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開發(fā)商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年后，地王現(xiàn)象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。 房地產行業(yè)分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地**主要的通道。 一級市場土地交易在20世紀90年代采取協(xié)議轉讓形式，開發(fā)商與政府簽訂土地出讓協(xié)議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發(fā)企業(yè)名下。協(xié)議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業(yè)并不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發(fā)商熱情招商，以較為優(yōu)惠的條件，吸引開發(fā)商拿地，從而確保地方財政收入的來源。 1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優(yōu)惠，其他不說，就在土地開發(fā)期限上，極為寬松，大多數(shù)土地出讓合同上規(guī)定，土地開發(fā)周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年后也沒有主動開發(fā)，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業(yè)，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。 房地產發(fā)展史上有些開發(fā)商成長是有原罪的。不少內資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方政府協(xié)商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規(guī)操作，收到定金后就發(fā)放土地使用權證，開發(fā)商拿到了產權證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發(fā)。
全部4個回答>開發(fā)商獲得土地幾年開發(fā)才合理？
142****7841 | 2014-04-20 16:16:10
已有7個回答
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158****7886
現(xiàn)在是**晚一年就要動工,否則國家有權收會或者交滯納金
查看全文↓ 2014-04-23 09:41:54 -
143****0901
你好！
查看全文↓ 2014-04-23 09:27:11
**多2年！
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143****0401
現(xiàn)在是**晚一年就要動工，否則國家有權收會或者交滯納金
查看全文↓ 2014-04-22 22:14:19 -
148****2112
你好，您需要在當?shù)毓ぷ鳌?/span>
查看全文↓ 2014-04-21 13:44:42 -
153****9288
都是這樣子的啦。消費者氣短嘛。
查看全文↓ 2014-04-20 20:42:17 -
143****6511
一般情況如果不是政府原因，一年內必須動工開發(fā)，否則要收閑置費，兩年未工開發(fā)的應由政府收回。
查看全文↓ 2014-04-20 19:51:04 -
131****0119
您好,這完全可以的,只要提供相應的資料便可.
查看全文↓ 2014-04-20 16:36:44
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《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。 市、縣級人民政府房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ?/p> 全部3個回答>
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房地產土地獲得的方式有；出讓取得、轉讓取得、還有從劃撥地轉化為出讓地取得三種主要方式。出讓取得是在土地交易的一級市場，從政府手中，或由政府征收集體土地或從政府手中經過市場交易（招標投標、掛牌交易等）方式取得；轉讓取得是在土地交易的二級市場，從市場主體手中通過互換、買賣、贈與等各種交易方式取得。還有原是劃撥地，補交土地出讓金把土地性質轉為出讓地而取得開發(fā)土地。
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(農村土地)城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。摘自《中華人民共和國城市房地產管理法》。所以開發(fā)商無權征用農村土地，征地是國土部門的職責。征用的土地有地上附著物和青苗的，應當給其所有者予以補償，征用土地涉及房屋拆遷的，必須給被拆遷房屋的所有者支付房屋拆遷補償費。
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新房屋交付外墻墻面保質期，由開發(fā)商和用戶協(xié)商，無具體規(guī)定，出現(xiàn)問題找開發(fā)商即可
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