.png)
一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。??《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！边@里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：??一、房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量進行驗收，驗收合格的應該簽署質(zhì)量合格文件；并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件；**后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。??《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范?！币虼?，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經(jīng)驗收合格。??如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。??二、房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個樓房的質(zhì)量和安全。??因此，《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！鄙唐贩拷桓妒褂煤螅彿咳苏J為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。??但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)必須具備相應的資質(zhì)，且委托哪個機構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構(gòu)，否則單方委托的檢測機構(gòu)如果得不到另一方的認可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。??二、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔修復責任。??《解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！边@里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。??所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。??《建筑法》第六十條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。”國務院頒布實施的《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設工程的**低保修期限為：??(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；??(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；??(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期：??(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。”??建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算?！薄霸诒Ｐ奁趦?nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”??一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題，購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經(jīng)驗收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。??如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應立即找開發(fā)商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。??房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。??三、因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。??《解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！边@種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中“嚴重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應該屬于法官自由裁量的范疇。??因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。??一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失；確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。??二是經(jīng)修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復后仍然不能保證購房人的人身和財產(chǎn)安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。??三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實際情況予以裁決。??除注意區(qū)分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。??一、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；??二、出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的證據(jù)；??三、購房人自行修復或者委托他人修復的證據(jù)；??四、購房人發(fā)生損失的證據(jù)。??如果不能提供上述證據(jù)，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。
全部3個回答>商品房漏水了出現(xiàn)質(zhì)量問題該如何維權(quán)
151****5667 | 2018-07-08 16:50:08
已有3個回答
-
-
134****4242
漏水的話，可以去找物業(yè)維修啊，一般的物業(yè)是會幫你解決問題的，只要不是太差物業(yè)，買房子的時候就應該將房子選擇好，如果害怕漏水盡量不要選擇頂樓的房子。
查看全文↓ 2018-07-08 16:55:33 -
145****5942
首先要看購房合同對房屋質(zhì)量問題是怎么約定的，如果有約定，按合同約定執(zhí)行，如果合同沒有約定或約定不夠明晰，可以要求開發(fā)商承擔維修義務，如果維系后仍然不能達到合同目的，可以要求解除合同并承擔違約責任。
查看全文↓ 2018-07-08 16:55:21
相關問題
-
答
-
答
開發(fā)商向購房者交付房屋時提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并不意味著他可以在交付房屋后據(jù)此而不承擔因房屋質(zhì)量等問題引起的責任。業(yè)主可以依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》在保修期內(nèi)，就與開發(fā)商約定的保修范圍、保修責任，要求開發(fā)商承擔維修義務。如果開發(fā)商不履行應盡的維修義務，或雖履行義務但購房者不滿意的，可以向所在城市的建設工程質(zhì)量管理部門投訴，如因維修造成交付時間延遲，購房者可要求按合同約定要求賠償。經(jīng)反復維修仍存在嚴重質(zhì)量問題，可以通過協(xié)商退房，或通過司法途徑解決。
-
答
根據(jù)國家的法律條款《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》和《建設工程質(zhì)量管理條例》共有的強制性標準 第四十條 在正常使用條件下，建設工程的**低保修期限為： （一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； （三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
全部3個回答> -
答
買房是人生中的一件大事。當我們買好了房子，卻在交房后發(fā)現(xiàn)房屋的實際面積和合同上面約定的面積存在誤差時該怎么辦呢?首先應當明確一個概念，即面積誤差比，面積誤差比等于產(chǎn)權(quán)登記面積減去合同約定面積后的值，與合同約定面積的百分比。依照相關法律法規(guī)的規(guī)定，新商品房發(fā)生面積誤差時，如當事人之間無其他約定，應當按照下列方式解決：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算，多退少補;2、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，開發(fā)商應當在買受人提出退房之日起(一般為30日)內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。3、買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)部分的房價款由開發(fā)商返還買受人，絕對值超出3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;2、面積誤差比
全部3個回答> -
答
一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失?！督忉尅返?2條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：1、房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量一起進行驗收，驗收合格的應該簽署質(zhì)量合格文件；并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件；**后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表?！督ㄖā返?1條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！币虼?，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經(jīng)驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。2、房屋交付使用后，不論是否在保修期內(nèi)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個樓房的質(zhì)量和安全。因此，《建筑法》第60條第1款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！鄙唐贩拷桓妒褂煤螅彿咳苏J為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)必須具備相應的資質(zhì)，且委托哪個機構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構(gòu)，否則單方委托的檢測機構(gòu)如果得不到另一方的認可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。二、不論是否在保修期內(nèi)，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。《解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！边@種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于兩種情形之間的情形，其中“嚴重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定：1、看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失。2、經(jīng)修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復后仍然不能保證購房人的人身和財產(chǎn)安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。3、經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實際情況予以裁決。三、在保修期內(nèi)，保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔修復責任?！督忉尅返?3條第2款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！边@里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等?！督ㄖā返?0條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復?！?/p> 全部3個回答>
- 房貸計算
-
找房小程序
