答

  所謂土地出讓金返還獲獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。二、土地出讓金的返還由兩部分組成：（1）土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉(zhuǎn)的費用；（2）土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經(jīng)由評估機構(gòu)核實、國土部分認(rèn)可后提出申請，由財政部門返還。土地增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。

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• 問 ??土地出讓金如何返還？土地出讓金的返還方式是怎樣的？
  答

  　土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助.

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• 問 土地出讓金返還稅收可以嗎？ 土地出讓金返還，需要交稅嗎？
  答

  土地在具備出讓條件后,由國土評估機構(gòu)對土地招拍掛的基價進行評估確定,以價高者得的原則進行招拍掛，國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地受讓方憑市國土資源管理局開具的“國有土地資金繳款通知單”按規(guī)定的時間將土地出讓金直接交市財政局收費中心。市財政局收費中心在征收款項的同時，向土地受讓方開具“土地出讓金專用收據(jù)”。市國土資源管理局憑“土地出讓金專用收據(jù)”辦理土地使用權(quán)證。市財政局收費中心將土地出讓金劃轉(zhuǎn)到“財政局土地出讓金專戶”。為了規(guī)范財政補貼和加強減免稅的管理，土地出讓金返還需要繳稅，一般都屬于應(yīng)稅范圍，應(yīng)當(dāng)依法繳納企業(yè)所得稅。

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• 問 土地出讓金返還標(biāo)準(zhǔn)有哪些? 土地出讓金返還的方式有哪些
  答

  土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助.

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