土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算？土地使用權(quán)在不同情況下應(yīng)如何核算？？

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• 136****9488

  土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。
  
  土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。
  
  如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。
  
  企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價(jià)款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價(jià)值的，一般應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法(例如，公允價(jià)值相對(duì)比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配;確實(shí)無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。
  
  
  
  （一）土地使用權(quán)的確認(rèn)和計(jì)量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：
  
  　　（1）該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
  
  　?。?）該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級(jí)市場(chǎng)購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對(duì)待。
  
  　　1． 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。

  查看全文↓ 2019-11-20 17:01:03
• 154****7531

  土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。
  
  房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護(hù)的，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永遠(yuǎn)的。
  
  土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別
  
  房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永遠(yuǎn)的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有[房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的]；
  
  土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。
  
  也就是說房子的所有權(quán)是永遠(yuǎn)的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但是我們是社會(huì)主義國家，土地是國家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，辦公/公建50年，商業(yè)/工業(yè)40年。
  
  土地使用權(quán)的核算
  
  土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。
  如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

  查看全文↓ 2019-11-20 17:00:59
• 133****4186

  企業(yè)在取得土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)火箭棗子涌向目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將入地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。
  
  所以，你們企業(yè)在建廠房的時(shí)候就應(yīng)該把無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程成本，廠房完工時(shí)，就應(yīng)該轉(zhuǎn)入到固定資產(chǎn)，然后進(jìn)行固定資產(chǎn)的折舊。

  查看全文↓ 2019-11-20 17:00:54

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• 問 ??土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算？土地使用權(quán)在不同情況下應(yīng)怎樣核算？？
  答

  土地使用權(quán)需要區(qū)分情況來核算：（1）外購的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算，按要求計(jì)提攤銷；（2）企業(yè)在外購的土地上購建廠房、辦公樓等自用固定資產(chǎn)時(shí)，在資本化期間內(nèi)，相應(yīng)的土地使用權(quán)的累計(jì)攤銷計(jì)入購建固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，即記入“在建工程”，待完工后停止資本化。在固定資產(chǎn)建造期間土地使用權(quán)一直是作為無形資產(chǎn)核算的；（3）企業(yè)將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產(chǎn)核算時(shí)，其占用的相應(yīng)的土地使用權(quán)也應(yīng)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槌鲎獾耐恋厥褂脵?quán)也是作為投資性房地產(chǎn)核算的，但此時(shí)土地使用權(quán)與相應(yīng)的廠房等資產(chǎn)是分開核算的；（4）企業(yè)持有的準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)，在企業(yè)董事會(huì)等做出相關(guān)決議時(shí)，要將土地使用權(quán)由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)；

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• 問 ??土地使用權(quán)如何計(jì)算？土地使用權(quán)在不同情況下應(yīng)如何核算？
  答

  土地使用權(quán)需要區(qū)分情況來核算：（1）外購的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算，按要求計(jì)提攤銷；（2）企業(yè)在外購的土地上購建廠房、辦公樓等自用固定資產(chǎn)時(shí)，在資本化期間內(nèi)，相應(yīng)的土地使用權(quán)的累計(jì)攤銷計(jì)入購建固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，即記入“在建工程”，待完工后停止資本化。在固定資產(chǎn)建造期間土地使用權(quán)一直是作為無形資產(chǎn)核算的；（3）企業(yè)將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產(chǎn)核算時(shí)，其占用的相應(yīng)的土地使用權(quán)也應(yīng)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槌鲎獾耐恋厥褂脵?quán)也是作為投資性房地產(chǎn)核算的，但此時(shí)土地使用權(quán)與相應(yīng)的廠房等資產(chǎn)是分開核算的；（4）企業(yè)持有的準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)，在企業(yè)董事會(huì)等做出相關(guān)決議時(shí)，要將土地使用權(quán)由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)；

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• 問 土地使用權(quán)如何計(jì)算？土地使用權(quán)在不同情況下應(yīng)怎樣核算？
  答

  土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護(hù)的，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永遠(yuǎn)的。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永遠(yuǎn)的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有[房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的]；土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。也就是說房子的所有權(quán)是永遠(yuǎn)的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但是我們是社會(huì)主義國家，土地是國家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，辦公/公建50年，商業(yè)/工業(yè)40年。土地使用權(quán)的核算土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價(jià)款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價(jià)值的，一般應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法(例如，公允價(jià)值相對(duì)比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配;確實(shí)無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。（一）土地使用權(quán)的確認(rèn)和計(jì)量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：（1）該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級(jí)市場(chǎng)購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對(duì)待。1. 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。2.出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和取得時(shí)應(yīng)由使用者繳納的各種稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。3.市場(chǎng)購買取得。支付的價(jià)款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。4.投資者投入取得。取得時(shí)按投資各方確認(rèn)的價(jià)款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。5.租賃取得。支付的租賃費(fèi)分期列“管理費(fèi)用”。6.換入或債務(wù)重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣性交易或債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理規(guī)定確定入賬價(jià)值，列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。7. 補(bǔ)地價(jià)。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資時(shí)，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價(jià)，補(bǔ)地價(jià)價(jià)款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過“生產(chǎn)（開發(fā)）成本”科目核算。 值得說明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：（1）1993年開始的全國性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價(jià)，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地；（2）1993年開始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價(jià)單獨(dú)入賬的土地”。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價(jià)值上不計(jì)提折舊。（二）土地使用權(quán)的攤銷。企業(yè)出讓取得、市場(chǎng)購買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的**高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)明確該土地辦理出讓時(shí)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但國家規(guī)定“滿二年未動(dòng)工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?！?攤銷土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，借記“管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目。（三）土地使用權(quán)減值。由于土地的不可再生性、不可移動(dòng)性等特性和國家實(shí)行的管理制度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較??；產(chǎn)生減值時(shí)，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無論是計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。（四）土地使用權(quán)處置和滅失。1. 建造開發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。2.轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號(hào)令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，房地產(chǎn)的買賣、投資入股、合作開發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓；又根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為嚴(yán)格限制炒買地皮和切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上。

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• 問 土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算
  答

  (一)土地使用權(quán)的確認(rèn)和計(jì)量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件： 　　(1)該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 　　(2)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級(jí)市場(chǎng)購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對(duì)待。 　　1． 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。 　　2． 出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和取得時(shí)應(yīng)由使用者繳納的各種稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。 　　3． 市場(chǎng)購買取得。支付的價(jià)款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。 　　4． 投資者投入取得。取得時(shí)按投資各方確認(rèn)的價(jià)款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。 　　5． 租賃取得。支付的租賃費(fèi)分期列“管理費(fèi)用”。 　　6． 換入或債務(wù)重組取得。通過非貨幣**易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣**易或債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理規(guī)定確定入賬價(jià)值，列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。 　　7． 補(bǔ)地價(jià)。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資時(shí)，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價(jià)，補(bǔ)地價(jià)價(jià)款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過“生產(chǎn)(開發(fā))成本”科目核算。 值得說明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：(1)1993年開始的全國性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價(jià)，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地；(2)1993年開始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價(jià)單獨(dú)入賬的土地”。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價(jià)值上不計(jì)提折舊。 　　(二)土地使用權(quán)的攤銷。企業(yè)出讓取得、市場(chǎng)購買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的**高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)明確該土地辦理出讓時(shí)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但國家規(guī)定“滿二年未動(dòng)工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。” 攤銷土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，借記“管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目。 　　(三)土地使用權(quán)減值。由于土地的不可再生性、不可移動(dòng)性等特性和國家實(shí)行的管理制度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較??；產(chǎn)生減值時(shí)，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無論是計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。 　　(四)土地使用權(quán)處置和滅失。 　　1． 建造開發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。 　　2． 轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號(hào)令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，房地產(chǎn)的買賣、投資入股、合作開發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓；又根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為嚴(yán)格限制炒買地皮和切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上。

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• 問 ??土地使用權(quán)如何進(jìn)行核算？土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別？
  答

  土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護(hù)的，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永遠(yuǎn)的。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永遠(yuǎn)的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有[房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的]；土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。也就是說房子的所有權(quán)是永遠(yuǎn)的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但是我們是社會(huì)主義國家，土地是國家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，辦公/公建50年，商業(yè)/工業(yè)40年。土地使用權(quán)的核算土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。

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