公攤面積怎么算？房屋公攤面積有什么注意事項

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• 137****3922

  我們經(jīng)常聽到別人說起公攤面積，但是購房者首次置業(yè)往往對公攤面積這個概念不是很清楚，公攤面積怎么算也不知道。結(jié)果就是公攤面積過大，花了大把的銀子卻住很小面積，維權(quán)都找不到門路。那么什么是公攤面積？公攤面積怎么算？ 公攤面積怎么算？當(dāng)心花了冤枉錢 1、什么是公攤面積 公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。 一般高層的得房率都在80%左右，也就是說有20%的公攤面積。假設(shè)你買了一套100平米高層住宅，拿房時實得面積只有80平米左右，原本看似面積夠大的房子，瞬間就擠了。100萬的房子，20萬是在給公攤面積買單。 2、根據(jù)規(guī)定，以下共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)?，但?yīng)分?jǐn)們H為本幢服務(wù)的相應(yīng)共有建筑面積。 A、為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室; B、獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等; C、為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房; D、避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層可獨立使用的部分。 下列共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進(jìn)行分?jǐn)偅膊环謹(jǐn)偲渌灿薪ㄖ娣e。 A、為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等設(shè)備用房; B、消防避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層; C、幢與幢之間相連的通廊。 3、公攤建筑面積如何計算 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)) 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積 4、影響公攤面積的因素 A.戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點式樓和板式樓是不一。 B.套內(nèi)面積房子大就多點，房子小就少點。 C.公共設(shè)施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一，公共設(shè)施、走廊越多、面積越大公攤就越大。 D.建筑規(guī)模樓層高度越高公攤越大。因為樓層越高，則電梯、消防等公共設(shè)施越多，所以公攤面積越大。 注：公攤面積并非越小越好 因為公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至?xí)ǜ嗟腻X購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設(shè)施的規(guī)?？s減，因此也將影響居住品質(zhì)。 5、如何避免公攤面積潛規(guī)則 新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標(biāo)明了“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。以下三招，提供給購房者參考。 第一招：索取公攤數(shù)據(jù); 在簽訂購房合同時，讓開發(fā)商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。 第二招：查閱有關(guān)資料; 業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如**終設(shè)計圖紙或者**終設(shè)計方案、**終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。 第三招：在購房合同中約定公攤面積。 《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中，詳細(xì)約 定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己 的利益。萬一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。 買房時不僅要去現(xiàn)場親自查看，像一些**基本的房產(chǎn)知識還是要清楚的。知道公攤面積怎么算，這樣就不會被開發(fā)商忽悠啦！

  查看全文↓ 2016-06-27 12:21:38

相關(guān)問題

• 問 公攤面積怎么算 公攤面積有什么注意事項
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  大家在買房子的時候除了考慮樓盤的地段、配套以及價格之外，往往還會注意一個很重要的問題——公攤面積。因為在房價高企不下的今天，我們都希望花的每一分錢都物超所值，而公攤面積的大小與房子的總價有直接的關(guān)系，換句話說對我們的荷包是一種考驗。 在討論這個問題前，我們先看看什么是公攤面積：公攤面積是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡稱，即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等。 下面是公攤面積的計算公式： 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/（套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)） 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積 +陽臺面積 普通多層住宅樓在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在10%-15%;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在15%-20%; 高層住宅相對更高一些，約在20%-25%。在簽訂購房合同時，合同上都會注明房屋的公攤系數(shù)范圍。房屋面積以房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心測繪部的測繪結(jié)果為準(zhǔn)，房產(chǎn)證上標(biāo)注的面積也以此為準(zhǔn)。 不過現(xiàn)實中，開發(fā)商往往不會主動提及公攤，一些公攤大的房子則通過“贈送面積”來達(dá)到公攤較小甚至“零公攤”的效果。。。不過群眾的眼睛是雪亮的，公攤不合理的戶型往往會為人所詬??；而真正公攤小的樓盤并不多見，尤其是在寸土寸金的市區(qū)，更是如此。 雖然我們都希望公攤越小越好，但畢竟公攤面積中的各類生活設(shè)備跟大家的生活又是密不可分的，過分追求公攤低也是不現(xiàn)實的。

• 問 公攤面積怎么算 房屋面積有什么注意事項
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  房子的面積都去哪兒了？在收房的時候許多購房者發(fā)現(xiàn)自己房屋的面積縮水了，其實這就是公攤所帶來的。公攤小，得房率就高，反之公攤大，得房率就小。作為一名準(zhǔn)業(yè)主以及購房者，必須了解公攤是什么意思，才能對房屋有一個較為全面的認(rèn)識。 一：公攤是什么 公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層還是高層,商品房都有所謂的公攤面積。公攤面積主要包括有電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、共用墻體九個部分。 除此之外，倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等不會計入公攤。 二.計算方式 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)) 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積 三.影響公攤面積因素： 1、戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點式樓和板式樓是不一。 2、套內(nèi)面積房子大就多點，房子小就少點。 3、公共設(shè)施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多、面積越大公攤就越大。 4、建筑規(guī)模樓層高度越高公攤越大。 四.破解公攤面積陷阱有三招 第一招：索取公攤數(shù)據(jù)；在簽訂購房合同時，讓發(fā)展商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。 第二招：查閱有關(guān)資料；業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如**終設(shè)計圖紙或者**終設(shè)計方案、**終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。 第三招：在購房合同中約定公攤面積?！渡唐贩抠I賣合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r。 公攤是在購房者必定會接觸到的房產(chǎn)專業(yè)名詞，購房者對此了解能更好地幫助購房，也能較好地對比各個小區(qū)的優(yōu)劣勢，或許還能降低一定的購房成本。因為公攤面積小，購房者所需投入的成本也會相應(yīng)減少。所以選擇一個合適的房子，要做足功課。

• 問 什么是公攤面積 公攤面積有什么注意事項
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  買房時經(jīng)常聽到人說公攤面積，明明是交了錢的，但卻不是你能掌控的面積。關(guān)于公攤面積，你一定有很多問題，比如為什么會有公攤面積？公攤的原則是什么？什么樣的面積不應(yīng)分?jǐn)偅? 問題一：什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能。 問題二：公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ 公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t有以下三點： ①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 ②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 ③用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 問題三：整幢樓的哪些公用面積可以分?jǐn)偅? 整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇?、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 問題四：哪些建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偅? 不應(yīng)計入公用建筑面積被分?jǐn)偟牟糠钟校孩賯}庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 問題五：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人明示哪些公攤情況？ 在預(yù)售商品住宅之前和商品房竣工之后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人明示下列分?jǐn)偳闆r：①被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；②參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù) ；③不分?jǐn)偟墓灿貌课?。這里需要說明的是，除法定情形外，開發(fā)商兩次向購房人兩次明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致，否則，購房人就可以依據(jù)《商品房買賣合同》的約定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 問題六：購房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計算出來的？ 根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整幢樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。 問題七：物業(yè)管理用房的分?jǐn)傆惺裁匆?guī)定？ 為防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理用房的名義侵占、使用小區(qū)房屋，提高購房人分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，從而增加購房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，新建小區(qū)房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理用房面積**高不得超過該棟樓建筑面積的6‰。 問題八：對于公用建筑面積部位的建設(shè)與使用，購房人有無知情權(quán)？ 當(dāng)然有。因為購房人購房的商品房的面積由套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偨ㄖ娣e兩部分組成，套內(nèi)建筑面積歸購房人個人所有、自己使用；公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整幢樓業(yè)主共同所有，購房人根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。而且可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，通過選舉、參加業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式參與、決定商品房公用建筑面積部位的建設(shè)與使用。此外，《辦法》明確規(guī)定開發(fā)商應(yīng)向購房人明示公用分?jǐn)偛课坏墓δ芗熬唧w情況，這就以法律形式賦予了購房人對商品房公用分?jǐn)偛课坏慕ㄔO(shè)與使用的知情權(quán)。

• 問 公攤面積有哪些注意事項？
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  1、同一小區(qū)不同期房公攤面積可能不同一般情況下出現(xiàn)同一小區(qū)的不同期房公攤面積不同是正常的。因為公攤面積計算因樓而異，住宅樓的公攤面積計算以幢為單元。國家有明確的條文規(guī)定。由于建筑的各異，不同幢的公攤面積會有較大不同。2、公攤面積分?jǐn)倳r一視同仁有購房者擔(dān)心買房時會不會多分擔(dān)其他人的公攤面積，出現(xiàn)有些人不分或少分公攤面積的情形。其實這個問題是不會出現(xiàn)的，公攤協(xié)議一視同仁，公攤協(xié)議必須遵守一視同仁原則。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)商和某購房者達(dá)成的購房協(xié)議不得損害另一購房者的利益。不得把某購房者應(yīng)該分擔(dān)的公攤面積分?jǐn)偟狡渌M者名下。3、計算拆遷費包括公攤面積公攤面積屬于建筑面積范疇。拆遷補(bǔ)償在計算面積時是以房產(chǎn)證上的建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)的，而建筑面積包括室內(nèi)面積和公攤面積，因此拆遷補(bǔ)償包括公攤面積。

• 問 如何計算房屋的公攤面積 注意事項有哪些
  答

  在買房時，不可避免接觸一些專業(yè)名詞，比如像公攤面積。那么，房子的公攤面積是什么？公攤面積包括哪些？ 一、什么是公攤面積 公攤面積：顧名思義，公攤面積就是指每一套房子所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，即房子本單元中公用部分的建筑面積，如過道、電梯、樓梯、垃圾道、設(shè)備室、地下室、公共門廳、門衛(wèi)室等等公用區(qū)域面積。 二、房屋公攤面積怎么算 公攤面積是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡稱，即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積、套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻(山墻)、計入套內(nèi)建筑面積之外的共用墻體面積。 普通多層住宅樓在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在10%-15%;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在15%-20%;高層住宅相對更高一些，約在20%-25%。在簽訂購房合同時，合同上都會注明房屋的公攤系數(shù)范圍。房屋面積以房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心測繪部的測繪結(jié)果為準(zhǔn)，房產(chǎn)證上標(biāo)注的面積也以此為準(zhǔn)。 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)) 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積 普通住宅的一般公攤比例： 多層：8%——15% 小高層： 10%——20% 高層：15%——30% 三、房屋公攤面積包括哪些？ 1、整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積 包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 2、共有建筑面積 包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 3、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e 指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 看完這個，對公攤面積是不是有了進(jìn)一步了解呢。以后看房時，還應(yīng)直接向開發(fā)商了解公攤面積是多少。