??為什么商品房價格貴??？

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• 132****0277

  可能過于長，請耐心看，真的很有用。 高房價問題，近年來已經(jīng)成為一個舉國關注的焦點問題。當許多人爭論房價“到底該不該漲”、“漲多少”這類與自身利益息息相關的問題時，曹建海先生卻突破利益的羈絆，用系統(tǒng)的研究，為公眾打開了一扇直擊根源和癥結(jié)的窗。 高房價下的房地產(chǎn)業(yè)在拯救中國經(jīng)濟嗎？高房價中的暴利被誰攫取了？誰是高房價的真正推手？公眾為何因為住房問題承受著如此巨大的壓力？這一系列問題的根源在哪里？又如何解決？ 曹建海先生在這本書中，都一一做了詳細的解答。 曹建海先生認為：“高房價下的房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動國民經(jīng)濟增長**主要的動力，而且必將成為中國經(jīng)濟復興的**大障礙?！?其依據(jù)是：首先，高房價損害了居民消費福利。在高房價下，出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一批城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情；在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義，他們不得不拿出其中的一大部分應付房價或租金的上漲。 的確。中國內(nèi)需屢拉不動，成為困擾中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的一個死結(jié)，高房價起的副作用是顯而易見的。在許多城市，買一套房，相當于吞噬掉一個中等收入家庭幾十年的全部收入。他們哪里還有能力消費？至于那些按揭貸款者，在長達10年、20年、30年甚至更長的時間內(nèi)，背負著沉重的還貸壓力，平常不得不節(jié)衣縮食，高房價透支了他們未來幾十年的消費能力！再加上社會保障機制的不健全，因此留下的巨大缺口仍要由他們來填補，內(nèi)需還怎么拉動？ 許多專家、研究者、房地產(chǎn)開發(fā)商，常常根據(jù)我國居民收入增長的速度來論證高房價的合理性，但他們有意無意地忽略了：民眾收入的提高并不意味著購買力的同步提高。因為，社會保障的不健全蠶食了民眾相當一部分購買力，更何況，民眾收入的增長速度要遠遠滯后于房價的漲速。 那么，這些年來，民眾為高房價、開發(fā)商和地方政府的暴利（前者賣房、后者賣地）付出了多大代價呢？1998年至2009年，**保守的估計也超過10萬億元！相當于2.5個“4萬億救市計劃”。倘若這些資金不被既得利益集團掠奪，中國的內(nèi)需何以長期萎靡不振？ 可想而知，當這些巨額利潤集中在開發(fā)商和地方政府手中的時候，對民眾購買力的蠶食作用是顯而易見的。中國內(nèi)需屢拉不起，中國消費對GDP增長的貢獻率遠遠小于發(fā)達國家，也與此有關。財富向少數(shù)人集中的結(jié)果，是貧富差距的拉大和中國消費能力的下降。 曹建海先生從中國產(chǎn)業(yè)競爭力的角度，進一步論證了其觀點。他認為：“高額的房價使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)的收益率下降、風險加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤高、技術門檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會造成更大的泡沫。高房價推動的高工資勢必推動商品價格的虛高，將使中國制造業(yè)步香港地區(qū)的后塵，失去國際競爭力。即使世界經(jīng)濟復蘇，中國產(chǎn)品的出口也將失去擴張的機會?！?這一觀點是非常具有前瞻性的，不僅指出了現(xiàn)在的問題和隱患，更預言了未來的危機與困境，如果了解日本房價泡沫破滅后的慘狀，就不難理解曹建海先生預警的真誠與可貴。 凡是過于倚重房地產(chǎn)業(yè)拉動的經(jīng)濟體，幾乎都經(jīng)歷過崩盤的慘狀，中國難道會成為唯一的幸存者嗎？ 至少，從尊重客觀規(guī)律的角度出發(fā)，我們更應該提前解決問題、消除隱患，而不是在豪賭中逐漸喪失自我修正的機會。而這也正是曹建海先生向高房價宣戰(zhàn)的意義之所在。在人們聽慣了房地產(chǎn)的重要作用之后，曹建海先生的觀點所飽含的，不僅僅是研究者所具備的良知和勇氣，更是他對于民族經(jīng)濟未來的展望與預言——這何嘗不是一種大愛？ 那么，是什么因素在推**國的房價？ 答案是：過于倚重房地產(chǎn)，商品房一枝獨秀，形成了牢不可破的壟斷。 在發(fā)達國家，開發(fā)商供應的住房在整個住房供應體系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者帶有保障性特征的住房，則占比非常高。比如，美國帶有保障性質(zhì)的住房，占了整個住房供應體系的80%。而在新加坡的整個住房供應體系中，保障性與帶有保障性的房屋占比高達97%。新加坡政府規(guī)定：占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅；而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者，提供由政府控制戶型和房價的房屋；同時，對占住戶總數(shù)8.5%的困難戶，供應由政府補貼的60-70平方米的房屋，對占住戶總數(shù)8.5%的特困戶，出租42平方米左右的房屋，每月僅收十幾新元房租。新加坡設計的這種住房體系，既很好地解決了國民的住房問題，也能有效避免房價的失控——其實，在這種大背景下，商品房的漲跌已經(jīng)無關大局。 而在當今中國，由于經(jīng)濟適用房被架空，廉租房許多地方政府沒有動力建，城鎮(zhèn)居民自建房被禁止，導致整個城鎮(zhèn)住房供應體系的90%以上被商品房所占領——商品房占比之高，全世界找不出第二個。商品房一手遮天，正是中國房地產(chǎn)市場的壟斷地位牢不可破，房價持續(xù)上漲，民眾為住房問題深切憂慮的根源。 一些與既得利益集團為伍的學者認為，中國房地產(chǎn)業(yè)與近60個行業(yè)息息相關，倘若房價下跌，將影響中國經(jīng)濟的復蘇，因此，他們喊出了諸如“買房就是愛國”這樣的口號。問題在于，中國房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的拉動作用，在房價下跌至接近民眾購買力的階段，不是體現(xiàn)得更明顯嗎？恰恰是高房價導致的購買力的下降，嚴重抑制了房地產(chǎn)的積極作用，使得房地產(chǎn)業(yè)成為民族經(jīng)濟發(fā)展的障礙。 曹建海先生對那些荒謬觀點的駁斥非常有力。他認為：“我國各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群體對于獲得政府保障房的期望很大；農(nóng)村集體宅基地建設小產(chǎn)權房銷售的愿望也很大；地震災區(qū)災后重建家園的愿望很大。但是由于體制的限制，除災后重建外，上述有效住房需求則牢牢地被我國的土地管理和建設開發(fā)管理體制禁錮了；保障房建設政策的執(zhí)行則被限定于‘不會沖擊商品房市場’的原則下，將保障房建于偏遠地帶，并且定價水平越來越接近于商品房。可見，與其不惜毀壞未來銀行體系拯救房地產(chǎn)商，不如通過體制調(diào)整疏導居民住房消費的需求，同時為銀行體系建立房地產(chǎn)信貸危機的‘防火墻’，于國于民更為有利?！?曹建海先生一針見血地揭穿了所謂房地產(chǎn)拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的神話。他指出：“從房屋形態(tài)的**終層面看，剔除土地位置引起的價格差異，商品房和經(jīng)濟適用房在使用價值上并無任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商提供不勞而獲的暴利。由此看來，以商品房投資為絕對主體的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，本質(zhì)上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態(tài)而獲得的不當?shù)美?，不僅對城鄉(xiāng)居民消費，而且對農(nóng)工商等經(jīng)濟實體發(fā)展，都形成了嚴重的透支?！?結(jié)論是，政府應大力發(fā)展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同時為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉(zhuǎn)等創(chuàng)造條件。這些住房同樣會拉動近60個行業(yè)的發(fā)展。并且，民眾購房的支出大大減少，有利于民眾財富的積累，當然也有利于支持他們在其他領域的消費。 房地產(chǎn)定位的調(diào)整，不僅有利于民生問題的解決，而且，困擾中國經(jīng)濟多年的內(nèi)需不振問題也將迎刃而解。
  

  查看全文↓ 2018-06-29 21:58:37
• 148****7904

  房價漲幅居前的主要原因是：
  一是市場需求基礎扎實，有效總需求超過總供給，是拉動住宅商品房價格快速上漲和漲幅居前的根本原因。據(jù)測算，近幾年，由于舊房拆遷、改善居住條件、新增人口購房和投資型購房等需求不斷增加，呈現(xiàn)出總需求大于總供給的賣方市場特征。
  二是政府扶持，政策有效拉動，是拉動住宅商品房價格快速上漲和漲幅居前的導向性原因。福利分房停止后，各級政府制定和實施了包括貨幣分房、舊城改造拆遷、開放二手房市場、降低房產(chǎn)買賣稅費、增加銀行住房按揭貸款和公積金貸款等政策，使人民群眾的購房需求得到了有效釋放，進而有效拉動了住宅商品房價格快速上漲。
  三是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展強勁，民間購買力旺盛,進一步增強了消費者對未來的良好預期，房地產(chǎn)消費信心大增。
  四是城市化進程推進，房地產(chǎn)成本與價值上升。城市化推進是有效促進住宅商品房價格快速上漲和漲幅居前的重要動力。其中，土地價格上升**為明顯，加之近兩年推出的住宅商品房多在市區(qū)二、三類地段，又多是高層和小高層，檔次較高，環(huán)境綠化好等，房地產(chǎn)成本與價值自然要上升。
  五是周邊城市房價普遍上漲，起到類比推動效應。杭州平均房價每平方米達5397元，溫州為5259元，上海房價更是進入了高位，“炒房熱”替代了“炒股熱”。相比之下，寧波市房價相對適中。因此，在對房價普遍“看漲”的情況下，出現(xiàn)了無房者要買房，房小者要換大房，有錢者要投資購房，從而住房需求不斷高漲。
  

  查看全文↓ 2018-06-29 21:58:24
• 154****4150

  提起房價每一個人都想說上幾句，現(xiàn)在的房價這么不靠譜主要有三個原因1.國家改革2.因為開發(fā)商3.因為投資炒房。
  
  第一先說一下國家改革，其實剛開始國家是為了擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長。進行了改革其中就有房改。在1954年在中國的《憲法》中是承認國民擁有土地及相關生產(chǎn)資料的，只是在1982年被修改成土地國有化。從1988年進行住房制度改革停止了住房實物分配，目的是為了啟動居民住房消費。98年國家出臺的國二十三條中規(guī)定80%是經(jīng)濟適用房10%的廉租房**好后剩下的10%才是商品房，有80%的經(jīng)濟適用房所以直到2003年房地產(chǎn)價格比較平穩(wěn)的，但這樣不能拉動經(jīng)濟。2003年政府“又”推出了國十八條，規(guī)定中把80%的經(jīng)濟適用房偷換概念成了具有保障性質(zhì)的商品房（教育，醫(yī)療，住房的改革現(xiàn)在看來一個比一個失?。５浆F(xiàn)在100%的商品房。2004年國土資源部頒布71號令2004年8月31號后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制。簡單來說就是誰出的價高土地就給誰，給出的解釋是為了防止腐敗?？涩F(xiàn)在越來越多的腐敗跟房地產(chǎn)有關。04年后地價就像滾雪球一樣越滾越高。這就是為什么這幾年地王頻現(xiàn)的主要原因。而房價也就一路飆升。
  
  房價這么貴和稅收也有關系，以前大部分稅收收入留在地方。所以那時候地方不靠房地產(chǎn)經(jīng)濟也搞得很好，也有錢去搞投資，也可以未老百姓辦不少好事?，F(xiàn)在地方只有小部分。地方?jīng)]有錢搞投資搞建設怎么辦，賣地。來錢快。他們的理由是中央拿走了六成稅卻干了三成的事，而地方拿了四成的稅卻干了七成的事。2009年全國土地出讓總價達15910.2億元，上海**高達821億相當于每天進賬2.5億，真正做到了日進斗金。2010年就更離譜了達到了2.7萬億。這就是我們常說的土地財政的由來（也就明白了現(xiàn)在為什么這么多暴力拆遷）。地方為了GDP的考核，為了出政績，為了升遷。也就樂此不疲了。而且房地產(chǎn)還能帶動幾十種行業(yè)的發(fā)展如鋼鐵水泥等等?？蛇@不是長久之道，日本的房產(chǎn)泡沫和美國的次貸危機都是深刻的教訓。應該發(fā)展我們自己的實體經(jīng)濟，才是出路。我們應該培養(yǎng)像 華為等 這樣有創(chuàng)造力的公司。只有有自己的東西才會在世界上站住腳。當然不是所有的地方都是一味的賣地。
  
  重慶的辦法就非常的好，重慶計劃未來幾年建成平均2000元一平米成本構(gòu)成的4000平方米的公租房。來吸引300萬農(nóng)民工，只要他們在重慶有工作就給重慶是戶口，不過自己必須放棄宅基地復耕為農(nóng)地，這樣可以得到地票。而重慶的開放商只有通過公開拍賣的方式購買地票之后才能建房子，今年4月份一畝地票14.4萬。農(nóng)民工拿著錢就可以去租廉租，房子住了5年后也可以買下房子變成經(jīng)濟適用房。然后引進像惠普 思科這樣的公司，讓農(nóng)民工有工作。發(fā)展實體經(jīng)濟這才是出路。對于炒房客，重慶的辦法是寬進嚴出。就是誰都可以買廉租房，但是當你要賣的時候只能賣給政府。只能按當時經(jīng)濟適用房的價格賣。這樣沒有利潤炒房客也就不會買了。重慶的商品房該漲還是漲，有錢就可以去買價格貴配套好的商品房。買不起你可以住廉租房。多好的政策，在這里我要給重慶叫好。不管**終結(jié)果會怎樣。起碼去嘗試了。這樣的辦法難道其他地方想不到嗎？不是，只是他們不想做而已。。。。。。。。。。。
  
  第二個房價貴的原因就是開發(fā)商的原因。咱們國家本身就是人多地少，供求不平衡，再加上城市化進程的加快大批人進城打工買房，離婚和單身的增多，對改善性住房的需求的增加等等，開發(fā)商就捂盤惜售，惡意炒作，制造混亂推高房價。再加上中國那些所以“磚家”的胡說八道推波助瀾。（當然不是所以的開發(fā)商都這么做）。前幾天我看到報道說上市的幾大開發(fā)公司毛利潤達到驚人的55.7%。這么高的利潤也就明白為什么想雅戈爾，海信為什么會涉足房地產(chǎn)行業(yè)了?？纯粗袊母缓烙袔讉€不涉足房地產(chǎn)的。利潤高??！凈利潤也能達到20%。因為現(xiàn)在的供求不平衡，也造就了不少地產(chǎn)公司，就是光買塊地不建房子。過幾年地價一漲就把地賣了。而國家出臺的針對房地產(chǎn)公司的政策還算是正確。但是沒有真正的執(zhí)行到位。因為地方要把地賣給開發(fā)商，要是真正執(zhí)行地方政府收入就會大大減少。這也就是為什么中央國十條國四條等調(diào)控政策不斷，調(diào)控還是不管用的原因之一。中國不缺聰明的人和有能力的人，也不缺好的政策。缺的是堅定的執(zhí)行力和長期有效的機制。就像中國足球雖然爛，但是13億人真找不出11個人來踢好足球嗎？？？
  
  第三個房價貴的原因就是投資炒房，其中**著名的就是溫州炒房團。主要一個原因就是因為中國的投資途徑太少，現(xiàn)在都知道雞蛋不能放到一個籃子里。所以都學著去投資。在中國就股票房產(chǎn)黃金這幾種途徑。股票我聽說過這樣一句話：十個人玩股票8個人賠，1個人平，只有1個人賺錢。黃金又那么不穩(wěn)定。所以大家選來選去**后還是感覺房子**合適。房子本身是可以作為一種投資的途徑，但在中國好像是成為唯一的途徑。加上這幾年房價的暴漲。流通性的泛濫通貨膨脹的加大。可以說現(xiàn)在是全民買房?，F(xiàn)在坐在一起吃飯好像不管什么人說到**多的話題就是房子。中國的中產(chǎn)階層每家的房產(chǎn)都在2套以上甚至更多。中央也知道這一點出臺了國36條。對民間資本開放更多的壟斷行業(yè)?？蓭讉€月過去了沒見有什么動靜。十年前國家同樣出臺了同樣的政策開放更多的壟斷行業(yè)那次也是雷聲大雨點小，還是上面說的沒有堅定地執(zhí)行力。 不知這次的政策**后的命運會怎樣。再就是運用有效地政策讓房價回歸合理價位。讓房價有序的增長。
  
  以上三個原因造成了高房價的基本原因。如果調(diào)控政策和銀行貸款（09年達到14萬億，早就了今天的物價上漲）還是現(xiàn)在這樣的話中國的房地產(chǎn)10年以內(nèi)一定會跌跟頭。俗話說:人無千日,好花無百日紅.物極必反。沒有只漲不跌的市場。吃一塹長一智，只有真正經(jīng)歷才會懂得。也許那時候我們才有真正堅定的執(zhí)行力。讓人們感到意味深長的是高房價對全民財富“重新洗牌”的效應達到了史無前例的高度，現(xiàn)在的房地產(chǎn)制度體系造成數(shù)萬計的“超級大地主”和數(shù)以億計的“房奴”。

  查看全文↓ 2018-06-29 21:58:11

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• 問 ??為什么商品房價格貴？誰知道呢？
  答

  房價高的根本原因就是貨幣超發(fā)，流動性過多，錢太多了;有一些人要保值就買房子，購買力很強，就把房價炒上去了。但房屋還有另外一個使用價值就是讓人住，但為了消費而買房的人卻買不起，這就是我們面臨的問題。

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• 問 商品房價格構(gòu)成是什么 商品房價格知識普及
  答

  對于商品房價格構(gòu)成，購房者需要有個明確認識，在商品房價格構(gòu)成不斷上漲的同時，商品房價格也在上漲，因此很多購房者想了解商品房商品房價格構(gòu)成。 （一）土地使用權取得費 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應交付的有關稅費之和；商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。 （二）住宅開發(fā)成本 1．前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。 2．建筑、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設備購置費等。 3．附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設施建設費。 住宅小區(qū)基礎設施建設費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發(fā)生的設施(設備)及建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。 非營業(yè)性公共配套設施建設費，包括根據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預算項目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。 4．開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。 5．其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關的費用。 (三)住宅開發(fā)期間費用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應按受益項目進行合理分攤。 1．管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 2．財務費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。 3．銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。 (四)利潤 以上地使用權取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價 包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。 （七）下列費用不得計入商品住宅成本 (一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應分攤的各種費用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關的費用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。

• 問 ??買商品房價格是多少?。?/a>
  答

  商品房除了你購買房屋時的費用`還有三項費用是要在辦理房本時收取的`一是契稅`現(xiàn)在標準不是不明確`我們這里是120平米為界限`120平米以下的是收取總房款的0.75%.120平米以上的是收取總房款的3%`二是公共維修基金`按你購買房屋的建筑面積來計算`多層的房子(六層高)是每平米18元`三是工本費`這個費用沒多少`一兩百塊錢,然后就是物業(yè)費用`多層的房子費業(yè)費是0.65元左右`高層電梯房的費用大概以一元起`是包括電梯費在內(nèi)的`物業(yè)費是和小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃有關系的`是由物業(yè)公司與物價局協(xié)商過的價格`如果小區(qū)內(nèi)有會所等`而且設施比較完備的`收取的物業(yè)費用就高一點`其它就是生活費用`像水電費用`天然氣費`等等啦`

  ??商品房為什么那么貴??？

  答

  提起房價每一個人都想說上幾句，現(xiàn)在的房價這么不靠譜主要有三個原因1.國家改革2.因為開發(fā)商3.因為投資炒房。 第一先說一下國家改革，其實剛開始國家是為了擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長。進行了改革其中就有房改。在1954年在中國的《憲法》中是承認國民擁有土地及相關生產(chǎn)資料的，只是在1982年被修改成土地國有化。從1988年進行住房制度改革停止了住房實物分配，目的是為了啟動居民住房消費。98年國家出臺的國二十三條中規(guī)定80%是經(jīng)濟適用房10%的廉租房**好后剩下的10%才是商品房，有80%的經(jīng)濟適用房所以直到2003年房地產(chǎn)價格比較平穩(wěn)的，但這樣不能拉動經(jīng)濟。2003年政府“又”推出了國十八條，規(guī)定中把80%的經(jīng)濟適用房偷換概念成了具有保障性質(zhì)的商品房（教育，醫(yī)療，住房的改革現(xiàn)在看來一個比一個失?。５浆F(xiàn)在100%的商品房。2004年國土資源部頒布71號令2004年8月31號后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制。簡單來說就是誰出的價高土地就給誰，給出的解釋是為了防止腐敗?？涩F(xiàn)在越來越多的腐敗跟房地產(chǎn)有關。04年后地價就像滾雪球一樣越滾越高。這就是為什么這幾年地王頻現(xiàn)的主要原因。而房價也就一路飆升。 房價這么貴和稅收也有關系，以前大部分稅收收入留在地方。所以那時候地方不靠房地產(chǎn)經(jīng)濟也搞得很好，也有錢去搞投資，也可以未老百姓辦不少好事?，F(xiàn)在地方只有小部分。地方?jīng)]有錢搞投資搞建設怎么辦，賣地。來錢快。他們的理由是中央拿走了六成稅卻干了三成的事，而地方拿了四成的稅卻干了七成的事。2009年全國土地出讓總價達15910.2億元，上海**高達821億相當于每天進賬2.5億，真正做到了日進斗金。2010年就更離譜了達到了2.7萬億。這就是我們常說的土地財政的由來（也就明白了現(xiàn)在為什么這么多暴力拆遷）。地方為了GDP的考核，為了出政績，為了升遷。也就樂此不疲了。而且房地產(chǎn)還能帶動幾十種行業(yè)的發(fā)展如鋼鐵水泥等等?？蛇@不是長久之道，日本的房產(chǎn)泡沫和美國的次貸危機都是深刻的教訓。應該發(fā)展我們自己的實體經(jīng)濟，才是出路。我們應該培養(yǎng)像 華為等 這樣有創(chuàng)造力的公司。只有有自己的東西才會在世界上站住腳。當然不是所有的地方都是一味的賣地。 重慶的辦法就非常的好，重慶計劃未來幾年建成平均2000元一平米成本構(gòu)成的4000平方米的公租房。來吸引300萬農(nóng)民工，只要他們在重慶有工作就給重慶是戶口，不過自己必須放棄宅基地復耕為農(nóng)地，這樣可以得到地票。而重慶的開放商只有通過公開拍賣的方式購買地票之后才能建房子，今年4月份一畝地票14.4萬。農(nóng)民工拿著錢就可以去租廉租，房子住了5年后也可以買下房子變成經(jīng)濟適用房。然后引進像惠普 思科這樣的公司，讓農(nóng)民工有工作。發(fā)展實體經(jīng)濟這才是出路。對于炒房客，重慶的辦法是寬進嚴出。就是誰都可以買廉租房，但是當你要賣的時候只能賣給政府。只能按當時經(jīng)濟適用房的價格賣。這樣沒有利潤炒房客也就不會買了。重慶的商品房該漲還是漲，有錢就可以去買價格貴配套好的商品房。買不起你可以住廉租房。多好的政策，在這里我要給重慶叫好。不管**終結(jié)果會怎樣。起碼去嘗試了。這樣的辦法難道其他地方想不到嗎？不是，只是他們不想做而已。。。。。。。。。。。 第二個房價貴的原因就是開發(fā)商的原因。咱們國家本身就是人多地少，供求不平衡，再加上城市化進程的加快大批人進城打工買房，離婚和單身的增多，對改善性住房的需求的增加等等，開發(fā)商就捂盤惜售，惡意炒作，制造混亂推高房價。再加上中國那些所以“磚家”的胡說八道推波助瀾。（當然不是所以的開發(fā)商都這么做）。前幾天我看到報道說上市的幾大開發(fā)公司毛利潤達到驚人的55.7%。這么高的利潤也就明白為什么想雅戈爾，海信為什么會涉足房地產(chǎn)行業(yè)了。看看中國的富豪有幾個不涉足房地產(chǎn)的。利潤高??！凈利潤也能達到20%。因為現(xiàn)在的供求不平衡，也造就了不少地產(chǎn)公司，就是光買塊地不建房子。過幾年地價一漲就把地賣了。而國家出臺的針對房地產(chǎn)公司的政策還算是正確。但是沒有真正的執(zhí)行到位。因為地方要把地賣給開發(fā)商，要是真正執(zhí)行地方政府收入就會大大減少。這也就是為什么中央國十條國四條等調(diào)控政策不斷，調(diào)控還是不管用的原因之一。中國不缺聰明的人和有能力的人，也不缺好的政策。缺的是堅定的執(zhí)行力和長期有效的機制。就像中國足球雖然爛，但是13億人真找不出11個人來踢好足球嗎？？？ 第三個房價貴的原因就是投資炒房，其中**著名的就是溫州炒房團。主要一個原因就是因為中國的投資途徑太少，現(xiàn)在都知道雞蛋不能放到一個籃子里。所以都學著去投資。在中國就股票房產(chǎn)黃金這幾種途徑。股票我聽說過這樣一句話：十個人玩股票8個人賠，1個人平，只有1個人賺錢。黃金又那么不穩(wěn)定。所以大家選來選去**后還是感覺房子**合適。房子本身是可以作為一種投資的途徑，但在中國好像是成為唯一的途徑。加上這幾年房價的暴漲。流通性的泛濫通貨膨脹的加大?？梢哉f現(xiàn)在是全民買房?，F(xiàn)在坐在一起吃飯好像不管什么人說到**多的話題就是房子。中國的中產(chǎn)階層每家的房產(chǎn)都在2套以上甚至更多。中央也知道這一點出臺了國36條。對民間資本開放更多的壟斷行業(yè)。可幾個月過去了沒見有什么動靜。十年前國家同樣出臺了同樣的政策開放更多的壟斷行業(yè)那次也是雷聲大雨點小，還是上面說的沒有堅定地執(zhí)行力。 不知這次的政策**后的命運會怎樣。再就是運用有效地政策讓房價回歸合理價位。讓房價有序的增長。 以上三個原因造成了高房價的基本原因。如果調(diào)控政策和銀行貸款（09年達到14萬億，早就了今天的物價上漲）還是現(xiàn)在這樣的話中國的房地產(chǎn)10年以內(nèi)一定會跌跟頭。俗話說:人無千日,好花無百日紅.物極必反。沒有只漲不跌的市場。吃一塹長一智，只有真正經(jīng)歷才會懂得。也許那時候我們才有真正堅定的執(zhí)行力。讓人們感到意味深長的是高房價對全民財富“重新洗牌”的效應達到了史無前例的高度，現(xiàn)在的房地產(chǎn)制度體系造成數(shù)萬計的“超級大地主”和數(shù)以億計的“房奴”。

  商品房價格構(gòu)成有什么因素？

  答

  你知道什么是商品房嗎？商品房的價格又有哪些要素構(gòu)成？商品房在中國興起于80年代，商品房的定義是指在市場經(jīng)濟條件下 ，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售 。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。商品房只是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房（寫字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。

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