?? 集體土地能單獨承包嗎

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• 154****6887

  區(qū)別如下：首先經(jīng)營成果的支配權(quán)、占有權(quán)不同。承包的經(jīng)營成果歸出包方所有，作為承包人僅享受承包合同所規(guī)定的利益，其利益可按利潤一定比例計算，也可按固定金額支付；承租的本質(zhì)在于其經(jīng)營成果歸承租人所有，由承租人對經(jīng)營成果進(jìn)行支配和占有，而出租方僅僅收取按合同規(guī)定的金額或比例，即租賃費，出租方無權(quán)對經(jīng)營成果進(jìn)行分配。
  租賃的發(fā)展分為三個階段：古代租賃、傳統(tǒng)租賃、現(xiàn)代租賃。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟(jì)行為。
  
  在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用（租金）。
  
  **初的租賃物主要是土地、建筑物等不動產(chǎn)。1952年，世界上第一家專業(yè)租賃公司——美國租賃公司正式成立。其后租賃范圍逐步擴(kuò)展到以企業(yè)生產(chǎn)、加工、包裝、運輸、管理所需的機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)領(lǐng)域。
  
  現(xiàn)在租賃業(yè)已經(jīng)成為一個充滿生機(jī)和活力的產(chǎn)業(yè)。據(jù)美國租賃協(xié)會統(tǒng)計，1989年該國租賃契約金額為1224億美元，占當(dāng)年全部資本投資的33%，可見租賃業(yè)在資本投資中所占的重要地位。

  查看全文↓ 2018-07-12 19:53:48
• 131****6820

  農(nóng)村土地承包是指采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒淮等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。
  農(nóng)村土地承包后土地的所有權(quán)性質(zhì)不變，承包地不得買賣 。
  中華人民共和國農(nóng)村土地承包法（2003年實施）
  中華人民共和國主席令第 七十三 號《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》已由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議于2002年8月29日通過，現(xiàn)予公布，自2003年3月1日起施行。中華人民共和國主席江澤民2002年8月29日
  中華人民共和國農(nóng)村土地承包法
  (2002年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過)
  隨著土地使用制度改革的深化，我國土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國有土地租賃；一是土地使用權(quán)出租。國有土地租賃和土地使用權(quán)出租都是國有土地有償使用的方式。
  在土地管理法規(guī)中，國有土地租賃的概念在1998年2月17日發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(原國家土地管理局第8號令)首次被提出并予以界定的，而且被規(guī)定為國家處置土地資產(chǎn)的方式。
  1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經(jīng)將國有土地租賃明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。
  1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規(guī)定："國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。"《意見》第六條規(guī)定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。"土地使用權(quán)出租的標(biāo)的物具有復(fù)合性，即不僅包括土地使用權(quán)，還包括土地上的建筑物及其他附著物。當(dāng)出租地上建筑物、其他附著物時，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租，同時，出租土地使用權(quán)時，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權(quán)出租市場中比較少。
  由于在土地使用權(quán)出租中，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權(quán)出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權(quán)的出租。
  在國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質(zhì)上國有土地租賃和國有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別：
  第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場;國有土地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場。
  第二，法律關(guān)系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。
  第三，土地使用者的權(quán)益不同。《意見》第六條規(guī)定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記?！?承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
  承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
  承租土地使用權(quán)的抵押。從《意見》第六條的規(guī)定可以看出：
  第一，單獨的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)，即地上沒有建筑物或構(gòu)筑物的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)。
  第二，地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押。抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。
  劃撥土地使用權(quán)的出租?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)第四十四條規(guī)定："劃撥土地使用權(quán)，除本條例規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。"第四十五條規(guī)定："符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
  一、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;
  二、領(lǐng)有國有土地使用證;
  三、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
  四、依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。"根據(jù)上述規(guī)定可知，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，地上必須具有合法的建筑物或其他附著物。也就是說，地上沒有建筑物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權(quán)，是不能出租的。同時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房地產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權(quán)，屬非法行為。
  出讓(或轉(zhuǎn)讓)土地使用權(quán)的出租。按《條例》規(guī)定，取得土地使用權(quán)的土地使用者，在規(guī)定的期限內(nèi)土地使用權(quán)可以出租，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

  查看全文↓ 2018-07-12 19:53:27
• 147****9531

  **佳答案
  1、在我國，按法律的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)是一種物權(quán)，出租則是合同債權(quán)。
  2、兩者是兩種不同性質(zhì)的權(quán)利。 物權(quán)是一種絕對權(quán)，具有對世性，可以以他的權(quán)力對抗所有人； 而債權(quán)是一種請求權(quán)，只能向特定人請求進(jìn)行一定給付。
  3、至于轉(zhuǎn)包，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十九條的規(guī)定，承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。

  查看全文↓ 2018-07-12 19:53:05
• 152****0068

  《農(nóng)村土地承包法》第三條第二款 農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。
  
  第三十二條 通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。
  
  第四十九條 通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。
  
  也就是說，承包是指承方包從發(fā)包方處獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。租賃是指承包方將承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)以出租方式流轉(zhuǎn)給租賃方。

  查看全文↓ 2018-07-12 19:52:47
• 153****6485

  農(nóng)村土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。一般來說，出租是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給本村經(jīng)濟(jì)合作社以外的個人或組織。承租人通過租賃合同取得土地使用權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。
  農(nóng)村土地承包是指采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，通過簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同的方式取得農(nóng)村集體土地的經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)獲取利益并按照承包合同的約定履行義務(wù)的承包經(jīng)營方式。
  在我國，按法律的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)是一種物權(quán)，出租則是合同債權(quán)。兩者是兩種不同性質(zhì)的權(quán)利。 物權(quán)是一種絕對權(quán)，具有對世性，可以以他的權(quán)力對抗所有人； 而債權(quán)是一種請求權(quán)，只能向特定人請求進(jìn)行一定給付。
  主要的區(qū)別：一是土地租賃權(quán)是債權(quán)，而土地承包經(jīng)營權(quán)是用益物權(quán)；二是土地承包一般由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包，土地租賃則一般由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人租賃；三是土地租賃一般簽訂土地使用權(quán)租賃合同，而土地承包則簽訂土地承包合同。

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• 問 ??集體土地能單獨承包嗎？作用都有哪些呢？
  答

  私人轉(zhuǎn)讓不可以，但土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)對土地等自然資源的承包經(jīng)營權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是指承包人對承包財產(chǎn)享有的占有、使用、收益的權(quán)利。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是村民對農(nóng)民集體所有的土地或者國家所有由農(nóng)民集體長期使用的土地的使用權(quán),享有占有土地自己使用、收益和在一定范圍內(nèi)處分經(jīng)營的權(quán)利。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，通稱村民。村民是集體組織的成員，基于成員權(quán)，每個村民對集體所有的土地都享有承包經(jīng)營權(quán)。這種土地承包經(jīng)營權(quán)具有農(nóng)村福利性質(zhì)，不論長幼，不論男女，凡村民人人有份，且每人有一份，它是村民賴以生存的民事權(quán)利。

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• 問 ??承包集體土地怎么確權(quán)
  答

  農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是對農(nóng)村集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)等土地權(quán)利的確權(quán)登記發(fā)證。《土地管理法》實施以來，各地按照國家法律法規(guī)和政策積極開展土地登記工作，取得了顯著的成績，對推進(jìn)土地市場建設(shè)，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但是，受當(dāng)時條件的限制，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作總體滯后，有的地區(qū)登記發(fā)證率還很低，已頒證的農(nóng)村集體土地所有權(quán)大部分只確權(quán)登記到行政村農(nóng)民集體一級，沒有確認(rèn)到每一個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體，這與中央的要求和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的現(xiàn)實需求不相適應(yīng)。明晰集體土地財產(chǎn)權(quán)，加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作任務(wù)十分緊迫繁重。

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• 問 ?? 集體土地不招標(biāo)承包合法嗎
  答

  根據(jù)《土地承包法》第五十條 “土地承包經(jīng)營權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包”和第三十一條 “承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包”的規(guī)定，依法承包的土地使用權(quán)是可以按照《繼承法》的規(guī)定繼承的。但是，繼承土地承包經(jīng)營權(quán)的承包期限不得超出被繼承人的承包期限。被繼承人的承包期限滿后，繼承人要求繼續(xù)承包的，要同原發(fā)包方重新協(xié)商并簽訂新的承包合同確定。

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• 問 單位集體土地證單獨房產(chǎn)證的房子能單獨辦理土地證嗎?
  答

  可以的辦房產(chǎn)證流程首先，購房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說的五證是否完備。第二，買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。第三，買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。第四，辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。第五，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 ?? 單位集體土地證單獨房產(chǎn)證的房子能單獨辦理土地證嗎
  答

  從你說的房產(chǎn)證和土地證來看,這是通常所說的小產(chǎn)權(quán)房,也就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。是村民在宅基地上建造的自有住房,只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，如果你買了，那你的買賣行為不受法律認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅等合法手續(xù)，將來在征地拆遷中影響補(bǔ)償。風(fēng)險較大，建議不要購買。

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