房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算繳納？

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• 154****8412

  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：
  1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;
  2.第二種按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
  一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);
  二、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);第
  三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第
  四、個(gè)人所有非營業(yè)使用的房產(chǎn);
  五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-06-06 08:04:08
• 137****2455

  　應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
  　　一、定義：
  
  　　土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。
  
  　　二、征收標(biāo)準(zhǔn)：
  
  　　城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
  
  　　1、大城市1.5元至30元；
  
  　　2、中等城市1.2元至24元；
  
  　　3、小城市0.9元至18元；
  
  　　4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
  
  　　三、免征土地使用稅的情形：
  
  　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條規(guī)定，下列土地免繳土地使用稅：　　1、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；　　2、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；　　3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；　　4、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；　　5、直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

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• 133****4742

  
  西政資本為西政投資集團(tuán)下屬企業(yè)，西政投資集團(tuán)是西南政法大學(xué)地產(chǎn)、金融圈校友傾心打造的地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)平臺。集團(tuán)主營私募投資、創(chuàng)業(yè)投資，主要投資方向?yàn)榈禺a(chǎn)、高新科技、互聯(lián)網(wǎng)、文化傳媒、創(chuàng)新金融等產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)下設(shè)西政地產(chǎn)金融研究院，專門從事金融/融資產(chǎn)品設(shè)計(jì)、稅務(wù)籌劃、跨境投融資、房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)務(wù)研究與顧問工作。歡迎任何形式的溝通、交流和合作，歡迎推薦地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓/融資項(xiàng)目、創(chuàng)投融資項(xiàng)目，推薦者重謝。
  
  
  
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  蝸牛分割線
  目錄
  一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的主要稅種
  
  二、涉及稅種的相關(guān)規(guī)定及測算方式
  
  （一）耕地占用稅
  
  1.納稅人及測算方式
  
  2.耕地占用稅與土地成交價(jià)款的關(guān)系
  
  （二）契稅
  
  1.納稅人及測算方式
  
  2.市政建設(shè)配套費(fèi)是否繳納契稅
  
  （三）城鎮(zhèn)土地使用稅
  
  1.納稅人及測算方式
  
  2.城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的開始與終止時(shí)間
  
  3.地下建筑物是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
  
  （四）印花稅
  
  三、結(jié)語
  
  母親節(jié)
  美國有句名言“只有稅收和死亡不可避免”。稅，是企業(yè)在發(fā)展過程中必然發(fā)生的，并且行業(yè)不同稅額不同。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，開發(fā)項(xiàng)目溢價(jià)程度高（尤其是在土地價(jià)格較低的情況下拿地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），導(dǎo)致綜合稅負(fù)所占比重越來越高。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)是老板非常關(guān)心的問題。
  
  要解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)問題并進(jìn)行合理的稅務(wù)規(guī)劃，就需要先了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過程中涉及的稅種，以及這些稅種的測算方式和繳納方式，從而才能有針對性的采取相關(guān)措施來解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)問題。
  
  本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的主要稅種以及測算方式兩個(gè)方面入手解析以上問題。鑒于篇幅有限，此次僅介紹契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅相關(guān)規(guī)定。
  
  一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的主要稅種
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地前后涉及的主要稅種包括：耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。
  
  在預(yù)售階段開始后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種有：增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等（見下期：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程稅務(wù)測算（二））。
  
  在對以上稅種進(jìn)行提示后，接下來了解以下各稅種的具體規(guī)定、測算以及繳納的時(shí)間，從而整體上對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的稅種有所把握。
  
  二、涉及稅種的相關(guān)規(guī)定及測算方式
  
  （一）耕地占用稅
  
  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)樗幍赜虿煌?，操作方式有很大差異。有很多地方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未通過招拍掛取得土地之前，就已經(jīng)實(shí)際占用了耕地，甚至進(jìn)行了違規(guī)建設(shè)。那么在取得土地之前占用耕地的這段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否繳納耕地占用稅呢？
  
  1.納稅人及測算方式
  
  《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第三條規(guī)定，占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，且《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第二款規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。因此，未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅。
  
  耕地占用稅如何計(jì)算呢？耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，實(shí)際占用的耕地面積，包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。
  
  如，A地區(qū)的耕地占用稅稅額為20元/平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用耕地面積為1000平米，那么耕地占用稅為20＊1000=20000元，為一次性征收，且根據(jù)財(cái)稅〔2007〕176號《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題的通知》的規(guī)定，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為實(shí)際占用耕地的當(dāng)天（未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的情形時(shí)）。
  
  2.耕地占用稅與土地成交價(jià)款的關(guān)系
  
  此外，實(shí)務(wù)中經(jīng)常有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后被稅務(wù)機(jī)關(guān)告知繳納耕地占用稅，耕地占用稅與土地成交價(jià)款之間是什么關(guān)系呢？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到底要不要繳納該費(fèi)用呢？

  查看全文↓ 2019-06-06 08:03:52

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用稅應(yīng)怎樣計(jì)算
  答

  一般來說自有房產(chǎn)和自有土地是按照房產(chǎn)原值和土地面積來交納的房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-10%20%）×1.2%這個(gè)是全年數(shù)，除以12以后是每月數(shù)。10%還是20%比例要看你房子是否為90年以前的房產(chǎn)，是則為20%，否則為10%。土地稅=土地面積×土地級別金額這個(gè)是全年數(shù)，除以12以后是每月數(shù)。土地級別金額要看你的土地證上說明是幾級土地。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅什么時(shí)候繳納，怎么計(jì)算
  答

  計(jì)算公式為：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）大城市1.5元至30元;（二）中等城市1.2元至24元;（三）小城市0.9元至18元;（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低額不得超過上述規(guī)定**低稅額的30%.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算繳納
  答

  計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積（平方米）為計(jì)稅依據(jù)。（1）納稅人實(shí)際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；（2）尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)土地使用稅如何計(jì)算
  答

  一、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二、根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、根據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款是這樣規(guī)定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@里特別要注意“自房屋交付使用”這個(gè)關(guān)鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間。以《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間的次月為土地使用稅的納稅義務(wù)減少時(shí)間，然后計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。理由是該時(shí)間與國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對應(yīng)。從交房之次月起，納稅義務(wù)人已轉(zhuǎn)移，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法，在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。即本月應(yīng)納稅額＝本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e（分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）；月單位稅額＝年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e＝占地總面積×（已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算土地使用稅
  答

  首先明確的是房產(chǎn)稅和土地使用稅的繳納跟企業(yè)大小沒有關(guān)系。土地使用稅按照 土地使用證 所標(biāo)明的土地面積（假設(shè)是10000平方米），乘以當(dāng)?shù)匾?guī)定的稅額，這個(gè)稅額由當(dāng)?shù)氐牡囟惒块T公告（假設(shè)稅額為5元/平方米），則每年應(yīng)該繳納的土地使用稅為10000*5＝50000元。房產(chǎn)稅常用的分為2種：經(jīng)營自用的和出租的。經(jīng)營自用的房產(chǎn)稅用財(cái)務(wù)賬面上的房產(chǎn)原值（假設(shè)10000元）扣掉10％～30％的減除比例（假設(shè)為30％）后乘以1.2％的稅率。也就是：10000*（1-30％）*1.2％＝84元/年出租的房產(chǎn)稅用租金收入（假設(shè)10000元）*12％。也就是：10000*12％＝1200元/年房產(chǎn)稅還有幾種情況，如地下建筑物等的房產(chǎn)稅，但很難遇到。

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