擔保公司如何控制為賣家贖樓的風險？

已有7個回答

• 147****9589

  我認為基本的風險控制從一下四個方面：
  1、擔保對象的現(xiàn)金流分析和其他財務分析；
  2、評估反擔保能力；
  3、擔保對象的還款意愿、公司經(jīng)營水平、上下游狀況、短期拆借能力；
  4、擔保對象的當前財務狀況、未來行業(yè)前景等。
  
  淺薄之見，讓你見笑！

  查看全文↓ 2014-03-21 10:33:35
• 132****2317

  那你的**去付他的尾款,鏈家有專業(yè)的4方托管,能保證合同的順利進行,不過還是要穩(wěn)重點

  查看全文↓ 2014-03-20 10:08:09
• 154****8421

  擔保公司可以通過資金的監(jiān)國來達到風險上的控制，比如購方把房款項付給擔保公司，等到交易完成，新的產(chǎn)證辦理好之后，由擔保公司把房款支付給售方，擔保公司收到一定的擔保費用。期間，有擔保公司簽署的擔保協(xié)議；
  目前為什么沒有在市場上沒有形成成熟的操作，第一是買賣雙方覺得交易不靈活，第二擔保公司與交易中心還有銀行的協(xié)調(diào)方面沒有系統(tǒng)的建立，第三，費用比較高，增加了交易成本，只有個案才會選擇如此操作。

  查看全文↓ 2014-03-19 15:34:30
• 133****5145

  很簡單,只要是合同簽明白了就行,你是做貸款的嘛?業(yè)主假如有20萬沒有還你給業(yè)主20萬作為**款,還款當天一同去借款銀行還款就好。找鏈家吧,鏈家對這樣的單子成交的很多,保證你安全。

  查看全文↓ 2014-03-19 13:49:47
• 153****9631

  答：這個是不可以的，因為銀行不直接面對個人。

  查看全文↓ 2014-03-19 09:19:40
• 152****5658

  如果賣家不來贖樓過戶，擔保公司可以起訴到法院強制拍賣的。

  查看全文↓ 2014-03-18 13:46:10
• 148****1153

  對于擔保公司控制風險控制的手段和方法，我們認為，完善的風險評價體系和行之有效的反擔保措施是**重要的，謹慎審查、風險評估是為了規(guī)避風險，而反擔保方式的多樣性、實效性能夠為擔保公司在代償債務后有效的向被擔保人追償提供保證，未雨綢繆永遠比亡羊補牢有效。
  一、 擔保公司要對被擔保企業(yè)的經(jīng)營狀況做階段性跟蹤審查，對于不同時期的風險等級要作出相應的評估，并根據(jù)評估采取有效措施，風險評估不能僅僅停留在項目啟動階段。 深圳市xx擔保投資有限公司是我國擔保行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，是我們的一個客戶，2005年3月其為深圳市一家文具公司提供擔保，向國開行貸款人民幣300萬元，期限2年，項目在啟動時所做的調(diào)查評價報告顯示該文具公司營銷網(wǎng)絡健全、制度規(guī)范、職能明確、經(jīng)營狀況良好。xx擔保公司要求文具公司的法定代表人提供了連帶責任的反擔保，并將其個人名下的一套房產(chǎn)、兩輛汽車作為抵押。貸款到期后該文具公司無力償還，xx擔保公司為其代償250萬元，而作為提供反擔保的連帶責任人名下的兩輛汽車均被其他債權(quán)人哄搶奪走，可供追償?shù)牡盅何镏皇Ｒ惶追慨a(chǎn)。后經(jīng)調(diào)查，早在2005年6月，該文具公司的兩個主要客戶：東莞某百貨公司及廣州某超市均告倒閉，導致該文具公司近百萬的應收款無法收回，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了嚴重困難，同期還款計劃已無法實現(xiàn);同年11月，該文具公司的機器設備、庫存產(chǎn)品、原材料、辦公用品、汽車等被其供貨商哄搶一空，充抵貨款，至此，該文具公司徹底喪失了生產(chǎn)經(jīng)營能力，無力償還貸款。縱觀本案，xx擔保公司的失策之處在于未能及時對文具公司不同階段的還貸能力作出判斷評估，在文具公司出現(xiàn)了資金鏈斷裂、經(jīng)營不善的苗頭之后未能跟進一步，要求該公司提供其他反擔保措施，**終導致了該公司財產(chǎn)被其他債權(quán)人分割。因此，擔保公司對于被擔保企業(yè)的審查，不能僅僅限于項目啟動時的調(diào)查評價，而應該貫穿始終，專人跟進，發(fā)現(xiàn)有還款能力下降、減弱的勢頭以后，立即采取對應措施，要求被擔保企業(yè)補強反擔保。
  二、擔保公司應當靈活的對各種反擔保資源進行組合、搭配，**大限度的保證自己代償后向被擔保企業(yè)及反擔保人追償?shù)哪芰蜋?quán)益。 眾所周知，擔保公司在接受被擔保企業(yè)的反擔保時往往受到不公正待遇，反擔保的政策環(huán)境比較惡劣，可以抵押給銀行的不一定能夠抵押給擔保公司，例如土地使用權(quán)、在建工程等，可以說擔保公司是在夾縫中生存。在一般情況下，擔保公司所采用的反擔保措施都呈現(xiàn)出內(nèi)容單
  一、變現(xiàn)能力弱以及可供執(zhí)行的力度不夠等特點，加大了擔保公司風險控制的難度。- 中 我們來看一個擔保業(yè)內(nèi)**常見的案例。2005年11月，xx擔保公司為深圳某家實業(yè)有限公司提供擔保，向某銀行深圳分行貸款人民幣2700萬元，同時xx擔保公司與第三人李某簽訂了一份反擔保協(xié)議，李某承諾以個人所有資產(chǎn)(包括家庭財產(chǎn))為該筆貸款提供反擔保，承擔連帶保證責任。結(jié)果，該公司到期不能償還貸款，xx擔保公司為其代償2700萬元，而李某保證的連帶責任也無法兌現(xiàn)，公司損失慘重。一份涉及到上千萬貸款金額的反擔保協(xié)議為何僅僅憑借一個自然人的信用保證即可成立?xx擔保公司的項目負責人告訴我們，他們對李某的個人信用和還款能力做過詳細深入的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)此人擔任多家有限責任公司的法定代表人，自己參股設立的公司也有好幾家，經(jīng)營管理能力出眾，因此才會放心的讓其以個人保證的方式提供反擔保。這樣的反擔保措施很多擔保公司都在使用，為某個公司的貸款提供擔保后，再要求該公司的法定代表人或者有緊密聯(lián)系的第三人以個人所有財產(chǎn)(包括夫妻財產(chǎn))提供連帶責任的反擔保。 這樣的反擔保方式，雖然在一定程度上可以給反擔保人制造心理壓力，但在事后追償?shù)目蓤?zhí)行力度上卻顯得捉襟見肘，提供反擔保的自然人往往會將自己名下的動產(chǎn)、不動產(chǎn)、公司股份等可供實際執(zhí)行的財產(chǎn)在反擔保協(xié)議簽訂后隱蔽的、逐批地進行轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)讓，等到擔保公司代償貸款后想要向反擔保人追償，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有多少可供實際執(zhí)行的財產(chǎn)。因此，擔保公司在接受自然人以個人信用保證作為反擔保形式的情況下，要注意不能把個人經(jīng)營能力等同于還款能力。 我們認為，一家成熟的擔保公司，應當逐步降低個人信用保證在反擔保中的比重，要進一步要求反擔保人提供翔實的、可控的、可變現(xiàn)的實物資產(chǎn)，不能為賺取小額“利潤”連成本也無法挽回。擔保公司要具備對被擔保企業(yè)的反擔保資源進行組合搭配的創(chuàng)新能力，要通過對各種反擔保措施的組合利用，牢牢的控制住被擔保企業(yè)的還款來源。比如說，擔保公司可以和合作銀行、被擔保企業(yè)、被擔保企業(yè)的客戶約定，在合作銀行開設一個應收款監(jiān)管帳戶，對被擔保企業(yè)的訂單和回款進行封閉管理，這樣就可以隨時對被擔保企業(yè)的應收款進行監(jiān)督管理，防止被擔保企業(yè)惡意轉(zhuǎn)移、藏匿財產(chǎn);再比如，被擔保企業(yè)的倉單、存單、在其他公司的投資收益權(quán)以及反擔保人擁有的股權(quán)都可以作為權(quán)利進行質(zhì)押，擔保公司為被擔保企業(yè)代償貸款后可就此優(yōu)先受償?？傊?，擔保公司要采取比銀行更靈活、更變通的反擔保手段，保證自己的追償效果。
  三、擔保公司采取何種追償手段**有效。 損失已經(jīng)發(fā)生，不管之前的風險評估存在何種紕漏，反擔保手段如何單一孱弱，現(xiàn)在我們的首要目標應該是如何迅速有效地止損，立即啟動追償程序。進入追償程序后不用急著立即向法院提起訴訟，而應該對被擔保公司、提供反擔保的個人或公司的資產(chǎn)進行詳細的調(diào)查，找到一個訴訟成本和收益的平衡點，如果確實有可供執(zhí)行的動產(chǎn)、不動產(chǎn)，可立即向法院提起申請予以財產(chǎn)保全;如果面臨的是一家“空殼”公司，反擔保人不見蹤影或是名下根本沒有可供執(zhí)行的財產(chǎn)，那就需要委托專人進行更深層次的調(diào)查。比如，
  1、可以調(diào)查被擔保公司股東是否有虛假出資、瑕疵出資、抽逃出資的行為，如果存在，擔保公司可以要求股東個人對公司債務承擔連帶責任，也就是“揭開公司面紗”;
  2、被擔保公司注冊時是否是在中介公司的參與下共同完成的“空殼”化注冊，如果是，可以要求中介公司在被擔保公司注冊資金范圍，對被擔保公司債務承擔責任;
  3、可以調(diào)查提供反擔保的個人是否有無償或低價轉(zhuǎn)讓個人動產(chǎn)、不動產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)的行為，如是，擔保公司可以行使撤銷權(quán);
  4、如果反擔保人有應收未收債權(quán)，擔保公司還可以行使代位權(quán);
  5、可以調(diào)查提供反擔保的個人或被擔保公司是否有未收回的債權(quán)、收益等等。

  查看全文↓ 2014-03-18 13:22:29

相關(guān)問題

• 問 替賣家贖樓有啥風險
  答

  將贖樓款項交給第三方保險。 1.簽訂買賣合同，把贖樓相關(guān)事宜寫清楚，贖樓的款項不要直接打給銀行，也不要直接打給房東，而是交作為定金給第三方托管辦理。 2.買家應當在交付贖樓款前查清賣方的銀行按揭賬號，要求賣家將該按揭賬號及密碼托管第三方，通過該賬號支付贖樓款，盡量避免通過現(xiàn)金直接支付給賣家本人。 3.賣家委托中介或者其他買家信任的第三方辦理贖樓及過戶手續(xù)，并公證授權(quán)委托書。

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• 問 贖樓是什么意思？擔保公司在墊資贖樓會有什么風險？
  答

  贖樓是指原業(yè)主想出售房屋，但房屋尚在銀行按揭貸款當中，在房屋出售前必須將銀行貸款還清，注銷抵押登記，取回房產(chǎn)證書的整個過程。擔保公司在墊資贖過程中所承擔的角色就是原業(yè)主不能用自有資金還清全部貸款時墊資幫助原業(yè)主將按揭的房產(chǎn)的款項全部歸還給貸款銀行，銀行對的房產(chǎn)抵押登記進行注銷。使原業(yè)主能取回房產(chǎn)證書，從而進行交易并到房產(chǎn)登記部門辦理過戶手續(xù)。贖樓一般發(fā)生在二手房交易過程當中，而房屋買賣雙方一般都是委托中介公司幫助操作，擔保公司一般都是中介公司幫助推薦的，有的時候兩個公司實際上是關(guān)聯(lián)公司，但又是兩個不同的法律關(guān)系。買賣房屋當事人對此并不一定了解，擔保贖樓發(fā)生糾紛時，往往責任難以分清，所以在辦理擔保贖樓過程中要注意一是不僅僅是已經(jīng)簽訂了二手房買賣合同，明確買賣雙方的贖樓的權(quán)利和義務，而且要簽訂擔保贖樓合同，約定擔保公司和委托人的權(quán)利義務，一旦在擔保贖樓過程中發(fā)生糾紛，能夠明確擔保公司和委托人的責任。這個委托人可以是房屋賣方，也可以是房屋的買方。二是在辦理授權(quán)委托書時也要慎重，防止委托書被他人利用。

• 問 ??賣房贖樓找擔保公司安全嗎
  答

  擔保公司可以通過資金的監(jiān)國來達到風險上的控制，比如購方把房款項付給擔保公司，等到交易完成，新的產(chǎn)證辦理好之后，由擔保公司把房款支付給售方，擔保公司收到一定的擔保費用。期間，有擔保公司簽署的擔保協(xié)議；目前為什么沒有在市場上沒有形成成熟的操作，第一是買賣雙方覺得交易不靈活，第二擔保公司與交易中心還有銀行的協(xié)調(diào)方面沒有系統(tǒng)的建立，第三，費用比較高，增加了交易成本，只有個案才會選擇如此操作。

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• 問 幫賣家贖樓產(chǎn)生的贖樓利息，短期利息，罰息怎么計算？
  答

  擔保贖樓費是要等到銀行貸款承諾書下來后,擔保公司去幫賣家還款時收取的,當然擔保公司有時也會讓業(yè)務員去跟買家溝通,收取擔保費在轉(zhuǎn)給擔保公司;短期利息和罰息就要看您簽的合同賣家是否實收,如實收短期利息是要出的(銀行會在賣家的賬上扣取,具體利息多少?要等銀行放完款才清楚,到時以賣家銀行結(jié)清單據(jù)為準);罰息的話如您是在賣家按揭的銀行貸款的話,是相對可以省掉的)

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• 問 買二手房，擔保公司贖樓問題
  答

  找什么擔保公司呀？沒必要花那冤枉錢，反正你也得給定金加**款，這些錢夠房東提前還貸的就行了，合同里都寫著呢。你就是全款買房，也得給定金吧？房東要想違約，怎么著都能違約，你就是找擔保公司也不能保證房東不違約。違約了就追究唄，大不了上法院。

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