無產(chǎn)權(quán)證的二手房可以購買么？

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• 155****6684

  無產(chǎn)權(quán)證二手房（期房）買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)與控制
  雖然房屋在未取得兩證（房屋所有權(quán)證和國有土地使用證）前進(jìn)行交易危險(xiǎn)重重，但是高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益，于是諸多購房者往往難以抵制低房價(jià)的巨大誘惑，心存僥幸，鋌而走險(xiǎn)。當(dāng)然，一帆風(fēng)順，獲得高收益者不乏其人，然而更多的是高風(fēng)險(xiǎn)的受害者，錢財(cái)兩空。風(fēng)險(xiǎn)無處不在，只有清醒地認(rèn)識(shí)無證二手房買賣中究竟存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，才有可能事前預(yù)防至少是有所準(zhǔn)備。
  一、無證二手房買賣之法律風(fēng)險(xiǎn)
  （一）二手房買賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn)
  賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖然實(shí)踐中法院對(duì)于無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定合同無效，也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對(duì)合同效力沒有影響。其實(shí)，我們完全沒有必要拘泥于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對(duì)于無權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。反面言之，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人不追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)，則合同無效。所謂處分權(quán)，是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，對(duì)于二手房買賣來說，賣房人只有取得房屋權(quán)屬證書，才依法取得房屋所有權(quán)而有權(quán)處分該房屋（授權(quán)處分行為不予考慮），因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋，二手房買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭議時(shí)賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則二手房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。
  （二）房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定
  現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
  （三）房屋質(zhì)量難以保證
  （四）“一房二賣”不可不防
  無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。
  當(dāng)然，這里只是列舉了主要可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，還有賣房人的對(duì)外抵押、信用破產(chǎn)等等。
  二、無證二手房買賣之風(fēng)險(xiǎn)控制
  實(shí)踐中主要采取以下兩種做法：
  做法一，簽訂二手房買賣預(yù)合同，也就是約定將來某個(gè)時(shí)刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預(yù)合同的法律效力不會(huì)存在問題。但是，一旦將來賣房人不愿簽訂二手房買賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責(zé)任。
  做法二，簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
  上述兩種做法各有利弊，但均存在一個(gè)致命的缺陷，就是在二手房買賣合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因?yàn)橘u房人通常是因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)才出售房屋，基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項(xiàng)，通常會(huì)要求購房者支付房屋總價(jià)或者大部分款項(xiàng)。而此時(shí)二手房買賣合同尚未生效，購房者一旦支付房款，其合法權(quán)益如何保障？結(jié)合長期的工作實(shí)踐，上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)達(dá)到合同雙方當(dāng)事人的目的。具體采取上述哪一種做法，應(yīng)主要根據(jù)購房者的個(gè)人意愿來決定：
  如果購房者的購買該房屋的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。同時(shí)簽訂借款合同，在二手房買賣合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。
  如果購房者的購買該房屋的意愿不是十分強(qiáng)烈，也就是說購房者認(rèn)為可以購買該房屋，也可以購買其他房屋，而更注重權(quán)益的保障，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買賣預(yù)合同，并約定高額的定金，當(dāng)然**高不得超過合同標(biāo)的的20%。而對(duì)于高于定金的部分款項(xiàng)則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。
  當(dāng)然，無論采取上述哪一種做法，務(wù)必確保借款合同和二手房買賣（預(yù)）合同的有效銜接，如合同效力，定金的約定，款項(xiàng)的性質(zhì)轉(zhuǎn)換，違約責(zé)任等等?？偟膩碚f，無兩證的二手房買賣存在極高的風(fēng)險(xiǎn)，建議盡量不要購買。如購房者執(zhí)意購買無兩證的二手房，因相關(guān)操作較為復(fù)雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以**大程度地降低法律風(fēng)險(xiǎn)，保障自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2014-05-22 09:14:42
• 137****5012

  首先無產(chǎn)權(quán)證必須一次性付款，雖然為同一**但是你要清楚證能不能下來，如果能下來價(jià)格好商議，不能下證，一定要壓低價(jià)格，萬一以后不住了也好出手！

  查看全文↓ 2014-05-21 22:01:05
• 133****7894

  房產(chǎn)證過戶你的名下，他怎么還能留著呢，五十萬的你先付四十萬，你還不如付完呢，先付十幾萬就可以了

  查看全文↓ 2014-05-21 12:22:27
• 143****7379

  首先跟您說一下， 是否是次新房，是否賣方房產(chǎn)本正在辦理，如果是商品房的話 ，是可以交易的，、可以簽署次新房買賣合同。 要是無產(chǎn)權(quán)的二手房主要看您的需求，也相對(duì)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大一些！

  查看全文↓ 2014-05-20 20:42:44
• 136****1636

  無產(chǎn)權(quán)證分很多種情況: 1、爛尾樓、3集資房、3剛買回來的一手樓還沒到出證時(shí)間的,如果是前兩種就建議不要購買,第3種情況則可以按合同的協(xié)定,做公證委托,等出房產(chǎn)證了再轉(zhuǎn)名,不過都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2014-05-20 09:01:27
• 153****9059

  法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。市民在購買二手房時(shí)一定要清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛、或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買。
  另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
  所以如果你購買了沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房，這個(gè)房屋過戶是不受法律保護(hù)的

  查看全文↓ 2014-05-19 17:43:59

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• 問 二手房 無產(chǎn)權(quán)證
  答

  1、你姐姐姐夫的房子還沒辦下房產(chǎn)證。公證處沒有一句給這個(gè)房子公正該房子就是你姐姐姐夫的房子。你姐姐姐夫回來也沒用。2、你姐姐姐夫僅能做的公正是,他們?cè)谒麄兊氐墓C處做委托公正,全權(quán)委托你處理該房子的一切事宜。而做不了房子是他們的公正。3、這種情況,只能在買房前,告訴買房者沒,目前辦不下房產(chǎn)證,只有等房產(chǎn)證辦下才能辦理過戶。雙方可以私下簽個(gè)公正協(xié)議,但是買房者同不同意就不好說了。這個(gè)只能雙方協(xié)商。沒什么其他辦法。

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• 問 ??二手房買賣，無產(chǎn)權(quán)證，如何公證？
  答

  說的不太清楚,你是買別人房嗎,原業(yè)主還沒房產(chǎn)證? 一般情況下是可以的,但有風(fēng)險(xiǎn),即原業(yè)主若反悔的話,你無法從法律上獲得支持,當(dāng)然,公證只是證明你進(jìn)行了相關(guān)交易,你有追回所付房款的權(quán)利. 這么說我就清楚了,不過我還是建議你要慎重考慮.畢竟房款不是幾百幾千的數(shù),現(xiàn)實(shí)中象你這樣情形進(jìn)行交易,有成功,也有不成功的,這主要要看對(duì)方的誠信和信用,另外,對(duì)方出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī),或發(fā)生了什么意外,那你所購買的房子是不能過戶的,當(dāng)然,你也有可能通過法律起訴來追回你的所付房款,但很麻煩很費(fèi)精力,且有可能會(huì)得不償失. 市場(chǎng)上有那么多的房子可以選擇,何必冒這種風(fēng)險(xiǎn)呢?要是我,在房產(chǎn)證沒拿下之前,象這種情況,我晚上是會(huì)睡不著的.

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證房屋可以購買嗎，購買無產(chǎn)權(quán)證房屋有哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  可以買但是風(fēng)險(xiǎn)比較大

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• 問 需要二手房(無產(chǎn)權(quán)證)買賣合同范本
  答

  不屬于商品房的買賣交易合同，實(shí)屬無效的。簽個(gè)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，拿去公證就更好一點(diǎn)。

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• 問 購買有產(chǎn)權(quán)證的二手房需要哪些費(fèi)用？
  答

  營業(yè)稅個(gè)人所得稅契稅產(chǎn)證工本費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)配圖費(fèi)印花稅

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