業(yè)主違約拒不過(guò)戶后果是什么 業(yè)主違約拒不過(guò)戶怎么辦

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• 137****3040

  提問(wèn)： 你好，請(qǐng)問(wèn)二手房買賣，業(yè)主在簽訂合同后又拒絕過(guò)戶，購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦? 重慶律師解答： 【案例簡(jiǎn)介】 經(jīng)某中介公司居間介紹，2009年11月10日買方陳先生與業(yè)主李先生簽訂《二手房買賣合同》，以100萬(wàn)購(gòu)買李先生深圳市羅湖區(qū)某房屋，合同約定：買方于簽約之日支付賣方定金2萬(wàn)元，11月13日前監(jiān)管首期款18萬(wàn)元，余款按揭支付。賣方保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有查封，沒(méi)有設(shè)定抵押，擁有完全處分權(quán)。雙方于銀行出具貸款承諾后3日內(nèi)簽訂《深圳市二手房買賣合同》辦理遞交過(guò)戶手續(xù)，任何一方逾期履行義務(wù)超過(guò)十日，對(duì)方可解除合同并有權(quán)選擇要求其支付房地產(chǎn)總價(jià)款20%的違約金或承擔(dān)定金罰則。 上述合同簽訂后，買方如約支付了賣方定金2萬(wàn)元，11月16日監(jiān)管了首期款28萬(wàn)元，11月20日取得了70萬(wàn)元的貸款承諾，賣方亦將房地產(chǎn)證原件交付中介做過(guò)戶之用，但在遞件時(shí)卻被交易中心告知房屋因欠稅早在2000年已被羅湖國(guó)土分局產(chǎn)權(quán)科查封，必須補(bǔ)稅并申請(qǐng)解除查封后方可生成買賣合同辦理過(guò)戶手續(xù)。賣方在補(bǔ)稅后，因傳聞舊改遲遲不予辦理解封手續(xù)，導(dǎo)致交易無(wú)法完成，銀行收回了首期款監(jiān)管協(xié)議及貸款承諾函原件。 2010年12月31日買方委托深圳二手房律師團(tuán)隊(duì)律師向深圳仲裁委提起仲裁，要求：1、裁決解除雙方簽訂的《二手房買賣合同》;2、裁決賣方支付購(gòu)房違約金20萬(wàn)元并返還定金2萬(wàn)元;3、裁決賣方承擔(dān)買方律師費(fèi)2.2萬(wàn)元及仲裁費(fèi)、保全費(fèi)。 仲裁過(guò)程中賣方委托律師辯稱：1、涉案房屋實(shí)際屬于李先生夫妻共有，簽約后李先生妻子不同意，雙方簽訂的合同無(wú)效;2、買方陳先生沒(méi)有及時(shí)支付首期款，也沒(méi)有申請(qǐng)銀行按揭，沒(méi)有收到按揭承諾;3、簽約時(shí)自己不清楚房屋屬于查封狀態(tài)，沒(méi)有偶惡意隱瞞查封行為;4、合同無(wú)效不適用違約條款，無(wú)需支付違約金。 【仲裁裁決】 深圳仲裁委員會(huì)經(jīng)審理認(rèn)為：1、雙方簽訂的《二手房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容與形式均沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。房屋登記所有人出賣房屋，合同當(dāng)事人或其他共有人以出賣方擅自出賣房屋侵害為由主張買賣無(wú)效的不予支持，除非買受人和產(chǎn)權(quán)登記人私下串通。根據(jù)物權(quán)的公示公信原則，物權(quán)需要公示。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，并經(jīng)登記發(fā)生法律效力。公示效力使登記的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人。對(duì)于信賴該登記而從事交易的人，即使后證明登記錯(cuò)誤，法律也承認(rèn)公示物權(quán)的法律效力。本案買方在合同關(guān)系中屬于善意買受人且無(wú)過(guò)失，其已盡到注意義務(wù)，并無(wú)義務(wù)審查房產(chǎn)是否是婚后取得的財(cái)產(chǎn)，是否有夫妻財(cái)產(chǎn)約定的情況等。此時(shí)房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任完全在于賣方。因此涉案房產(chǎn)無(wú)論是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)都不能對(duì)抗善意買受人，本案合同合法有效，對(duì)于賣方的抗辯理由仲裁庭不予采信。2、雖然《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》遲于合同約定的時(shí)間簽訂，但賣方未予追究并簽署了該協(xié)議，是以自己行為表示對(duì)延期行為的認(rèn)可，買方已實(shí)際履行了合同義務(wù)。3、賣方因轉(zhuǎn)讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買方無(wú)法過(guò)戶，違反了合同約定的義務(wù)。違約責(zé)任的承擔(dān)不以過(guò)錯(cuò)為要件，因此無(wú)論是否因賣方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，賣方都應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。賣方后明確表示不予履行出售義務(wù)，拒絕履行合同構(gòu)成根本違約。 2011年4月18日裁決如下： 1、賣方支付買方購(gòu)房違約金20萬(wàn)元(成交價(jià)的20%)并返還定金2萬(wàn)元; 2、賣方補(bǔ)償買方律師費(fèi)2.2萬(wàn)元; 3、本案保全費(fèi)1730元由賣方承擔(dān); 4、本案仲裁費(fèi)13425元由賣方承擔(dān)。 本裁決為終局裁決，字做出之日起發(fā)生法律效力。 【律師分析】 1、根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，買方購(gòu)房時(shí)沒(méi)有義務(wù)查明登記業(yè)主的婚姻狀況及是否存在其他實(shí)際共有人。登記在一方名下的夫妻共有房屋，登記一方簽字的買賣合同為有效合同; 2、簽訂首期款監(jiān)管協(xié)議即是對(duì)首期款監(jiān)管行為的認(rèn)可，如與約定的監(jiān)管時(shí)間不符，視為對(duì)監(jiān)管時(shí)間的協(xié)議變更，賣方無(wú)權(quán)因此而拒絕履行合同; 3、賣方對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保證房屋處于產(chǎn)權(quán)清晰可交易狀態(tài)，因房產(chǎn)被查封導(dǎo)致無(wú)法交易的，需承擔(dān)違約責(zé)任; 4、仲裁案件勝訴方可要求敗訴方補(bǔ)償包括律師費(fèi)在內(nèi)因辦理仲裁案件所支出的合理費(fèi)用，但提起仲裁時(shí)需要交納遠(yuǎn)高于訴訟的費(fèi)用，一旦敗訴也要承擔(dān)高于訴訟的費(fèi)用損失; 5、目前深圳法院肆意降低違約金，侵犯守約方權(quán)益的現(xiàn)象普遍存在，深圳仲裁委支持20%違約金是對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重，值得肯定。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 過(guò)戶后業(yè)主拒不遷出戶口怎么辦？
  答

  首先，先和原房主進(jìn)行協(xié)商，如果房主不遷出戶口的話可以使用一下的辦法。變更戶口登記需依當(dāng)事人申請(qǐng)方可辦理，有關(guān)部門(mén)確實(shí)無(wú)法直接辦理或強(qiáng)制辦理。原房主不遷戶口、購(gòu)買者就無(wú)法入戶的問(wèn)題，其實(shí)是可以入戶的。房屋產(chǎn)權(quán)人可以申請(qǐng)單獨(dú)立戶，也就是人們通俗意義上所說(shuō)的“一房?jī)蓱簟?。辦理時(shí)申請(qǐng)人除正常落戶手續(xù)外，還要專門(mén)提交一份書(shū)面說(shuō)明，寫(xiě)明：我已知曉某某某的戶口在房子里，并簽字。shzyshange44但專家也表示，這實(shí)在是一個(gè)沒(méi)有辦法的辦法，產(chǎn)權(quán)人雖然落戶了，但若子女就學(xué)，**是否認(rèn)可；再次進(jìn)行上海二手房買賣時(shí)，下家是否能接受，這些都是不確定因素。而且單獨(dú)立戶就會(huì)存在兩個(gè)戶口本，購(gòu)房人要謹(jǐn)防原房主用戶口本辦理其他手續(xù)，比如再次賣房或是拿去抵押等等，這些都有產(chǎn)生糾紛的隱患。購(gòu)房者要謹(jǐn)慎辦理，如有疑惑，一定要去派出所查詢清楚。

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• 問(wèn) 過(guò)戶后業(yè)主拒不遷出戶口怎么辦？
  答

  一、買賣合同沒(méi)有約定具體賠償標(biāo)準(zhǔn)的解決方案。在發(fā)生該類爭(zhēng)議時(shí)，建議買方積極和賣方協(xié)商，給予其必要的時(shí)間，以遷移房屋內(nèi)的所有戶口；同時(shí)，雙方在具體協(xié)商過(guò)程中，可以通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議方式，約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式，防止賣方惡意違約?！　《?、直接在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任?！　∪?、針對(duì)戶口遷移問(wèn)題，買方可以預(yù)留部分房?jī)r(jià)款，待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房?jī)r(jià)款；如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金。 本案中按照買賣合同約定，賣方遷移戶口是其約定義務(wù)，無(wú)論該房屋內(nèi)有誰(shuí)的戶口，賣方都應(yīng)當(dāng)按照合同的約定時(shí)間無(wú)條件遷出；賣方不能以房屋內(nèi)戶口不屬于自己為由，拒絕遷出，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。賣方對(duì)買方承擔(dān)違約責(zé)任后可以依據(jù)其與上手簽訂的買賣合同的約定，向其上手追究違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 二手房交易業(yè)主敗訴,拒不退還定金和違約金怎么辦?
  答

  我以前是做房產(chǎn)中介的，像你的這種情況我也碰到過(guò)。你和房東在簽協(xié)議的時(shí)候，房東的房產(chǎn)證是需要壓在房屋中介的，如果房東不繳納違約金的話是拿不回房產(chǎn)證的。不過(guò)，違約金是交給中介的，所以即使交了你也拿不到的

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• 問(wèn) ??房子不過(guò)戶**好方法是什么?房子不過(guò)戶會(huì)有什么后果嗎?
  答

  一、房屋買賣只公正不過(guò)戶可以二手房交易時(shí)選擇房屋公證，而不直接過(guò)戶的行為，通常是想少交營(yíng)業(yè)稅，還可能是因?yàn)榉课荼旧磉€沒(méi)有辦下房產(chǎn)證或有其他問(wèn)題。這種做法并不保險(xiǎn)，對(duì)房屋交易也沒(méi)有保障。二、房屋買賣只公正不過(guò)戶有什么風(fēng)險(xiǎn)第一種，為了想要逃避營(yíng)業(yè)稅，暫不過(guò)戶。第二種，房屋權(quán)利受到限制。第三種，房屋共有人不同意賣房。第四種，賣房者對(duì)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。第五種，聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。第六種，產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過(guò)渡類型房產(chǎn)。

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• 問(wèn) 房東違約不過(guò)戶要怎么去處理呢？
  答

  可以根據(jù)當(dāng)初簽訂的合同，要求對(duì)方繼續(xù)履行，對(duì)方拒絕的，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，雙方不能達(dá)成協(xié)商解決意見(jiàn)的，可以向人民法院提起訴訟?！　「鶕?jù)《合同法》第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！　〉谝话僖皇龡l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)　　方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲　　得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同　　可能造成的損失。

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