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2015年中國房地產重新火爆的原因，在于政策層面的扶持。政策利好可謂多管齊下。其中包括，限購限貸政策在絕大多數(shù)名存實亡；涉房貸款利率持續(xù)下行且發(fā)放節(jié)奏提速；普遍二孩住宅的落地等。這些政策的疊加使得中國房地產銷售在2015年重新升溫。升溫呈現(xiàn)出一二線好，三四線平平；住宅銷售較好，非住宅平平；銷售端較好，投資端平平的特點。 2015年房地產致誰喜誰憂？ 喜的是開發(fā)商，憂的是購房者和地方政府。在1998到2013年間，中國房地產始終存在投資和銷售的良好互動，即銷售改善2－3個季度之后，投資端也會改善，開發(fā)商會更樂意購置土地和新開工。但目前這一定律已失效，2014年第4季度以來，樓市銷售火爆和投資低迷并存，房地產投資增速徘徊在3%左右的冷清格局沒出現(xiàn)任何改善的跡象。開發(fā)商比較喜悅，銷售面積和金額的持續(xù)改善，利率的下行使得房地產現(xiàn)金流顯著改善。一線城市房價收入比的持續(xù)下行，使得購房者長期的財務壓力被低利率所掩蓋。同時，地方政府也根本無法取得類似2014年土地出讓收益超4萬億的輝煌，僅能通過房地產契稅等涉房稅費聊以作慰。 值得一提的是，開發(fā)商的財務狀況得到了極大的改善。其中貢獻**大的是利率下行和銷售價格上升。粗略估計房地產開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的資金約20萬億，其中約2/3為借入資金，開發(fā)商的銀行開發(fā)貸、信托等非銀機構和其他借款等三大渠道的融資，可能各有約4萬多億。哪怕1個百分點的利率下行，也給開發(fā)商節(jié)約了不低于千億元的財務成本。此外，2015年在商品房建造成本沒有上升的背景下，銷售價格至少提升了7%以上，按全年銷售金額推算開發(fā)商至少額外獲得了6000億元的銷售利潤。兩項合計，2015年凈利潤同比改善在33%以下的開發(fā)商算是差勁的了。 2016年樓市火爆還會繼續(xù)嗎？ 短期興奮點在于，2016年住房金融體制的改革是必要，也許塊塊分割的住房公積金中心能夠有所改觀，成立國家住宅銀行的主體也未可知。美國兩房本質上屬于政府支持型企業(yè)，其主要業(yè)務是給中低收入群體，少數(shù)族裔和貧困地區(qū)的購房者，在購置普通住宅時提供信用擔保，普通住房貸款，以及住宅按揭貸款證券化等。如果中國政府決心效仿美國的兩房模式，則這種改革會對加速中國普通住宅，以及保障房中的可售部分的存貨出清帶來很大支持。甚至有可能在“十三五”期間，形成一個總資產達到10萬億級的大型新金融機構。 中期興奮點在于，未來五年的房地產軟著陸的政策意圖。目前中國房地產庫存驚人，在建加上待售，再加上棚改帶來的增量，三者合計庫存可能已超過80億平米，而目前每年刪除的銷售面積大約在13－15億平米。樓市軟著陸絕非易事?！笆濉币?guī)劃綱要提出了要努力增加居民財產性收入，這里令人產生一個預期，在2018年之前，房產稅和贈與稅的開征可能性不大。短期和中期的興奮點，以及和經濟增長疲弱相匹配的低利率，決定了未來2－3年，開發(fā)商仍是幸福的。 中國樓市更長久的未來如何？ 研究者的能力始終是十分有限的，要猜測未來10年的樓市，通常和講夢話差不多。我的夢話是，10年樓市幾乎肯定難以持續(xù)輝煌。 理由之一是，中國戶均住宅的擁有率已超過1套，目前房地產需求已是改善型為主，首次置業(yè)為輔，投資性購房的比率可能已低至5%以下，未來中國地產**大的需求，取決于房屋更新率。 理由之二是，中國看來正向消費大國轉型，消費對GDP的貢獻逐漸提升，而制造業(yè)對GDP的貢獻逐漸下降，到2020年推動中國經濟增長7成以上的動力可能來自消費，政府稅費汲取的源泉，也會自然從向企業(yè)收取稅費，轉向向住戶部門收取稅費，“十三五”之后，房產稅、遺產稅、贈與稅對地方政府的重要性毋庸置疑。 理由之三是，經過“十三五”引導地產軟著陸的政策即便取得成效，樓市也將是對未來高度透支的。 由是觀之，可以判斷是：中國樓市在2016年仍將熱鬧下去，看起來是二年熱，五年平，十年跌。中國房地產云霧繚繞的峰頂，遠遠地并不難看到。 2016年別指望房價會掉，**多漲得比較慢 很多專家學者認為房價是不會下降的，作為購房者，如果你200萬買的房子，現(xiàn)在要你150萬賣出去，你愿意嗎？在目前房地產行情中，二手房沒人賣，新房卻有人買。所以房價只能漲價，新房的房價更不會掉價，所以別指望房價會掉，**多漲的比較慢。 2016年買房需謹慎，什么時候住什么時候買為前提，在房價已失去增值的潛力時，應當多關注保值房源。一線城市可以觀望2016年房地產行情再買。國家救市政策頻出，反而映射了房地產還會出現(xiàn)更多優(yōu)惠措施。房價控了10年漲了10年，現(xiàn)在又放松了，你覺得會怎樣呢？
中國房價上漲的原因？
137****6349 | 2014-04-11 21:39:49
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156****5393
是這樣的，說的很實在，現(xiàn)在買房反正就一句話：有錢就趕緊買。等房價是越來越高的。不信就可以等！
查看全文↓ 2014-04-14 10:14:30 -
158****9670
頂,頂頂,不得不頂,分析直切要點,上漲是多方利益角逐得利的結果,只有弱勢方(普通百姓)受苦
查看全文↓ 2014-04-14 09:52:00 -
151****2080
房地產商抬高的
查看全文↓ 2014-04-13 17:06:38 -
148****9873
一句話,人多!人一多需求就大,需求大,就會通貨膨脹!任何事物都是一樣的!
查看全文↓ 2014-04-13 10:26:34 -
145****6157
房價漲得過快是因為市場購買力的需求，越來越多的外來打工者要在大城市定居，需求多了，價格也自然上漲了，再加上投資的人多了，變相地讓需求增加，讓真正買房子的人需要付出更多的錢來買一套房子，每年賺的錢還不夠房價漲的速度。
查看全文↓ 2014-04-13 09:48:12
現(xiàn)在政策出來，的確能控制一部分人購買，房價就此下降那是不可能的，只能暫時的控制不會快速地上漲。 -
152****0117
目前樓市小幅度的下跌未來是大幅度的上漲,樓市二手房下跌只不過在上海郊區(qū),經濟適用房,廉租房和公租房的出現(xiàn)就意味著市中心的房價始終只升不跌的,一旦限購放開,同時銀行度過年關信貸資金緊張的時刻,被抑制的剛需、投機、投資同時反撲,成交量回暖,供求關系大勢逆轉,到時候的房價,保守估計,沖個小高峰不是問題。
查看全文↓ 2014-04-12 09:14:02
奉勸大家,看準時機,即刻下手,否則2012年,一旦調控放松,被抑制的剛需爆發(fā),房價反彈勢不可擋. -
155****8508
您好，個人以為，房價上漲的主要原因就是物價的上漲，人均收入已經遠遠的低于物價的上漲，國家調控，只能說比較片面罷了。
查看全文↓ 2014-04-11 21:55:57
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中國房價上漲，政策、經濟、供需都是原因。未來房價走勢難測，建議投資者關注政策動向，結合個人資金狀況和風險承受能力，謹慎判斷投資決策。
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中國人的平均家庭資產，房地產已經到了74％ 從這里看，已經沒有上升空間，三四線城市庫存高企，加上現(xiàn)在中國購房主力已經過度到獨生子女一代，人口紅利消失，未來難樂觀，目前的短期上漲，應該視為一線城市持續(xù)涌入外來人口，以及國內資產配置荒帶來的末升段，和金融市場任何產品的末升段一樣，上漲往往集中而快速，二三線城市的跟漲更是沒有基本面支持的資金行情。但是也正因為這樣。房價暴跌會引起中國居民財富的縮水，也會讓跟房地產相關的水泥鋼鐵，建材，基建行業(yè)下跌，同時家庭財富縮水帶來的是購買力的下降，那服務業(yè)，消費業(yè)都會被拖累，我國還要保持6.5的gdp增速，所以不可能暴跌
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估計會繼續(xù)漲吧
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原材料與勞動力成本的增長。包括土地、鋼材、設備、新材料和勞動力成本的增長等都有價格的推動作用。如果經濟增長讓收入與價格普遍上漲，同比計算時是否也應考慮這類因素呢?如人均收入與銀行的利率會考慮消費者物價指數(shù)的增長率、投資增長中應扣除消費者物價指數(shù)的增長部分，那么房價是否也應給以必要的物價調整呢?
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