我想問問如果商品房買賣合同未備案可以變更買受人嗎?需要什么手續(xù)？

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• 153****9646

  如果要購買房屋的話，是需要購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的，確定彼此的權利義務。為了防止他人炒房，一般的商品房買賣合同是需要辦理備案登記的。那么，如果商品房買賣合同未備案可以變更買受人嗎?下面，華律網小編詳細為您介紹具體內容。
  
  商品房買賣合同如果沒有備案的，變更買受人是很容易的，可以變更買受人。
  
  1、更改買受人(含減少或增加買受人)和更改房號需注銷合同登記備案，更改合同其它內容需申請變更合同登記備案。
  
  2、凡需注銷或變更商品房買賣合同登記備案者，應填寫申請表。申請表的注銷和變更原因由買受人填寫，雙方必須簽名蓋章。
  
  3、申請表必須填寫完整，不得空缺。相關單位留存商品房買賣合同，蓋章時應寫明存檔份數。
  
  4、填寫變更表應描述清楚合同條款變更后的內容，不必寫原內容。合同第22條變更時，必須將要刪除的合同帶齊，加蓋合同作廢章。
  
  5、注銷和變更登記備案的合同已做抵押登記的必須先撤銷抵押登記，注銷登記備案的合同必須攜帶撤銷抵押單原件和復印件。
  
  6、注銷登記備案必須帶齊所有的合同，變更登記備案需帶一本合同;合同必須雙方簽名蓋章，否則一律不予辦理。
  
  商品房買受人在什么情況下可以請求解除買賣合同
  
  (1)房屋主體質量不合格時，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑l規(guī)定，“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！痹诜课蓊A售和現房銷售的買賣合同在房屋主體結構出現質量不合格時，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。
  
  (2)拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協議?！督忉尅返谄邨l規(guī)定，“被拆遷人請求解除拆遷襝安置協議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說明對此安置協議被拆遷人享有解除權。但這種安置協議必須符合兩個條件：第一是在內容上必須，拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權調換形式訂立拆遷安置協議;第二是該補償安置的房屋在安置協議中有明確的位置、用途約定。另外必須是拆遷人將該補嘗安置房屋另行出賣給第三人。
  
  (3)開發(fā)商將商品房出賣后，又將同一房屋進行抵押的，買受人可以請求解除合同;
  
  《解釋》第八條規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”，在這種情況下買受人還可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。但是在這樣的情形下，一個重要的約束條件是，必須是在導致合同目的不能實現時，才能適用。
  
  (4)開放商將同一房屋出售給兩個以上的消費者的，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返诎藯l規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”，在此時買受人也可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任;約束條件是，必須是在導致合同目的不能實現時，才能適用。
  
  (5)出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同。《解釋》第九條第二項規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。此項內容是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。該條的規(guī)定沒有進一步設定關于合同目的實現的條件限制，容易為消費者濫用。
  
  (6)出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，再將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后可以解除合同。《解釋》第九條第三項規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。該項內容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，在將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同。但是對于這一條不能濫用，需要以合同目的是否實現為限制。
  
  (7)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同。《解釋》第十三條第一款規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。所以，出賣人交付使用的房屋存在質量問題嚴重影響買受人正常居住適用，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。
  
  (8)套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同?！督忉尅返谑臈l規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人就可以解除合同。
  
  (9)出賣人遲延交房經催告后三個月期滿出賣人仍未房，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑鍡l規(guī)定，根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。
  
  (10)由于出賣人的原因導致買受人無法按期辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑艞l規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，買受人無法辦理房屋所有權登記時，可以請求解除合同并要求賠償損失。
  
  (11)因出賣人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返诙龡l規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
  
  (12)因不可歸責與買受人的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返诙龡l規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
  
  (13)《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：a.因不可抗力致使不能實現合同目的;b.在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;c.當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;d.當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。
  
  以上買受人解除合同的情形共有十六種之多，這些都是買受人享有的法定解除權的情形，只要開發(fā)商的行為有一種符合解除條件，買受人即可行使解除權，這是對房地產開發(fā)商設置的重重約束，保證消費者的利益，規(guī)范開發(fā)商的行為這是立法者和司法解釋者們在深處共同蘊涵的意味。買受人在行使解除權時應該注意權利的行使條件和限制。根據《合同法》第九十五條第二款的規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。所以，買受人需要及時行使解除權，以便維護自己的合法權益?！督忉尅返谑鍡l規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

  查看全文↓ 2018-06-28 18:14:18
• 132****1654

  合同備案的目的是為了防止購房者在房產證辦理完畢之前變更房主姓名，防止所謂的炒房行為，至于你說的變更收付款和貸款額度，不屬于備案范圍，也就是說，即使合同備案后，你也可以變更貸款額度，只不過，再簽訂一個關于付款方式的補充協議就可以了，我們公司就這樣辦理。
  但是有的房產公司，為了怕麻煩，一般都不允許客戶在合同備案后進行變更，或者收取一些手續(xù)費。
  另外，方便起見，**好先確定好貸款額度再簽合同，在跟銀行簽訂貸款合同簽，要確定好貸款的還款方式和貸款年限，這樣對你有利無害。

  查看全文↓ 2018-06-28 18:13:57
• 144****5196

  可以的，商品房買賣合同備案是把合同拿到房管局去備案，一是規(guī)范合同二是以后辦房產證，開發(fā)商是怕麻煩，他們不會那么快去備案的，就是備案后也是可以改的

  查看全文↓ 2018-06-28 18:13:45
• 147****6209

  1、更改買受人（含減少或增加買受人）和更改房號需注銷合同登記備案，更改合同其它內容需申請變更合同登記備案。
  2、凡需注銷或變更商品房買賣合同登記備案者，應填寫申請表。申請表的注銷和變更原因由買受人填寫，雙方必須簽名蓋章。
  3、申請表必須填寫完整，不得空缺。相關單位留存商品房買賣合同，蓋章時應寫明存檔份數。
  4、填寫變更表應描述清楚合同條款變更后的內容，不必寫原內容。合同第22條變更時，必須將要刪除的合同帶齊，加蓋合同作廢章。
  5、注銷和變更登記備案的合同已做抵押登記的必須先撤銷抵押登記，注銷登記備案的合同必須攜帶撤銷抵押單原件和復印件。
  6、注銷登記備案必須帶齊所有的合同，變更登記備案需帶一本合同；合同必須雙方簽名蓋章，否則一律不予辦理。

  查看全文↓ 2018-06-28 18:13:34
• 148****9352

  商品房備案合同，是可以更改的，但要滿足相應的條件。
  根據《商品房買賣合同登記備案注銷和變更的工作程序》第二條具體要求：
  1、 更改買受人（含減少或增加買受人）和更改房號需注銷合同登記備案，更改合同其它內容需申請變更合同登記備案。
  2、 凡需注銷或變更商品房買賣合同登記備案者，應填寫申請表。申請表的注銷和變更原因由買受人填寫，雙方必須簽名蓋章。
  3、 申請表必須填寫完整，不得空缺。相關單位留存商品房買賣合同，蓋章時應寫明存檔份數。
  4、 填寫變更表應描述清楚合同條款變更后的內容，不必寫原內容。合同第22條變更時，必須將要刪除的合同帶齊，加蓋合同作廢章。
  5、 注銷和變更登記備案的合同已做抵押登記的必須先撤銷抵押登記，注銷登記備案的合同必須攜帶撤銷抵押單原件和復印件。
  6、 注銷登記備案必須帶齊所有的合同，變更登記備案需帶一本合同；合同必須雙方簽名蓋章，否則一律不予辦理。

  查看全文↓ 2018-06-28 18:13:22

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• 問 商品房買賣合同未備案可以變更買受人嗎?需要什么手續(xù)？
  答

  名字不好改 要出一些證明 可以到售樓部咨詢下 需要買房前備案人的戶口 和現在要改的人的戶口，再到房管局去更改 但房子好像是備案后要一段時間才能轉戶， 有點麻煩 。

  全部4個回答>
• 問 ??商品房買賣合同怎么備案，需要什么材料？
  答

  商品房購買合同備案時間時間在三個月內?！吨腥A人民共和國物權法》第二十條規(guī)定："當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。"擴展資料：商品房預售合同備案流程：房地產開發(fā)企業(yè)應當自聯機簽約之日起30日內，向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請預售登記。1、網上打印的商品房預售合同一式四份（雙方當事人已簽字或蓋章）；2、網上打印的商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書；3、房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人（或負責人身份證明書復印件、授權委托書原件各一份；4、國有土地使用權證原件及復印件各一份；

  全部4個回答>
• 問 中山市辦理商品房買賣合同登記備案變更需要哪些手續(xù)？
  答

  商品房買賣合同登記備案變更需要哪些手續(xù)？

  全部2個回答>
• 問 ??購房合同上都有買受人嗎？
  答

  實際上填你一人就是了。因為本身就屬于夫妻雙方的共同財產。這樣既可以避免麻煩，又有利于你妻子公積金的提取。 但先提取公積金是不可能的，因為要房產證。

  全部3個回答>
• 問 商品房預售合同需要備案嗎 未備案是否無效
  答

  網友：未備案的商品房預售合同是否無效？     樂音果律師： 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。