地塊建筑面積怎么算

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• 137****0659

  積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。 計(jì)算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積 當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  一、容積率的內(nèi)涵及其特性 容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率具有如下特性：
  (一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。 房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi) 樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率 因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
  (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。
  二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律 影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià)，二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到**大，土地價(jià)格也達(dá)到**高，此時(shí)的容積率為**經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降，地價(jià)也隨之開(kāi)始下降。如(圖一)，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤(rùn)，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開(kāi)發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到**大，地價(jià)達(dá)到**高，M為**佳容積率。超過(guò)這個(gè)容積率，地價(jià)開(kāi)始向反方向變化，隨容積率提高而下降。
  (二)容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開(kāi)發(fā)成本比例高，通過(guò)降低樓面地價(jià)來(lái)降低房屋單方開(kāi)發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開(kāi)發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開(kāi)發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開(kāi)發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹(shù)城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。
  (三)容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。
  (四)容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)**敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響**不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒(méi)有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:14:51
• 145****8047

  商業(yè)地塊建筑面積如何計(jì)算
  １、房屋的，計(jì)算建筑面積的房屋，（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米，以下同）。
  ２、外墻墻體，同一樓層外墻既有主墻又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)來(lái)計(jì)算建筑面積，墻體厚度按主墻體厚度計(jì)算，各樓層墻體厚度不同時(shí)分層分別計(jì)算。如果是金屬幕墻或者其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。
  ３、房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。
  ４、非垂直墻體，對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積，房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。
  ５、樓梯下方空間，樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。
  ６、公共通道，臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。
  ７、具有使用功能但（高度）低于2.20米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。
  商業(yè)地塊建筑面積是否包含地下面積
  １、按照新版《規(guī)范》，地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，結(jié)構(gòu)在2.2米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)在2.2米以下的，應(yīng)計(jì)算二分之一面積。
  ２、建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，結(jié)構(gòu)層在2.2米以下，也要算二分之一面積。還有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1／2面積。這樣一來(lái)完全顛覆了地下室、半地下室不計(jì)算面積的舊規(guī)范。
  ３、建筑面積＝有效面積＋結(jié)構(gòu)面積＝使用面積＋輔助面，建筑面積＋結(jié)構(gòu)面積＝結(jié)構(gòu)面積＋輔助面積＋套內(nèi)使用面積
  （1）建筑面積：指建筑物長(zhǎng)度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。
  （2）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。
  （3）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。
  （4）結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。
  以上就是關(guān)于商業(yè)地塊建筑面積如何計(jì)算以及是否包含地下面積的介紹了，購(gòu)房者在購(gòu)買商業(yè)地塊時(shí)一定要確認(rèn)下建筑面積是多少，積相關(guān)描述也需在購(gòu)房合同進(jìn)行約定。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:14:06
• 136****1784

  　　1、計(jì)算公式：樓面價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。（土地總面積*容積率這個(gè)只是地上部分算容積率的面積。總建筑面積還有地下和一些不算容積率的面積）
  　　房?jī)r(jià)中的樓面土地價(jià)格計(jì)算和兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系,一是土地本身的價(jià)格,二是規(guī)劃容積率。
  　　2、計(jì)算時(shí)要包括各種購(gòu)買土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用；容積率就是用用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬(wàn)平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。假設(shè)一個(gè)小區(qū)土地價(jià)格為40萬(wàn)/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價(jià)：樓面地價(jià)=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價(jià)=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）

  查看全文↓ 2018-06-28 17:13:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??地塊建筑面積怎么算？有沒(méi)有什么影響嗎？
  答

  占地面積一。對(duì)于建筑物而言，占地面積是指建筑占地面積物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面積。通常用于計(jì)劃地塊的建筑密度，計(jì)算公式是：建筑密度=占地面積/土地面積。二。可以指到手的空白地皮的平米面積，即地塊總面積。在**初進(jìn)行報(bào)批立項(xiàng)時(shí)，會(huì)經(jīng)常用到“占地面積”這個(gè)詞，就是這個(gè)意思。用地面積乘以容積率等于建筑面積。

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• 問(wèn) ??地塊總建筑面積怎么算？怎么計(jì)算的呢？
  答

  用地面積，就是地塊的面積，一般用公頃標(biāo)識(shí)。建筑占地面積，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積。建筑面積，指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。這個(gè)概念比較復(fù)雜，不同地區(qū)還有不同規(guī)定。 至于說(shuō) 戶型建筑面積，是指住宅一戶的套內(nèi)面積/得房率得到的數(shù)值。即套內(nèi)面積+公攤面積。

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• 問(wèn) 怎樣算建筑面積? 建筑工程建筑面積怎么算？
  答

  占地面積是指經(jīng)規(guī)劃許可和施工許可的建筑物實(shí)際占用土地的面積。建筑的占地面積就是指建筑物水平方向的投影面積，之所以不說(shuō)首層建筑面積，是因?yàn)橛幸恍┘芸詹糠衷谟?jì)算建筑面積的時(shí)候只算50%甚至不算，而占地面積卻是100%。向左轉(zhuǎn)|向右轉(zhuǎn)建筑面積是指經(jīng)規(guī)劃和施工許可的各類建筑面積之和。舉例來(lái)說(shuō)就是：書柜放在屋內(nèi)的面積是占地面積，書柜的每層隔斷每個(gè)平面加起來(lái)的總和就是建筑面積。建筑面積=套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e套內(nèi)建筑面積的總和=使用面積和墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積的總和。

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• 問(wèn) 怎么算建筑面積? 陽(yáng)臺(tái)怎么計(jì)算建筑面積？
  答

  現(xiàn)在的建筑面積一般也是房地產(chǎn)商所說(shuō)的銷售面積。使用面積現(xiàn)在是家里實(shí)際面積，現(xiàn)在的陽(yáng)臺(tái)都是包好的，所以陽(yáng)臺(tái)也算全部，而沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)才算一半面積；使用面積也叫實(shí)用面積，一般采暖費(fèi)面積按此面積收費(fèi)。 通常來(lái)說(shuō)，磚混結(jié)構(gòu)的板式樓（老式6層樓）使用面積等于建筑面積的85%左右，板式混凝土小高層（層數(shù)低于13層）使用面積等于建筑面積的80%左右，板式高層使用面積等于建筑面積的75%左右，蝶式、點(diǎn)式高層使用面積等于建筑面積的70%左右。不過(guò)以上數(shù)據(jù)是統(tǒng)計(jì)出來(lái)的大概，具體的得房率（得房率等于使用面積除以建筑面積）還要問(wèn)開(kāi)發(fā)商。 希望我的回答能對(duì)你有幫助。

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• 問(wèn) 怎么算建筑面積? 陽(yáng)臺(tái)怎么計(jì)算建筑面積？
  答

  1、用地面積為：18×666.7＝12000平方米。2、由于容積率為5，所以地上建筑面積為：12000×5＝60000平方米。3、由于建筑密度為38％，所以建筑物基底面積為：12000×38%＝4560平方米。根據(jù)上述計(jì)算可知，高層的建筑面積是無(wú)法計(jì)算的，只能計(jì)算出地上部分的建筑面積。

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