房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納土地使用稅

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• 134****3949

  根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定：“
  二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”

  查看全文↓ 2018-07-12 14:39:40
• 141****4445

  房產(chǎn)稅如何繳納？
  1、房地產(chǎn)企業(yè)是否是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》：第一條 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管員或者使用人繳納。
  因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果有自有房產(chǎn)，或售出前已使用或出租、出借的商品房，也會(huì)成為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。
  2、從何時(shí)開始繳納房產(chǎn)稅？
  根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)文的第1條規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
  在這里要明確，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，但售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。還有，房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤開發(fā)前后持續(xù)使用的物業(yè)用房作為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也應(yīng)該征收房產(chǎn)稅。
  3、向誰(shuí)繳納房產(chǎn)稅
  房地產(chǎn)企業(yè)不能向房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管地稅局申報(bào)繳納，應(yīng)該向房地產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。當(dāng)然如果是在機(jī)構(gòu)所在地開發(fā)的房地產(chǎn)就是一致的了。
  4、計(jì)稅依據(jù)是什么？
  《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（注意此條，每個(gè)地方不一樣）
  房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
  5、何時(shí)終止繳納房產(chǎn)稅？
  《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定："納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
  綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品如果對(duì)外進(jìn)行了銷售或轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤開發(fā)前后持續(xù)使用的物業(yè)用房也因項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給其他獨(dú)立經(jīng)營(yíng)和核算的公司的話，房產(chǎn)稅繳納義務(wù)終止。

  查看全文↓ 2018-07-12 14:38:56
• 136****3563

  根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件第二條第一款是這樣規(guī)定的：“購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@里特別要注意“自房屋交付使用”這個(gè)關(guān)鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間。以《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間的次月為土地使用稅的納稅義務(wù)減少時(shí)間，然后計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。理由是該時(shí)間與國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件第二條第一款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)應(yīng)。從交房之次月起，納稅義務(wù)人已轉(zhuǎn)移，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購(gòu)置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。
  對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法，在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。
  即本月應(yīng)納稅額＝本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e（分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）；月單位稅額＝年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e＝占地總面積×（已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。

  查看全文↓ 2018-07-12 14:37:46
• 134****4909

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、建筑施工和銷售房產(chǎn)三個(gè)階段：
  
  1、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對(duì)于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
  
  2、根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時(shí)間”和“合同約定時(shí)間”，不少企業(yè)就是因?yàn)闆]有弄明白這兩個(gè)時(shí)間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。3、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。

  查看全文↓ 2018-07-12 14:37:01

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算繳納？
  答

  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);二、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)使用的房產(chǎn);五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算繳納
  答

  計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積（平方米）為計(jì)稅依據(jù)。（1）納稅人實(shí)際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；（2）尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅如何征收
  答

  一、計(jì)稅面積的確定 （二）已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)稅面積中扣除。 已銷售房屋的占地面積計(jì)算公式如下： 已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項(xiàng)目房屋總建筑面積）×總占地面積。 二、納稅時(shí)間的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。注意不是核發(fā)國(guó)有土地使用證的次月，而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地開發(fā)權(quán)的時(shí)間，即土地出讓、劃撥、拍賣成交的次月。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算土地使用稅
  答

  首先明確的是房產(chǎn)稅和土地使用稅的繳納跟企業(yè)大小沒有關(guān)系。土地使用稅按照 土地使用證 所標(biāo)明的土地面積（假設(shè)是10000平方米），乘以當(dāng)?shù)匾?guī)定的稅額，這個(gè)稅額由當(dāng)?shù)氐牡囟惒块T公告（假設(shè)稅額為5元/平方米），則每年應(yīng)該繳納的土地使用稅為10000*5＝50000元。房產(chǎn)稅常用的分為2種：經(jīng)營(yíng)自用的和出租的。經(jīng)營(yíng)自用的房產(chǎn)稅用財(cái)務(wù)賬面上的房產(chǎn)原值（假設(shè)10000元）扣掉10％～30％的減除比例（假設(shè)為30％）后乘以1.2％的稅率。也就是：10000*（1-30％）*1.2％＝84元/年出租的房產(chǎn)稅用租金收入（假設(shè)10000元）*12％。也就是：10000*12％＝1200元/年房產(chǎn)稅還有幾種情況，如地下建筑物等的房產(chǎn)稅，但很難遇到。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅什么時(shí)候繳納，怎么計(jì)算
  答

  計(jì)算公式為：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）大城市1.5元至30元;（二）中等城市1.2元至24元;（三）小城市0.9元至18元;（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國(guó)務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。人口在50萬(wàn)以上者為大城市;人口在20萬(wàn)至50萬(wàn)之間者為中等城市;人口在20萬(wàn)以下者為小城市。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低額不得超過(guò)上述規(guī)定**低稅額的30%.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)。

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