深圳豪宅的主要買(mǎi)家是什么群體 深圳豪宅如何購(gòu)買(mǎi)

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• 148****3179

  深圳尖崗山區(qū)域拍出近8萬(wàn)元/平方米的全國(guó)地王，地價(jià)高企，豪宅頻現(xiàn)。那么到底是誰(shuí)買(mǎi)走了深圳豪宅，2016年深圳樓市又將怎么走向？ 多位專(zhuān)家曾經(jīng)預(yù)言過(guò)，2016年中國(guó)樓市分化會(huì)更嚴(yán)重，熱門(mén)的區(qū)域會(huì)更熱，供不應(yīng)求，而稍冷的三四線城市仍然會(huì)面臨高庫(kù)存的壓力。深圳則是被普遍認(rèn)為是2016年熱度不減的城市。 房?jī)r(jià)主要由兩個(gè)因素決定，市場(chǎng)供需和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。如果這兩點(diǎn)能夠配合，就是健康的，但是很多人往往會(huì)過(guò)度解讀樓市，大量炒房客的存在，這是導(dǎo)致樓市瘋狂的原因之一。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳豪宅成交客戶的戶籍分布來(lái)看，購(gòu)置2000萬(wàn)元以上頂級(jí)豪宅的客戶主要分布在廣東省內(nèi)，占比達(dá)88.4%，其中近八成客戶為深圳戶籍，本地“壕”們購(gòu)房絕大部分都用于自住，另有戶籍為內(nèi)地和香港的分別占8.4%和3.2%，表示購(gòu)房用于自住或投資。 頂級(jí)豪宅成交中本地客戶占比如此之大也是受深圳市限購(gòu)的影響。作為一個(gè)外來(lái)人口居多的“移民”城市，若深圳放開(kāi)限購(gòu)，預(yù)計(jì)外籍客戶比例將大大提升。 2016年預(yù)計(jì)深圳土地成交量少價(jià)高，豪宅市場(chǎng)會(huì)依舊火出一片天。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 深圳豪宅線標(biāo)準(zhǔn)
  答

  目前**新的規(guī)定，深圳的豪宅線已經(jīng)不再和總價(jià)進(jìn)行掛鉤，只參考建筑面積和容積率兩點(diǎn)，當(dāng)建筑平米大于144平米以上，并且容積率低于1.0以下，都按照**高標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)費(fèi)進(jìn)行繳納，目前房屋增值稅下調(diào)范圍也有所增大，只有144平方米以上的按照3%進(jìn)行收取。變更的時(shí)間從2019年開(kāi)始，在建筑面積144平米以下的房子，仍然可以享受有關(guān)的優(yōu)惠政策。做出調(diào)整，主要是由于非普通住宅的認(rèn)定存在一些偏差，如果之前按照總房?jī)r(jià)進(jìn)行計(jì)算，許多普通住宅也會(huì)被劃分為非普通住宅，導(dǎo)致在交易的時(shí)候會(huì)交納許多額外的稅費(fèi)，相關(guān)政策的改變對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)是一件非常利好的消息，不僅有助于樓市的平穩(wěn)發(fā)展，而且也會(huì)將真正的優(yōu)惠政策用于到市民購(gòu)房身上，除此之外，個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)不足兩年的房屋時(shí)，還是要按照5%的征收率繳納增值稅。

• 問(wèn) 目前豪宅市場(chǎng)冷不冷淡 哪些群體在光顧豪宅市場(chǎng)
  答

  2014年的豪宅等高端住宅市場(chǎng)冷淡，2015年高端市場(chǎng)并沒(méi)有預(yù)期那么好，原因是來(lái)自于保守豪宅賣(mài)家的基數(shù)縮小。 一是政商群體完全消失。國(guó)家反腐力度日益加大，加之官員財(cái)富登記預(yù)期加劇，保守的政商，這個(gè)灰色的群體手中的房產(chǎn)已是燙手的山芋，更別說(shuō)購(gòu)買(mǎi)新的豪宅了，基本上房叔、房姐將逐漸絕跡。 二是山西、陜西、內(nèi)蒙古能源領(lǐng)域客戶危在旦夕，已經(jīng)淡出樓市。山西炒房團(tuán)、內(nèi)蒙古炒房團(tuán)、溫州大媽炒房團(tuán)都已經(jīng)成為過(guò)去。尤其以樓市土豪著稱(chēng)的山西煤老板更是受到產(chǎn)業(yè)下行的打擊。一位山西太原煤老板告訴記者：前幾年，每噸好一些的煤賣(mài)450元/噸，可以說(shuō)是暴利，而如今每噸煤的利潤(rùn)只有3元錢(qián)，但照樣得賣(mài)，否則煤放著就是賠本，去年我總共賣(mài)煤賺了4萬(wàn)元錢(qián)，現(xiàn)在別說(shuō)買(mǎi)房，能把企業(yè)做下去就不錯(cuò)了 三是以前也曾經(jīng)是樓市不可或缺之力量的江浙財(cái)富人群，也因?yàn)橹圃鞓I(yè)、進(jìn)出口、期貨行業(yè)不景氣的原因，失去了以往買(mǎi)房的動(dòng)力。 保守買(mǎi)家消失之后，新的豪宅潛在人群浮出水面。 首先，寂靜半年多的新三板、守業(yè)板，以及即將重新放開(kāi)的IPO，會(huì)釋放出大量的新陽(yáng)光財(cái)富人群，僅國(guó)內(nèi)上市公司就有兩千多家，每家公司按10個(gè)股東或者高層計(jì)算，就有20000多人，而北京頂級(jí)豪宅有幾千套，客群是存在，就看拿什么吸引他 其次，進(jìn)行資產(chǎn)配置的人越來(lái)越多。目前，人民幣貶值，銀行信貸政策寬松，金融平臺(tái)也大行其道，錢(qián)放在手里就貶值，投資成為潮流，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳曉波甚至發(fā)出了2016年是消費(fèi)元年”預(yù)測(cè)，而投資房產(chǎn)無(wú)疑是**安全的渠道之一。 第三，高端改善，終極置業(yè)需求加大。為什么豪宅大戶型吃香，一是因?yàn)橄拶?gòu)，二是因?yàn)楦纳凭幼?。隨著房產(chǎn)稅的預(yù)期加大，處置剩余房產(chǎn)，集中資金購(gòu)買(mǎi)一套終極住宅也是很多實(shí)力基層的選擇。目前很多豪宅的買(mǎi)家都是處置了很多老舊房產(chǎn)，騰出資格與資金進(jìn)行終極置業(yè)。 據(jù)了解，所有的豪宅，找客戶是第一要?jiǎng)?wù)，很多樓盤(pán)除了自身的銷(xiāo)售員外，紛紛尋找拓展客戶資源，對(duì)于能介紹買(mǎi)房的人，開(kāi)發(fā)商往往能愿意放出2%甚至3%傭金、提成，也就是說(shuō)一套3000萬(wàn)的豪宅，介紹買(mǎi)房勝利即可獲得60萬(wàn)至90萬(wàn)之間的介紹費(fèi)。 面對(duì)可以預(yù)見(jiàn)的來(lái)年競(jìng)爭(zhēng)，很多開(kāi)發(fā)商未雨綢繆，已經(jīng)想出了各種各樣吸引買(mǎi)房人的方法。 方法一，降低**。積累的購(gòu)房人基本是二次改善的客戶。為了方便購(gòu)房人籌措資金，不少項(xiàng)目推出了**低一成**，也就是**低99萬(wàn)元**的活動(dòng)，這樣無(wú)疑降低了千萬(wàn)級(jí)別墅的門(mén)檻，**大限度地為購(gòu)房人資金提供了靈活性，以此吸引二次改善購(gòu)房人。 方法二，拉長(zhǎng)付款周期，避開(kāi)限購(gòu)令。眼下樓市有個(gè)怪現(xiàn)象，比方一個(gè)豪宅樓盤(pán)在建委網(wǎng)站網(wǎng)簽的只有40多套，但據(jù)實(shí)地調(diào)查實(shí)際成交有140多套，另100多套哪兒來(lái)的？答案是，這些買(mǎi)房人都是沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)的，開(kāi)發(fā)商先收取了全款，然后買(mǎi)房人開(kāi)始“攢資格”，幾年后等資格熬到手再行網(wǎng)簽。由于是品牌企業(yè)，所以買(mǎi)房人也沒(méi)有過(guò)于擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。 方法三，開(kāi)發(fā)商想方法幫買(mǎi)房人賣(mài)一買(mǎi)一。由于豪宅買(mǎi)家基本都是二套以上住房，資格成問(wèn)題，因此已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商跟二手中介聯(lián)系，協(xié)助買(mǎi)家賣(mài)舊房，騰出資格買(mǎi)新房。如果中間過(guò)渡期買(mǎi)房人無(wú)房可住，開(kāi)發(fā)商還支付酒店費(fèi)用?？傊?，想盡一切方法，滿足買(mǎi)房人的種種要求。

• 問(wèn) 什么叫豪宅？豪宅的真正意義是什么?
  答

  對(duì)于房子來(lái)說(shuō)，并不是你說(shuō)它“豪”它就是豪宅，屌絲們口中的“豪宅”也許只是土豪們眼中的毛坯房，這話雖然說(shuō)得夸張了些，但是不同人眼中的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。那么，豪宅到底“豪”到什么程度才可稱(chēng)為真正的豪宅？這是否有標(biāo)準(zhǔn)呢？豪宅之所以稱(chēng)為豪宅，是因?yàn)樗厝粨碛腥A麗的外裝和精美的內(nèi)裝，還有超大的戶型和驚人的價(jià)格，但這些還只能算是豪宅的必要條件，除此之外，豪宅還應(yīng)具備一些物質(zhì)和非物質(zhì)的因素。近些年，對(duì)于豪宅的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了變化。過(guò)去，豪宅的地理位置、設(shè)計(jì)風(fēng)格和豪華程度是富人們購(gòu)買(mǎi)的重要看點(diǎn)，但現(xiàn)在，千萬(wàn)級(jí)以上不再是豪宅的唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)住宅業(yè)態(tài)環(huán)境及人文環(huán)境的追求成了消費(fèi)者選擇豪宅的重要指標(biāo)。

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• 問(wèn) 什么是豪宅？豪宅的真正意義是什么?
  答

  觀點(diǎn)一：豪宅，從字面上可以簡(jiǎn)單理解為富人居住的豪華住宅。觀點(diǎn)二：豪宅，本義起碼有兩種意思，一是巨大；二是富貴。觀點(diǎn)三：所謂“豪宅”應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)特點(diǎn)，一是所占自然資源的稀缺性；二是樓盤(pán)的難以復(fù)制性；三是品質(zhì)的極其舒適性。觀點(diǎn)四：豪宅是一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕人士通過(guò)市場(chǎng)方式過(guò)度占有社會(huì)稀缺資源的一種居住狀態(tài)。觀點(diǎn)五：豪宅是一個(gè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度和居住水平的差異程度有關(guān)的相對(duì)概念。因應(yīng)著不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和不同的城市發(fā)展歷史及文化積淀，豪宅在不同的社會(huì)制度、不同的歷史發(fā)展階段、不同的城市文化背景下有不同的定義和標(biāo)尺。其實(shí)今日所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對(duì)稀缺自然資源的占有和自身品質(zhì)的奢華方面。作為一種新興的住宅產(chǎn)品，今日中國(guó)的豪宅主要有兩種形態(tài)，一種是別墅類(lèi)豪宅，一種是高層豪宅。別墅不等于豪宅，高層大戶也不等于豪宅。只有當(dāng)別墅和高層大戶型無(wú)論是自然環(huán)境還是自身品質(zhì)都達(dá)到了“豪”的尺度，才能稱(chēng)之為豪宅。中國(guó)知名房地產(chǎn)專(zhuān)家、深圳同致業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理張曉光曾經(jīng)概括出豪宅的“八大準(zhǔn)則”。他認(rèn)為，一個(gè)住宅小區(qū)，只有在地理位置、自然環(huán)境、戶型、小區(qū)景觀、建筑、社區(qū)智能、物業(yè)管理、建設(shè)團(tuán)隊(duì)等八個(gè)方面均達(dá)到了“豪”的尺度，才能稱(chēng)之為“豪宅”。他認(rèn)為，自上世紀(jì)九十年代初以來(lái)，中國(guó)的豪宅產(chǎn)品已經(jīng)歷四個(gè)階段：在第一階段，超大面積是主要指標(biāo)；在第二階段，開(kāi)始注重花園，泳池、車(chē)庫(kù)等室外空間；第三階段，開(kāi)始注重小區(qū)周邊環(huán)境和自然景觀；第四階段，在講求面積適度、室內(nèi)外、小區(qū)內(nèi)外奢華品質(zhì)的同時(shí)，更注重居所的精神及人文內(nèi)涵。今天的中國(guó)大陸別墅豪宅的代表莫過(guò)于上海紫園1#別墅，其身價(jià)過(guò)億，占地面積18畝，建筑面積1，500平方米，采用了從鋼結(jié)構(gòu)到霧化玻璃等多種先進(jìn)的技術(shù)與設(shè)備。在其所享有的自然山水資源方面，也的確是在上海、北京這樣的大城市真正的頂級(jí)豪宅。中國(guó)高層豪宅的代表，則要數(shù)上海湯臣一品、深圳紅樹(shù)西岸、杭州金色海岸、廣州中信君庭、金海灣、南京世貿(mào)濱江新城、萬(wàn)科?金色家園、北京星河灣、棕櫚泉國(guó)際公寓、天津時(shí)代奧城、武漢白金?漢宮、東湖天下等等。就拿較早推出的廣州?中信君庭來(lái)說(shuō)，一梯一戶的百米高層，每戶有超大空中花園，電梯由室外花園入戶，鋼結(jié)構(gòu)體系及大跨度空間，使戶型全部靈活布置，大堂等公共服務(wù)設(shè)施均按星級(jí)酒店豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修。這樣的豪宅與別墅類(lèi)豪宅相比，的確各有千秋。無(wú)疑，中國(guó)的城市化已是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)。但由于人多地少的國(guó)情，中國(guó)很難長(zhǎng)期大面積開(kāi)發(fā)別墅類(lèi)豪宅。于是近年來(lái)在中國(guó)多數(shù)發(fā)達(dá)城市勃興的高層豪宅，也就成了一道獨(dú)特的城市風(fēng)景，并將主導(dǎo)中國(guó)豪宅今后的發(fā)展方向。這一趨勢(shì)與時(shí)下中國(guó)政府對(duì)房市實(shí)施的宏觀調(diào)控政策不謀而合。

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• 問(wèn) 什么是豪宅？豪宅的真正意義是什么?
  答

  在一定時(shí)期內(nèi)，豪宅只能為少數(shù)人所擁有，不可能成為大路貨。作為一種特定商品，豪宅屬于典型的需求彈性大，價(jià)格影響力強(qiáng)的需求拉動(dòng)型產(chǎn)品，區(qū)別于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，價(jià)格成為能否擁有豪宅所必須要逾越的門(mén)檻。前文已述，豪宅之所以能夠做到“好、精、大、貴”，擁有較強(qiáng)的保值、增值能力，完全是依賴于其對(duì)社會(huì)資源的密集占有，而資源的稀缺性和個(gè)別資源在特定時(shí)期的不可再生性，也勢(shì)必造成豪宅這種產(chǎn)品的相對(duì)稀缺，從而有力地烘托起豪宅的身份，令大多數(shù)人望而卻步。另一方面，現(xiàn)階段，社會(huì)財(cái)富在公眾之間的分配也表現(xiàn)出不均衡性，少數(shù)人群占有大量的社會(huì)財(cái)富，而多數(shù)人群僅占有少量的社會(huì)財(cái)富，雖然每個(gè)人都會(huì)萌生出對(duì)高檔物業(yè)的需求和向往，但**終，只有少數(shù)相對(duì)富裕的人群才能將此需求付諸實(shí)現(xiàn)。因此，從供求兩方面來(lái)看，豪宅在住宅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)中，處于量少質(zhì)高的金字塔尖的位置，其對(duì)應(yīng)的目標(biāo)市場(chǎng)也是處于社會(huì)結(jié)構(gòu)中金字塔尖的少數(shù)富裕階層。

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