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一、建議不要購買無房產證的二手房。二、買無證二手房將面臨的風險：1）二手房買賣合同無效之風險 賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規(guī)定。根據該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓?！ ?）房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定 現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。3）房屋質量難以保證 現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。4）“一房二賣”不可不防 無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。 三、二手房交易十大注意事項：1、房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。2、土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4、房屋手續(xù)是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。5、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。6、物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。7、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。8、單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
全部3個回答>無房產證的如何交易
145****4977 | 2018-06-27 11:37:05
已有4個回答
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153****9019
簽訂好合同，約定好違約責任。到房管局辦理備案登記。相關法規(guī)：中華人民共和國合同法 第十二條 合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：
查看全文↓ 2018-06-27 11:39:33
（一）當事人的名稱或者姓名和住所；
（二）標的；
（三）數量；
（四）質量；
（五）價款或者報酬；
（六）履行期限、地點和方式；
（七）違約責任；
（八）解決爭議的方法。 當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。 -
133****7503
首先你得先跟房主溝通,看看那個房子備案了沒有,要是備案了,就不能改名字了
查看全文↓ 2018-06-27 11:39:09
2、要是沒有備案,就能去開發(fā)商改名字,改名字就得看開發(fā)商的制度是什么樣了,跟那邊關系好的話去了就給改了,也不是什么難事
3、關于流程,要是你們改合同,那么原房主的合同就會被收回,你們辦理了更名手續(xù),拿到你手里的就是一份新合同,內容跟原房主被收回的合同內容一樣,就是名字改了,改成你的名字了,還有需要變更的就是相關票據了。希望我的回答能幫到你,望采納 -
152****8651
問:我打算購買一套二手房，業(yè)主還未取得房產證，只有一份經過房管局登記備案的購房合同。我和業(yè)主約定，先支付大部分房款，收樓后等到出房地產證辦理過戶手續(xù)時再支付余款。請問，在業(yè)主領取房產證之前的交易和取得房產證之后的交易有什么區(qū)別?如果是之前交易,我應當注意哪些問題?答疑嘉賓:廣東華安聯合律師事務所律師陳敏:在業(yè)主領取房產證之后的交易比較安全。房產交易一般分兩次支付房款，第二次付款在房產過戶時發(fā)生，只要房產過戶到你名下，你就可以放心了。由于業(yè)主領取房產證之后,兩次付款的時間間隔較短，如果不能正常過戶，在第二次付款時矛盾就已經出現，你可以及時查封房屋，索回已付房款。但是，在業(yè)主取得房產證之前交易，交易時間過長，如果期間業(yè)主和他人發(fā)生糾紛，所購房屋有可能被他人查封，這時要索回已付房款就比較困難。如果在業(yè)主領取房產證之前交易，除了業(yè)主的產權證明(購房合同)、購房發(fā)票、已交稅費和身份證的真實性外，你還需要了解業(yè)主的婚姻狀況，避免其配偶對房屋交易提出異議。 此外，你必須了解該房屋是否存在抵押和租賃情況，如有抵押情況，房屋交易必須征得抵押權人同意，否則合同無效。如果存在租賃情況，必須在承租人放棄優(yōu)先購買權的情況下，你才能購買該房屋。
查看全文↓ 2018-06-27 11:38:45
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157****8565
如果這套房屋不符合上市交易條件。合同和協議就沒有法律效力，公正沒什么意義。
查看全文↓ 2018-06-27 11:38:22
這協議只能證明你出資購買。并不能證明這套房子屬于你。如果無法發(fā)生所有權轉移。你可以要求賣家退款。
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沒有房產證的房子無法辦理過戶。原因如下：1、房產證購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證；2、前我國采取的是產權登記制度，取得房產證的房屋才可以進行二次交易，沒有取得房產證的房屋禁止上市交易的；
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房產證沒下來的房子買賣辦法：1、房屋買賣雙方約定等房產證下來再過戶這種方式屬于二手房買賣，需要要繳納的稅費會比新房多一些。包括：個人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡單直接，能及時過戶，風險較低。不足之處就是稅費相對較高，且時間成本比較長。2、直接更名流程：賣房者需要首先還清銀行貸款；賣房者拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同；開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；注銷完成后由購買者和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。
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分兩種：一是和房屋建筑面積算在一起的，在附在《房屋所有權證》**后一頁上契稅完稅憑證上載明車庫面積的；另一種是單獨出售的，沒有《房屋所有權證》的。前一種在購買房屋的時候，車庫隨房屋同時轉移所有權。二，如果是直接向開發(fā)商購買的，有《汽車庫買賣合同》和開發(fā)商出具的收款收據；如果是買的二手車庫，可以由出賣方開出收條，注明車庫的具體位置，并且把當初開發(fā)商開給他的收款收據和《汽車庫買賣合同》一并交給您，這樣的買賣也是安全的。
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沒有產權證的房屋，法院可以采取現狀處置的方式進行查封、拍賣。但在拍賣前，要告知買受人房屋沒有產權證的事實情況及法院拍賣不負責后續(xù)的產權辦理事宜。**高人民法院關于轉發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部《關于無證房產依據協助執(zhí)行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機構發(fā)出《協助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構發(fā)出《協助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續(xù)的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。
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