共有產(chǎn)權(quán)房有什么缺點

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• 146****2291

  區(qū)別：共有產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)是由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。而經(jīng)濟適用房5年之內(nèi)是有限產(chǎn)權(quán)，5年以后是完全產(chǎn)權(quán)。 共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。 經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定

  查看全文↓ 2018-06-21 20:46:55
• 154****6134

  共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。　
  　　特點：　
  　　“共有產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟適用房的變異形式，其顯著特點在于價格形成機制?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”用地性質(zhì)由劃撥改為出讓，并完全按照商品房進(jìn)行開發(fā)，且銷售價格計算也等同于商品房?？梢?，比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房，“共有產(chǎn)權(quán)房”增加了土地成本，且房價實際上是“隨行就市”。客觀上，“共有產(chǎn)權(quán)房”的這種價格形成機制，不啻于維護了商品房市場價格，喪失了經(jīng)濟適用房平抑市場房價的政策效應(yīng)。
  　　另一個顯著特點在于“共有產(chǎn)權(quán)房”的出資方式，它是由政府按照“三七開”或“五五開”墊資，并不影響購房者向銀行申請商業(yè)貸款等。就其出資方式的本質(zhì)來說，與開發(fā)商推出的所謂“零**”優(yōu)惠政策比較，前者的墊資人是政府，后者的墊資人是房產(chǎn)商，從融資模式上看，并無本質(zhì)差別。

  查看全文↓ 2018-06-21 20:46:49
• 135****1424

  共有產(chǎn)權(quán)房**大的特點在于價格形成機制?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”用地性質(zhì)由劃撥改為共有產(chǎn)權(quán)房出讓，并完全按照商品房進(jìn)行開發(fā)，且銷售價格計算也等同于商品房。
  
  房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實現(xiàn)共有：當(dāng)個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時，個人承擔(dān)的價格相當(dāng)于同期經(jīng)濟適用住房的價格;對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購買，個人承擔(dān)的價格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房。
  
  共有產(chǎn)權(quán)房是將政府用于建設(shè)經(jīng)濟適用住房的財政性支出（主要包括減免的土地出讓金及有關(guān)配套等費用）轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有經(jīng)濟適用住房部分產(chǎn)權(quán)和占有、處分、受益等相應(yīng)權(quán)利。
  
  即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2018-06-21 20:46:44

相關(guān)問題

• 問 ?? 共有產(chǎn)權(quán)房有什么缺點？作用都有哪些呢？
  答

  所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

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• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房 共有產(chǎn)權(quán)房有什么問題
  答

  什么是共有產(chǎn)權(quán)房 “共有產(chǎn)權(quán)房”，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點，該模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。2012年1月，上海降低共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入門檻，月收入達(dá)5000元的也可以申請。 共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點，之后在貴州、上海等地都有推廣。它的主要目的是讓中低收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，減少買房成本，市民以后可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。 共有產(chǎn)權(quán)房特征 共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的**大區(qū)別是，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房將傳統(tǒng)劃撥土地經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)量化為明確的產(chǎn)權(quán)比例，從根本上解決了界限不明確等諸多問題，讓保障性住房的產(chǎn)權(quán)有了準(zhǔn)確的法律定位，也讓過去經(jīng)適房退出與市場接軌的問題變得簡單明了。 共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行政府指導(dǎo)價，購房人的出資與房價總額的差價為政府出資，并按出資比例形成共有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房上市或退出時，只要購買政府的產(chǎn)權(quán)部分或按比例與政府分成即可，并實施5年內(nèi)原價購買，5至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益。 共有產(chǎn)權(quán)房優(yōu)勢 1. 降低房價 共有產(chǎn)權(quán)房分散安排在市區(qū)商品住宅開發(fā)項目中，由政府統(tǒng)一回購、供應(yīng)。分散建設(shè)的總量為當(dāng)年住宅總量的5%～10%。集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項目則采取限房價、競地價的方式公開出讓，一般安排在拆遷成本較低的地段，以降低房價。 2. 避免投機行為 政府可通過“合股買房”擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)，來遏制富人買房、投機者炒房、轉(zhuǎn)租等行為，強化政府監(jiān)管。以出讓土地方式建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，其購買人即使弄虛作假成功，其得到的也只是使用價值，由于產(chǎn)權(quán)明晰，如果私下倒賣，買賣雙方都侵占了共有產(chǎn)權(quán)人即國家利益，國家追討其非法牟利于法有據(jù)。 一是因為共有產(chǎn)權(quán)房模式可以通過出口反制入口，申購人的尋租動力大大減弱，行賄購房得不償失;二是將改變過去供不應(yīng)求的狀況，實現(xiàn)“房等人”，共有產(chǎn)權(quán)房不再像傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房那樣，因為是稀缺資源而產(chǎn)生尋租空間;三是共有產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量和價格與同類商品房直接可比，因此建設(shè)和供應(yīng)就有了直接的參照和約束，特別是變“補磚頭”為“補人頭”，直接補助老百姓購買商品房，政府甚至可以從建設(shè)和供應(yīng)環(huán)節(jié)完全退出，因此也就完全沒有這方面的尋租空間。 共有產(chǎn)權(quán)房問題 首先，政府與保障對象之間的出資比例不好確定。政府究竟是以土地、稅收優(yōu)惠作為投入還是另外投入真金白銀，政府與保障對象之間的產(chǎn)權(quán)比例由誰來確定、**終確定的產(chǎn)權(quán)比例是否公平合理，都難定標(biāo)準(zhǔn)。因此，根據(jù)土地使用和建筑及安裝費用確定產(chǎn)權(quán)比例，好說不好做。 其次，政府對“共有產(chǎn)權(quán)房”的監(jiān)管成本并不低。由于政府的這部分產(chǎn)權(quán)屬于公共產(chǎn)權(quán)，政府就要履行產(chǎn)權(quán)人的監(jiān)督職責(zé)，因此，“共有產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)劃、建設(shè)、分配、后續(xù)管理等方面，政府投入的監(jiān)管成本必然比現(xiàn)在要多。 再者，政府的投資收益如何使用同樣值得商榷。

• 問 ??什么是共有產(chǎn)權(quán)房？共有產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎?
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房是能夠買賣的，但是必須要征得共有人的同意，不然是無效的。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)我國法律規(guī)定，未征得共有人同意，房屋買賣無效，這里的“共有人”，包括共同繼承人這種情形。因此，由于這種房屋買賣行為不受法律保護，買房人一般無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而其購房款已支付，這樣很可能跌入房款兩空的陷阱。未經(jīng)共同繼承人同意買賣房屋是指繼承人中的一人或數(shù)人不征得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣合同無效，買房人的權(quán)益受損的情形。認(rèn)定方法為房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實現(xiàn)共有：當(dāng)個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時，個人承擔(dān)的價格相當(dāng)于同期經(jīng)濟適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購買，個人承擔(dān)的價格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房。共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購買者經(jīng)濟情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入中高收入群體時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場租金。

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• 問 共有產(chǎn)權(quán)房如何買賣?共有產(chǎn)權(quán)房能夠買賣嗎，共有產(chǎn)權(quán)房怎樣認(rèn)定
  答

  一、共有產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎?共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格控制在90平方米以內(nèi)，住房需自住滿5年后方可上市交易，交易產(chǎn)生增值收益由保障對象和政府按產(chǎn)權(quán)比例分配;同等條件下政府可優(yōu)先回購，再將部分產(chǎn)權(quán)出售給其他保障對象。二、共有產(chǎn)權(quán)房是如何認(rèn)定的共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的**大區(qū)別是，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房將傳統(tǒng)劃撥土地經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)量化為明確的產(chǎn)權(quán)比例，從根本上解決了界限不明確等諸多問題，讓保障性住房的產(chǎn)權(quán)有了準(zhǔn)確的法律定位，也讓過去經(jīng)適房退出與市場接軌的問題變得簡單明了。共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行政府指導(dǎo)價，購房人的出資與房價總額的差價為政府出資，并按出資比例形成共有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房上市或退出時，只要購買政府的產(chǎn)權(quán)部分或按比例與政府分成即可，并實施5年內(nèi)原價購買，5至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益。三、共有產(chǎn)權(quán)房如何辦理過戶購買共有產(chǎn)權(quán)房屋辦理過戶時，比單一產(chǎn)權(quán)人過戶要復(fù)雜，需要每個共有權(quán)人都簽署與售房有關(guān)的所有文件，如果買房人辦理貸款，還需所有共有權(quán)人在銀行工作人員面前簽署售房文件。在房地產(chǎn)交易所辦理過戶手續(xù)時，房產(chǎn)共有人應(yīng)當(dāng)?shù)綀雠浜腺I房人辦理過戶手續(xù)。如果因特殊原因不能到場現(xiàn)場，需提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，授權(quán)他人代為辦理。需要的手續(xù)主要有：

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• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房其實就是地方政府讓出部分土地出讓收益，并且低價配售給符合保障對象家庭所建的房屋，簡單來說就是政府與購房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金，如果退出共有產(chǎn)權(quán)房之后，由政府進(jìn)行房屋回購，而購房者只能將自身的資產(chǎn)數(shù)額的部分進(jìn)行變現(xiàn)，這樣也在一定程度上保障住房的封閉運行。目前共有產(chǎn)權(quán)房有兩個比較直接的作用：1、通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，讓群眾自己支付一部分錢來解決住房的問題。2、對于經(jīng)濟適用房以及限價商品房制度進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)范，遏制保障性住房的牟利空間，這樣也就意味著購買房屋其實是為了解決住房問題，而不是通過房屋來進(jìn)行牟利，在一定程度上也抑制了較高的房價，另外申購共有產(chǎn)權(quán)房的時候，價格基本上與市場價格是同步的，這樣也就壓縮了牟利的空間。