房屋租另合同解除問題

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• 135****4817

  具體法律條款沒什么可說的，您可以自己參考，但這其中可能會牽扯到合同法的學(xué)理解釋。法院的審判也會考慮如下問題：
  1、我國合同法中，對出租方中有“權(quán)利瑕疵”擔(dān)保的義務(wù)要求。就是說出租方在租賃前應(yīng)確保其他人對出租物不享有物上的請求權(quán)。說白了就是：租房的一方應(yīng)當(dāng)對出租物的絕對的所有權(quán)。
  本案中，出租方在出租物抵押之時(shí)，明知出租物的權(quán)利存在明顯瑕疵，卻隱瞞真相，與承租人簽訂合同。顯然，該合同是一個(gè)典型的可撤銷合同。
  2、可撤銷合同中存在過錯(cuò)的一方應(yīng)在解除合同時(shí)賠償無過錯(cuò)方的經(jīng)濟(jì)損失或承擔(dān)違約責(zé)任。但無過錯(cuò)一方只能任選其一。就是說，你們可以要求出租方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任或違約責(zé)任，具體賠償數(shù)額自然是高一點(diǎn)好。
  3、公證處只能就某一行為進(jìn)行形式審查。就是說，公證處僅證明雙方簽訂房屋租賃合同這一行為，至于房屋是否存在權(quán)利瑕疵等不在公證范圍內(nèi)。出租方也許想借此蒙蔽承租人。所以，公證處不承擔(dān)連帶責(zé)任。
  4、未履行完畢的合同有以下方式解決。（1）房屋租賃合同是一種特殊的合同，法律上有“房屋買賣不破租賃”的規(guī)定，你們可與房屋的所有權(quán)人繼續(xù)履行合同，未履行部分繼續(xù)履行后的租金，應(yīng)支付給新的房屋所有權(quán)人。（2）、解除合同，對方賠償損失或承擔(dān)違約責(zé)任。
  你們要注意該案的舉證，可聘請合同法專業(yè)律師處理。我就是法律系的學(xué)生，能提供的幫助就這么多了。

  查看全文↓ 2014-04-12 18:27:30
• 138****6624

  您好：您留個(gè)郵箱，我會發(fā)給您的。希望您給個(gè)**佳答案

  查看全文↓ 2014-04-11 09:18:21
• 153****3705

  你可以跟你的房東商量關(guān)于3個(gè)月滿后解除合同的事宜。一般違約是要扣押金的?？茨憧诓帕恕．吘购贤@種東西本來是個(gè)證明憑證，改不改看你房東是否可以體諒你了。
  至于3個(gè)月的租金能不能退，我本人覺得不太可能。房東又不傻，剛租就退租，會有你耍他的嫌疑。不過也會有例外，家里有急事什么的，房東善良點(diǎn)的話一般會體諒你。陰險(xiǎn)的房東么，是不會退租的。不過你也不要緊啊，這3個(gè)月你可以轉(zhuǎn)租，不就有人給你付房租了嗎。3個(gè)月滿后就結(jié)束跟你的租客的合同。不過也要他交押金，免得他耍你不給你租金。大致這樣，OK了

  查看全文↓ 2014-04-09 22:27:08

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• 問 房屋租另合同解除問題
  答

  具體法律條款沒什么可說的，您可以自己參考，但這其中可能會牽扯到合同法的學(xué)理解釋。法院的審判也會考慮如下問題： 1、我國合同法中，對出租方中有“權(quán)利瑕疵”擔(dān)保的義務(wù)要求。就是說出租方在租賃前應(yīng)確保其他人對出租物不享有物上的請求權(quán)。說白了就是：租房的一方應(yīng)當(dāng)對出租物的絕對的所有權(quán)。 本案中，出租方在出租物抵押之時(shí)，明知出租物的權(quán)利存在明顯瑕疵，卻隱瞞真相，與承租人簽訂合同。顯然，該合同是一個(gè)典型的可撤銷合同。 2、可撤銷合同中存在過錯(cuò)的一方應(yīng)在解除合同時(shí)賠償無過錯(cuò)方的經(jīng)濟(jì)損失或承擔(dān)違約責(zé)任。但無過錯(cuò)一方只能任選其一。就是說，你們可以要求出租方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任或違約責(zé)任，具體賠償數(shù)額自然是高一點(diǎn)好。 3、公證處只能就某一行為進(jìn)行形式審查。就是說，公證處僅證明雙方簽訂房屋租賃合同這一行為，至于房屋是否存在權(quán)利瑕疵等不在公證范圍內(nèi)。出租方也許想借此蒙蔽承租人。所以，公證處不承擔(dān)連帶責(zé)任。 4、未履行完畢的合同有以下方式解決。（1）房屋租賃合同是一種特殊的合同，法律上有“房屋買賣不破租賃”的規(guī)定，你們可與房屋的所有權(quán)人繼續(xù)履行合同，未履行部分繼續(xù)履行后的租金，應(yīng)支付給新的房屋所有權(quán)人。（2）、解除合同，對方賠償損失或承擔(dān)違約責(zé)任。 你們要注意該案的舉證，可聘請合同法專業(yè)律師處理。我就是法律系的學(xué)生，能提供的幫助就這么多了。

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• 問 房屋租另合同糾紛
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  關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 法釋[2009]11號 (2009年6月22日**高人民法院審判委員會第1469次會議通過) 為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。 第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。 當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋。 第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外。 第五條 房屋租賃合同無效,當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。 當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。 第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人: (一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的; (二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的; (三)合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。 第八條 因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持: (一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的; (二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的; (三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。 第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時(shí),未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。 第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時(shí),除當(dāng)事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時(shí),雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理: (一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,應(yīng)予支持; (二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償; (三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任; (四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。 第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的,不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。 第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用,由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。 第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建,但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理: (一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān); (二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。 第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。 第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。 第十七條 因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時(shí),次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。 第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。 第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng),承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的,人民法院應(yīng)予支持。 第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外: (一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形,承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。 第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù),應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的,人民法院應(yīng)予支持。 第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。 第二十四條 具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持: (一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的; (二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的; (三)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的; (四) 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審,本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

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• 問 房屋租另合同糾紛
  答

  1、找房主協(xié)調(diào)并讓他給出解決辦法，他有義務(wù)解決你租住房間無法入睡的客觀問題，你在租房時(shí)他也有提醒說明的義務(wù)，否則你可以要求房主退房；2、房主在你租住房屋時(shí)未盡提醒說明義務(wù)，在你在房間無法睡眠時(shí)，未盡解決義務(wù)，你可以依法退房；合同法第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。依本法條解釋，你的租賃物就是住房，無法睡覺則會嚴(yán)重危及你的健康；合同法第四十二條規(guī)定當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：1、假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；2、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；3、有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。很明顯，房主違反了本法條第二款的規(guī)定，因此，你可以依法要求房主給你賠償?shù)?，賠償?shù)慕痤~你可以視具體情況確定；第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷1、因重大誤解訂立的；2、在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。根據(jù)本法條的規(guī)定，房主明顯有在訂立合同時(shí)顯失公平，有欺詐的行為，你完全可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷租房合同；第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)本法條的，你不僅可以得到全部押金，還可以將所有房屋租金索回，同時(shí)還可以以嚴(yán)重影響身體健康為由要求房主賠償。綜上，你可以采取的方法和手段很多，決定權(quán)、選擇權(quán)均在你手中，只要你相信法律、依法辦事，我相信法律一定會給你**公正的判決，給違法的房主**應(yīng)該的懲罰。需要補(bǔ)充說明的是，你有給房子加鎖的權(quán)力，房主是否砸開均與本案中主張押金和房租費(fèi)用的權(quán)力無多大干系，依法，若房主真的砸鎖，他就違法了，那形成的將是另一起民事案例。

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• 問 租到的房屋發(fā)生損壞，租客是否有權(quán)解除租賃合同？
  答

  因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

• 問 房子剛租不久，但是發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量有問題，我是否可以單方面解除租賃合同呢？
  答

  若租賃房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。