拆遷房是小產(chǎn)權(quán)房嗎

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• 134****5770

  拆遷安置房主要有兩種。
  一是政府或下屬部門修的，是肯定可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，可能有的土地是劃撥性質(zhì)的，但是交易的時候補(bǔ)繳土地出讓金之后，跟普通的商品房是沒有任何區(qū)別的，當(dāng)然了，如果當(dāng)初在簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的時候有其他條款限制的除外，這個就很難說清楚了。
  另外一種是開發(fā)方出面修建的，實際上就是普通商品房，無非是在立項的時候向建委和規(guī)劃部門上報的是用于拆遷安置而不是商品房銷售的目的，一點限制沒有。
  隨著新的拆遷補(bǔ)償條例的出臺，拆遷征地的操作者變成了政府，所以不太會出現(xiàn)安置房搞成個小產(chǎn)權(quán)房的情況了，畢竟這是大事啊。

  查看全文↓ 2018-06-07 10:50:20
• 132****5883

  不是，可以辦到房產(chǎn)證的，不過一般都要入住很久后才會分批次統(tǒng)一辦理
  一、拆遷安置房與小產(chǎn)權(quán)房的概念
  拆遷安置房：是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。
  實踐中，開發(fā)商為了實現(xiàn)盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會超過安置所需房屋數(shù)量，并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對外出售，則該部分房屋嚴(yán)格來講，已不再屬于拆遷安置房的范疇之內(nèi)，而是與普通商品房一樣可以直接對外出售，上市進(jìn)行交易
  因拆遷安置房是根據(jù)國家政策規(guī)定，對被拆遷戶進(jìn)行的安置補(bǔ)償，故凡是通過正規(guī)拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發(fā)商開發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，只是相對要經(jīng)過更長的時間才能取得房產(chǎn)證
  購買風(fēng)險
  拆遷安置房：對于購買拆遷安置房的法律風(fēng)險，則主要分以下兩種情形來看：
  1、 出賣人未取得安置房的產(chǎn)權(quán)證的。
  購買出賣人未取得產(chǎn)權(quán)證的安置房具有較大法律風(fēng)險。第一：出賣人是否有權(quán)出賣該套房屋難以確定，在缺乏房產(chǎn)證這一**直觀的權(quán)屬證書的情況下，買受人很難判斷出賣人是否是該套房屋的所有人，如果出賣人無權(quán)處分該套房屋，則雙方之間的買賣協(xié)議也可能因此導(dǎo)致無效;第二：變數(shù)較大，在簽訂買賣合同到取得房產(chǎn)證這一期間內(nèi)，出賣人可能會因多種因素而選擇解約，買受人亦無法依據(jù)雙方間的買賣協(xié)議而強(qiáng)制要求出賣人履行過戶手續(xù)，往往**終僅能依據(jù)合同追回已付購房款項和違約金;第三：無法明確房屋土地性質(zhì)，如為劃撥用地，則辦理過戶登記手續(xù)時買受人還需在符合當(dāng)?shù)夭疬w安置房相關(guān)規(guī)定的前提下交納土地出讓金，增加購房風(fēng)險
  2 出賣人已取得安置房產(chǎn)權(quán)證的
  在該種情形下，購買安置房的風(fēng)險相對較小，但買受人仍應(yīng)對售房者是否擁有完全產(chǎn)權(quán)，房屋土地性質(zhì)以及當(dāng)?shù)卣欠駥τ诓疬w安置房上市交易的限制規(guī)定進(jìn)行審查了解，并在購房合同中對于交房時間、辦證時間、土地出讓金以及稅費的承擔(dān)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行明確約定，從而將購買拆遷安置房的風(fēng)險控制在**低限度

  查看全文↓ 2018-06-07 10:50:06
• 157****2688

  　　農(nóng)村拆遷安置房不一定是小產(chǎn)權(quán)房，關(guān)鍵看當(dāng)時辦理的具體建房文件。
  　　拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人住使用的房屋。通常是在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。實踐中，開發(fā)商為了實現(xiàn)盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會超過安置所需房屋數(shù)量，并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對外出售，則該部分房屋嚴(yán)格來講，已不再屬于拆遷安置房的范疇之內(nèi)，而是與普通商品房一樣可以直接對外出售，上市進(jìn)行交易。
  　　小產(chǎn)權(quán)房則是相對于全產(chǎn)權(quán)房的一種俗稱，是指國家不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民在集體土地上建造并向外出售的房屋。
  　　我國《土地管理法》第63條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商若未對土地性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換,則不能用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。因而出售該種房屋的行為違反國家關(guān)于集體土地的相關(guān)管理規(guī)定，無法取得國家頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證明，則被俗稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。因此“鄉(xiāng)產(chǎn) 權(quán)房”非法定意義上的商品房，一旦購買，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，且購房人的合法權(quán)益也難以保障。

  查看全文↓ 2018-06-07 10:49:51

相關(guān)問題

• 問 拆遷房是小產(chǎn)權(quán)房嗎
  答

  拆遷房并不是小產(chǎn)權(quán)房，拆遷房和小產(chǎn)權(quán)房是有一定區(qū)別的，小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村的集體土地上建造的房屋，這種房屋的土地是沒有繳納土地出讓金的，并且并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，若是擁有產(chǎn)權(quán)證，也是由鄉(xiāng)政府或者村政府頒發(fā)的，而拆遷房是因為城市規(guī)劃問題，導(dǎo)致房屋需要拆遷，給被拆遷人安置居住使用的房屋，叫做拆遷房。購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的事項有：1、小產(chǎn)權(quán)房一般都是沒有產(chǎn)權(quán)證的，不擁有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，所以也不能進(jìn)行網(wǎng)簽備案，購買這類房屋有很大的風(fēng)險，若出現(xiàn)糾紛是不受法律保護(hù)的。2、小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的房產(chǎn)證，所以也不能用來抵押申請貸款，購買時只能一次性支付房款。3、小產(chǎn)權(quán)房購買之后，若想要再次出售是比較困難的，因為購買人的合法權(quán)益是無法得到保障的。

• 問 農(nóng)村拆遷房是小產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。1.小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。2.目前通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房，也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，所以，小產(chǎn)權(quán)其實就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，集體產(chǎn)權(quán)。3.小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。4.根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類，一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。5.另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房。6.沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易，不管是哪一類拆遷安置房，都不會是小產(chǎn)權(quán)房。

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• 問 我想問下拆遷房是小產(chǎn)權(quán)房么
  答

  拆遷安置房就沒有什么小產(chǎn)權(quán)了,反正會給你一定的年限。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房的拆遷有補(bǔ)償嗎？
  答

  所謂的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。來源找法網(wǎng)：網(wǎng)頁鏈接另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

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• 問 拆遷房有產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  拆遷安置房如何買賣以及交易注意事項：1、簽約前一定要審查動遷協(xié)議，明確房屋共有人；簽約時共有人應(yīng)該在場，并且同意出售簽字按手印。2、違約金不應(yīng)過高，一般上限為合同標(biāo)的額的百分之二十。3、在未過戶前讓房主提供擔(dān)保。4、買賣雙方可以找一家中介，簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但是要等產(chǎn)權(quán)辦好后再過戶。而中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。5、除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式(例如約定待拿到房產(chǎn)證時再付清尾款等)，遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過戶等都作出約定，同時明確違約賠償責(zé)任。6、被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年) 無法將該房過戶給其他人。7、按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬終取決于過戶情況：誰終取得了拆遷安置房的權(quán)證，誰就是房屋的權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成？可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。8、買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補(bǔ)償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方；買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提；而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。9、在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價格太低了。

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