拆遷補(bǔ)償對象是什么人？

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• 131****5690

  ?一、拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫鞘裁慈耍?
  新《條例》明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對使用人的安置。因?yàn)槭褂萌思闯凶馊讼鄬Ψ课莩鲎馊硕?，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用?quán)。承租人取得的只是房屋的占有、使用權(quán)，而房屋的收益、處分權(quán)利仍屬于房屋所有權(quán)人。因此，新《條例》將租賃房屋的補(bǔ)償主體確定為房屋所有權(quán)人。但房屋拆遷同時(shí)也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。
  原《條例》關(guān)于對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償、對房屋使用人進(jìn)行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，實(shí)踐中因拆遷人不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議；一些城市實(shí)行的貨幣安置，將大部分補(bǔ)償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已從公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人擁有住房為主體。而房屋的租賃關(guān)系是房屋所有人與承租人之間的契約關(guān)系，在拆遷過程中是從屬的法律關(guān)系，它的調(diào)整應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進(jìn)行調(diào)整，而不應(yīng)當(dāng)由拆遷人在損害房屋所有人利益、未經(jīng)得房屋所有人同意的前提下自作主張調(diào)整。這是新修訂的《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時(shí)規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償”的背景。
  二、拆遷補(bǔ)償有幾種方式？
  新《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問題；二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制；三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，盡可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
  三、貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)怎樣定？
  新《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則——等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。
  原《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一標(biāo)的物，因居住人口不一，而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入戶口，加重了拆遷人的負(fù)擔(dān)，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度。而新《條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既符合法理要求，也便于操作。
  四、產(chǎn)權(quán)調(diào)換是怎么回事？
  新《條例》中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。
  五、產(chǎn)權(quán)調(diào)換如何結(jié)算差價(jià)？
  新《條例》明確按等價(jià)交換的原則進(jìn)行結(jié)算，實(shí)質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價(jià)與調(diào)換房屋市場價(jià)的差價(jià)，多退少補(bǔ)。相當(dāng)于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。
  六、被拆遷人可否選擇補(bǔ)償方式？
  新《條例》規(guī)定，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：一是規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。這樣規(guī)定，主要是基于以下幾個(gè)方面的考慮：一是附屬物不具備獨(dú)立使用性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后無法獨(dú)立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建筑對附屬物的要求也不相同。二是解除不了租賃關(guān)系，意味著租賃雙方不能就補(bǔ)償金額的分配比例達(dá)成一致意見，拆遷人沒有義務(wù)也很難就補(bǔ)償金額給房屋所有人與使用人劃定一個(gè)雙方都認(rèn)可的比例。在這種情況下，如果實(shí)行貨幣補(bǔ)償，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，選擇貨幣補(bǔ)償，這樣可能會出現(xiàn)因拆遷使原承租戶失去了居住空間，也違背了不能因?yàn)椴疬w而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關(guān)系強(qiáng)制解除的原則

  查看全文↓ 2014-02-11 09:39:34
• 132****4870

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  查看全文↓ 2014-02-10 19:04:50
• 131****3416

  5．拆遷人的特權(quán)
  在民事合同中，一方對另一方的給付，只有按合同接受或拒絕接受的權(quán)利，而不具備經(jīng)常性的監(jiān)督、指揮權(quán)，而在拆遷合同中，拆遷人不僅對結(jié)果進(jìn)行受領(lǐng)，而且對整個(gè)拆遷過程進(jìn)行監(jiān)督、指揮。拆遷人因相對人不履行、不完全履行以及毀約行為，有制裁權(quán)。拖延日期拒不拆遷，有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，并不停止拆遷行為的執(zhí)行。對提前拆遷的被拆遷人（戶）有獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)。有單方面變更合同權(quán)，因國家公共利益需要或政策的變化，可以變更合同，甚至可解除合同，如拆遷范圍縮小不再拆遷，可以解除已簽訂的合同。需要說明，拆遷人的特權(quán)是權(quán)利也是職責(zé)，不能放棄權(quán)利，行政合同的內(nèi)容必須嚴(yán)格符合法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，雙方都無自由處分權(quán)。
  6．被拆遷人的補(bǔ)償權(quán)
  傳統(tǒng)理論認(rèn)為，被拆遷人的補(bǔ)償是民法上的損害賠償關(guān)系，筆者不這樣認(rèn)為。拆遷安置補(bǔ)償是行政補(bǔ)償。拆遷人在拆遷過程中，由于執(zhí)法（適用法律的）行為，給被拆遷人造成或?qū)⒁斐山?jīng)濟(jì)上的損失而給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這是一種行政補(bǔ)償。拆遷人主觀上無過錯(cuò)，也不存在違法行為，并可以先行補(bǔ)償。拆遷人為了公共利益的需要，實(shí)施拆遷，拆遷人的行為是執(zhí)行職務(wù)的行為，無過錯(cuò)也要承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，一般以現(xiàn)實(shí)直接損失為限，并不完全適用民法的公平等價(jià)原則。特別是市政道路拆遷，被拆遷人為了公共利益，為了城市道路建設(shè)，為了更多的綠地環(huán)境，為了公共服務(wù)設(shè)施暢通，必須騰讓房屋，為國家利益作出一定的犧牲。拆遷補(bǔ)償類似于國家征用土地補(bǔ)償。國家依法征用土地時(shí)，為了不使被征用人的生產(chǎn)和生活受到較大的影響，國家公平合理的給予補(bǔ)償。我國土地管理法第46條、47條等條款規(guī)定了國家征用補(bǔ)償，日本《土地征用法》對因公征收而簽訂的合同作出了詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)該法的規(guī)定，凡因國防、公益、公立**、鐵路、電信、水利、災(zāi)害防治等可征收之，其征收程序?yàn)橄扔蓛?nèi)閣認(rèn)定該土地為公共利益所必需，再由內(nèi)務(wù)大臣向內(nèi)閣會議提出認(rèn)定案，經(jīng)二次認(rèn)定后，簽訂征收合同，合同包括土地所在地、地號、地目、面積，土地所有人及關(guān)系人的姓名、住址，依據(jù)合同 取得的種類與內(nèi)容，取得權(quán)利的時(shí)間與附屬物之交付或遷移期限，補(bǔ)償事項(xiàng)等。我國不存在土地私有，但房屋存在私有，房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上國家補(bǔ)償。被拆遷人針對特權(quán)行為只能尋求經(jīng)濟(jì)利益平衡，尋求合理適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。不論合同有無規(guī)定。實(shí)際存在的**損、不可預(yù)見的過渡意外情況，皆可要求合理補(bǔ)償?？v使雙方達(dá)不成協(xié)議，沒有形成行政合同關(guān)系。但針對拆遷人的特權(quán)，被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益平衡原則在強(qiáng)制拆遷后仍然存在。.
  綜上，拆遷補(bǔ)償安置是行政補(bǔ)償。拆遷關(guān)系實(shí)質(zhì)上是行政法律關(guān)系 。拆遷主體是行政主體與行政相對人，即拆遷人與被拆遷人，如前所述，拆遷人是房屋拆遷主管行政機(jī)關(guān)及法規(guī)授權(quán)的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對房屋的強(qiáng)行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價(jià)補(bǔ)償行為、對拆遷的獎(jiǎng)勵(lì)與制裁行為及其他有關(guān)拆遷的行為。拆遷行為因行政主體的單方意思表示而發(fā)生，因城市建設(shè)的需要而決定拆遷，無需行政相對人的同意，但為了體現(xiàn)行政管理的多樣性與靈活性，調(diào)動(dòng)相對人的積極性，拆遷補(bǔ)償可采取合同的形式進(jìn)行。 合同的目的是為了公共建設(shè)、公共利益。合同的成立必須雙方意思表示一致。但合同中行政主體（拆遷人）一方享有特權(quán)，被拆遷人的意志不能充分體現(xiàn)，平等原則不能嚴(yán)格執(zhí)行，被拆遷人針對特權(quán)行為只能尋求經(jīng)濟(jì)利益平衡，尋求合理適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償

  查看全文↓ 2014-02-10 09:44:57
• 152****2113

  小產(chǎn)權(quán)目前不讓交易,法律不保護(hù)的,也說是說是不合法的。拆遷安置房是合法的,但會有一些限制,但交易是沒問題的!1、注意產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性2、注意房屋的質(zhì)量3、注意房屋再次交易的限制4、維修基金是否繳納

  查看全文↓ 2014-02-09 09:14:54
• 148****9389

  就是這套房子的產(chǎn)權(quán)人

  查看全文↓ 2014-02-08 16:23:14
• 156****4934

  拆遷補(bǔ)償對象: 新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確被拆遷人為房屋的所有人,拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償,兼顧對使用人的安置。
  因?yàn)槭褂萌思闯凶馊讼鄬Ψ课莩鲎馊硕?是以支付租金而得到一定期限的房屋使用權(quán)。承租人取得的只是房屋的占有、使用權(quán),而房屋的收益、處分權(quán)利仍屬于房屋所有權(quán)人。因此,新《條例》將租賃房屋的補(bǔ)償主體確定為房屋所有權(quán)人。但房屋拆遷同時(shí)也會給承租人帶來一定的損失和不便,因此,要兼顧對使用人的安置。 一般來說買賣房屋是需要過戶才能確定房屋的歸屬權(quán)的,房屋登記在誰的名下那房屋就是誰的,那么房產(chǎn)證上登記的人就是拆除補(bǔ)償對象,不過還得具體看房屋買賣而沒有過戶的情況。

  查看全文↓ 2014-02-08 15:45:20

相關(guān)問題

• 問 請問房屋拆遷安置對象是指哪些人？
  答

  拆遷安置的對象是房屋的使用人。使用人可能是房屋的所有人，也可能是房屋的承租人等其他實(shí)際使用人。使用人有權(quán)要求拆遷人給予安置，拆遷人對使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)。 　　拆遷安置一般通過拆遷人與被拆遷人以協(xié)議的方式進(jìn)行，就安置的方式、地點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)等達(dá)成協(xié)議，規(guī)定于拆遷協(xié)議中。 　　但是如果雙方不能就安置事宜達(dá)成協(xié)議，任何一方均可申請房屋拆遷主管部門裁決;一旦主管部門作出裁決，就成為一種具體的行政行為。安置可以一次性解決安置住房，也可以由拆遷人通過周轉(zhuǎn)房(或者支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，由被拆遷人自行解決)，先行臨時(shí)過渡，緩解解決安置用房。如果安置用房不能一次性解決的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過渡期限，這樣拆遷安置就可以分為兩種，一種是一次性安置，另一種是過渡性安置。新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對安置對象沒有舊《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的具體，只要是被拆除房屋的使有權(quán)人都應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中得以確認(rèn)和安置安排。

  全部2個(gè)回答>
• 問 ??公房拆遷哪些人屬于安置對象？房屋拆遷補(bǔ)償對象有什么？
  答

  拆遷安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場價(jià)比較而言）。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??公房拆遷哪些人屬于安置對象？房屋拆遷補(bǔ)償對象有哪些？
  答

  【拆遷的補(bǔ)償對象】新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對使用人的安置。因?yàn)槭褂萌思闯凶馊讼鄬Ψ课莩鲎馊硕?，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用?quán)。承租人取得的只是房屋的占有、使用權(quán)，而房屋的收益、處分權(quán)利仍屬于房屋所有權(quán)人。因此，新《條例》將租賃房屋的補(bǔ)償主體確定為房屋所有權(quán)人。但房屋拆遷同時(shí)也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。原《條例》關(guān)于對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償、對房屋使用人進(jìn)行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，實(shí)踐中因拆遷人不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議;一些城市實(shí)行的貨幣安置，將大部分補(bǔ)償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已從公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人擁有住房為主體。而房屋的租賃關(guān)系是房屋所有人與承租人之間的契約關(guān)系，在拆遷過程中是從屬的法律關(guān)系，它的調(diào)整應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進(jìn)行調(diào)整，而不應(yīng)當(dāng)由拆遷人在損害房屋所有人利益、未經(jīng)得房屋所有人同意的前提下自作主張調(diào)整。這是新修訂的《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時(shí)規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償”的背景。

  全部3個(gè)回答>
• 問 地基處理的對象是什么?。?/a>
  答

  地基處理的對象是軟弱地基和特殊土地基。

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• 問 ??**近都在談?wù)摲慨a(chǎn)稅，請問房產(chǎn)稅征收對象是什么？
  答

  房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、居住或儲藏物資的場所。而獨(dú)立于房屋之外的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)，但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱房產(chǎn)稅的納稅人。1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。2. 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。3. 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。4. 產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5. 無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。6. 產(chǎn)權(quán)屬于集體所有制的，由實(shí)際使用人納稅。

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