國有土地使用權轉讓方式包括了哪些適用范圍 如何進行轉讓

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• 136****7572

  
  
  國有土地使用權轉讓方式的適用范圍
  1、下列國有土地使用權轉讓必須在土地交易機構公開進行：
  ①國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經濟成分占主導地位的公司、企業(yè)的土地使用權轉讓(含以土地使用權為條件進行的合營合作建房);
  ②以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓;
  ③為實現(xiàn)抵押權而進行的土地使用權轉讓;
  ④判決、裁定需要拍賣的土地使用權轉讓。
  2、不屬于上述須以公開方式轉讓范圍的，可以協(xié)議方式進行轉讓。
  以協(xié)議方式進行轉讓的公司、企業(yè)需提供《股東登記手冊》或由工商行政管理部門出具的股東組成成份，若無法證明該公司是非國有經濟成份占主導地位的，則按公開方式進行交易。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2016-06-12 17:22:22

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• 問 國有土地使用權出讓方式有哪些適用范圍 如何進行出讓
  答

  國有土地使用權出讓方式的適用范圍 尚曉萍 既然我國法律規(guī)定經營性用地一律要實行招牌掛，而公益性用地可以采用劃撥方式。那么，為什么還有協(xié)議出讓方式存在呢?協(xié)議出讓方式主要針對哪些用地? 政府供應國有土地的方式有兩種，即劃撥方式和有償使用方式。劃撥方式起源于計劃經濟時代，有償使用方式脫胎于香港，開始于深圳，推廣于土地使用制度的改革。隨著1988年《憲法》和1986年《土地管理法》的修改，掃清了土地有償使用的法律障礙，國務院于1990年頒布實施了第55號、第56號令，即《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理辦法》，確立了國有土地使用權可以實行有償出讓。經過近十年的改革和探索，土地有償使用的方式也從單一的出讓發(fā)展到出讓、租賃和作價入股等多種形式。1994年《城市房地產管理法》基本確定了國有土地使用權的供應采用有償使用和劃撥兩種方式的基本架構。 按照《土地管理法》第54條“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得;但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得”的規(guī)定，有償使用方式應當是政府供應土地的主要方式。《土地管理法實施條例》進一步明確了國有土地有償使用方式有三種，即出讓、租賃和作價出資入股。出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標、拍賣、掛牌四種方式。租賃，是指國家將一定時期內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。作價出資入股，是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。這種方式主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權需要改制時適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地后提供給用地單位使用的不能采用這種方式。 隨著十屆人大五次會議上通過的《物權法》的出臺，招拍掛出讓的范圍逐步擴大，在這種情形下，協(xié)議出讓還有沒有存在的必要?劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛出讓三種供地方式各自適用哪些范圍?本文試作一探討。 劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。隨著有償使用方式的推廣，劃撥土地使用權的取得受到越來越嚴格的限制。目前，可以適用劃撥方式的主要有四類用地：國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。為嚴格限制劃撥方式供地，2001年國土資源部出臺《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)，為適用劃撥的情形作出了具體的規(guī)定。目前該目錄正在進一步修改中，計劃于2007年正式出臺。據悉，修改后的《劃撥用地目錄》將更加縮小劃撥方式供地的范圍?！段餀喾ā芬?guī)定：設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。這一規(guī)定表明劃撥方式供地仍將在一定時期內存在，但劃撥供地的范圍將繼續(xù)縮小，對劃撥方式用地的限制將更加嚴格。

• 問 國有土地使用權轉讓包括哪些種類 如何進行辦理
  答

  國有土地使用權轉讓的種類包括： ⑴依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清地價后進行的土地使用權轉讓; ⑵已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產權屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的; ⑶減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權轉讓; ⑷為實現(xiàn)抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓; ⑸人民法院裁定，需要處分的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓; ⑹成片開發(fā)區(qū)土地使用權的轉讓。

• 問 國有土地使用權轉讓定義是什么 如何進行轉讓
  答

  國有土地使用權轉讓的定義 土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。 未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

• 問 國有土地使用權轉讓合同書有哪些內容 如何進行轉讓
  答

  第一條　訂立合同雙方當事人 轉讓方(以下簡稱甲方)：_________ 法定代表人：_________ 委托代理人：_________ 受讓方(以下簡稱乙方)：_________ 法定代表人：_________ 委托代理人：_________ 甲方根據《_________》的有關規(guī)定，在_________房地產交易中心通過公開交易方式轉讓土地使用權，乙方依照規(guī)定程序參與競買，并經_________房地產交易中心確認，成為競得人。為明確有關轉讓事項，甲乙雙方本著平等和自愿的原則，經友好協(xié)商，達成如下合同條文，以共同遵守。 第二條　轉讓土地基本情況 1、國有土地使用證號：_________ 2、國有土地使用權出讓合同書號：_________ 3、地號：_________ 4、土地所在位置：_________ 5、土地用途：_________ 6、土地面積：_________平方米 7、建筑面積：_________平方米，其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。 8、現(xiàn)狀：已三通一平，有_________套(戶)需回遷安置，回遷安置總面積為_________平方米，其中，回遷住宅_________平方米，非住宅_________平方米，回遷日期為_________年_________月，每月應支付臨遷費、代管房租金除四害費等_________元。 9、抵押情況：_________ 第三條　公開交易情況和結果 1、公開交易方式：公開掛牌轉讓國有土地使用權 2、公開交易期限：_________ 3、成交確認書編號：_________ 4、轉讓份額：_________ 5、成交價格：人民幣_________元，大寫人民幣_________元整。 第四條　甲方保證本合同第二條所述內容真實，保證土地權屬清晰，符合法律法規(guī)規(guī)定的土地使用權轉讓應具備的條件。 第五條　甲乙雙方完全認可公開交易情況和交易結果，甲方同意按公開交易成交價格和轉讓份額將土地使用權(含地上建筑物、附著物)轉讓給乙方，乙方同意接受。 第六條　依照有關規(guī)定，全額轉讓的，由受讓方單獨獲取國有土地使用權，領取國有土地使用證，并履行出讓合同;份額轉讓的，由轉讓方和受讓方共同擁有國有土地使用權，領取國有土地使用證，并共同履行出讓合同;土地使用權設定抵押的，應取得抵押權人同意方可轉讓。 第七條　甲乙雙方應依照有關規(guī)定，在規(guī)定的時間內向_________房地產交易中心提交資料，辦理交易手續(xù)，向相關部門交納交易稅費后，由乙方直接領取《國有土地使用權交易證明書》，并向土地管理部門申請土地權屬登記。 第八條　除法律規(guī)定的免責因素之外，甲乙雙方均應嚴格履行各自的職責，并依法承擔違約責任。出現(xiàn)糾紛或違約行為，應本著實事求是的原則協(xié)商解決，協(xié)商不成時，甲乙雙方同意通過仲裁或法院判決(裁定)方式予以解決。 第九條　其他約定事項 1、土地轉讓時回遷安置義務的責任主體為受讓人。 2、付款方式及期限：《國有土地使用權轉讓合同書》簽訂后5天內一次付清。 3、移交地塊及項目的相關資料： (1)《國有土使用證》 (2)《建設用地批準書》 (3)《建設用地規(guī)劃許可證》 (4)《設計要點批文》 (5)回遷補償安置協(xié)議書 4、違約責任： (1)甲方在收到全部成交款后5日內不能備齊有關資料給乙方辦理交易過戶及產權轉移登記手續(xù)和交易成功后，辦妥產權轉移登記手續(xù)以前，如因甲方的原因，(包括司法機關查封等)需要終止交易或不能依法辦理產權登記的，甲方在3天內全部退還乙方已交納的成交價款。 (2)乙方在簽訂本合同后，并在5天內一次性付清全部成交價款給甲方，否則，視為違約，應向甲方支付違約金_________元。 第十條　本合同自甲乙雙方簽字(蓋章)后生效。 第十一條　本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，_________房地產交易中心存一份，各份具有同等法律效力。 甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________ 法定代表人(簽字)：_________ 　法定代表人(簽字)：_________ 委托代理人(簽字)：_________ 　委托代理人(簽字)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日

• 問 國有土地使用權轉讓有哪些應該注意的事項 如何進行轉讓
  答

  國有土地使用權轉讓應注意事項 1、必要的權屬調查和資信能力調查。 轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。 轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。 2、有關評估事宜咨詢。 根據法律規(guī)定，國家控制國有土地轉讓價格，轉讓價格過低時，國家享有優(yōu)先購買權。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，并經國土部門予以確認。 3、有關稅費負擔的咨詢 轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。根據有關規(guī)定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。 4、關于國有土地使用權轉讓擔保問題。 擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。 國有土地使用權設定抵押后，并非不能轉讓?？赏ㄟ^與抵押權人協(xié)商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現(xiàn)轉讓目的。 5、權屬變更程序與支付轉讓價款的相互制約。 因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應采用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。 6、土地用途及相關用地條件的變更 國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。轉讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經規(guī)劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。 7、國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。 根據有關法律規(guī)定，國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉讓，故國有土地使用權的轉讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉讓。實踐中，多以轉讓房地產為名轉讓國有土地使用權，地上的建筑物價值相對較小，于土地而言不大，并不重視.