物業(yè)管理費問題

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• 144****9768

  物業(yè)管理費用都是經(jīng)過有關(guān)部門的備案和審批的，造成高低不均主要是計算方法和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)不同造成的。一些項目定位在高端商務(wù)場所，則需要物業(yè)公司提供更多的物業(yè)服務(wù)，因此將一定程度帶來物業(yè)管理費的增加。而有些項目將客戶定位在資金實力較弱的中低收入家庭。
  當(dāng)然不一樣了。
  物業(yè)管理費的是按照房屋的建筑面積來計算的，另外有的地方居住的小高層或者高層的費用包括電梯費用，所以會高一些。

  查看全文↓ 2014-03-01 09:14:14
• 133****5513

  每個地方都有自己的規(guī)定的,也是發(fā)達(dá)地區(qū)自然肯定也是越貴的

  查看全文↓ 2014-02-28 13:49:33
• 144****5067

  物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費用的叫物業(yè)管理費。 物業(yè)管理費一般由以下一些項目構(gòu)成:
  (1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費用,包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備、機器裝置及設(shè)施等。
  (2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
  (3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。
  (4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。
  (5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。
  (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
  (7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。
  (8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費用。
  (9)更新儲備金,即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用。
  (10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用。
  (11)節(jié)日裝飾的費用。
  (12)管理者酬金。
  (13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用。
  (14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費用。
  (15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。 另外的項目詳見相關(guān)物業(yè)公司的具體規(guī)定。相關(guān)物業(yè)公司保留**終解釋權(quán)。

  查看全文↓ 2014-02-28 12:13:10
• 151****7346

  摘 要
  物業(yè)管理是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,特別是住房制度的改革而出現(xiàn)的一個新興行業(yè)。隨著麗水市城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，麗水房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。本文依據(jù)物業(yè)管理理論，分析麗水物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，認(rèn)為麗水市物業(yè)管理水平還很落后，覆蓋率還很低，制約麗水物業(yè)管理發(fā)展的主要問題是法律法規(guī)滯后、管理理念陳舊、從業(yè)人員素質(zhì)差、經(jīng)營風(fēng)險、收費問題。本文進(jìn)一步探討了提高麗水物業(yè)管理水平的對策，認(rèn)為解決上述問題應(yīng)該政府、物管企業(yè)和社會三方聯(lián)動，政府重在轉(zhuǎn)變觀念、健全法律法規(guī)；物管企業(yè)要適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展要求的物業(yè)管理新模式；社會則要為物業(yè)管理的發(fā)展提供良好的環(huán)境條件。
  關(guān)鍵詞：物業(yè)，產(chǎn)權(quán)，管理，對策
  目 錄
  1 引言 ……………………………………………………………………………………1
  2 物業(yè)管理有關(guān)基本概念 …………………………………………………………2
  2.1 物業(yè)及物業(yè)管理 ………………………………………………………………………2
  2.2 物業(yè)管理理論 …………………………………………………………………………2
  2.2.1產(chǎn)權(quán)理論 ………………………………………………………………………………2
  2.2.2公共選擇理論 …………………………………………………………………………3
  2.2.3委托代理理論 …………………………………………………………………………3
  3 麗水市物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析 ……………………………………………………4
  4 麗水市物業(yè)管理存在的問題 …………………………………………………… 5
  4.1 政府部門對物業(yè)管理行業(yè)重要認(rèn)識度不夠 ………………………………………… 5
  4.2 法律法規(guī)滯后，體系不完善 ………………………………………………………… 5
  4.3物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題 ……………………………………………………………6
  4.4物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險問題 ………………………………………………………………6
  4.5開發(fā)商遺留的問題 ………………………………………………………………………7
  4.6物業(yè)管理收費低，收費率低，入不敷出 ………………………………………………7
  5 麗水市物業(yè)管理的對策 …………………………………………………………… 9
  5.1 政府方面 ………………………………………………………………………………9
  5.1.1政府職能的轉(zhuǎn)變 ………………………………………………………………………9
  5.1.2物業(yè)管理重在立法 ……………………………………………………………………9
  5.1.3加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分開經(jīng)營 ……………9
  5.2 物管企業(yè)方面…………………………………………………………………………10
  5.2.1經(jīng)營的風(fēng)險意識………………………………………………………………………10
  5.2.2轉(zhuǎn)變觀念，提高服務(wù)水平……………………………………………………………10
  5.2.3杜絕開發(fā)商可能遺留的隱患…………………………………………………………11
  5.3 社會方面………………………………………………………………………………11
  參考文獻(xiàn) …………………………………………………………………………………13
  致謝 ………………………………………………………………………………………14
  你可以參考這篇文章，加以修改可以實現(xiàn)你的論文。

  查看全文↓ 2014-02-28 11:45:27
• 158****3645

  （轉(zhuǎn)）文章來源：山東物業(yè)管理網(wǎng)試談商業(yè)物業(yè)管理費定價方法摘要：“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務(wù)式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中，要數(shù)購物中心的管理和操作難度為**大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標(biāo)準(zhǔn)擬定困難的問題。一、影響購物中心管理費定價的因素購物中心管理費標(biāo)準(zhǔn)的確定，除了上述各種因素的影響外，還受其地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設(shè)施配套、公共面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力資源成本（還有建設(shè)規(guī)模、建筑特點和建筑用材）等條件的制約。直接造成了管理成本（固定資產(chǎn)折舊、設(shè)備運行、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、消耗用品、人力資源、行政開支等）的差異，造成了各購物中心管理費定價標(biāo)準(zhǔn)的較大區(qū)別。詳細(xì)分析上述各因素、條件，我們可清楚地明了它們在管理成本和定價標(biāo)準(zhǔn)中所占據(jù)的不同權(quán)重比例。
  1. 地理位置由于各地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)及發(fā)展水平不均衡，使各地對物業(yè)管理費的認(rèn)同水平和承受能力存在很大差距。經(jīng)濟較發(fā)達(dá)地區(qū)能認(rèn)同、接受較高的水平；經(jīng)濟落后或后開發(fā)地區(qū)則承受能力較低。例如廣州市區(qū)的購物中心與在珠三角周邊的購物中心對管理費的認(rèn)同水平、承受能力就有很大差別，絕對值往往會達(dá)到 1/5 —— 1/2 的水平。除社會、經(jīng)濟方面的問題外，氣候（嚴(yán)寒地區(qū)與亞熱帶地區(qū)）、基礎(chǔ)配套等客觀方面的因素也是不可忽略的。 2. 所在區(qū)域
  由于人們的流動能力仍然有限，購物中心的幅射距離不足，雖然在同一城市或區(qū)域，但具體到不同的地域社區(qū)，群體的素質(zhì)、結(jié)構(gòu)不一樣（干擾消費意識、消費理念），環(huán)境條件的良莠有別，營商氛圍的強弱等都會直接影響商鋪的經(jīng)濟價值和社會價值，從而導(dǎo)致對管理費標(biāo)準(zhǔn)的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區(qū)就與海珠、白云區(qū)存在價差，幅度幾近 1/4 強。 3. 市場定位、設(shè)備配套這關(guān)系到購物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低，因為該目標(biāo)群體的消費理念很實在，到購物中心的目的很直接，不會有太多的奢求，就算個別人認(rèn)為不滿意也容易獲得諒解，故其管理成本能控制在較低水平。而在商業(yè)中心、高消費群體聚集區(qū)（如寫字樓、酒店及服務(wù)式公寓、游樂場、高檔住宅區(qū)）的購物中心（如廣州的麗柏、友誼、時代廣場）市場定位一般都稍高。為迎合目標(biāo)消費群體的需求，這一類購物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現(xiàn)代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環(huán)境。既然是高定位，就必須對如空調(diào)、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導(dǎo)購、功能配套等都作考究的設(shè)置和管理，各環(huán)節(jié)的運行方式均必須符合高端群體的消費標(biāo)準(zhǔn)。所有這些，都必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業(yè)管理企業(yè)就有必要對購
  由于人們的流動能力仍然有限，購物中心的幅射距離不足，雖然在同一城市或區(qū)域，但具體到不同的地域社區(qū)，群體的素質(zhì)、結(jié)構(gòu)不一樣（干擾消費意識、消費理念），環(huán)境條件的良莠有別，營商氛圍的強弱等都會直接影響商鋪的經(jīng)濟價值和社會價值，從而導(dǎo)致對管理費標(biāo)準(zhǔn)的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區(qū)就與海珠、白云區(qū)存在價差，幅度幾近 1/4 強。 3. 市場定位、設(shè)備配套這關(guān)系到購物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低，因為該目標(biāo)群體的消費理念很實在，到購物中心的目的很直接，不會有太多的奢求，就算個別人認(rèn)為不滿意也容易獲得諒解，故其管理成本能控制在較低水平。而在商業(yè)中心、高消費群體聚集區(qū)（如寫字樓、酒店及服務(wù)式公寓、游樂場、高檔住宅區(qū)）的購物中心（如廣州的麗柏、友誼、時代廣場）市場定位一般都稍高。為迎合目標(biāo)消費群體的需求，這一類購物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現(xiàn)代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環(huán)境。既然是高定位，就必須對如空調(diào)、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導(dǎo)購、功能配套等都作考究的設(shè)置和管理，各環(huán)節(jié)的運行方式均必須符合高端群體的消費標(biāo)準(zhǔn)。所有這些，都必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業(yè)管理企業(yè)就有必要對購
  物中心營運的邊際成本與邊際收益作合理、精確的測算并協(xié)調(diào)，管理費的定價標(biāo)準(zhǔn)就要根據(jù)現(xiàn)場的實際需要作相應(yīng)的提高。4. 公共面積購物中心的管理費，主要的消化渠道之一在于對公共設(shè)施、公共區(qū)域的配套管理工作。對公共區(qū)域的管理要求和標(biāo)準(zhǔn)，將對物業(yè)管理費的占用有直接的影響。就同一購物中心而言，單位公共面積的管理費耗用在標(biāo)準(zhǔn)確定的條件下是不變的，但其總量則隨著面積的增大而增加。既公共面積的增加，會使得購物中心的邊際成本、管理費標(biāo)準(zhǔn)的彈性變大。一般規(guī)律：市場定位較低的購物中心，公共面積會少些；市場定位較高的購物中心，公共面積相應(yīng)會多些，所以管理費標(biāo)準(zhǔn)也會定得更高。 5. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
  
  購物中心管理行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在目前仍沒有制定出臺，因此，現(xiàn)時購物中心的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還未能統(tǒng)一定制，只停留在各購物中心物業(yè)管理企業(yè)（或業(yè)主）各自為政、自定規(guī)則、非常個性化的水平，同樣這也是造成管理費標(biāo)準(zhǔn)差異變大的重要原因之一。例如有的購物中心為了達(dá)到商業(yè)目的，提高特色服務(wù)水平強化商業(yè)競爭力，擴大社會知名度，不惜血本開拓出種種賣點服務(wù) , 如為租戶員工開設(shè)食堂；公共洗手間免費提供手紙、干手器、洗手液；為顧客免費提供飲水；專設(shè)吸煙區(qū)；設(shè)置免費兒童樂園、托兒所；提供休閑閱覽室、托夫室等等，各出奇招不勝枚舉。凡此種種，無論是市場需求、地域標(biāo)準(zhǔn)還是個性化、人性化，都將直接反應(yīng)到購物中心的管理成本上，對企業(yè)的邊際成本形成重大影響，造成管理費標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)重偏離、大幅上下。 6. 人力資源成本由于購物中心管理隸屬于物業(yè)管理行業(yè)，同屬于勞動力密集型企業(yè)，因此人力資源成本對管理費定價標(biāo)準(zhǔn)也占有較大的權(quán)重。鑒于我國各地人均收入水平的不均衡，所以各購物中心的用人質(zhì)量、勞動效率、薪酬標(biāo)準(zhǔn)、管理效能等等都存在差異，從而管理費標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性就形成了合理的空間。
  二、購物中心管理費定價方法雖然準(zhǔn)確確定購物中心的管理費標(biāo)準(zhǔn)需要顧及各種因素、條件，這一系列依據(jù)需要進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的評估分析，要真正做出來不容易，但不作出評估而定價則風(fēng)險更大。一方面，可能因定價不準(zhǔn)（太低）容易造成日后管理費不足，引發(fā)操作困難的危機；另一方面，若定價不準(zhǔn)（太高）導(dǎo)致脫離市場，降低了商業(yè)競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業(yè)內(nèi)比較常用的一種操作：先選定一個參比對象（所選對象的條件要比擬定價目標(biāo)稍高），根據(jù)參比對象的現(xiàn)行管理費標(biāo)準(zhǔn)、已往的歷史盈利水平（可以通過稅收資料測算）定出擬定標(biāo)準(zhǔn)的上限：（現(xiàn)行管理費標(biāo)準(zhǔn)） — （年盈利均值）
  （計劃利潤） = （擬定管理費區(qū)間上限）而后將參照對象與擬定標(biāo)準(zhǔn)的購物中心在地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設(shè)施配套、公共面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力資源成本、建設(shè)規(guī)模、建筑特點和建筑用材等各方面進(jìn)行比照，確定調(diào)整系數(shù)，計算出實際收費的標(biāo)準(zhǔn)。上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環(huán)節(jié)中引入了系統(tǒng)誤差，使計算結(jié)果的準(zhǔn)確度受到不同程度的影響。為把結(jié)果定制得更精確、合理，可以利用科學(xué)的手段、方法，把比照結(jié)果做成表格，對有關(guān)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)可用時間序列數(shù)據(jù)：時間序列數(shù)據(jù)是由影響成本的每個變量在特定市場上逐期的觀察數(shù)據(jù)所組成；或橫斷面數(shù)據(jù)：來自許多市場在同一時點上的信息。數(shù)據(jù)可來自調(diào)查、市場實驗或各種現(xiàn)成的來源，如企業(yè)的歷史記錄或政府的出版物）資料分析評估（可用**小二乘回歸估計技術(shù)），而后按不同的權(quán)重估算出調(diào)整系數(shù)，**終定出管理費的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2014-02-26 19:45:27
• 145****4794

  按照你說的情況，依據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第第十五條規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按不低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納，具體比例由當(dāng)?shù)貎r格、物業(yè)管理行政主管部門確定。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)**終責(zé)任。（全文見參考資料）
  
  由此可知：你需交納70%的物業(yè)費。

  查看全文↓ 2014-02-26 18:37:31

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  物業(yè)管理費用都是經(jīng)過有關(guān)部門的備案和審批的，造成高低不均主要是計算方法和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)不同造成的。一些項目定位在高端商務(wù)場所，則需要物業(yè)公司提供更多的物業(yè)服務(wù)，因此將一定程度帶來物業(yè)管理費的增加。而有些項目將客戶定位在資金實力較弱的中低收入家庭。當(dāng)然不一樣了。物業(yè)管理費的是按照房屋的建筑面積來計算的，另外有的地方居住的小高層或者高層的費用包括電梯費用，所以會高一些。

• 問 物業(yè)管理費的問題
  答

  沒有問題的，稍后為你詳細(xì)解答

  全部8個回答>
• 問 物業(yè)管理費的問題
  答

  這個的話去物管申請一下可以打半折的

  全部9個回答>
• 問 物業(yè)管理費的問題
  答

  物業(yè)費是按產(chǎn)證面積來計算的

  全部9個回答>
• 問 有關(guān)物業(yè)管理費的問題
  答

  對于拒絕繳納物業(yè)費的做法是錯誤的，因為這樣不僅不能從根本上解決問題，還會為自己增加不必要的麻煩。 對與在家中安裝防盜窗，不同的地方有不同的規(guī)定。不過根據(jù)裝修管理辦法中“不允許破壞外立面，保持外立面統(tǒng)一”的條款，是不允許業(yè)主安裝室外防盜窗的。 不過樓主可以安裝室內(nèi)隱形防盜窗，這樣不會破壞外立面的統(tǒng)一。 該小區(qū)的治安條件差的問題可以與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，要求其規(guī)范服務(wù)，加強安保巡邏等。如果小區(qū)的治安問題還是沒有得到改善，可邀請其他業(yè)主舉行業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并且到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案。 業(yè)主委員會一旦成立后，前期物業(yè)合同自動停止，與物業(yè)公司重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由業(yè)委會督促物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)，或者通過招投標(biāo)聘請其他物業(yè)公司（須提前告知原物業(yè)公司）。 只簡單說出一條意見，具體召開業(yè)主大會的條件及操作辦法可參考中國物業(yè)管理條例中的業(yè)主大會及業(yè)主委員會篇。

  全部2個回答>