簽了認購書還能退房嗎

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• 136****8060

  可以轉讓,有的開發(fā)商有意將預訂金寫為定金造成不退款,如發(fā)現“定”就要開發(fā)商簽上不夠房可退款。另外和開發(fā)商議退款,因為是認購書不是合同文本,理應該退也不存在違約金。

  查看全文↓ 2018-07-14 09:27:53
• 136****5305

  通常,當購房者選中了想要的房子,發(fā)展商一般先要和欲購者簽一份《認購書》,約定所購房子的房號、總價、單價、付款方式等內容,并約定在認購書簽訂后幾天內到發(fā)展商處簽訂正式購房合同。
  在簽訂認購書的同時,購房者還要交一筆錢,有的稱為“定金”,有的稱為“認購金”,還有的叫“誠意金”等等。
  這筆錢到底屬于什么性質?購房者簽了認購書又不想買了,這筆錢到底該不該退?首先,“認購金”與“定金”是需要澄清的兩個概念。
  從法律角度上看,二者是不盡相同的。特別需要說明的是,簽訂認購書和交納認購金并不是法律規(guī)定的必須過程,而是房地產交易領域的一種習慣做法,它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后、準備進一步協(xié)商前簽訂的臨時認購協(xié)議,通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后,約定一個期限,買方需要此期限內與賣方簽署正式合同。
  買方支付認購金即取得在此期限內的優(yōu)先購買權,而在此期限內,賣方不得將該房屋售與他人,如果買方決定不購買,賣方應將認購金退還;
  但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買,認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償,不退給買方。定金與認購金不同,定金是一種合同履行的擔保。根據我國民法通則和《擔保法》規(guī)定,簽訂合同當事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔保。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買,發(fā)展商有權以購房者違約為由不退定金;如果發(fā)展商將房屋賣給他人,應當向購房者雙倍返還定金。另外,如果購房者在認購書規(guī)定的時限內去與發(fā)展商簽訂合同,但因購房合同或補充協(xié)議的個體條款雙方存在爭議,不能達到一致意見,致使購房者不能購買認購房屋的,發(fā)展商應當退還定金。
  因此,您需要記住的是,當認購書中標明的是“訂金”時,購房者可要回;如標明的是“定金”而您又未在認購書中規(guī)定的期限內進行進一步協(xié)商,從理論上講,要回定金就比較困難了。在簽訂認購書后,購房者后悔的情況相當普遍,而由此引發(fā)的糾紛更是難于解決。所以,對于購房者來說,為了避免喪失認購金或定金,千萬不要急于在簽訂認購書時馬上交錢,而是要考慮清楚后再說。
  一旦決定交錢認購,不妨在認購書中書面約定,如果購房者決定放棄認購的房屋,發(fā)展商應當將定金或認購金退不。

  查看全文↓ 2018-07-14 09:26:19
• 155****6466

  購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房認購書》后，通常都會面臨如何與開發(fā)商進行談判的問題。有的購房人在開發(fā)商售樓人員的誤導或欺詐之下簽訂了認購書，后來發(fā)現上當了，想維護自己的合法權益；有的購房人在簽訂認購書后，因為自己的原因反悔了，不想與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同；有的購房人則是希望開發(fā)商給予自己更多的優(yōu)惠。不管是哪種原因，購房人如果不能在認購書約定的期限內與開發(fā)商進行協(xié)商，簽訂正式的商品房買賣合同，就面臨購房定金被開發(fā)商沒收的風險。
  在這種情況下，購房人應當怎么辦呢？ 由于已經簽訂了認購書，如果購房人在認購書約定的期限內不積極與開發(fā)商就簽訂正式的商品房買賣合同進行磋商，那么開發(fā)商就會以購房人違約為由沒收定金。
  購房人無疑白白損失了數額不小的定金。開發(fā)商不是慈善家，追逐高額利潤是其的本性，購房人只能通過法律手段來維護自己的合法權益。購房人應當在認購書約定的期限內與開發(fā)商就簽訂商品房預售合同進行磋商，在協(xié)商的過程中充分了解開發(fā)商及所購房屋的狀況，掌握對自己有利的信息和對開發(fā)商不利的信息，充分利用開發(fā)商的缺陷，在談判過程中取得主動地位。
  本人**近代理了一個購房人與開發(fā)商就簽訂商品房預售合同進行談判的案件，充分維護了當事人的合法權益。 當事人與開發(fā)商簽訂認購書后當日即支付了定金和**款，并提供了辦理按揭貸款的材料。開發(fā)商當時并未向當事人出具《商品房預售合同》示范文本，也沒有將簽署的認購書交付當事人一份，導致當事人對認購書的內容都不了解。
  兩天后當事人對所購房屋的價格及銀行貸款的利息不是很滿意，于是想要解除認購書或是要求開發(fā)商給予適當的優(yōu)惠。
  當事人陳述，開發(fā)商通過提高地上一層正式房屋的價格而附贈地下室，地下室的價格很高。開發(fā)商向當事人明確承諾地下室的用途是住宅，但是又表示辦理不了產權證。我初步判斷，通常地下室的規(guī)劃用途不會是住宅，開發(fā)商存在欺詐嫌疑，這將是我們談判的突破口。 談判時，我們首先要求開發(fā)商交付認購書一份，以詳細了解認購書的內容。在認購書中第九條明確開發(fā)商向購房人出具了商品房預售合同，預售合同經雙方協(xié)商已經達成一致。當事人表示當初沒有注意這些條款，也沒有看到商品房預售合同。這樣的約定對當事人是極為不利的。 在與開發(fā)商就簽訂商品房預售合同的談判中，我們認為開發(fā)商變相以住宅名義出售地下室，而且還不能辦理產權證的行為違法，顯失公平，并且存在欺詐嫌疑，明確提出雙方不能就簽訂商品房預售合同達成一致，要求開發(fā)商退還定金及**款。
  開發(fā)商剛開始態(tài)度很強硬，表示如果當事人不能與之簽訂商品房預售合同將沒收定金。 我們不為所動，以開發(fā)商欺詐售房為由要求其雙倍返還定金，經過幾輪的談判之后，開發(fā)商為了解釋地下室無法辦理產權證并不是其不愿辦，而是因為地下室的規(guī)劃用途不是住宅。
  我們提出既然地下室的規(guī)劃用途不是住宅，那么開發(fā)商變相作為住宅銷售是違法的，更不能簽訂商品房預售協(xié)議了。
  我們對雙方的協(xié)商過程進行了全程錄音，開發(fā)商無法抵賴。**后開發(fā)商提出給予當事人一定優(yōu)惠，通過開發(fā)商的活動，銀行給予當事人極其優(yōu)惠的貸款利息，并且物業(yè)公司免除了當事人幾年的物業(yè)費，當事人通過談判總共獲得了十幾萬元的利益。
  購房人應當重視與開發(fā)商的談判，更不要忽視律師在談判過程中的作用。 認購書中定金條款的約定對購買人本身就是不利的。雙方對所購商品房的信息掌握嚴重不對稱。開發(fā)商了解市場行情，掌握了大量的信息，對其出售的商品房更是熟悉。消費者對所購商品房缺乏足夠的了解，并且容易受到開發(fā)商的誤導和欺詐，處于弱勢地位。購房人本身在對法律知識的掌握上也不如開發(fā)商，同時開發(fā)商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定對購房人不利的格式條款。
  目前在房屋交易市場，向購房人隱瞞事實和提供虛假信息已經到了非常嚴重的程度。在簽訂認購書時開發(fā)商很少出示商品房預售合同，更不用說與購房人進行初步協(xié)商了。購房人在簽合同時才能看到合同，并且即看即簽，根本沒有時間進行斟酌，更不用說提出異議了。在這種情況下，如果購房人不與開發(fā)商進行協(xié)商或不簽訂商品房預售合同定金是難以要回的。 從法律效力上看，如果開發(fā)商尚未取得預售許可證即預售房屋，購房人與開發(fā)商簽訂的《認購書》應當無效。因為開發(fā)商存在欺詐情形，其存在過錯，應當向購房人雙倍返還定金。 如果開發(fā)商取得預售許可證后預售房屋，認購書就是合法有效的，但是簽訂認購書后購房人也有權不簽訂商品房預售合同并要求開發(fā)商返還定金及預付款。
  這時想提出退房的購房人，不要以“房價太高”、 “房價在降”、物業(yè)費太貴或我不想買了等為由要求解除認購書，這些理由在法律上是不能成立的。
  購房人完全可以通過與開發(fā)商進行協(xié)商不能就簽訂商品房預售合同達成一致為由，解除認購書要求返還定金。當然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無理取鬧。如提出**款的比例過高、交付房屋的時間太晚，逾期交付房屋的違約責任太輕、辦理產權證的時間太晚，遲延辦理產權證的違約責任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業(yè)管理合同條款不合理，物業(yè)管理費太高及補充協(xié)議中存在對購房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。
  購房人可以通過采取這種圍魏救趙的方式來維權。 鑒于購房人在法律知識和談判技巧方面的不足，建議購房人**好聘請律師代為參與談判或是咨詢律師后再進行談判，以充分維護自己的利益。

  查看全文↓ 2018-07-14 09:26:10

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• 問 ??簽了認購書還能退房嗎？簽訂認購書退房還能不能要回定金？
  答

  《擔保法》第 89 條規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債務的擔保。債務人履行債務后，定金應抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應雙倍返還定金。

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• 問 ??簽了認購書還能退房嗎？簽訂認購書退房還能要回定金嗎需要賠付什么嗎？
  答

  一、簽訂認購書后定金能退回嗎？房屋認購書為預約合同，內容一般是商品房買賣雙方對交易房屋有關事宜的初步確認。在房屋認購書中，開發(fā)商承諾在一定期間內不再將房屋轉讓給除認購人以外的人，而認購人則保證在一定期間內與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同。購房者在簽訂房屋認購書以后，如果房屋認購書中約定了購房訂金，那么認購書簽訂后的購房定金如何處理呢？有以下幾種情況：（一）如在起訴前開發(fā)商還未取得《商品房預售許可證》，那么這份房屋認購書就是無效的，定金需要退回。（二）如果買方沒有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認購書規(guī)定的期限內，將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。（三）如果雙方在規(guī)定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。（四）如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協(xié)議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。（五）如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。二、怎么防范商品房認購書風險？（一）訂立商品房認購書前需要注意的相關事項：這個階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準備，對防范風險也是非常必要的。購房者在這個階段必須做好兩項前期工作，具體如下：1、購房者必須考慮清楚，決定購買將要預訂的商品房購房者在決定購買該商品房之前，應做一些必要的調查和咨詢工作。調查的內容應包括：開發(fā)商的信譽和實力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，還有該開發(fā)項目的一些基本情況。2、購房者應積極爭取不與開發(fā)商訂立商品房認購書通過前一項準備工作，購房者已經基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購買性，訂立商品房認購書，對購房者確實沒什么益處，而且還會為購房者帶來風險。對這樣一個無益的合同，購房者還是能不簽就不簽為好。3、購房者應掌握必要的法律知識應對買房購房者應在簽訂合同時考慮清楚再簽約。而購房者怎樣考慮清楚，只能依據相關法律知識。（二）訂立商品房認購書時需要注意的相關事項：找出風險，針對風險，預備解決方案，與開發(fā)商協(xié)商訂立合同。（三）訂立商品房認購書后需要注意的相關事項：1、分析當前形勢，分析風險及問題所在。2、對因顯失公平等原因而購房者不滿意的商品房認購書，購房者可采用以下方法解決：a、與開發(fā)商協(xié)商，訂立補充協(xié)議。b、向人民法院起訴，撤銷該協(xié)議。

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• 問 ??認購書簽了還能退房嗎？買房簽了認購協(xié)議還可以退錢嗎？
  答

  定金不可退，訂金可以退。1、定金，又稱作為保證金，是在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。定金款項是不退還的。不過當定金交納的數額超過合同標的額度的20%。定金也是有法律效應的：如，當事人可以約定一方向對方付定金作為債權的擔保；債務人履行債務后，定金應該抵作價款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。2、訂金又稱預付款。初步達成協(xié)議后，雙方進一步協(xié)商簽訂臨時認購協(xié)議，買房支付訂金即取得在此期間的優(yōu)先購買權。與定金不同，這個訂金是可退的。在簽訂認購協(xié)議簽要約定所選房號、面積、房屋單價、總價款、交房期限。訂金不具擔保債的履行作用，不具有法律效應。所以在合同還未得以履行的情況下，不論是給付一方當事人違約，還是接受方違約，預付款都要原數返還。

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• 問 ??認購書簽了還能退房嗎？可以退定金嗎?
  答

  簽訂了認購書，就是合法有效的，一般是不能退房的?！逗贤ā返诎藯l 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

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• 問 ??買新房需要交入住費嗎？買房子需要交什么費用？
  答

  買房子需要交的費用如下：1、契稅，購房總價的3-5%，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。2、印花稅，購房總價的0.05%。3、房屋維修基金，購房總價的2-3%。4、副食品價格調節(jié)基金，2元/平方米，有些地方不用。5、交易費 ，購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%。6、《房屋所有權證》工本費 ， 各地不一樣，但是都不超過100元。7、《土地使用權證》工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元8、評估費，也就是購房總價的0.2-0.5%。9、保險費，計算方式為購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%。10、公證費，也就是貸款額乘以0.03%。

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