房地產(chǎn)合理避稅的幾種方法

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• 135****2823

  合理避稅是納稅人從自身經(jīng)濟(jì)利益**大化地進(jìn)行避稅籌劃， 下面就介紹幾種常見的避稅方法。
  一、利用合作開發(fā)方式合理避稅
  利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
  例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項(xiàng)目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；
  1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓，
  2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)
  3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)
  籌劃分析；現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。
  方案一：合作開發(fā)
  甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?。在公司分?0萬時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
  方案二；出借資金
  假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。
  方案三；投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利。
  由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補(bǔ)稅即甲公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為40萬元。
  籌劃結(jié)果；
  從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為**佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，成為甲公司實(shí)際獲得的經(jīng)濟(jì)利益。
  二、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅
  例；某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價(jià)28億元，按規(guī)定此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計(jì)算過程略)
  籌劃分析；
  該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
  第一步；聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨(dú)立核算。
  第二部；某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理
  第三部；固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。
  籌劃結(jié)果；
  經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。
  三、利用簽訂合同裝修費(fèi)的合理避稅
  例：某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費(fèi)，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價(jià)款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費(fèi)如何避稅。
  籌劃分析：
  按規(guī)定10萬元要進(jìn)入宣傳費(fèi)的，如果這筆費(fèi)用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強(qiáng)調(diào)指出有10萬元裝修費(fèi)用，這時(shí)10萬元的裝修費(fèi)就可以計(jì)入成本，并允許稅前扣除。
  籌劃結(jié)果；
  經(jīng)過這樣的籌劃，10萬元的裝修費(fèi)就成了稅前可扣除項(xiàng)目，這筆裝修費(fèi)被輕松消化掉。
  通過避稅籌劃對各種備選的經(jīng)營方式納稅方案進(jìn)行擇優(yōu)盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，但在客觀上都是在國家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國家的稅收宏觀調(diào)控職能

  查看全文↓ 2018-07-07 02:34:51
• 159****6682

  房地產(chǎn)企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人士透露，調(diào)整報(bào)表轉(zhuǎn)移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對其會計(jì)說弄個“海外業(yè)務(wù)接待費(fèi)2000萬元”。另一個房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計(jì)工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計(jì)費(fèi)用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產(chǎn)公司的財(cái)會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個，號稱多元化經(jīng)營，實(shí)則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成**后的利潤轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。2004年，國家稅務(wù)總局公布的“2003年度中國納稅百強(qiáng)排行榜”中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“2003年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強(qiáng)”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。新和財(cái)稅 二、避稅具體方法一)是預(yù)售購房款掛在往來賬面。將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。
  
  　　二)是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握。
  
  　　三)是不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。
  
  　　四)是隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。
  
  　　五)是鉆政策"空子"，不及時(shí)清算土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫。
  
  　　六)是虛列開發(fā)成本,任意擴(kuò)大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預(yù)收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加等。
  
  　　七)是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認(rèn)收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊(duì)的往來帳上記載，而不做相應(yīng)的收入調(diào)整。將代理銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。
  
  　　八)是擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。
  
  　　九)是降價(jià)。無正當(dāng)理由降低銷售商品房價(jià)格，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
  
  　　十)是故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間,躲避土地增值稅清.
  　　新和財(cái)稅咨詢服務(wù)限有公司

  查看全文↓ 2018-07-07 02:34:46
• 152****5622

  房地產(chǎn)合理避稅方案的分析
  　　土地增值稅一般知識點(diǎn)
  　　土地增值稅是對在我國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅?？鄢?xiàng)目包括：1、 取得土地使用權(quán)所支付的金額。2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用。3、已使用過的舊房及建筑物的評估價(jià)格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目，目前規(guī)定對從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。 土地增值稅稅率表：
  　　**新政策
  　　2007年 1月16日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ芬蟾鞯貜慕衲?月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。
  　　土地增值稅要點(diǎn) 兩種情形免征土地增值稅
  　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。
  　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)
  

  查看全文↓ 2018-07-07 02:34:39
• 134****4929

  因此事前只能通過1%或0.5%的預(yù)征來解決，一旦項(xiàng)目還有哪怕一點(diǎn)沒有完工，國家就無法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。 設(shè)想一個小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，與法是一點(diǎn)問題都沒有。相信如果國家嚴(yán)格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。 ■避稅渠道2：提高人工 對于股份公司來說，一旦經(jīng)過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內(nèi)部人控制的萬科。 當(dāng)然還有類似購買巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應(yīng)用。所以，在這里，先要預(yù)祝類似萬科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營企業(yè)的高管們了，等著加工資吧。 ■避稅渠道3：搞精裝修 目前房地產(chǎn)市場一直以毛胚房為主要供應(yīng)，使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。 也就是說，未來的裝修市場，面對購房者的份額要萎縮，而面對發(fā)展商的大盤、同意裝修將增加。 ■避稅渠道4：項(xiàng)目公司 那些通過項(xiàng)目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預(yù)繳征收時(shí)期，由于可以開發(fā)完畢就注銷，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費(fèi)，相信項(xiàng)目公司制會越來越多。同時(shí)，已經(jīng)開發(fā)完畢的項(xiàng)目公司，進(jìn)行注銷的應(yīng)該也會逐漸增多。 由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項(xiàng)目、增加成本，土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達(dá)到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。 ■避稅渠道5：轉(zhuǎn)售為租 土地增值稅對于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產(chǎn)等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn)，因此存在內(nèi)部操作空間，從而增大銷售類房產(chǎn)的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。 而這個約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這對于保障行業(yè)業(yè)績平穩(wěn)大有幫助。 ■避稅渠道6： 加快周轉(zhuǎn) 很多以前銷售高端房產(chǎn)取得暴利，而沒有預(yù)提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好的房企。 根據(jù)測算基本可以得知，只要企業(yè)的各項(xiàng)成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，那么就可以滿足“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免收土地增值稅”。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀，建立新的價(jià)值觀。
  

  查看全文↓ 2018-07-07 02:34:35
• 154****5137

  常用的避稅方法有很多，主要有：利用國家稅收優(yōu)惠政策、轉(zhuǎn)移定價(jià)法、成本計(jì)算法、融資法和租賃法。合理避稅是納稅人從自身經(jīng)濟(jì)利益大化地進(jìn)行避稅籌劃，下面就介紹幾種常見的避稅方法。
  一、利用合作開發(fā)方式合理避稅，利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
  二、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、費(fèi)附加和土地稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。
  三、利用簽訂合同裝修費(fèi)的合理避稅。
  四、通過從高稅國向低稅國或避稅地以較低的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓定價(jià)銷售商品和分配費(fèi)用，或者從低稅國或避稅地向高稅國以較高的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓定價(jià)銷售商品和分配費(fèi)用，使國際關(guān)聯(lián)企業(yè)的整體稅收負(fù)擔(dān)減輕。
  五、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互提供服務(wù)或勞務(wù)，通常是境外公司收費(fèi)高，境內(nèi)公司收費(fèi)低甚至不收費(fèi)。有的還虛列境外公司費(fèi)用。

  查看全文↓ 2018-07-07 02:34:29

相關(guān)問題

• 問 精裝修怎樣避稅?房地產(chǎn)企業(yè)如何合理避稅？
  答

  編著：湖北春園律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師：趙傳先 一、總論 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人士透露，調(diào)整報(bào)表轉(zhuǎn)移利潤的行為在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對其會計(jì)說弄個“海外業(yè)務(wù)接待費(fèi)２０００萬元”。另一個房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計(jì)工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計(jì)費(fèi)用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產(chǎn)公司的財(cái)會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有三個，號稱多元化經(jīng)營，實(shí)則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成**后的利潤轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。２００４年，國家稅務(wù)總局公布的“２００３年度中國納稅百強(qiáng)排行榜”中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是專為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“２００３年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強(qiáng)”里，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。 二、避稅具體方法 一)是預(yù)售購房款掛在往來賬面。將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。二)是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā)票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握。三)是不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。四)是隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。五)是鉆政策"空子"，不及時(shí)清算土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫。

  全部4個回答>
• 問 房地產(chǎn)稅應(yīng)該怎么繳 房地產(chǎn)稅如何合理避稅
  答

  之前有消息指出，房地產(chǎn)稅或在2017年實(shí)行，究竟何時(shí)開征、要不要設(shè)“免征額”等具體措施還沒有明確的規(guī)定。據(jù)權(quán)威信息，?房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。 關(guān)于房產(chǎn)稅，老百姓**為關(guān)心的就是開征之后，稅收負(fù)擔(dān)會不會增加？ 目前，重慶、上海開征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，也可為這個答案提供一定佐證。?? 2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點(diǎn)城市開始房產(chǎn)稅征收。從實(shí)施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實(shí)際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。?? 幾教你合理避開房產(chǎn)稅? 1、套數(shù)不要貪多?? 對于按照家庭擁有房屋的套數(shù)征房產(chǎn)稅，專家普遍的觀點(diǎn)是首套房免征。因此，手里房子有多，不住人，不準(zhǔn)備留給兒子娶媳婦，留給女兒招女婿的，在房地產(chǎn)稅開征前**好可以找個合適的時(shí)機(jī)賣了。?? 2、避免過大面積 此前，在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，均劃定了“豁免征收面積”，使得其**終變成了奢侈品稅。此次改革將不同于以往，既然要有龐大的基數(shù)支撐，不可能給予人均60平米的豁免面積，有30平米就不錯了，甚至零蛋都有可能。因此，想省錢的話，別搞太大。?? 3、買普通住宅? 不久前網(wǎng)傳“100萬的首套房每月或繳房產(chǎn)稅400元”。不少專家出來辟謠，并稱首套房應(yīng)該會免征，但只是“應(yīng)該”而已。如果首套免征的話，根本無法起到“土地財(cái)政的替代者”的作用，因此“應(yīng)該”的不靠譜系數(shù)很高。?? 4、適度郊區(qū)購房? 通過稅率高低來引導(dǎo)購房者選房區(qū)域，上海早已有先例，未來很有可能會得到推廣。若每年評估一次并進(jìn)行征收，毫無疑問，適度郊區(qū)一點(diǎn)的房子被征稅的數(shù)額顯然要少得多。當(dāng)然，靠郊區(qū)的地方產(chǎn)業(yè)集合度不高，工作機(jī)會少，往市中心上班的成本會高很多，需要算清楚。?? 5、先買房再結(jié)婚? 根據(jù)《上海市征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，房產(chǎn)稅的征收對象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。?? 尚未購買房產(chǎn)的男女朋友正準(zhǔn)備購房結(jié)婚，并且婚后有計(jì)劃再行購買房屋的，雙方可以單獨(dú)購買一套房屋后再行結(jié)婚，如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產(chǎn)稅。當(dāng)然，這只有在一套房免征稅的情況下才適用。?? 6、多生孩子，攢面積?? 如果人均可以享受60平米的免征權(quán)，那么如果家庭里多添一個孩子自然就拉低了人均住房面積，繼而可以逃掉房產(chǎn)稅?？墒?，現(xiàn)在養(yǎng)育一個孩子的成本那是相當(dāng)?shù)木薮?，如果你恰巧想多要一個孩子，那恭喜，如果僅僅為了逃避房產(chǎn)稅，那請三思。???

• 問 房地產(chǎn)怎樣避稅
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  房地產(chǎn)企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。避稅具體方法： 一、是預(yù)售購房款掛在往來賬面：將預(yù)售購房款記賬，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。 二、是預(yù)收房款開具收據(jù),不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認(rèn)收入。預(yù)售商品房收取的預(yù)收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務(wù)處理上不做預(yù)收處理，或根本就另外記一套流水賬，內(nèi)部掌握?！　∪?、是不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅?！　∷摹⑹请S意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。　　五、是鉆政策"空子"，不及時(shí)清算土地增值稅。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進(jìn)行整個項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫?！　×⑹翘摿虚_發(fā)成本,任意擴(kuò)大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預(yù)收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加等?！　∑摺⑹且苑康謧?、商品房自用不按收入原則確認(rèn)收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊(duì)的往來帳上記載，而不做相應(yīng)的收入調(diào)整。將代理銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。　　八、是擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本?！　【?、是降價(jià)。無正當(dāng)理由降低銷售商品房價(jià)格，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?！　∈?、是故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間,躲避土地增值稅清.

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• 問 房地產(chǎn)如何避稅
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  中國人買房，不論是在買房時(shí)準(zhǔn)備資金的過程中，或是買房后都存在贈予的問題：比如從父母從國內(nèi)匯款到美國子女名下讓其購買房產(chǎn)，或是父母購買房產(chǎn)后在房產(chǎn)證上加上子女的名字，亦或是直接贈送給子女。在美國，即使是父母與子女之間的贈予，有時(shí)也需要交稅，今天優(yōu)投房小編帶大家了解一下在美國贈予必需要知道的稅務(wù)知識，以及如何合理避稅。首先，贈予人身份不同，贈予的額度也不同：#外國人贈予美國人如果是沒有美國身份的外國人的話，贈予無形資產(chǎn)（匯款，股權(quán)，債權(quán)等）給美國人不需要交贈予稅，贈予有形資產(chǎn)（房產(chǎn)，汽車等）一生的免稅贈予額度僅為6萬美元。#美國人贈予美國人如果是美國人贈予美國人，無論有形還是無形資產(chǎn)，每年有1萬4千美元的免稅額度給每個受贈人。也就是說，如果當(dāng)年內(nèi)贈予任何人低于1萬4千美元，即使贈予了100個人，也不需要繳稅。一生的免稅贈予額度為549萬美元。贈予有形資產(chǎn)，以房產(chǎn)為例，其價(jià)值是按贈予當(dāng)期的市值為準(zhǔn)。房產(chǎn)的市值可用房產(chǎn)評估報(bào)告（Appraisal Report )為證明。超過一生額度以后開始繳稅，具體稅率如下圖。

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• 問 房地產(chǎn)如何避稅
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  中國人買房，不論是在買房時(shí)準(zhǔn)備資金的過程中，或是買房后都存在贈予的問題：比如從父母從國內(nèi)匯款到美國子女名下讓其購買房產(chǎn)，或是父母購買房產(chǎn)后在房產(chǎn)證上加上子女的名字，亦或是直接贈送給子女。在美國，即使是父母與子女之間的贈予，有時(shí)也需要交稅，今天優(yōu)投房小編帶大家了解一下在美國贈予必需要知道的稅務(wù)知識，以及如何合理避稅。首先，贈予人身份不同，贈予的額度也不同：#外國人贈予美國人如果是沒有美國身份的外國人的話，贈予無形資產(chǎn)（匯款，股權(quán)，債權(quán)等）給美國人不需要交贈予稅，贈予有形資產(chǎn)（房產(chǎn)，汽車等）一生的免稅贈予額度僅為6萬美元。#美國人贈予美國人如果是美國人贈予美國人，無論有形還是無形資產(chǎn)，每年有1萬4千美元的免稅額度給每個受贈人。也就是說，如果當(dāng)年內(nèi)贈予任何人低于1萬4千美元，即使贈予了100個人，也不需要繳稅。一生的免稅贈予額度為549萬美元。贈予有形資產(chǎn)，以房產(chǎn)為例，其價(jià)值是按贈予當(dāng)期的市值為準(zhǔn)。房產(chǎn)的市值可用房產(chǎn)評估報(bào)告（Appraisal Report )為證明。超過一生額度以后開始繳稅，具體稅率如下圖。#干貨-如何合理避稅如果做贈予稅規(guī)劃的話，通常是不推薦直接贈予房產(chǎn)的，會建議將房產(chǎn)放入LLC公司里，再贈予公司股權(quán)。好處在于，如果是外國人的話，贈予無形資產(chǎn)不需繳稅，而公司股權(quán)就屬于無形資產(chǎn)。如果是美國人的話，贈予公司股權(quán)，可就公司股權(quán)再做價(jià)值評估。通過降低公司股權(quán)控制力和降低市場流通性，來降低公司的市值。從而達(dá)到降低贈予價(jià)值的目的。作者： 倪霽瑤畢業(yè)于美國圣托馬斯大學(xué)，提供跨境投資稅務(wù)，公司合規(guī)管理，企業(yè)架構(gòu)規(guī)劃；美國個人稅，EB-5投資移民，L/B/H類簽證稅務(wù)規(guī)劃；美國公司經(jīng)營本地化稅務(wù)，財(cái)務(wù)，及審計(jì)事項(xiàng)

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