房屋拆遷一定要產權置換嗎？

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• 158****0834

  不一定的，各地政府還可以出臺當地實施細則，《國有土地上房屋征收與補償條例》（新拆遷法）第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。 而新建房屋一般要比拆遷房屋市價高，故尚需補足差價才能一平方換一平方。且被拆遷房屋有好壞，市價不盡相同的。
  一般的操作是將評估所得到的錢用于購買政府用于產權置換的房屋，自己可以選擇面積，多退少補。

  查看全文↓ 2018-06-15 10:32:30
• 148****6571

  房屋拆遷補償方式：
  
  1、貨幣補償評估依據
  貨幣補償是通過不同的法定依據由專業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
  市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
  商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
  重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
  上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
  
  2、產權置換
  產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
  產權置換分為兩種形式：
  異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
  回遷安置?；剡w安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
  附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均**低面積，如上海人均**低面積為22㎡，所以拆遷安置。
  
  3、結合型補償
  顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。
  由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。
  
  房屋拆遷補償計算標準
  
  (1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
  
  (2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
  

  查看全文↓ 2018-06-15 10:31:56
• 151****1015

  婚前一方房產婚后拆遷安置 安置房屬于夫妻共同財產。根據拆遷條例產權調換的規(guī)定，取得的安置房產權，是對婚前房產的補償，或者說是前一物權的權利延伸，安置房是原被拆遷房屋的所有權的轉換形式。
  　但是目前在對公民私有房屋拆遷時，拆遷部門會對被拆遷房給予現(xiàn)金形式或房產形式進行補償，但補償的房產可能會超出原房屋面積，對超出的面積如何認定的問題。
  應注意的，如果超出面積是對原住房的等值補償，則該安置房完全是原房主的個人財產，如果超出面積要求的原房主購買，而其是以夫妻共同財產購買的，則不能全部認定為一方的個人財產，應視為雙方對一方婚前房屋以共同財產使之增值，增值部分應認定為夫妻共同財產。
  如果夫妻一方，在拆遷安置的產權證上寫上夫妻雙方的名字，那么，這個房產就屬于夫妻共同財產了。如果是婚前個人承租的公房，婚后獲得的拆遷安置承租人的房產和補償款則屬于夫妻共同財產。 　　也就是說，此時要區(qū)分是等值還是增值，如果有增值的，要區(qū)分增值的具體情況，如果是使用夫妻共有財產使之增值，那么對該增值部分就應該按共有處理。
  　　綜上，婚前個人房產，婚后拆遷安置，補償安置房在等值范圍內原則上屬于個人財產。對以夫妻共有財產購買的超過原等值的部分，原則上屬于夫妻共有財產。 　　所謂等值，應作擴大理解，可以理解為包括一方婚前個人財產的增值部分，因為該增值部分與另一方沒有關系，根據物權延伸規(guī)則，應當屬于一方個人財產。
  我們應當明確，等值，等的是離婚該房產的價值，包括該房產的自然增值，而不是結婚時的價值。

  查看全文↓ 2018-06-15 10:31:28

相關問題

• 問 房屋拆遷一定要產權置換嗎?房屋拆遷產權置換需要簽購房意向書嗎?
  答

  按照法律規(guī)定，拆遷的補償方式由被拆遷人自由選擇。拆遷方應當提供貨幣補償、房屋產權置換兩種方式，被拆遷人可以根據需要選擇貨幣、房屋或者混合選擇均可。如果拆遷人不給被拆遷人選擇權，只提供貨幣或者房屋，我們是可以拒絕補償的。而且補償都是依據補償方案確定的，如果補償方案里只有一種選擇，那么該方案也是違法的?？梢跃驼麄€征收行為提起行政訴訟。

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• 問 房屋拆遷一定要產權置換嗎？房屋拆遷置換比例一般是多少？
  答

  房屋拆遷置換不是按比例計算，計算公式為：房屋拆遷補償價=（基準地價×K+基準房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。住宅貨幣補償價格包括房屋重置價格和區(qū)位補償價格兩部分。區(qū)位補償價由基準地價和拆遷房屋標準房價組成。重置價格是重置價格和已拆遷房屋新折扣的結合。其中，K為容積率修正系數。房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍。

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• 問 房屋拆遷一定要產權置換嗎？比例一般是多少？
  答

  1、原則性的要求是按市場價格進行等價賠償，即拆遷置換比例1:1,也就是說一般要到房地產評估機構進行評估后，按價賠償。2、一般實施起來，要綜合考慮到實際中存在的各種因素，從而導致置換比例大都在1：1.1到1：1.3之間。3、每個城市情況不一,具體要參照當地有關部門的規(guī)定。

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• 問 ??房屋拆遷一定要產權置換嗎?需要簽購房意向書嗎?
  答

  因為國家不允許在預售證取得前以定金等名義收取任何費用，所以開發(fā)商采用了“意向書”的形式收費，這種行為是違法的。我在開發(fā)商營銷工作多年，這是慣用手法。提前回款以支持公司的運營。開發(fā)商**怕的是客戶拿著這個收據和協(xié)議去起訴，結果很可能是涉嫌非法集資。所以開發(fā)商不大可能冒這個風險去把房子再賣別人。關鍵看您的意向書中，落款是不是開發(fā)公司，有沒有章。估計收款時只給您開了收據吧？收據上收款項是什么？蓋的什么章很關鍵。有的蓋工程部的章，有的蓋營銷部的章，都是為了逃避法律。辦理產權是以后的事，關鍵是簽訂合同，把意向書轉成合同，在這個過程中，您不需要讓步，開發(fā)商擔心您拿著收據和意向書告他們。只要簽訂合同，意味著買賣行為完成，法律上房子就已經是您的了。您沒有說明一個問題：為什么管那個人叫“房主”？我理解是因為房主和開發(fā)商已有了銷售合同。這樣的話，開發(fā)商是沒有發(fā)言權的，那套房子已經是房主的了。如果您說的房主還沒有銷售合同，那您為什么把錢給這個所謂的房主呢？

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• 問 房屋水電一定要過戶嗎？
  答

  如果房子需要過戶的，水電當然必須過戶，以免后續(xù)發(fā)生糾紛。如果只是出租的，水電不應過戶。

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