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2013年對于小產權房合法化有哪些新的政策？能解決嗎？

155****2318 | 2014-01-28 20:09:40

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    小產權房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產，在現實中往往是一些村集體的組織或者開發(fā)商以新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。

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    所謂“小產權”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權”，又叫“小產權”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

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    小產權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產權。但是小產權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產權房的風險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由于土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協議而已，沒有房產證。2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權益得不到保障一般而言，小產權的小區(qū)管理可能跟不上現代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

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    近日，北京市民政局關于市養(yǎng)老照料中心建設的方案出臺。有業(yè)內人士認為養(yǎng)老用房容易被小產權房鉆空子，而該方案也明確指出，嚴禁小產權房合法化。 根據《北京市養(yǎng)老照料中心建設三年行動計劃（2014-2016年）》的工作安排，今年將是全市中心建設的收官之年。 北京市民政局出臺養(yǎng)老照料中心建設方案 2月18日，北京市民政局出臺了《北京市2016年街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）養(yǎng)老照料中心建設工作方案》（以下簡稱《方案》），細化分工和時間表，并對建設流程予以規(guī)范。 根據《方案》披露的數據顯示，目前北京全市已建成養(yǎng)老照料中心329個，今年還需建設208個，主要集中在朝陽、海淀、豐臺等區(qū)，今年10月1日-11月20日將全面完成建設，有條件地完成設立許可并投入使用。 長期以來，土地、房屋的獲取一直是照料中心建設過程中的關鍵環(huán)節(jié)，有養(yǎng)老企業(yè)負責人表示，難以獲得合適的土地、房屋資源，或者成本過高往往會成為建設過程中較大的阻礙。對此，《方案》明確將鼓勵各區(qū)、各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在權責明確的基礎上，利用自有用地、房屋資源或者通過租金補貼、建設補貼等方式支持中心建設。 養(yǎng)老用房存在被小產權房鉆空子的風險 《方案》特別強調各區(qū)在確定2016年中心建設項目時，應嚴格審核和把關，特別是對無房產證和土地證的中心項目，應征詢規(guī)劃、土地等相關部門意見，避免已納入國土部門重點督查范圍、近期規(guī)劃拆遷范圍的建設項目和小產權房轉為養(yǎng)老照料中心。 據了解，目前北京的養(yǎng)老照料中心主要是公建民營、民建民營兩種運營模式，基本都是50-100張床位左右的規(guī)模，使用面積基本都在幾萬平方米，包括助浴、助餐、助潔等多種功能，輻射范圍涉及周邊多個社區(qū)、街道。 隨著北京的土地資源愈發(fā)稀缺，符合養(yǎng)老照料中心建設、運營需求的房屋、土地獲取難度越來越大，因此，目前北京已建成的養(yǎng)老照料中心用地、用房主要為企業(yè)自有用地改擴建或租賃。 于是，有專業(yè)人士認為，這些養(yǎng)老照料中心在租賃前，其建設、運營單位應該明晰土地產權歸屬，但有時這一環(huán)節(jié)容易被忽視，存在讓小產權房鉆空子的風險。 小產權房合法無望 政府打擊小產權房依然堅決 此前，在提到對小產權房的處理方式時，業(yè)界有多位專家都曾建議可以將小產權房用做養(yǎng)老服務設施，更有地方人大代表建議將合適的空置小產權房改為養(yǎng)老院，由政府核發(fā)牌照，以此降低養(yǎng)老院建設成本。但對于此類提議業(yè)界爭議較大，政府也未對此做出回應。 不過，前幾年，北京曾出現小產權房被當做“養(yǎng)老公寓”出售而被查的情況，可見，不論冠以什么名頭，政府打擊小產權房的態(tài)度還是比較堅決的。 其實，關于小產權房是否應該合法化的問題，一直以來都存在爭議，有的人認為，小產權合法化可以讓農民完成“自我城市化”，城市人口把城市文明帶入鄉(xiāng)村，農民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實現城市化和市民化。 而且，農民通過建設小產權房獲得數倍、數十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通過出售、出租這些房屋，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。即使無地可種，政府也不用操心他們的再就業(yè)問題。 但是小產權房因為沒有房產證，遇到拆遷，補償的問題也不好解決。**重要的是，小產權房質量無法保證，在房屋交易、遺贈時也有諸多的麻煩的風險，所以至今難以實現。

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    國土資源部已經明確要先清理在建和未售、侵占耕地的小產權房，杜絕小產權房繼續(xù)發(fā)展，再分情況治理已售的小產權房。2012年全國選擇試點城市妥善處理好現存小產權房的問題。我國城鎮(zhèn)居民不得購買農村的宅基地建房，也不可以購買小產權房。國家要求各地對農村集體經濟土地進行確權登記，但是對于小產權房等違法用地，不予確權登記，不受法律保護。

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