產(chǎn)權(quán)還是房產(chǎn)商的期房可被查封嗎

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• 131****4395

  開發(fā)商所建的房子被法院查封,由于沒有辦理登記手續(xù)，只能等待法院判決，確認房產(chǎn)的所有權(quán)了。
  《中華人民共和國物權(quán)法》
  第十七條
  不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

  查看全文↓ 2018-06-07 21:49:43
• 148****0671

  張某與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，一次性付款購買了一套期房并到房管局辦理了預(yù)售商品房的登記備案手續(xù)，工程竣工驗收合格后，開發(fā)商按期將房屋交付給了張某，張某裝修后搬進了該房，后開發(fā)商辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，在張某辦理分戶產(chǎn)權(quán)的過程中，開發(fā)商因借款糾紛被某工廠訴至法院，根據(jù)工廠申請，法院查封了張某的房屋，并向房管局送達了不予辦理被查封房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的協(xié)助執(zhí)行通知書，張某得知后即以案外人的身份向法院提出了執(zhí)行異議，認為不應(yīng)查封其正在辦理過戶手續(xù)的房屋，要求法院解除查封。
  對張某的請求是否合理，有三種意見。
  第一種意見認為張某就該房并未取得產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)證上開發(fā)商仍為所有權(quán)人，張某的損失可向開發(fā)商追償，法院的查封正確。
  第二種意見認為如張某與開發(fā)商合同合法有效，張某履行了付款義務(wù)且實際占有了該房屋，即取得了對該房的物權(quán)，而工廠與開發(fā)商之間僅僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)，應(yīng)裁定解除查封。
  第三種意見認為合同備案屬于預(yù)告登記，張某對預(yù)售房進行了備案即取得了對抗第三人的效力，法院的查封應(yīng)該解除。
  評析一、預(yù)售合同備案是否等同于預(yù)告登記
  商品房預(yù)售合同登記備案制度僅僅是一種行政管理的手段，并非物權(quán)登記，購房者享有的權(quán)利仍然是一種合同債權(quán)，是否辦理商品房預(yù)售合同的登記備案并不能決定該預(yù)售合同是否具有法律效力。預(yù)告登記，是指為保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。其通過登記的方法予以公示，從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護，使買受人的優(yōu)先權(quán)具有了對抗第三人的效力。只有通過預(yù)告登記，買受人才能享有對該房屋物權(quán)的請求權(quán)。預(yù)售的房屋才能被賦予準物權(quán)的性質(zhì)從而受到保護，產(chǎn)生對抗第三人的效力。因此，預(yù)售合同登記備案并不等同于預(yù)告登記。
  二、法院的查封是否正確
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。本案中張某已經(jīng)交付了全部購房款并已實際的占有該房屋且正在辦理分戶產(chǎn)權(quán)，過戶手續(xù)未完成張某沒有過錯，因此，對張某的房屋，法院不得查封。
  綜上所述，張某雖然不能基于合同備案使房屋具有對抗第三人的效力，但是由于其已支付了全部的房款并已實際占有，且對過戶未完成沒有過錯，法院對其房屋進行查封值得商榷。
  提示：預(yù)售合同登記備案是一種行政管理手段。不具有法律效力。也不能對抗第三人。

  查看全文↓ 2018-06-07 21:49:28
• 156****7381

  購買被法院查封的房地產(chǎn)存在很大的風(fēng)險，如果一旦出現(xiàn)糾紛，不僅僅無法順利獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，連已經(jīng)繳納的房款都很難追回，不過特定情況下的查封房地產(chǎn)是可以購買的。
  購買此房，必須做到：
  　　第一，查明所購房屋被查封的真正原因，如果真的是股東權(quán)益糾紛，相對其它的原因的訴訟要好些。不過查封不動產(chǎn)的期限可以為二年，且還可以續(xù)封一年，所以可能影響周先生產(chǎn)權(quán)證的辦理。
  　　第二，要和開發(fā)商、法院就房款支付、解除查封等問題進行協(xié)商，獲得法院解除查封的書面承諾，不過周先生有可能面對開發(fā)商不愿意配合，不熟悉法律手續(xù)等困境。
  　　第三，付款后要求開發(fā)商及時辦理商品房預(yù)售登記或現(xiàn)房過戶手續(xù)，確實保障自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-06-07 21:49:13
• 144****0735

  　《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》十五、下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：
  （一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
  （二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
  （三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
  　　《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》 二、執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負責(zé)。

  查看全文↓ 2018-06-07 21:49:00

相關(guān)問題

• 問 商品房沒有產(chǎn)權(quán)證的房子法院能查封嗎
  答

  沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，法院可以采取現(xiàn)狀處置的方式進行查封、拍賣。但在拍賣前，要告知買受人房屋沒有產(chǎn)權(quán)證的事實情況及法院拍賣不負責(zé)后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理事宜。**高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負責(zé)。

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• 問 ??買的期房被查封業(yè)主怎么處理？
  答

  您好，可以要求解除合同，要求開發(fā)商承擔責(zé)任。你可以向法院起訴。

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• 問 ??期房被查封可以退房嗎？誰能說說呢？
  答

  1、不可以強制拍賣；2、根據(jù)**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定：第六條 對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

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• 問 被查封的住房
  答

  法院查封房子，一般是活封，即到通知房屋管理機關(guān)，停止辦理該房屋轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，并不影響該房屋的居住。你仍然可以住下去。如果在租賃期限內(nèi)，該房屋拍賣，在同等條件下，你還有優(yōu)先購買權(quán)。

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• 問 這種情況房產(chǎn)會被查封嗎？
  答

  這套房子一般不會查封，但是也不一定，因為抵押的房子，你只是抵押權(quán)人，并不是房屋的所有權(quán)人，準確的說你是債權(quán)人，對這套房子有優(yōu)先受償權(quán)。避免的方法就是在辦理抵押的時候你可以把抵押期限寫的時間長一點，比如說寫個10年，因為法院的查封期一般是2年，抵押的金額寫大一些，這樣可以把你的風(fēng)險**大程度的降低。還有就是跟進查封的風(fēng)險，就是你剛一解押，法院就立刻查封，這種情況少，在現(xiàn)在的過戶流程下，這種情況無法規(guī)避，只有解押以后盡快過戶。 如果這套房子是他去年才買的話，今年過戶的差額營業(yè)稅沒多少錢（賣出價--買入價）*5.5%。所以還是建議盡快過戶。 5年時間太長，房價上漲5年后所交的錢恐怕遠遠大于你現(xiàn)在應(yīng)該交的錢。

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