什么是共有產(chǎn)權(quán)房 共有產(chǎn)權(quán)房有什么問題

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• 153****6410

  什么是共有產(chǎn)權(quán)房 “共有產(chǎn)權(quán)房”，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點，該模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。2012年1月，上海降低共有產(chǎn)權(quán)房的準入門檻，月收入達5000元的也可以申請。 共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點，之后在貴州、上海等地都有推廣。它的主要目的是讓中低收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，減少買房成本，市民以后可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。 共有產(chǎn)權(quán)房特征 共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的**大區(qū)別是，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房將傳統(tǒng)劃撥土地經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)量化為明確的產(chǎn)權(quán)比例，從根本上解決了界限不明確等諸多問題，讓保障性住房的產(chǎn)權(quán)有了準確的法律定位，也讓過去經(jīng)適房退出與市場接軌的問題變得簡單明了。 共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行政府指導價，購房人的出資與房價總額的差價為政府出資，并按出資比例形成共有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房上市或退出時，只要購買政府的產(chǎn)權(quán)部分或按比例與政府分成即可，并實施5年內(nèi)原價購買，5至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益。 共有產(chǎn)權(quán)房優(yōu)勢 1. 降低房價 共有產(chǎn)權(quán)房分散安排在市區(qū)商品住宅開發(fā)項目中，由政府統(tǒng)一回購、供應(yīng)。分散建設(shè)的總量為當年住宅總量的5%～10%。集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項目則采取限房價、競地價的方式公開出讓，一般安排在拆遷成本較低的地段，以降低房價。 2. 避免投機行為 政府可通過“合股買房”擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)，來遏制富人買房、投機者炒房、轉(zhuǎn)租等行為，強化政府監(jiān)管。以出讓土地方式建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，其購買人即使弄虛作假成功，其得到的也只是使用價值，由于產(chǎn)權(quán)明晰，如果私下倒賣，買賣雙方都侵占了共有產(chǎn)權(quán)人即國家利益，國家追討其非法牟利于法有據(jù)。 一是因為共有產(chǎn)權(quán)房模式可以通過出口反制入口，申購人的尋租動力大大減弱，行賄購房得不償失;二是將改變過去供不應(yīng)求的狀況，實現(xiàn)“房等人”，共有產(chǎn)權(quán)房不再像傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房那樣，因為是稀缺資源而產(chǎn)生尋租空間;三是共有產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量和價格與同類商品房直接可比，因此建設(shè)和供應(yīng)就有了直接的參照和約束，特別是變“補磚頭”為“補人頭”，直接補助老百姓購買商品房，政府甚至可以從建設(shè)和供應(yīng)環(huán)節(jié)完全退出，因此也就完全沒有這方面的尋租空間。 共有產(chǎn)權(quán)房問題 首先，政府與保障對象之間的出資比例不好確定。政府究竟是以土地、稅收優(yōu)惠作為投入還是另外投入真金白銀，政府與保障對象之間的產(chǎn)權(quán)比例由誰來確定、**終確定的產(chǎn)權(quán)比例是否公平合理，都難定標準。因此，根據(jù)土地使用和建筑及安裝費用確定產(chǎn)權(quán)比例，好說不好做。 其次，政府對“共有產(chǎn)權(quán)房”的監(jiān)管成本并不低。由于政府的這部分產(chǎn)權(quán)屬于公共產(chǎn)權(quán)，政府就要履行產(chǎn)權(quán)人的監(jiān)督職責，因此，“共有產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)劃、建設(shè)、分配、后續(xù)管理等方面，政府投入的監(jiān)管成本必然比現(xiàn)在要多。 再者，政府的投資收益如何使用同樣值得商榷。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:52

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• 問 ??什么是共有產(chǎn)權(quán)房？共有產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎?
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房是能夠買賣的，但是必須要征得共有人的同意，不然是無效的。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)我國法律規(guī)定，未征得共有人同意，房屋買賣無效，這里的“共有人”，包括共同繼承人這種情形。因此，由于這種房屋買賣行為不受法律保護，買房人一般無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而其購房款已支付，這樣很可能跌入房款兩空的陷阱。未經(jīng)共同繼承人同意買賣房屋是指繼承人中的一人或數(shù)人不征得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣合同無效，買房人的權(quán)益受損的情形。認定方法為房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實現(xiàn)共有：當個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時，個人承擔的價格相當于同期經(jīng)濟適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進行購買，個人承擔的價格則相當于同期經(jīng)濟適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房。共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。當購買者經(jīng)濟情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標準，進入中高收入群體時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場租金。

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• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房其實就是地方政府讓出部分土地出讓收益，并且低價配售給符合保障對象家庭所建的房屋，簡單來說就是政府與購房者共同承擔住房建設(shè)資金，如果退出共有產(chǎn)權(quán)房之后，由政府進行房屋回購，而購房者只能將自身的資產(chǎn)數(shù)額的部分進行變現(xiàn)，這樣也在一定程度上保障住房的封閉運行。目前共有產(chǎn)權(quán)房有兩個比較直接的作用：1、通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，讓群眾自己支付一部分錢來解決住房的問題。2、對于經(jīng)濟適用房以及限價商品房制度進行進一步的規(guī)范，遏制保障性住房的牟利空間，這樣也就意味著購買房屋其實是為了解決住房問題，而不是通過房屋來進行牟利，在一定程度上也抑制了較高的房價，另外申購共有產(chǎn)權(quán)房的時候，價格基本上與市場價格是同步的，這樣也就壓縮了牟利的空間。

• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房共同擁有兩個以上的產(chǎn)權(quán)人，享有平等的所有權(quán)。目前的共有產(chǎn)權(quán)房通常指的是政府和個人共同享有對房屋的所有權(quán)，以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭，對于一些沒有條件購買房屋的人來說，購買共有產(chǎn)權(quán)的房屋是一個不錯的選擇，可以享受到比較低的價格，不會面臨太過于高昂的房價。共有產(chǎn)權(quán)房的特點就是會比商品房的價格要低，但是共有產(chǎn)權(quán)房的人權(quán)要求限制比較高，主要是為了保證低收入家庭能夠有房居住。購房人可以按占有產(chǎn)權(quán)的份額，出同等份額的購房款，與政府共同擁有產(chǎn)權(quán)，也就是說此類房屋購房者是沒有權(quán)利進行出售和轉(zhuǎn)讓的，除了購買受到限制之外，再次出售的時候也需要補足相應(yīng)的款項，才能夠進行出售，即便是取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證往往也要5年以上才能夠轉(zhuǎn)讓。

• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房
  答

  共有產(chǎn)權(quán)房指的是：低收入住房困難的家庭在買房時，和政府按出資比例，各持有一部分房屋的產(chǎn)權(quán)，雙方共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，在經(jīng)濟允許的情況下，可以購回政府擁有的產(chǎn)權(quán)，獲得房屋的全部產(chǎn)權(quán)，可以簡單理解為房屋產(chǎn)權(quán)歸兩人或多人共有。購買共有產(chǎn)權(quán)房時需要注意：1、辦理房產(chǎn)證比較麻煩，共有產(chǎn)權(quán)房存在權(quán)屬上的問題，可能很久都不能辦理房產(chǎn)證，非常容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。2、公有產(chǎn)權(quán)的房屋進行買賣時，對于按份共有、共同共有兩種情況，出售時也是不同的。3、共有產(chǎn)權(quán)房并不是所有人都能購買的，只有低收入住房困難家庭，在和政府簽訂合同后，才能購買共有產(chǎn)權(quán)房。4、購買共有產(chǎn)權(quán)房之后，如果想要再進行買賣，限制性條件是比較多的，需要由相關(guān)部門審批后才能在市場流通。

• 問 什么是共有產(chǎn)權(quán)房?
  答

  所謂的共有產(chǎn)權(quán)房是政府與購房者共同承擔住房建設(shè)資金的房屋，在分配房屋所有產(chǎn)權(quán)的時候，會明確共有雙方的資金數(shù)額，根據(jù)資金數(shù)額的不同所承擔的權(quán)利和義務(wù)也是不相同的，如果購房者退出了購房退出時可以由政府回購，共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)在轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)調(diào)控方式方面，起到了積極的作用。因為共有產(chǎn)權(quán)房是由當?shù)卣尦霾糠滞恋兀员容^低的價格出售給滿足條件的家庭，所以在簽署合同的時候是和當?shù)卣炗喌模⑶以诤贤斨屑s定好了雙方的產(chǎn)權(quán)份額之后雖然可以上市交易，但是個人需要支付的費用還是比較多的，除了政府的那一部分份額之外，還需要繳納土地出讓金，才能夠達成轉(zhuǎn)讓的條件，而且并不是所有人都能夠購買共有產(chǎn)權(quán)房，一般是供給沒有房子或者是低收入的家庭。