商住兩用房子能買嗎 如何考慮各種購(gòu)房因素的影響

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• 155****9528

  商住兩用房近年來由于限購(gòu)和創(chuàng)業(yè)或者投資的需要，火了一把，那么商住兩用房能不能買呢？這要看你買房的目的是什么了？如果只為了落戶那就不要買了？如果僅為了以后創(chuàng)業(yè)用那么先來了解一下商住兩用房的優(yōu)缺點(diǎn)吧。 不限購(gòu)不限貸 商住兩用房為什么受矚目 隨著房產(chǎn)調(diào)控，住宅市場(chǎng)壓力有所增大，這時(shí)候很多房企便把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，并仿效國(guó)外的soho，推出了一些商住兩用的房地產(chǎn)項(xiàng)目,住家辦公兩不誤。所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種房產(chǎn)產(chǎn)品，是soho住宅概念的一種延伸。它可以作為住宅，但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)，將工作和居住融為一體，極大地方便了一些自由職業(yè)者。 據(jù)了解，商住兩用房之所以目前如此吸引眼球，與它自身所具有的幾個(gè)特性是分不開的。首先，商住兩用房小戶型居多，總價(jià)低。；對(duì)于限購(gòu)城市來說，商住兩用房是不限購(gòu)不限貸的；吸引眼球的是，商住兩用房一般都為挑高loft戶型，可以將挑高設(shè)計(jì)為兩層，相當(dāng)于贈(zèng)送了一倍的面積，買50平方米，實(shí)用面積可以達(dá)到100多平方米，空間大，可以實(shí)現(xiàn)居家辦公分離，動(dòng)靜分割。 生活成本相對(duì)較高 難以滿足落戶要求 而實(shí)際上，在建筑術(shù)語(yǔ)中沒有商住兩用房這種稱謂，這只是銷售方根據(jù)市場(chǎng)行情和產(chǎn)品的功能來定義的一個(gè)不規(guī)范的俗稱。如果開發(fā)商說樓房是“商住兩用”的，則很可能是：同一幢樓部分是商業(yè)的(比較多的是裙房和下面的樓層)，部分是住宅的。房產(chǎn)證的用途寫著商品住宅，就是住宅房;未寫明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公房。商務(wù)辦公房與住宅還是有很大區(qū)別的。 雖然商住兩用房有總價(jià)低的特點(diǎn)，可是因?yàn)槭巧逃玫貕K，所以**需要付50%，貸款期限必須小于等于10年，當(dāng)然對(duì)于用于投資的人群來說，這或許無(wú)關(guān)緊要。而對(duì)于一般的上班族來說，**還是有些夠嗆。對(duì)于有公積金的人群來說，購(gòu)買商住兩用房，公積金僅可以提取，不能用于貸款。 另外，對(duì)于商住兩用房來說，買房后的生活成本也相對(duì)較高。物業(yè)管理費(fèi)為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅，水電費(fèi)基本上是民用水電費(fèi)的兩倍，一般沒有燃?xì)?，維護(hù)成本較高。 與購(gòu)房者關(guān)系**大的當(dāng)然要數(shù)房子的產(chǎn)權(quán)年限，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限為70年，而商住用房的產(chǎn)權(quán)年限通常是40年?！段餀?quán)法》對(duì)此類土地到期后的續(xù)期規(guī)定不太清晰。也就是說，居住用地到期后可以自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)用地則有可能不行。 而對(duì)于很多有特殊需要(如購(gòu)買學(xué)區(qū)房解決子女的上學(xué)問題)的人群來說，落戶口是非常重要的。在泉州，如果買的是普通住宅，當(dāng)然可以將戶口遷入，但商住兩用房雖然可以注冊(cè)辦公，卻不可以遷入戶口。 水、電、暖民用還是商用 **好留下依據(jù) 每件事都有它的正反面，商住兩用房也不例外。那么在購(gòu)買商住兩用房的時(shí)候都需要注意些什么，才不會(huì)造成自己日后的困擾呢？ 在清楚產(chǎn)權(quán)年限的前提下，首先要和開發(fā)商明確未來生活使用費(fèi)的繳納依據(jù)。在選購(gòu)商住兩用房時(shí)，要向開發(fā)商問清楚水、電、暖等用的是民用價(jià)格還是商用價(jià)格，有的開發(fā)商會(huì)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，可以向相關(guān)部門爭(zhēng)取民用費(fèi)用繳納。如果開發(fā)商承諾是按民用標(biāo)準(zhǔn)收取，那么要問詢清楚，**好留下依據(jù)。 項(xiàng)目配套通常是購(gòu)房者非常關(guān)注的一方面。在購(gòu)買商住兩用房時(shí)，千萬(wàn)要記得和開發(fā)商明確小區(qū)是否有配套幼兒園、**、醫(yī)療等，一般情況下，商住兩用房都不會(huì)配備這些配套。 對(duì)于居住密度比較在意的人，也要注意，面積小也就意味著居住密度會(huì)相應(yīng)的加大，如果你不喜歡人口相對(duì)密集的居住方式，那么在選擇商住兩用房的時(shí)候就要多注意。 “一般來說，附近有高端服務(wù)業(yè)跟勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的soho產(chǎn)品投資前景更好，因?yàn)樵谶@類產(chǎn)業(yè)周邊人流量大，需求旺盛，消費(fèi)力強(qiáng)，房子更容易出租出去?！比A僑大學(xué)工商管理學(xué)院教授張向前認(rèn)為，從投資角度看，地段是決定房子能否出租出去的決定性因素；而從自居角度考慮，地段附帶的周邊配套設(shè)施則又成為影響購(gòu)房者的重要因素。 商住兩用房過戶手續(xù) 1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。 2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。 3、房產(chǎn)過戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個(gè)工作日左右。 4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:50

相關(guān)問題

• 問 商住兩用房子能買嗎 需要考慮哪些利弊
  答

  小兩口張羅著買房結(jié)婚，可面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，真讓人發(fā)愁。錢不夠用怎么辦？這個(gè)時(shí)候，很多年輕小夫妻就在考慮，要不要購(gòu)買價(jià)格便宜的商住兩用房。商住兩用房子能買嗎？購(gòu)買商住兩用房到底好不好？ 一、商住兩用房定義 所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。 二、商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限 商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。 三、商住兩用房稅費(fèi) “商住兩用”項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。 四、商住兩用房貸款 商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。 五、商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié) 落戶問題+費(fèi)用問題+安全問題 缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶 商住兩用房一般無(wú)法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。 缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高 　商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。 缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂 商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等 以上就是關(guān)于“商住兩用房子能買嗎”的相關(guān)分析和解答，商住兩用房有很多限制性的因素，不少人買房的時(shí)候，可能覺得不太在意，但可能實(shí)際入住后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的問題。建議如果要購(gòu)買，需要考慮謹(jǐn)慎，**好能問下已經(jīng)購(gòu)買過這類房子的人的意見。  

• 問 商住兩用房子能買嗎?選商住兩用房時(shí)應(yīng)該注意什么
  答

  購(gòu)房者在買房時(shí)不僅要求住的舒服，更加希望能有投資價(jià)值，因此商住兩用樓也得到許多購(gòu)房者的親睞。然而，對(duì)于那種自由職業(yè)或居家辦公者，選擇這種商住兩用房就要慎重了。因?yàn)?，這兩種人雖然需要一定的辦公條件，但其購(gòu)買的主要目的還是住。 商住兩用房好嗎? “住”與“商”的要求不同，選擇商住兩用房時(shí)要注意什么? 第一，種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。 商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會(huì)帶來很多不安全和不安定的因素。 第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。 在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無(wú)疑是存在一定的消防隱患。 第三，會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。 另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國(guó)際**、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 第四，選擇新型“商住兩用房”。 現(xiàn)在，市場(chǎng)上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。 一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購(gòu)買服務(wù)。      

• 問 買商住兩用房能提公積金嗎？
  答

  可以，住房公積金的提取是有限制的，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)該具備下列條件：(一)職工所在單位和職工本人每月足額繳存住房公積金(二)符合《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十四條的規(guī)定：1、購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的;其中“購(gòu)買”是指職工買下住房，擁有所購(gòu)住房的所有權(quán)，住房可以是公有住房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及二手房等?！敖ㄔ臁笔侵赋擎?zhèn)居民經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)等部門批準(zhǔn)建造住房;“翻建”是指對(duì)住房全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造住房;“大修”是指需要牽動(dòng)或拆換住房部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除住房。2、職工離休、退休的3、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的4、出境定居的5、償還購(gòu)房貸款本息的6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的7、職工死亡或被宣告死亡的職工提取住房公積金的大致手續(xù)如下：(一)首先向本單位提出申請(qǐng)，單位審核個(gè)人提交的相關(guān)證明后，符合提取條件的，單位填寫住房公積金個(gè)人提取審批表，并加蓋預(yù)留印鑒。(二)單位經(jīng)辦人員或職工個(gè)人持公積金個(gè)人提取審批表連同有關(guān)證明資料的原件和復(fù)印件到給本單位建立住房公積金賬戶的公積金中心(以下簡(jiǎn)稱為開戶的公積金中心)進(jìn)行審批。公積金中心完成審批和錄入業(yè)務(wù)后，在單位填寫的公積金個(gè)人提取審批表上加蓋公積金審批專用章。(三)單位經(jīng)辦人員或職工個(gè)人持公積金中心已審批的公積金個(gè)人提取審批表以及單位填寫并簽章的“住房公積金管理中心轉(zhuǎn)賬憑證”，到開戶的公積金中心辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)，公積金中心將職工申請(qǐng)?zhí)崛〉淖》抗e金轉(zhuǎn)賬至其單位基本結(jié)算賬戶，由單位取出支付給職工。

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• 問 買商住兩用房子好嗎
  答

  商住兩用房有一定的好處，作為既可以辦公又可以居住的房產(chǎn)，是目前住宅的一種延伸，而且還能夠擁有寫字樓的諸多硬件設(shè)施。針對(duì)于想要進(jìn)行買房，但卻沒有買房資格，或者是經(jīng)濟(jì)條件有限的出資，購(gòu)房者可以考慮購(gòu)買商住兩用房。但因?yàn)樯套捎梅康漠a(chǎn)權(quán)年限比較少，只有40年或者是50年，而且在產(chǎn)權(quán)到期之后不能夠自動(dòng)續(xù)期，所以從隱性成本來說，不如普通住宅性價(jià)比高。商住兩用房除了土地使用年限之外，在交易買賣的過程當(dāng)中，無(wú)法參照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為成交額的4%，而且還要征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。雖然說商住兩用房不受限購(gòu)和房貸的限制，但一般銀行針對(duì)于此類房屋的貸款期限不超過10年，而且**額度也會(huì)在50%左右，并且不能夠使用公積金貸款。

• 問 商住樓能買嗎? 商住兩用房可以買嗎
  答

  首先聲明我不是專家，僅僅談?wù)勛约旱目捶?。房地產(chǎn)的兩要素就是房與地，房屋的所有權(quán)人同時(shí)具有房屋所在土地的使用權(quán)（土地所有權(quán)由全民所有）。國(guó)家規(guī)定：商業(yè)用地的出讓年限不超過50年，住宅用地的出讓年限不超過70年。作為建立在土地基礎(chǔ)上的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)期限不能超過土地使用期限，40年的產(chǎn)權(quán)問題應(yīng)該是商業(yè)用地出讓10年后方進(jìn)行開發(fā)，此時(shí)土地剩余使用年限僅余40年。《物權(quán)法》的出臺(tái)，解決的**大問題就是承認(rèn)私人財(cái)產(chǎn)與國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)一樣受到國(guó)家法律的保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。明確鼓勵(lì)人們創(chuàng)造財(cái)富，積累財(cái)富。由于解放后城市土地收歸國(guó)有，土地的使用多采取行政劃撥方式，改革開放后出讓制度方逐步完善。目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，在土地公有制的基礎(chǔ)上**大限度地發(fā)揮了土地作為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料的作用，極大地促進(jìn)了生產(chǎn)力的發(fā)展。由于實(shí)施土地出讓制度時(shí)間不長(zhǎng)，目前還沒有土地使用權(quán)期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。不過《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！敝劣谠敿?xì)的法律還未出臺(tái)，但可以明確的是，土地出讓是有償?shù)模恋厥褂脵?quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請(qǐng)并繳納土地出讓金。從國(guó)家的發(fā)展趨勢(shì)來看，政府越來越重視保障人民的基本居住權(quán)，可以預(yù)計(jì)的是，土地到期后補(bǔ)交的出讓金也不會(huì)太高，因此我認(rèn)為你不用擔(dān)心，該房子完全可以購(gòu)買。

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