土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算

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• 133****7395

  (一)土地使用權(quán)的確認(rèn)和計(jì)量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：
  　　(1)該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
  　　(2)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、投資者投入、租賃等之分，且土地開(kāi)發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對(duì)待。
  　　1． 行政劃撥取得。如無(wú)償劃撥則不需進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。
  　　2． 出讓取得。支付的土地出讓金列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和取得時(shí)應(yīng)由使用者繳納的各種稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。
  　　3． 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得。支付的價(jià)款列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。
  　　4． 投資者投入取得。取得時(shí)按投資各方確認(rèn)的價(jià)款列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。
  　　5． 租賃取得。支付的租賃費(fèi)分期列“管理費(fèi)用”。
  　　6． 換入或債務(wù)重組取得。通過(guò)非貨幣**易換入的或通過(guò)債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣**易或債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理規(guī)定確定入賬價(jià)值，列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。
  　　7． 補(bǔ)地價(jià)。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資時(shí)，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價(jià)，補(bǔ)地價(jià)價(jià)款列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。
  　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過(guò)“生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))成本”科目核算。 值得說(shuō)明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：(1)1993年開(kāi)始的全國(guó)性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價(jià)，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地；(2)1993年開(kāi)始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價(jià)單獨(dú)入賬的土地”。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價(jià)值上不計(jì)提折舊。
  　　(二)土地使用權(quán)的攤銷(xiāo)。企業(yè)出讓取得、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的**高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，工業(yè)用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)明確該土地辦理出讓時(shí)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷(xiāo)年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但國(guó)家規(guī)定“滿(mǎn)二年未動(dòng)工的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外?！?攤銷(xiāo)土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，借記“管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)”科目，貸記“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目。
  　　(三)土地使用權(quán)減值。由于土地的不可再生性、不可移動(dòng)性等特性和國(guó)家實(shí)行的管理制度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較??；產(chǎn)生減值時(shí)，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無(wú)論是計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營(yíng)業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。
  　　(四)土地使用權(quán)處置和滅失。
  　　1． 建造開(kāi)發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本。
  　　2． 轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號(hào)令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、投資入股、合作開(kāi)發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥指鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，為嚴(yán)格限制炒買(mǎi)地皮和切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上。

  查看全文↓ 2018-07-14 10:05:58
• 146****6370

  　土地使用權(quán)，是指國(guó)家準(zhǔn)許某企業(yè)在一定期間內(nèi)對(duì)國(guó)有土地享有開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。
  　　作為無(wú)形資產(chǎn)處理企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠(chǎng)房等地上建筑物時(shí)，其賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷(xiāo)和提取折舊。如企業(yè)采用分期付款方式購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，且在合同中規(guī)定的付款期限比較長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的價(jià)款超過(guò)正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，其成本按購(gòu)買(mǎi)價(jià)的現(xiàn)值確定。

  查看全文↓ 2018-07-14 10:05:50
• 137****8230

  土地使用權(quán)取得的核算是指國(guó)家準(zhǔn)許某一企業(yè)在一定期間內(nèi)對(duì)國(guó)有土地享有開(kāi)發(fā)，利用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利的核算。取得土地使用權(quán)有時(shí)可能不花任何代價(jià)，如企業(yè)所擁有的并未入帳的土地使用權(quán)，這時(shí)就不能作為無(wú)形資產(chǎn)核算；有時(shí)花了較大的代價(jià)取得土地使用權(quán)，此時(shí)，就應(yīng)予以本金化，將取得時(shí)所發(fā)生的一切支出，作為土地使用權(quán)的成本，記入無(wú)形資產(chǎn)帳戶(hù)。
  這里有兩種情況，是企業(yè)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，向政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)，企業(yè)要支付一筆出讓金，在這種情況下，企業(yè)應(yīng)予以本金化，作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算；
  第二種情兄是企業(yè)原先通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)沒(méi)有入帳核算，在將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓.出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，此時(shí)，企業(yè)應(yīng)將補(bǔ)交的土地出讓金予以本金化，作為無(wú)形資產(chǎn)入帳核算。
  企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地面建筑物同轉(zhuǎn)讓)給第三者時(shí)，可以取得一部分土地收益金。對(duì)于這部分收益金，目前有兩種處理方法。第一種是(92)財(cái)綜字第172號(hào)“關(guān)于頒布《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問(wèn)題的暫行規(guī)定》的通知中規(guī)定，對(duì)留給企業(yè)的土地使用權(quán)有償使用收入，作為企業(yè)營(yíng)業(yè)外收入，應(yīng)照章納稅。
  即企業(yè)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給其他單位，應(yīng)按補(bǔ)交的出讓金，借記“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。轉(zhuǎn)讓后，按實(shí)際收到的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，借記“銀行存款”科目，按補(bǔ)交的出讓金，貸記“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按上交的土地收益金，貸記“其他應(yīng)交款”科目，按留給企業(yè)的土地收益金貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。
  第二種是農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度中規(guī)定，國(guó)有企業(yè)(即原來(lái)意義上的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng))將原國(guó)家劃撥的土地以土地使用權(quán)形式有償轉(zhuǎn)讓給其他單位，在按補(bǔ)交的出讓金，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
  轉(zhuǎn)讓后，按實(shí)際收到的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，借記銀行存款”等科目，補(bǔ)交的出讓金貸記無(wú)形資產(chǎn)”科目，按上交的土地收益金(土地增值費(fèi))，貸記“其他應(yīng)交款”等科目，按土地的帳面余額，貸記“遞延資產(chǎn)”科目，按借貸方差額，貸記“實(shí)收資本—國(guó)家資本金”科目 [1] 。

  查看全文↓ 2018-07-14 10:05:26

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算？土地使用權(quán)在不同情況下應(yīng)如何核算？？
  答

  土地使用權(quán)，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠(chǎng)房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。 企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物所支付的價(jià)款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價(jià)值的，一般應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法(例如，公允價(jià)值相對(duì)比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配;確實(shí)無(wú)法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。 （一）土地使用權(quán)的確認(rèn)和計(jì)量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：　?。?）該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；　　（2）該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、投資者投入、租賃等之分，且土地開(kāi)發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對(duì)待?！　?． 行政劃撥取得。如無(wú)償劃撥則不需進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。

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• 問(wèn) ??土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算？土地使用權(quán)在不同情況下應(yīng)怎樣核算？？
  答

  土地使用權(quán)需要區(qū)分情況來(lái)核算：（1）外購(gòu)的土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算，按要求計(jì)提攤銷(xiāo)；（2）企業(yè)在外購(gòu)的土地上購(gòu)建廠(chǎng)房、辦公樓等自用固定資產(chǎn)時(shí)，在資本化期間內(nèi)，相應(yīng)的土地使用權(quán)的累計(jì)攤銷(xiāo)計(jì)入購(gòu)建固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，即記入“在建工程”，待完工后停止資本化。在固定資產(chǎn)建造期間土地使用權(quán)一直是作為無(wú)形資產(chǎn)核算的；（3）企業(yè)將自用的廠(chǎng)房、辦公樓等出租，作為投資性房地產(chǎn)核算時(shí)，其占用的相應(yīng)的土地使用權(quán)也應(yīng)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槌鲎獾耐恋厥褂脵?quán)也是作為投資性房地產(chǎn)核算的，但此時(shí)土地使用權(quán)與相應(yīng)的廠(chǎng)房等資產(chǎn)是分開(kāi)核算的；（4）企業(yè)持有的準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)，在企業(yè)董事會(huì)等做出相關(guān)決議時(shí)，要將土地使用權(quán)由無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)；

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• 問(wèn) 土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算？土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有什么區(qū)別？
  答

  土地使用權(quán)，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國(guó)憲法》的保護(hù)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永遠(yuǎn)的。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永遠(yuǎn)的，沒(méi)有期限限制，只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失就能一直享有[房產(chǎn)證里是沒(méi)有期限登記欄的]；土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家通過(guò)土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。也就是說(shuō)房子的所有權(quán)是永遠(yuǎn)的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但是我們是社會(huì)主義國(guó)家，土地是國(guó)家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國(guó)家土地的周期也不同，住宅70年，辦公/公建50年，商業(yè)/工業(yè)40年。土地使用權(quán)的核算土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠(chǎng)房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

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• 問(wèn) ??土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算？土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別？
  答

  土地使用權(quán)，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國(guó)憲法》的保護(hù)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永遠(yuǎn)的。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永遠(yuǎn)的，沒(méi)有期限限制，只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失就能一直享有[房產(chǎn)證里是沒(méi)有期限登記欄的]；土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家通過(guò)土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。也就是說(shuō)房子的所有權(quán)是永遠(yuǎn)的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但是我們是社會(huì)主義國(guó)家，土地是國(guó)家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國(guó)家土地的周期也不同，住宅70年，辦公/公建50年，商業(yè)/工業(yè)40年。土地使用權(quán)的核算土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠(chǎng)房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。

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• 問(wèn) 劃撥土地使用權(quán)如何核算
  答

  根據(jù)地區(qū)、地理位置才能做出實(shí)際的判斷,在用市場(chǎng)比較法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí),可以通過(guò)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對(duì)象類(lèi)似的出讓土地價(jià)格,通過(guò)對(duì)扣減出讓金,得到委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的方法。其基本計(jì)算公式是:劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地使用權(quán)出讓金,或者:劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

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