有預(yù)售證但爛尾怎么辦

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• 141****7171

  根據(jù)**高人民法院司法解釋精神，可以要求退房，并且要去其賠償損失。

  查看全文↓ 2018-07-04 17:31:35
• 143****2912

  首先，如果所購(gòu)買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購(gòu)房者的損失便可降到**少。
  　　其次，若是開發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，則不可將房子退給發(fā)展商。因?yàn)橥朔恳院?，?gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和發(fā) 展商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商**后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一 般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款(特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過預(yù)購(gòu)、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的)。
  　　另外，若決定要起訴發(fā)展商時(shí)，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因?yàn)榈却l(fā)展商完工沒有及時(shí)起訴，可能**終就得不到賠償。

  查看全文↓ 2018-07-04 17:31:29
• 138****3549

  爛尾樓，是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
  爛尾樓形成的原因，從開發(fā)商的角度來看，一般就兩種，一是開發(fā)商主動(dòng)爛尾：由于政策、市場(chǎng)行情等方面的原因，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走低，開發(fā)商建設(shè)樓盤的目的是為了盈利，一旦開發(fā)商發(fā)現(xiàn)繼續(xù)施工只會(huì)賠錢、建的越多賠的越多的時(shí)候，就會(huì)主動(dòng)停止樓盤的開發(fā)和建設(shè)，形成了爛尾樓。
  另一種情況是開發(fā)商被動(dòng)爛尾：這種情況一般不涉及市場(chǎng)行情和政策原因，純粹的是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤建設(shè)項(xiàng)目缺乏后續(xù)的建設(shè)資金；或者是開發(fā)商涉及其他債務(wù)糾紛、違法建設(shè)等不是出于開發(fā)商意愿產(chǎn)生的停工，形成了爛尾樓。
  在業(yè)主的想法里，樓盤不建了，那能不能給已經(jīng)建好的房子交給我們？沒有房子的，開發(fā)商剩余的資金和資產(chǎn)能不能賠給我們當(dāng)房款？
  每個(gè)樓盤項(xiàng)目，都有著復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商不只是欠著業(yè)主的房子，還欠著銀行貸款和施工方的工程款，有的還欠著巨額的高利貸等其他借貸。樓盤一旦爛尾，每一方都揮舞著手中的刀叉準(zhǔn)備切割盤子里這點(diǎn)樓盤和開發(fā)商賬上的其他資產(chǎn)。相較于業(yè)主人小勢(shì)微、消息滯后，銀行、施工方和其他債權(quán)人往往在樓盤有爛尾苗頭時(shí)就開始著手瓜分未售樓盤和開發(fā)商的其他資產(chǎn)以減輕自己的損失，等到業(yè)主發(fā)覺樓盤爛尾想要維權(quán)時(shí)，盤中已是一片狼藉，只余殘羹剩飯。更有甚者，有些業(yè)主交付了房款沒有來得及網(wǎng)簽的房子也都被其他債權(quán)方劃走抵債。
  雖然法律以及相關(guān)司法解釋中規(guī)定了業(yè)主享有一定的優(yōu)先受償權(quán)，但是是就本樓盤而言的，并不包含開發(fā)商的其他資產(chǎn)。而且主要的問題在于業(yè)主難以得到第一手的消息，單個(gè)業(yè)主勢(shì)單力薄維權(quán)難度大，業(yè)主群體意見不一、行動(dòng)效率低下，在搶奪開發(fā)商“遺產(chǎn)”時(shí)往往是難以取得令人滿意的成果的，這個(gè)我們后面再詳細(xì)說明。
  業(yè)主們關(guān)心的另一個(gè)問題是，在樓盤爛尾以后，能不能停止償還銀行的按揭貸款？
  從法律的角度上來說，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同和業(yè)主與銀行簽訂的貸款合同是兩個(gè)相互獨(dú)立、沒有交集的合同。不管業(yè)主的房子發(fā)生什么變化，不管是倒塌了還是爛尾了，業(yè)主和銀行的債務(wù)關(guān)系是不受影響的。往嚴(yán)重點(diǎn)的方向說，業(yè)主因?yàn)榉孔訝€尾而拒絕償還銀行貸款，銀行是有權(quán)利以業(yè)主的其他財(cái)產(chǎn)用來賠償貸款的。同時(shí)也會(huì)影響個(gè)人的信用記錄，所以說在業(yè)主維權(quán)的過程中，我們是不推薦業(yè)主停止償還銀行貸款的。
  樓盤爛尾了，業(yè)主是不是要立即起訴退房？
  業(yè)主在發(fā)現(xiàn)自己的樓盤爛尾了以后，退房是否是維權(quán)的**優(yōu)選擇，是要依照不同的情況來說的。
  開發(fā)商的賬戶里還有資金的，或者是能有其他方法支付房款的，業(yè)主向法院提起訴訟要求退房，然后從開發(fā)商處拿錢走人或者是申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行拿錢走人，業(yè)主的權(quán)益可以得到很大程度上的滿足的。但是就我們以往的案例看來，爛尾樓開發(fā)商有能力退還房款的情況是極其少見的。
  如果開發(fā)商暫時(shí)無力退還業(yè)主的房款，而業(yè)主仍然向法院起訴要求退房，也是能夠勝訴的。但是勝訴之后，要么是空有一紙判決書無法執(zhí)行，因?yàn)闋€尾的樓盤涉及方方面面的債務(wù)，不是說業(yè)主申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院拿筆劃出來一塊給業(yè)主就能解決的；要么是開發(fā)商留下欠條，寫著欠某某業(yè)主房款多少錢。至于怎么還，開發(fā)商拍拍空空如也的口袋表示無能為力，業(yè)主又一次回到了起點(diǎn)。有一點(diǎn)業(yè)主需要明白，一旦退房官司勝訴之后，業(yè)主和開發(fā)商之間的房屋買賣合同就不存在了，原本的買受人和出賣人的關(guān)系變成了現(xiàn)在的普通的債務(wù)關(guān)系，將不再享有優(yōu)先受償權(quán)，試想將業(yè)主和銀行、金融機(jī)構(gòu)等放在同一位置作為債權(quán)人向開發(fā)商討債，孰優(yōu)孰劣一目了然。所以說業(yè)主在遇到樓盤爛尾時(shí)，起訴退房并不一定就是**優(yōu)的維權(quán)手段。
  遇到樓盤爛尾，業(yè)主到底能夠做什么？要怎么做？
  業(yè)主在買到爛尾樓時(shí)，如何維護(hù)自己的權(quán)益，除了我們前面說的，在開發(fā)商尚有償還能力的時(shí)候盡早起訴退房，拿到自己交付的房款外，如果開發(fā)商沒有資金退還業(yè)主房款，或者干脆已經(jīng)跑路，房地產(chǎn)開發(fā)公司人去樓空的情況，我們推薦業(yè)主維權(quán)的方法是組織團(tuán)結(jié)起來，聘請(qǐng)專業(yè)律師發(fā)起集團(tuán)訴訟。
  首先，業(yè)主們組織起來有什么必要性？
  爛尾樓盤的債務(wù)關(guān)系中，我們一般認(rèn)為債權(quán)人有業(yè)主、銀行、施工方、其他債權(quán)人（民間借貸、高利貸等）四方，然后在實(shí)際的案件操作中律師往往發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止四方立場(chǎng)，其原因就在于業(yè)主并不是一個(gè)統(tǒng)一的組織。一個(gè)爛尾樓盤幾百業(yè)主，存在幾十種聲音是很常見的，有的業(yè)主主張等待復(fù)工，有點(diǎn)主張上訪、有點(diǎn)主張堵開發(fā)商公司，有的主張起訴等等，業(yè)主的力量其實(shí)是非常分散的。而組織起來的業(yè)主，用同一個(gè)聲音說話，往同一個(gè)方向使勁兒，借用山東一個(gè)案子的法官的話說：“這幾百份起訴書往著一摞，任誰都不敢忽視業(yè)主的訴求了?！?br/>業(yè)主們自發(fā)組織存在什么不足？
  很多爛尾樓小區(qū)的業(yè)主們?cè)诰S權(quán)時(shí)也會(huì)建立QQ群或者是微信群，將業(yè)主們都拉進(jìn)來，畢竟“人多力量大”的道理人盡皆知。然而討論維權(quán)方案的時(shí)候往往是各執(zhí)一詞，如果再有開發(fā)商或者其他利益單位的奸細(xì)挑唆分化，轉(zhuǎn)變風(fēng)向，業(yè)主群體很快就會(huì)被分化瓦解，力量進(jìn)一步的被削弱。
  在業(yè)主們經(jīng)過反復(fù)的瓦解之后聚集了一部分致力于維護(hù)自己權(quán)益的業(yè)主，具有了初步的組織雛形，可以展開相關(guān)的維權(quán)行動(dòng)。此時(shí)的優(yōu)勢(shì)在于業(yè)主們能夠集中力量行動(dòng)。在我們接觸的案例中，大部分的業(yè)主們采取的行動(dòng)是統(tǒng)一穿戴印著口號(hào)和訴求的衣服，在小區(qū)、售樓處、甚至是政府部門外拉橫幅，或者是一起去上訪。這樣的維權(quán)行動(dòng)有效果嗎？答案是有效果，沒成果。
  為什么說有效果沒成果呢？因?yàn)閷?duì)于爛尾樓，政府也沒有什么短期內(nèi)行之有效的解決方法，但是也不能讓業(yè)主就一直這樣堵著門，形成惡劣的社會(huì)影響。如此一來就只能先穩(wěn)住業(yè)主，給出很多承諾勸業(yè)主們回去，之后先拖一拖，還解決不了的就干脆給開發(fā)商破產(chǎn)清算，無法從根本上解決問題。什么是根本性問題？復(fù)工給房或者退款給錢，這就是業(yè)主們的根本性訴求，是無法通過拉橫幅和組織上訪能解決的。
  業(yè)主群體內(nèi)本身也存在很多問題，就我們過往代理案例的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)來看，主要有三點(diǎn)不足。
  一是組織能力差。我們說的業(yè)主組織，并不是金字塔結(jié)構(gòu)一人領(lǐng)導(dǎo)其他人服從，而是類似于合伙人制度，凡事大家商量著來。一個(gè)行動(dòng)往往**多的時(shí)間花費(fèi)在爭(zhēng)論和統(tǒng)一意見上了，等大家意見統(tǒng)一了，再去采取行動(dòng)，很可能已經(jīng)錯(cuò)過了**佳時(shí)機(jī)，開發(fā)商的資產(chǎn)已經(jīng)被其他債權(quán)人瓜分完畢了。
  二是費(fèi)用和場(chǎng)地問題。爛尾樓維權(quán)的過程是漫長(zhǎng)和艱辛的，不是業(yè)主們一起吃個(gè)飯喝個(gè)茶就能解決的。往小了說大家行動(dòng)一次，吃飯喝水就得上千塊；往大了說，打印材料、聘請(qǐng)律師、訴訟費(fèi)用都不是一個(gè)業(yè)主能承擔(dān)的。一開始可能會(huì)有個(gè)別業(yè)主自費(fèi)承擔(dān)大家維權(quán)的支出，時(shí)間一旦持久，就會(huì)感到力不從心。而業(yè)主們自發(fā)集資維權(quán)，對(duì)于資金的使用和監(jiān)管問題，乃至于資金放在誰的賬上，其他業(yè)主都難以百分百的信任和放心。
  場(chǎng)地問題看似無關(guān)緊要，但是當(dāng)業(yè)主真正的組織起來，就會(huì)體驗(yàn)到?jīng)]有活動(dòng)場(chǎng)地的窘境。幾十上百戶業(yè)主，在哪開會(huì)？在某一業(yè)主家路程遠(yuǎn)近不一不說，擠不擠的下是個(gè)大問題。在酒店開會(huì)，哪個(gè)酒店費(fèi)用誰出又是個(gè)問題。所以業(yè)主們往往就干脆在物業(yè)或者開發(fā)商的會(huì)議室開會(huì)，在人家眼皮底下商量怎么與人家作斗爭(zhēng)?；蛘吒纱嗑驮谛^(qū)的空地上圍著坐一圈商量，遇到雨雪天氣，會(huì)就先別開了，咱們各自先回家避避吧。
  第三個(gè)不足在于有相當(dāng)部分的業(yè)主存在搭便車的心理，大家開會(huì)我旁聽，大家維權(quán)我跟著。按說這樣也算可以壯大業(yè)主聲勢(shì)，并無不可，但是一旦涉及出錢出力，這部分人往往是唯恐避之不及，在維權(quán)艱難時(shí)冷眼旁觀，遇到阻力時(shí)又會(huì)作鳥獸散。擾亂軍心不說，還容易被人收買，將業(yè)主們的行動(dòng)方案外泄導(dǎo)致維權(quán)失敗，所以說搭便車坐享其成的行為是一定要反對(duì)的。
  專業(yè)律師有什么作用？
  爛尾樓維權(quán)的關(guān)鍵是什么？是搶時(shí)間，搶在樓盤和開發(fā)商的其他資產(chǎn)還沒有被瓜分干凈前爭(zhēng)取到業(yè)主的那一份。上面我們講了業(yè)主們自發(fā)組織的諸多不足之處，其中**關(guān)鍵的一點(diǎn)就是組織能力差，行動(dòng)遲緩。絕大部分業(yè)主都缺乏專業(yè)的爛尾樓維權(quán)經(jīng)驗(yàn)和組織業(yè)主的能力，畢竟一輩子遇到兩次爛尾樓的概率相當(dāng)?shù)男?。而專業(yè)的房產(chǎn)律師由于自身具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，能夠**快速的組織起業(yè)主，進(jìn)入維權(quán)程序。另一方面，與開發(fā)商的談判，與政府、銀行、施工方協(xié)調(diào)開發(fā)商資產(chǎn)，向法院提起訴訟，后期判決的執(zhí)行等方面不僅僅需要專業(yè)律師，而且需要專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)來做。
  總結(jié)來說，業(yè)主在買到爛尾樓以后，一定要盡快的開始維權(quán)行動(dòng)，團(tuán)結(jié)起來，用法律的手段保障自己的合法權(quán)益。第一時(shí)間咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師尋求幫助，在律師的幫助下組織業(yè)主，盡快的進(jìn)入維權(quán)程序，在開發(fā)商資產(chǎn)被分割殆盡前爭(zhēng)取到業(yè)主應(yīng)得的部分。
  北京栩銳律師事務(wù)所主任律師李曉寧，執(zhí)業(yè)十幾年來一直活躍在房產(chǎn)訴訟領(lǐng)域**前沿。在全國(guó)范圍內(nèi)代理過十余起爛尾樓業(yè)主的集團(tuán)訴訟，經(jīng)典案例有：帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)為浙江某爛尾樓小區(qū)56戶業(yè)主成功討回房款；歷時(shí)兩年，多方協(xié)調(diào)談判促成河北某爛尾樓小區(qū)重組復(fù)工的，被當(dāng)?shù)卣Q為業(yè)主代理律師協(xié)調(diào)復(fù)工典范案例。

  查看全文↓ 2018-07-04 17:31:23

相關(guān)問題

• 問 ??有預(yù)售證爛尾政府管嗎？
  答

  既然開發(fā)商已經(jīng)無法經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買者需要及時(shí)到法院起訴，依法主張自己的權(quán)利，或許可以從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中收回部分購(gòu)房款，減少自己的損失。

  全部3個(gè)回答>
• 問 有預(yù)售證房子能爛尾嗎？
  答

  開發(fā)商被動(dòng)爛尾：這種情況一般不涉及市場(chǎng)行情和政策原因，純粹的是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤建設(shè)項(xiàng)目缺乏后續(xù)的建設(shè)資金

  全部5個(gè)回答>
• 問 預(yù)售證丟失怎么辦
  答

  不會(huì)影響。房屋預(yù)售登記證丟了不會(huì)影響辦房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理流程是：（1）買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。（2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會(huì)給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房產(chǎn)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。（3）辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。（4）經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

  全部4個(gè)回答>
• 問 有預(yù)售證的房子會(huì)爛尾嗎？
  答

  政府說絕對(duì)有責(zé)任的。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??有預(yù)售證的房子會(huì)爛尾嗎？
  答

  預(yù)售證并不是判定該房產(chǎn)會(huì)不會(huì)爛尾的證據(jù)。預(yù)售證只是證明該房產(chǎn)取得了銷售資格。房產(chǎn)爛尾**多的原因是資金不足，后續(xù)開發(fā)無法跟上，土地產(chǎn)權(quán)存在異議等。

  全部3個(gè)回答>