房改房好還是商品房好?。?/h1>

139****5530 | 2014-04-15 19:41:02

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內(nèi)容不能為空

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• 135****0168

  房改房與商品房的區(qū)別: 這兩種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的,都是購房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證,其財產(chǎn)權(quán)利受國家相應(yīng)法律法規(guī)的保護和規(guī)范,但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。
  一、商品房。完整的房屋所有權(quán)包括四個部分:房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項權(quán)利,在不違反法律規(guī)定的情況下,可以自由轉(zhuǎn)讓、出租或贈與,不受任何單位或個人的限制和干涉,其收益全部歸個人所有,購買人除稅費外不需要交其他的費用。
  二、房改房。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱成本價)和按標準價購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱標準價)。 成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈與,在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定,成本價的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式:
  1.直接上市進行交易,由購買人補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。按照這種方式的話,房屋售價每平方米超過4000元以上的部分,產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進行收益分成,具體是每平方米在4000至5000元的部分,80%歸個人所有,20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有;每平方米5000元以上的部分,50%歸個人,50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。
  2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?具體操作是由評估部門對房屋進行評估,然后按照市場評估價的3%到房管部門補交土地出讓金,再憑補交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣,成本價產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了,這種情況下,售房款除稅費外,收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。 標準價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有,而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了,標準價的房屋也不能贈與。首先,標準價的產(chǎn)權(quán)證只能說明產(chǎn)權(quán)人對該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán),原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價值份額,產(chǎn)權(quán)人要想上市交易,原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán),交易后,售房款在扣除稅費后,由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補齊標準價和成本價的差額,將標準價變成成本價,就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是,已經(jīng)按照標準價出售的公房,原產(chǎn)權(quán)單位無權(quán)按照原價格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購買權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài),并且在交易管理部門致函敦促后超過10天時限的,視為單位放棄優(yōu)先購買權(quán),職工可直接上市交易。

  查看全文↓ 2014-04-18 10:09:19
• 157****9060

  房改房是指：單位以優(yōu)惠政策給予職工的福利分房。
  商品房是指：以商品性質(zhì)買賣的房屋。
  給你個意見：二手房的買賣沒區(qū)別，如果二手的房改房樓齡比較新，惑者間隔好，配套設(shè)施完善那就買房改房吧，至少房改房實用率有100％高，商品房只有80％－65%實用率。

  查看全文↓ 2014-04-17 21:48:59
• 158****2541

  各有各的好啊、商品房物業(yè)管理會好點
  房改房使用率高點

  查看全文↓ 2014-04-17 09:25:39
• 131****1621

  當然是商品房好啦。
  不過本質(zhì)上是一樣的，沒什么區(qū)別。

  查看全文↓ 2014-04-17 09:24:27
• 146****3972

  各有各的好啊、商品房物業(yè)管理會好點房改房使用率高點

  查看全文↓ 2014-04-17 09:16:35
• 144****4078

  房地產(chǎn)商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。
  
  數(shù)字是枯燥的，面前的這份樓盤“成本清單”，行內(nèi)人一看就明白，但對普通消費者而言也許仍是一頭霧水，更難以想象記者獲得這些數(shù)據(jù)的艱辛。
  
  房地產(chǎn)行業(yè)也許是當前**不透明的產(chǎn)業(yè)之一，“沒有25%的利潤，開發(fā)商難以再生存” “做幾個樓盤催生一個億萬富翁，房地產(chǎn)暴利成聚寶盆”……當中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時，房地產(chǎn)的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發(fā)商知道卻諱莫如深；購房者覺得房價高得離譜卻無力證明……所有一切表明，判斷當前房價是否虛高，必須先用準確數(shù)據(jù)揭示房價的真實成本，提高房市信息透明度。
  近來房價清單問題引起社會的廣泛關(guān)注，尤其是福州市物價局公布房價成本清單，似一枚重磅炸彈，在社會上引起了很大反響。福州市的這份房價清單顯示：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建安成本、配套設(shè)施費用分別只占房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41%左右。
  
  這份公開披露的福州市部分地塊商品房價格成本對照表進一步顯示，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約為50%，**低的約為20%，**高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。
  
  新華社“新華視點”專欄前不久連續(xù)播發(fā)《房價成本揭秘》的調(diào)查也顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤率約50%，新華社報道據(jù)此認為房地產(chǎn)是“暴利行業(yè)”。
  
  這些都是見諸報端的數(shù)字，一位研究房地產(chǎn)人士向記者透露，目前的房地產(chǎn)行業(yè)，暴利之驚人，已經(jīng)達到難以想象的程度。南京有一家開發(fā)商，開發(fā)了銀城東苑這個摟盤，當初拿地的土地價格為500元一個平方，建筑成本為1200元一個平方，加上稅收、廣告，成本價不超過2000元，卻賣5500到7000元一個平方，按6000元的均價計算，每平方賺4000元，暴利達到200%。
  
  “這些不足以證明房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，高利潤就意味著高風(fēng)險，而房地產(chǎn)就是一個高風(fēng)險的行業(yè)，而且其高風(fēng)險是一個很不確定因素。另外，房地產(chǎn)成本中的地價、建筑安裝費、政府稅費等成本數(shù)據(jù)難以度量，也不可能有一個固定標準。房地產(chǎn)的利潤率如何計算？房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率多高才是合理的？到目前并無定論。”

  查看全文↓ 2014-04-16 20:03:57
• 137****8289

  其實房子之間沒有什么說好與不好，就看適不適合你的需求

  查看全文↓ 2014-04-15 19:56:09

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  各有各的好啊、商品房物業(yè)管理會好點房改房使用率高點

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  房改房.是個人以成本價或標準價及其他國家認可的優(yōu)惠辦法向原產(chǎn)權(quán)單位購買的公有住房。商品房是從開發(fā)商手里購買的房屋。(是私產(chǎn)、大產(chǎn)權(quán))房改房和商品房相比,有一筆費用肯定要交,就是補交土地出讓金,商品房沒有這筆費用;另外,一個比較未知且麻煩的問題是:除土地出讓金外,有的房改房可能還存在需要補交的費用,如房東超政策規(guī)定享受的,就還要交費用,這個問題可能中介和房東自己都搞不清楚或者不知道,只有在過戶的時候才會知道,商品房沒有這個問題。因此在買房改房的時候,這兩個費用要約定清楚,尤其是后一個,往往**后因為這個問題鬧糾紛。另外,還要搞清楚,房改房轉(zhuǎn)讓有無特殊限制。

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  房改房其實就是單位上的房子，自己單位做給自己人的福利房（公房），讓后個人在從單位那購買進行房改，而成為房改房。那你想想看自己做給自己人的房子，即使不好但也不會差啊。

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  房改房一般情況下都有上市的時間限制的，時間是3到5年，之后才允許上市，上市以后，買的人需要辦理土地證時繳納3%的土地出讓金，購買之后的房改房就可以轉(zhuǎn)化成商品房了。房改房轉(zhuǎn)化為商品房后，擁有該產(chǎn)權(quán)的業(yè)主則可以在市場上自由交易。公共住房私有化后，由單位按成本價出售給職工，這樣的房子叫“房改房”?！胺扛姆俊笔鄢瞿繕擞邢薜模也皇侨巳硕寄苜I。不是每個人都能享受到國家住房改革的優(yōu)惠政策。購買“房改房”的，只能是單套住房，符合住房分配要求的，才有資格。同時，“房改房”在市場上出售，也有限，不能自由交易。在向員工出售公共住房的過程中，員工通常需要在購買后和出售之前居住多年。大部分“房改房”在出售時，原單位可以優(yōu)先購買，即單位要買回，有優(yōu)先于其他人或單位的資格。因此，員工必須生活多年，才能進行房屋買賣之后，才能成為商品房。

• 問 房改房是商品房嗎
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  商品房：指的是在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。房改房：是指于1994年國務(wù)院發(fā)文實行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟的一項過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房。

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