交房跟售房承諾有哪些區(qū)別 交房需警惕哪些陷阱

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• 156****8515

  購(gòu)買期房就得等，可以等來(lái)的結(jié)果未必是跟你之前期望的內(nèi)容一樣的。拿到新房的鑰匙，打開(kāi)房門，看到的可能跟之前承諾的大不一樣，今天的幾個(gè)業(yè)主就遇到類似的問(wèn)題了。 苦等的新房到手，對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是件高興事，但一旦到了“已經(jīng)完工”的小區(qū)里，很多購(gòu)房者會(huì)大跌眼鏡，這就算完工了，怎么和當(dāng)初承諾的不一樣啊? 新房交付到購(gòu)房者手中 ，經(jīng)常會(huì)存在五花八門的問(wèn)題，有交房多年無(wú)法供暖的，有房子都裝修完了卻一直沒(méi)通網(wǎng)沒(méi)通氣，還有小區(qū)連條像樣的出門道路都沒(méi)有，購(gòu)買期房是當(dāng)下的主流，但期房購(gòu)買帶來(lái)的很多問(wèn)題也一直存在，購(gòu)房者挑選時(shí)也得多留心。 小區(qū)A宣傳是巖石外觀，交房時(shí)成了同色涂料 在城陽(yáng)區(qū)青威路西側(cè)一新建小區(qū)，前不久剛剛交房，交房時(shí)有細(xì)心的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的巖石外觀沒(méi)了蹤影，取而代之的是同樣顏色的涂料。小區(qū)業(yè)主告訴城市信報(bào)/信網(wǎng)記者,“當(dāng)初去售樓處買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿出來(lái)一份材料，上面明確寫著是青島（樓盤）首家褐石風(fēng)格的樓盤，外墻的瓷磚也都是從國(guó)外進(jìn)口，可到小區(qū)一看，外墻都是粉刷的涂料，還有很多地方跟當(dāng)初介紹的也不一樣?！? 在這家樓盤一些網(wǎng)絡(luò)宣傳資料中，記者也查詢到了相關(guān)的介紹，該項(xiàng)目多次提到采用的是美國(guó)褐石風(fēng)格，涵蓋了高層、小高層、商業(yè)等。近日，城市信報(bào)/信網(wǎng)記者來(lái)到這個(gè)小區(qū)，看到項(xiàng)目已經(jīng)交付，小區(qū)沿街的商鋪和靠近青威路的商業(yè)建筑采用了類似褐石的風(fēng)格，但住宅樓部分則是完全不同的風(fēng)格，樓體只有簡(jiǎn)單的幾道裝飾線條，然后用涂料粉刷成褐色。 對(duì)于該小區(qū)的狀況，記者從城陽(yáng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局獲悉，當(dāng)初小區(qū)的規(guī)劃上報(bào)審批時(shí)就是防石和防面磚涂料，建成后驗(yàn)收時(shí)小區(qū)住宅樓外墻同樣是粉刷的涂料，顏色和工藝均和申報(bào)的相同，并沒(méi)有違反規(guī)劃，對(duì)于開(kāi)發(fā)商違規(guī)宣傳的問(wèn)題，由市場(chǎng)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)。開(kāi)發(fā)商的這種做法也被認(rèn)定為虛假?gòu)V告宣傳，被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督局責(zé)令停止發(fā)布違法內(nèi)容的廣告，在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響并給予相應(yīng)處罰，并按照購(gòu)房合同約定做好與業(yè)主的協(xié)調(diào)處理工作。 小區(qū)B承諾綠化率達(dá)50% ，去了一看花園沒(méi)影了 買房時(shí)對(duì)照著沙盤和效果圖，結(jié)果交房時(shí)走了樣的還真不少。位于高新區(qū)和源路附近的一家樓盤，也因?yàn)橹百u房時(shí)的宣傳惹上了麻煩。就在小區(qū)二期交房在即時(shí)，不少業(yè)主到小區(qū)里卻發(fā)現(xiàn)建成的部分和當(dāng)初承諾的差異有些大。 “當(dāng)初買房時(shí)承諾小區(qū)綠化率要達(dá)到50% 以上，還會(huì)有水系景觀，能成為青島很多小區(qū)建設(shè)的標(biāo)桿，并且小區(qū)里種植的也不是普通的綠化品種，會(huì)從外地移植一些名貴花木，豐富小區(qū)景觀?！痹谶@個(gè)小區(qū)二期購(gòu)買了房子的文先生說(shuō)起來(lái)，“當(dāng)初宣傳材料承諾的很多東西，現(xiàn)在都換成便宜貨了，防盜門說(shuō)要用藍(lán)盾甲級(jí)防火門，樓梯間的窗子承諾是鋁合金的，結(jié)果成了塑鋼的，客廳說(shuō)是落地窗現(xiàn)在也變成普通的窗子。” 說(shuō)到這里，文先生拿出一份當(dāng)初買房時(shí)留著的宣傳材料，上面寫著小區(qū)將會(huì)建成的各種景觀以及建設(shè)中的各部位選用品牌，如今不少都沒(méi)有兌現(xiàn)，這也讓不少購(gòu)房者懷疑是開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本故意為之，“一期就沒(méi)有這種情況，到了我們二期，就變成這樣了，兩邊一對(duì)比很明顯?！? 記者聯(lián)系到高新區(qū)建管部門，了解此事的工作人員介紹，“元旦前有不少這個(gè)小區(qū)的業(yè)主投訴到這邊，我們也多次派工作人員到場(chǎng)查看，并記錄了業(yè)主集中反映的問(wèn)題，并要求開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照規(guī)劃施工，前期宣傳和工地確實(shí)存在不小出入，當(dāng)時(shí)也有工商和當(dāng)?shù)亟值赖墓ぷ魅藛T到場(chǎng)協(xié)助處理?！? 小區(qū)C交房幾個(gè)月沒(méi)條像樣的路，手機(jī)信號(hào)不佳 有時(shí)候，自己小區(qū)內(nèi)都建得好好的 ，過(guò)去后卻發(fā)現(xiàn)出門是個(gè)難題，連條像樣的道路都沒(méi)有。在市北區(qū)靠近環(huán)灣路一項(xiàng)目購(gòu)買了新房的業(yè)主，交房已經(jīng)三四個(gè)月了，可小區(qū)旁邊始終沒(méi)有像樣的道路，進(jìn)出都是走臨時(shí)路，小區(qū)內(nèi)的電話、寬帶等也都沒(méi)有接入，天然氣和暖氣也沒(méi)通上，甚至手機(jī)信號(hào)也有問(wèn)題，經(jīng)常出現(xiàn)手機(jī)信號(hào)不佳無(wú)法呼叫的狀況。 “你說(shuō)這新房住著真憋屈，家里除了有電，別的都沒(méi)有，要做飯沒(méi)有燃?xì)猓措娨暬蛘呱暇W(wǎng)，卻都沒(méi)開(kāi)通，而且我們這小區(qū)靠近海邊，可能是附近信號(hào)基站比較少，手機(jī)經(jīng)常沒(méi)有信號(hào)，這要想打個(gè)電話，還得往外跑。”該小區(qū)的業(yè)主在交房后就四處反映問(wèn)題，希望很多日常生活需要的配套能夠盡快完善，“第一年不供暖我們可以湊合用用空調(diào)，但**起碼先把天然氣通上，能上網(wǎng)能有手機(jī)信號(hào)?！? 針對(duì)業(yè)主提到的這些情況，記者也聯(lián)系了該項(xiàng)目的售樓處，工作人員告訴記者，“因?yàn)槲覀儾皇沁@片地的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，很多配套設(shè)施都不是我們說(shuō)了算，現(xiàn)在我們也在盡力協(xié)調(diào)，前期因?yàn)橐?guī)劃和審批的問(wèn)題，道路以及配套施工進(jìn)度慢了些，現(xiàn)在燃?xì)?、網(wǎng)線等都接到小區(qū)外了，我們內(nèi)部也在盡快協(xié)調(diào)完成這些施工。前不久我們先把附近的道路進(jìn)行了硬化，方便小區(qū)業(yè)主出行，后期有條件也會(huì)盡快把公交車線路等引到小區(qū)旁邊?！? 小區(qū)D車位原來(lái)說(shuō)租，交房后突然通知只能買 1月5日傍晚，家住膠州卡納源筑小區(qū)的業(yè)主，開(kāi)車回到小區(qū)，卻發(fā)現(xiàn)自己被堵在了大門外面。小區(qū)多數(shù)業(yè)主都是去年剛?cè)胱。暗叵萝噹?kù)是對(duì)外出租，元旦后開(kāi)發(fā)商突然通知租改售，目前暫無(wú)出租的計(jì)劃，**貴的車位超過(guò)10萬(wàn)元。 位于膠州三里河公園東南側(cè)的云翔卡納源筑小區(qū)是由云翔置業(yè)開(kāi)發(fā)，去年一月份和年底分別有兩批新房交付。小區(qū)剛?cè)胱『?，車位均是車主們租用，但就在元旦前后，小區(qū)業(yè)主陸續(xù)接到開(kāi)發(fā)商的電話，通知小區(qū)車位將對(duì)外出售，有需要的業(yè)主盡快購(gòu)買。 “開(kāi)始以為想買的就買，不想買的就租唄，我們家現(xiàn)在手頭沒(méi)那么多錢，就沒(méi)打算買車位?！弊≡谛^(qū)10號(hào)樓的秦女士告訴記者。就在1月5日傍晚，秦女士下班回家，發(fā)現(xiàn)小區(qū)外的馬路上停滿了車輛，很多業(yè)主聚集在小區(qū)大門口，但物業(yè)管理人員告訴業(yè)主，沒(méi)有購(gòu)買車位的不能把車開(kāi)進(jìn)車庫(kù)。 記者事后聯(lián)系了云翔卡納源筑小區(qū)的物業(yè)和開(kāi)發(fā)商，對(duì)于把業(yè)主車輛堵在門外，小區(qū)云翔物業(yè)稱只是執(zhí)行開(kāi)發(fā)商的通知，“地下車庫(kù)是開(kāi)發(fā)商的，通知我們只有買了車位的才能進(jìn)，我們就得這樣做，至于業(yè)主買不買車位也是和開(kāi)發(fā)商、售樓處之間的事。”隨后又聯(lián)系到項(xiàng)目售樓處，工作人員介紹，“現(xiàn)在車位賣出去很多了，剩下的一般在9萬(wàn)塊錢左右，之前一些位置好的10萬(wàn)多點(diǎn)，目前車位只有出售的計(jì)劃，不對(duì)外出租，不買車位的車輛以后也進(jìn)不了小區(qū)?！? 5大交房陷阱 交房時(shí)間拖延 青島康達(dá)律師事所的袁律師介紹，很多購(gòu)房者在買房時(shí)只關(guān)心房子的價(jià)格、戶型和配套等，對(duì)于購(gòu)房合同中很多細(xì)節(jié)都不注意，甚至簽完合同都不知道自己延期交房的違約金是多少，以往就遇到過(guò)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中設(shè)定了附加條款，例如某項(xiàng)配套不到位導(dǎo)致施工受阻，開(kāi)發(fā)商就不需要支付違約金，甚至約定超低的違約金，這些在簽訂合同前都要注意。 各項(xiàng)配套缺失 業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者在購(gòu)房前充分考慮項(xiàng)目所處的位置，并考察附近小區(qū)配套設(shè)施是否齊全，尤其是存在難題比較普遍的供熱等問(wèn)題。在交房驗(yàn)收時(shí)也要查看合同中約定的各項(xiàng)配套是否齊全，像水電氣等是否能夠使用，如果不能夠使用，應(yīng)在開(kāi)發(fā)商給出解決方案后再收房。 未驗(yàn)收就交房 記者從建管部門了解到，開(kāi)發(fā)商按照規(guī)定要在項(xiàng)目竣工后聯(lián)系各部門進(jìn)行相關(guān)領(lǐng)域的驗(yàn)收，在各項(xiàng)驗(yàn)收通過(guò)后才可以將房子交付到購(gòu)房者手中。購(gòu)房者在現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)也應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商提供的書面材料，是否有竣工備案表和實(shí)測(cè)面積表，是否能提供房屋使用說(shuō)明書以及質(zhì)量保證書等。如果開(kāi)發(fā)商不能完整提供，購(gòu)房者可拒絕收房，入住沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收的房子以后也會(huì)影響房產(chǎn)證的辦理。 強(qiáng)制出售車位 青島市物業(yè)辦工作人員解釋，按照規(guī)定車位是只賣不租的，小區(qū)必須保證一定的車位對(duì)業(yè)主出租，這種情況可以找當(dāng)?shù)亟值擂k和物業(yè)辦協(xié)調(diào)。 交房捆綁收費(fèi) 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主或物業(yè)使用人無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以預(yù)收，預(yù)收時(shí)間不超過(guò)三個(gè)月。不在合同約定范圍內(nèi)的費(fèi)用，交房時(shí)業(yè)主可以拒絕繳納，并向相關(guān)部門反映。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:29

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• 問(wèn) 買房需警惕的六大陷阱有哪些 如何規(guī)避房產(chǎn)陷阱
  答

  在房?jī)r(jià)日益走高的今天，買一套房就意味著耗費(fèi)掉大半輩子的積蓄，買房必然是一件慎之又慎的事情，買房者不僅要挑選到質(zhì)高價(jià)優(yōu)的好房子更要學(xué)會(huì)規(guī)避一些房產(chǎn)陷阱。 永遠(yuǎn)買不到的特價(jià)房 無(wú)論你去的有多早，跑了多少次，永遠(yuǎn)看不見(jiàn)廣告上所說(shuō)的特價(jià)房，售樓部的工作人員也總是告訴你賣完了。這個(gè)時(shí)候你一定會(huì)覺(jué)得是自己的運(yùn)氣問(wèn)題，實(shí)則不一定。 這很有可能是房地產(chǎn)商制造的宣傳噱頭，目的是為了吸引更多的購(gòu)房者前來(lái)售樓部看房，特價(jià)房就成了鏡中花，水中月。 一般來(lái)說(shuō)，想要買特價(jià)房的購(gòu)房者可以選擇在樓盤清盤的時(shí)候多關(guān)注樓盤信息，買到特價(jià)房的幾率更大一些。 先提價(jià)再打折的優(yōu)惠價(jià)格 樓盤的營(yíng)銷手段層出不窮，有些樓盤打出“所有房源×折優(yōu)惠”“×折購(gòu)房”之類的優(yōu)惠，有種此時(shí)不買更待何時(shí)的沖動(dòng)，要警惕這是開(kāi)發(fā)商先提價(jià)再漲價(jià)的伎倆。 這種時(shí)候，購(gòu)房者要看的不是開(kāi)發(fā)商給出的折扣多少，而是真正的成交價(jià)格是多少，跟之前的價(jià)格是不是確實(shí)有降低，再跟周邊樓盤價(jià)格做一個(gè)對(duì)比。 限期交清的低** 某樓盤打出如此廣告“**5萬(wàn)買兩房、8萬(wàn)買三房?！迸e個(gè)例子也就是說(shuō)總價(jià)80萬(wàn)元，**24萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在只需8萬(wàn)元就可以輕松購(gòu)? 如果你認(rèn)為這么簡(jiǎn)單就大錯(cuò)特錯(cuò)了，通常在購(gòu)房協(xié)議里會(huì)注明，這里的5萬(wàn)或8萬(wàn)都只是第一筆**款而已，余下的十幾萬(wàn)款額需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交清，表面上好像減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，實(shí)際落實(shí)下來(lái)卻沒(méi)有為購(gòu)房者減輕多少負(fù)擔(dān)。 不能退還的“定金” 不少購(gòu)房者都碰到過(guò)這種情況，選個(gè)周末去看房，結(jié)果售樓人員緊張兮兮的告知你“這個(gè)房子目前賣得很好，很多人都看上了，你如果確實(shí)想買可以先下定金，額外給您打九折，過(guò)兩天就沒(méi)有這么劃算的價(jià)格了?！边@個(gè)時(shí)候你的心就慌了，趕緊付了定金簽了協(xié)議。 你所不知的是就算事后因?yàn)楦鞣N原因你不想買了，這筆錢都不會(huì)再退給你，要么將就著買下來(lái)要么損失幾萬(wàn)塊。 “摻水”學(xué)區(qū)房無(wú)學(xué)位 教育越來(lái)越受重視的今天，學(xué)區(qū)房成為開(kāi)發(fā)商賣房的重要手段。假學(xué)區(qū)房早已被曝光，還有一種情況就是“摻水”學(xué)區(qū)房。目前真正擁有學(xué)區(qū)房的樓盤并不多，一直是“僧多粥少”，而其中一些樓盤擁有的學(xué)區(qū)名額是有限的，往往采取先到先得的原則，較遲買房的業(yè)主有可能得不到有限的入學(xué)名額。 所以購(gòu)房者應(yīng)該密切關(guān)注當(dāng)?shù)氐恼咦兓灰氘?dāng)然的把買房等同于入名校。保險(xiǎn)起見(jiàn)，購(gòu)房者可以要求將“送學(xué)區(qū)”寫入合同，避免將來(lái)出現(xiàn)糾紛可以法律維權(quán)。 好房要留著旺季賣 明明是剛開(kāi)盤不久的新樓盤，但是很多樓層好、戶型好、朝向好的房子已經(jīng)被搶購(gòu)一空，剩下的房子要么樓層高，要么戶型差，而等到了旺季的時(shí)候，樓盤又開(kāi)始推出眾多優(yōu)良房源大為宣傳。 實(shí)際上這有可能是開(kāi)發(fā)商取得利益**大化的一種手段，平時(shí)不舍得拿出來(lái)賣，旺季的時(shí)候房?jī)r(jià)上漲再賣個(gè)高價(jià)，面對(duì)這種情況，購(gòu)房者往往只能吃啞巴虧，束手無(wú)策。 這里例舉的是樓市上的部分買房陷阱，可能片面僅給大家做參考，房子的好壞是影響一輩子的事，希望大家都能擦亮你的雙眼，明明白白買房，開(kāi)開(kāi)心心入住。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商銷售手段有哪些 購(gòu)房者需警惕哪些售樓“陷阱”
  答

  為了促進(jìn)銷售，取得良好的成交業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商也是“操碎了心”?！百J款X.X折，全款X.X折”、“買房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“無(wú)理由退房”等，可謂十八般“武藝”齊上陣。那么開(kāi)發(fā)商到底有哪些銷售手段？在此，小編為廣大購(gòu)房者總結(jié)了一些常見(jiàn)的銷售手段。 銷售手段“花樣百出” 1、老帶新折扣優(yōu)惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平減300元，貸款有折扣優(yōu)惠 3、全款總體價(jià)格有折扣優(yōu)惠 4、送現(xiàn)金禮包，直接在房款里抵扣 5、買房送“購(gòu)房貴賓卡” 6、炒作 7、媒體廣告宣傳銷售 8、賣場(chǎng)的精致包裝,包括售樓處、園區(qū)、樣板間和看房路線等的包裝。 9、售樓員的電話銷售 10、關(guān)系客戶銷售 11、“經(jīng)典生活體驗(yàn)中心”售樓處對(duì)外開(kāi)放 即售樓處對(duì)外開(kāi)放，強(qiáng)調(diào)專業(yè)細(xì)節(jié)的體驗(yàn)和生活的體驗(yàn)，建議分專業(yè)區(qū)和休閑區(qū)，休閑區(qū)包裝成酒吧、咖啡廳的形式，提供茶。咖啡等飲品，播放高雅的背景輕音樂(lè)，并配有時(shí)尚雜志、藝術(shù)類等書籍。 12、連鎖銷售（例如：讓客戶介紹客戶） 13、產(chǎn)品推介會(huì) 14、無(wú)理由退房 例如：恒大地產(chǎn)廣西某項(xiàng)目于近期推出無(wú)理由退房活動(dòng)，凡成功購(gòu)買的客戶均可享受無(wú)理由退房。而在成都、東營(yíng)等地，也有開(kāi)發(fā)商向客戶做出類似的承諾。 15、溢價(jià)回購(gòu) 例如：位于上海的某樓盤宣布只要是一次性付款的購(gòu)房者，都可以在合同中和開(kāi)發(fā)商約定，3年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商都可按照現(xiàn)在購(gòu)買價(jià)格再溢價(jià)16%進(jìn)行回購(gòu)。 不過(guò)，如果考慮3年后讓開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的購(gòu)房者，在明年交房后將不能辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榻灰走^(guò)戶產(chǎn)生的稅費(fèi)成本相當(dāng)高昂。 16、替業(yè)主還貸20個(gè)月 例如：北京某項(xiàng)目推出新的促銷計(jì)劃：購(gòu)房者在簽約購(gòu)房之后，**三成余下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續(xù)，而自還貸起始日到項(xiàng)目交房前的月供，將由開(kāi)發(fā)商代為支付。據(jù)悉，該項(xiàng)目的交房時(shí)間大概是2013年8月，這意味著購(gòu)房者可以少繳20個(gè)月左右的房貸。  按照該項(xiàng)目成交均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米計(jì)算，一套100平方米的兩居室，總價(jià)為110萬(wàn)元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開(kāi)發(fā)商支付20個(gè)月，相當(dāng)于項(xiàng)目?jī)?yōu)惠10萬(wàn)元。 17、降價(jià)補(bǔ)差價(jià) 根據(jù)某知名地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自11月中旬少數(shù)城市“降價(jià)補(bǔ)償潮”初現(xiàn)至今，短期內(nèi)已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市，甚至個(gè)別城市在售項(xiàng)目還推出降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的升級(jí)版，不僅著力于項(xiàng)目保值，還承諾未來(lái)一定的**空間。 18、零元起拍，以在線專賣的形式實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)銷售。 19、買別墅送洋房 根據(jù)“買別墅送洋房”的促銷活動(dòng)，只要買疊院別墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，開(kāi)發(fā)商會(huì)和買家簽訂送洋房的贈(zèng)予協(xié)議，因此買家不會(huì)受到限購(gòu)的影響。 20、送房產(chǎn)稅 今年年初，上海某樓盤做出促銷宣傳：在該樓盤買房，可享受到買房即送五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠，按**高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，相當(dāng)于房源打9.8折優(yōu)惠。隨后，上海又有兩家樓盤打出“買房送房產(chǎn)稅”的廣告。 21、不要給客戶太多的選擇機(jī)會(huì) 有時(shí)客戶面臨太多的選擇時(shí)反而會(huì)猶豫不決拿不定主意。所以**好能在一到二個(gè)機(jī)會(huì)下，比較銷售，作出決定。 22、不要給客戶太多的思考機(jī)會(huì) 客戶考慮越多，可能就會(huì)發(fā)現(xiàn)商品越多的缺點(diǎn)，反而會(huì)使他決定不購(gòu)買，所以銷售人員要留給客戶思考時(shí)間的長(zhǎng)短要適當(dāng)。 23、不要有不愉快的中斷 在緊湊的銷售過(guò)程中，若有不愉快的中斷，可能就會(huì)失去先機(jī)。 24、中途插入的技巧 在進(jìn)行說(shuō)服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前后不相關(guān)的問(wèn)題，亦會(huì)使客戶產(chǎn)生懷疑的心理。 25、延長(zhǎng)洽談時(shí)間 使客戶人數(shù)增多，造成購(gòu)買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時(shí)，更要盡量延長(zhǎng)洽談時(shí)間。 警惕常見(jiàn)銷售“陷阱” 營(yíng)銷手段一：低開(kāi)高走 人為制造板塊**潛力 被開(kāi)發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開(kāi)高走”，以證明樓盤快速增值。即開(kāi)始銷售時(shí)價(jià)格較低，然后售價(jià)逐漸上升，讓后來(lái)的購(gòu)房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購(gòu)買速度。 像這種低開(kāi)高走，人為制造房子**潛力的開(kāi)發(fā)商并不在少數(shù)。專家認(rèn)為，運(yùn)用這種戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)商不但營(yíng)造出售價(jià)較低的開(kāi)盤價(jià)，吸引了購(gòu)房者的瘋搶，借助媒體的力量傳達(dá)出樓市熱銷的現(xiàn)狀。而且還把位置不好的房子售出，這也以后在銷售位置好的房源時(shí)，就可以順理成章地提高售價(jià)，讓購(gòu)房人誤以為此項(xiàng)目迅速**，而購(gòu)房者則處于“買漲不買落”的心理跟風(fēng)買房。 一房產(chǎn)策劃經(jīng)理向記者透露，開(kāi)發(fā)商后來(lái)銷售的房子的價(jià)格原本就是事先定好的，并不存在太多的**。　　 營(yíng)銷手段二：饑餓營(yíng)銷 少推快跑制造人為房荒 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開(kāi)盤肯定漲”、“排號(hào)已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個(gè)號(hào)吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段，更加刺激了購(gòu)房者的買房沖動(dòng)。 開(kāi)發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場(chǎng)供不應(yīng)求，房源緊張，房?jī)r(jià)趨漲的態(tài)勢(shì)，再加上一些媒體的“軟文”助力，購(gòu)房者繼而被引誘消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士透露，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售出40%左右的房子后，就會(huì)對(duì)購(gòu)房人說(shuō)：“房子都賣完了，等下期吧。”其實(shí)，這時(shí)開(kāi)發(fā)商手中還存有60%左右沒(méi)賣出去的房。開(kāi)發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 營(yíng)銷手段三：明星效應(yīng) 開(kāi)發(fā)商借“星”攬客 有些開(kāi)發(fā)商普遍喜歡借助“外力”。專家表示：“明星營(yíng)銷既滿足了部分市民的追星夢(mèng)，又使項(xiàng)目增加了來(lái)訪量，效果可見(jiàn)一斑。而且，目前市場(chǎng)上營(yíng)銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營(yíng)銷方式，空間較大。這是因?yàn)橥ㄟ^(guò)開(kāi)發(fā)商的渠道邀請(qǐng)到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動(dòng)效應(yīng)。也容易給購(gòu)房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價(jià)值素質(zhì)。”

• 問(wèn) 二手房交易陷阱有哪些? 二手房交易注意事項(xiàng)有哪些？八大陷阱需警惕
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  二手房買賣交易糾紛時(shí)常出現(xiàn)，如何才能在交易中避免掉入陷阱里，保障自身的利益呢？購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)有很多，下面小編就為大家總結(jié)了一些二手房交易中的陷阱，希望能使大家提高警惕，小心這些圈套。陷阱一房屋買賣前，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會(huì)忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性并不是所有人都會(huì)考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行查詢，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。陷阱二出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無(wú)效，這是二手房買賣中常見(jiàn)的“陷阱”。要想避開(kāi)這個(gè)陷阱，買房人應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；如果房屋有多個(gè)共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認(rèn)，購(gòu)買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。陷阱三在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無(wú)法履行。“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。陷阱四購(gòu)買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會(huì)無(wú)房可住。為避免這一陷阱，在購(gòu)買這類房屋時(shí)，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱五一些沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因?yàn)榇嬖陔y以解決的問(wèn)題(如開(kāi)發(fā)商欠繳政府費(fèi)用、設(shè)計(jì)變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。如購(gòu)買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，再?zèng)Q定是否購(gòu)買。陷阱六如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購(gòu)買房屋后，將無(wú)法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失。買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢，如存在上述情況 ，不要購(gòu)買。陷阱七為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會(huì)向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進(jìn)合同中。事后，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，有苦難言。為避免這個(gè)“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問(wèn)題詢問(wèn)賣房人后，盡可能去核實(shí)情況的真實(shí)性，同時(shí)要求將這些內(nèi)容寫進(jìn)合同里。

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• 問(wèn) 交房需交哪些費(fèi)用？分別是對(duì)應(yīng)什么事項(xiàng)？請(qǐng)問(wèn)有人能回答下嗎？
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  專項(xiàng)維修基金的問(wèn)題：如我上所述，專項(xiàng)維修基金一般是包括在房?jī)r(jià)當(dāng)中的，而不需要業(yè)主再另行繳納。當(dāng)然，我說(shuō)的是“一般”情況，具體得依據(jù)你當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定。你可以向當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)局（或建委）等行政主管部門咨詢此事宜，確認(rèn)專項(xiàng)維修基金是否已包括在房?jī)r(jià)當(dāng)中。

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• 問(wèn) ?? 交房需交哪些費(fèi)用
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  新房需要繳納的稅費(fèi)：1、契稅：中心城區(qū)別墅類(含單體、聯(lián)體)契稅按4%征收；普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收。個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。2、住房維修基金：住宅維修基金按照2%標(biāo)準(zhǔn)交存，非住宅維修基金按照1%標(biāo)準(zhǔn)交存。商品住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅及住宅小區(qū)外與單棟住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅)維修基金交存標(biāo)準(zhǔn)為： 磚混結(jié)構(gòu)住宅——49元/平方米 無(wú)電梯框架結(jié)構(gòu)住宅——55元/平方米 有電梯14層以下(含14層)框架結(jié)構(gòu)住宅61元/平方米 有電梯15層以上(含15層)框架結(jié)構(gòu)住宅73元/平方米3、交易手續(xù)費(fèi)：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米。4、房屋登記費(fèi)：住宅80元/套；非住宅550元/件。5、證照印花稅：5元/本。6、工本費(fèi)：10元/本。

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