專業(yè)房地產(chǎn)價格評估是什么？

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• 135****4638

  房地產(chǎn)估價師資格的發(fā)證機關(guān)為中華人民共和國住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部，考試通過人員經(jīng)注冊后，可在房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事估價活動。
  房地產(chǎn)估價師的職責(zé)是全面客觀地對房地產(chǎn)的價值等因素做出準(zhǔn)確判定。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，他的評估結(jié)果將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對某個項目的開發(fā)決策；而在房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)，他的評估結(jié)論又會成為老百姓購房、換房的評判標(biāo)準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)評估師不得有任何虛假估價行為，在估價過程中必須做到公正、客觀、誠實。
  房地產(chǎn)估價師的職責(zé)主要包括以下三個方面：
  1.評估房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場價值和使用收益；
  2.負責(zé)項目的成本測算、可行性分析及投資評估；
  3.參與制定房地產(chǎn)投資策略，提出專業(yè)意見；

  查看全文↓ 2014-03-25 22:36:29

相關(guān)問題

• 問 是房地產(chǎn)評估專業(yè)畢業(yè)！以后怎么從事房地產(chǎn)評估工作？
  答

  房地產(chǎn)評估公司

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• 問 房地產(chǎn)評估是什么？
  答

  若是貸款，就是銀行所承認(rèn)的評估公司評估，不需要你做什么

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• 問 房地產(chǎn)拆遷評估和一般的房地產(chǎn)價格評估的區(qū)別
  答

  房地產(chǎn)估價師取得以后可以在房地產(chǎn)評估報告上簽字%7E房地產(chǎn)評估報告包括房地產(chǎn)抵押、拆遷、等報告土地估價師取得后可以在土地報告上簽字%7E土地報告包括出讓報告、上市報告等房地產(chǎn)是建設(shè)部頒發(fā)的%7E土地是國土部頒發(fā)的%7E房地產(chǎn)每年都可以靠土地只能在偶數(shù)年可以靠%7E例如2002、2004、2006相比較而言土地估價師比房地產(chǎn)估價師要好考一些%7E

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• 問 如何選擇房地產(chǎn)價格評估方法
  答

  土地估價包括宗地價格評估和城市基準(zhǔn)地價評估。在實際評估中,經(jīng)常遇到的是宗地估價。1.土地的分類。依據(jù)估價的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類,每種土地的估價特點及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價除可選用三種基本估價方法外,還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。(l)坐落位置;(2)面積大小;(3)形狀;(4)周圍環(huán)境;(5)土地權(quán)利狀況;(6)土地利用現(xiàn)狀;(7)規(guī)劃設(shè)計要求;(8)生熟地程度;(9)地質(zhì)、水文和氣象條件;(10)其他。三、房地產(chǎn)估價的特點由于房地產(chǎn)及其價格構(gòu)成比較復(fù)雜,決定了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有許多特點,其中比較典型的特點如下:(一)房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性房地產(chǎn)估價建立在科學(xué)的估價理論與方法的基礎(chǔ)之上,具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價格受多種因素影響,構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,難以準(zhǔn)確地確定,但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索,總結(jié)出了房地產(chǎn)價格形成與變化的基本規(guī)律,這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。房地產(chǎn)估價的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎(chǔ)之上,又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r方法及評估步驟,使房地產(chǎn)估價有章可循。另外,在房地產(chǎn)估價過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律,以及宏觀經(jīng)濟等有關(guān)理論和知識。因此,房地產(chǎn)估價雖然從現(xiàn)象上來看,是估價人員對房地產(chǎn)價格所作出的推測與判斷,但究其實質(zhì)并不是主觀臆斷,而是把房地產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來,具有很強的客觀性和科學(xué)性。(二)房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因為房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變,不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價在一定程度上具有藝術(shù)性,主要體現(xiàn)在如下幾個方面:1.房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)驗。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務(wù),估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗,才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經(jīng)驗。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說,土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響;建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折!日額的數(shù)值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價值與價格;另外,對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價值也需要估價人員清楚;對于公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價和租金。準(zhǔn)確地運用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗。首先,對于某一確定的待估對象,究竟選用哪幾種估價方法較為適宜,以哪一種估價方法為主,都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗。其次,在運用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時,還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定,如運用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等,其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗所作出的主觀判斷;運用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運用成本法估價時,成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗。2.房地產(chǎn)估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提,在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識,有時會表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價師的超常眼力。房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力;房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大,對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料,由于范圍較小,一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大,需要估價師具有一定的洞察力;另外,在**終估價額的決定上以及對特殊物業(yè),如某些特殊的商業(yè)物業(yè),由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格,分析時也離不開估價師的判斷能力,有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。3.房地產(chǎn)估價需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性,保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價過程中,涉及到準(zhǔn)確核實待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),如何以**快的速度擬好估價報告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應(yīng)的技巧。房地產(chǎn)估價體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因為如此,有人將房地產(chǎn)估價定義為:為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的科學(xué)與藝術(shù)。(三)房地產(chǎn)估價具有綜合性房地產(chǎn)估價的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面:1.房地產(chǎn)估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價人員,除了必須…價理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟等知識外,還應(yīng)該熟悉各行各業(yè),尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于**有效利用狀態(tài),以及未來的增值潛力等。房地產(chǎn)評估有時不僅包括有形資產(chǎn)(實物房地產(chǎn)),也包括無形資產(chǎn)。如在評估商業(yè)大樓及寫字樓時,商業(yè)信譽、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn),在整體資產(chǎn)價值評估中必須重視。大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館,寫字間和住宅等,在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估,不僅僅包括廠房及所占用的土地,還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。3.房地產(chǎn)估價有時需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價有時需要估價師、結(jié)構(gòu)工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評估某些舊有房地產(chǎn)時,為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度,離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定;在運用假設(shè)開發(fā)法評估待建筑上地或待開發(fā)土地的價格時,有時需要勘察設(shè)計,在此基礎(chǔ)上才能對土地作出比較準(zhǔn)確的估價。另外,房地產(chǎn)估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時,還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策,在評估土地的出讓價格時,還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價的綜合性特點。

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• 問 什么是房地產(chǎn)評估？
  答

  該辦公樓為單位自己建造還是購買的?如自己建造，入賬成本400萬元包括起土地成本沒有?如果包括，這扣除成本為400*(1 5%)=420萬元(交5%的營業(yè)稅)，增值率=(2000-420)/420=376%，應(yīng)納土地增值稅=(2000-420)*35%=553萬元。

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