?? 非單位職工參加集資房算違規(guī)嗎

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• 146****0672

  買這種房子風(fēng)險(xiǎn)很大，且不是全部產(chǎn)權(quán)，請謹(jǐn)慎！

  查看全文↓ 2018-07-13 12:03:43
• 155****3103

  近年來，因購買單位集資房而出現(xiàn)的房屋買賣交易糾紛的案例不斷增多，且有愈演愈烈的趨勢。為什么這類糾紛會(huì)在這幾年增加的這么多呢？我們房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的律師做了分析有以下方面的原因：
  
  其一，政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等在早幾年新建的各類單位集資房普遍增多，為出現(xiàn)這類糾紛帶來了一定的基礎(chǔ)；
  
  其二是隨著國家政策對城市發(fā)展的支持，導(dǎo)致城市不斷擴(kuò)張，很多單位集資房都是建在環(huán)境優(yōu)美、地理?xiàng)l件優(yōu)越的新區(qū)或者開發(fā)區(qū)，由于近年來我國大中城市房價(jià)普遍上漲，此類房屋價(jià)格上漲的更是厲害；
  
  其三，此類房屋由于是按照單位內(nèi)部價(jià)格進(jìn)行購買，購買人購買時(shí)價(jià)格較低；并且在進(jìn)行二次出售時(shí)房屋尚未建好或者正在建設(shè)中，出售的價(jià)格也是偏低；隨著房價(jià)的增長及房屋的建成，房價(jià)的價(jià)格與購買時(shí)的價(jià)格形成巨大的反差。此三種主要情況的存在，導(dǎo)致以各種理由違約、解除合同的情形普遍出現(xiàn)。
  
  
  
  非本單位職工購買單位集資房是否受法律保護(hù)？
  
  那么出現(xiàn)此類糾紛我們應(yīng)當(dāng)怎么辦呢？非本單位職工購買單位集資房是否受法律保護(hù)呢？
  
  我們首先要從什么是單位集資房的概念說起？
  
  1、何為單位集資房？
  
  單位集資房，是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金而建造的職工住房。單位集資房不同于正規(guī)的商品房，他是基于單位與職工之間的勞動(dòng)關(guān)系，根據(jù)國家的相關(guān)政策而給予本單位職工的一種職工福利。
  
  《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第六章第三十五條規(guī)定：
  
  單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。
  
  可知，單位集資房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)法律規(guī)定來進(jìn)行處理。
  
  2、非本單位職工與擁有購買資格的單位職工所簽訂的房屋/指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？
  
  我國《國合同法》確立了鼓勵(lì)交易原則，對合同效力不輕易作無效認(rèn)定，在該法第52條規(guī)定了合同有關(guān)條款無效的情形。
  
  第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：
  
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；
  
  (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  
  (三)以合法形式掩蓋非法目的；
  
  (四)損害社會(huì)公共利益；
  
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  
  從《合同法》的相關(guān)規(guī)定來看，明顯屬于第（五）條，違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，非本單位職工與單位職工所簽訂的協(xié)議違法了《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。
  
  3、根據(jù)**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)
  
  第四條“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。
  
  但是，《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》不屬全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，他是部門規(guī)章，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。
  
  那么就需要看雙方說簽訂的合同是否符合第52條的其他情形，其中**重要的一條是“損害社會(huì)公共利益”。
  
  經(jīng)濟(jì)適用房屬于行政管理范疇，違反行政相關(guān)規(guī)定就要受到行政的制裁和處罰。所以要分析合同的效力時(shí)就要嚴(yán)格的看是否損害社會(huì)公共利益，比如單位在建房時(shí)就明確規(guī)定不允許進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等等對合同的效力影響。
  
  單位集資建房，實(shí)質(zhì)上是福利分房的一種，本單位職工僅享有所謂“半產(chǎn)權(quán)”。盡管單位仍為產(chǎn)權(quán)人，但單位實(shí)質(zhì)上失去了自由處置房屋的權(quán)利，除非得到本單位職工的許可。
  
  作為一種歷史性產(chǎn)物，地方政府、有關(guān)單位甚至國家的行政規(guī)章、地方法規(guī)對福利性集資房的轉(zhuǎn)讓都作了不少禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定不屬于法律、法規(guī)的位階，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。在法院的判決中會(huì)綜合考慮在建房時(shí)單位是否明確表示不允許出售、非本單位購房人在簽訂協(xié)議時(shí)是否知道單位不允許出售、單位對房屋出售的態(tài)度等來綜合分析是否損害社會(huì)等公共利益。
  
  在我們房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)所辦理的眾多單位集資房法律糾紛案件中，部分法院是傾向于認(rèn)定合同有效的。但是，在確認(rèn)合同效力后，對于能否辦理過戶手續(xù)、非單位購房人是否有購房資格、是否需要補(bǔ)交土地出讓金等就需要具體問題具體分析來判斷案件的情況了。

  查看全文↓ 2018-07-13 12:03:15
• 133****0072

  集資房是由單位全體職工共同出資修建的房屋，其具有身份屬性，必須要是單位職工才有購買的權(quán)利，因?yàn)榧Y房價(jià)格便宜，有很多人想要購買。那么，非單位職工參加集資房算違規(guī)嗎,是否受法律保護(hù)呢?今天，華律網(wǎng)小編整理了以下內(nèi)容為您答疑解惑，希望對您有所幫助。
  
  
  
  一、定義簡述
  
  單位集資房：是指由黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位以本單位名義統(tǒng)一購買建房用地、施工建設(shè)、辦證，由單位職工全額投資所建的職工住房。
  
  單位集資房具有以下特點(diǎn)：1、集資主體既有黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位，也有黨機(jī)關(guān)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu);投資主體為本單位職工。2、由集資單位以其名義購買建房用地，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、發(fā)包、管理工程。建設(shè)用地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證等證件主體是集資單位，房屋竣工后由集資主體按既定方案將集資房分配給參與集資的職工。3、由單位職工全額投資，多有未經(jīng)本單位同意不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。4、地理位置優(yōu)越，建造價(jià)格低，增值空間大。
  
  單位集資房不同于商業(yè)化建房，它是基于單位與職工之間的勞動(dòng)合同關(guān)系，嚴(yán)格按照政府的政策規(guī)定而實(shí)施的一項(xiàng)企業(yè)職工福利工作。
  
  二、非單位職工參加集資房算違規(guī)嗎,是否受法律保護(hù)
  
  第一種情況：單位集資建房目的是只解決本單位的無房戶及住房困難戶，只有符合條件的單位職工才能購買，不允許對非本單位職工銷售，非單位職工參與，是違規(guī)的。
  
  第二種情況：如出售個(gè)人名下的集資建房，根據(jù)集資建房相關(guān)規(guī)定，需5年后才能上市交易。
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營房地產(chǎn)必須取得房地產(chǎn)開發(fā)資格。
  
  按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失;雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對于無效合同，自始就不產(chǎn)生法律效力。
  
  另外，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，本解釋所稱的商品房買賣合問，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人，買受人支付價(jià)款的合同。對集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等買賣糾紛不適用。
  
  《**高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條：“因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請解決?！?br/>
  單位集資建房目的是只解決本單位的無房戶及住房困難戶，只有符合條件的單位職工才能購買，不允許對非本單位職工銷售，非單位職工參與，是違規(guī)的。如果你情況比較復(fù)雜，華律網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。

  查看全文↓ 2018-07-13 12:02:56

相關(guān)問題

• 問 ??非單位職工參加集資房算違規(guī)嗎？有什么作用嗎？
  答

  這就是小產(chǎn)權(quán)房，國家正在完善法律，對其進(jìn)行管理

  全部3個(gè)回答>
• 問 職工遺屬可否參加單位集資建房？
  答

  原則上不允許。

  全部2個(gè)回答>
• 問 單位集資房算福利分房嗎
  答

  集資房，，基本都有單位的福利性質(zhì)；單位的福利分使用權(quán)房是免費(fèi)的；獲得了產(chǎn)權(quán)的，動(dòng)遷時(shí)有動(dòng)遷補(bǔ)償。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??單位集資房可以過戶嗎?單位集資房非單位人員可以買賣嗎?能不能擁有全部的產(chǎn)權(quán)啊?
  答

  集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免，以解決職工住房困難的一種方式。產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人集資房對于產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人的情況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于員工個(gè)人即轉(zhuǎn)讓人，即使單位內(nèi)部規(guī)定，員工不得轉(zhuǎn)讓，但是該規(guī)定系單位內(nèi)部規(guī)定，對第三人不具有約束力，并且《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部1999年5月1日施行）第五條規(guī)定：“已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售”。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??單位集資房可以過戶嗎?單位集資房怎么過戶呢?
  答

  單位職工集資建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種，是政策性住房，單位集資房滿足一定條件也是可以進(jìn)行交易的，那單位集資房交易條件是什么呢？單位集資房滿足必要條件的可以買賣：職工是否擁有完整獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)還要了解單位有無特別限制的條款，比如有的單位就要求只能在職工內(nèi)部買賣，不能對社會(huì)上的其他購房者銷售。有些還需要取得房產(chǎn)管理部門對外出售的許可。如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，補(bǔ)交土地出讓金以后，可以自由上市交易;如果職工只是部分出資，將來為職工辦理的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證就是是部分產(chǎn)權(quán)，另一部分產(chǎn)權(quán)屬于單位。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，其次，要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)共有人單位的同意，并且單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。

  全部4個(gè)回答>